业主和业主大会.ppt
《业主和业主大会.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《业主和业主大会.ppt（144页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业管理法律制度物业管理法律制度一、物业与物业管理
（一）物业
（一）物业11、概念、概念一切以一定地界为独立单元内已建成的一切以一定地界为独立单元内已建成的各类房屋、附属设施以及相关的场地的各类房屋、附属设施以及相关的场地的概称。
概称。
22、物业的属性、物业的属性地域性；地域性；标的的实物性；标的的实物性；由建筑物本体、配套附属设备、配套公共设施、由建筑物本体、配套附属设备、配套公共设施、场地场地财产所有的多元性财产所有的多元性住宅共用部位：
住宅的基础、承重墙体、柱、住宅共用部位：
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
梯间、走廊通道等。
设施设备：
由住宅业主或者住宅业主及有关设施设备：
由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
等。
33、物业的种类、物业的种类公益型物业和非公益型物业；公益型物业和非公益型物业；居住型物业、商用型物业、工业型物业、特殊用居住型物业、商用型物业、工业型物业、特殊用途物业；途物业；自用物业和出租物业；自用物业和出租物业；
（二）物业管理
（二）物业管理11、概念、概念业主对其所有或使用的物业进行的自治性管业主对其所有或使用的物业进行的自治性管理和专业的物业管理企业受业主的选聘、委托理和专业的物业管理企业受业主的选聘、委托而对物业进行的专业化管理。
而对物业进行的专业化管理。
22、物业管理发展历史、物业管理发展历史英国工业革命；英国工业革命；美国美国2020世纪初；世纪初；中国三十年代；中国三十年代；新中国成立后；政府和单位主导新中国成立后；政府和单位主导现代化的物业管理现代化的物业管理3、现代物业管理的基本特征、现代物业管理的基本特征物业管理过程的市场化；物业管理过程的市场化；物业管理手段的专业化；物业管理手段的专业化；物业管理关系的契约化；物业管理关系的契约化；4、物业管理的基本类型、物业管理的基本类型委托型物业管理、自主型物业管理委托型物业管理、自主型物业管理前期物业管理前期物业管理、约期物业管理、约期物业管理居住型物业管理、商业型物业管理、特种居住型物业管理、商业型物业管理、特种物业管理物业管理（三）物业管理的作用（三）物业管理的作用11、配合住房制度改革、配合住房制度改革22、提高房地产经营活动效益、提高房地产经营活动效益33、促进城市管理工作、促进城市管理工作44、提升业主和使用人的生活质量、提升业主和使用人的生活质量55、有利于劳动就业和第三产业发展、有利于劳动就业和第三产业发展二、物业管理法
（一）概念
（一）概念在物业管理过程中，业主与业主之间；业在物业管理过程中，业主与业主之间；业主与物业管理企业之间；业主、物业管理主与物业管理企业之间；业主、物业管理企业与其他相关主体间基于法律规定和物企业与其他相关主体间基于法律规定和物业管理合同的约定而形成的特定权利义务业管理合同的约定而形成的特定权利义务关系。
关系。
民事法律关系民事法律关系行政法律关系行政法律关系物权法物权法物业管理条例物业管理条例（20032003年年66月月88日中华人民共日中华人民共和国国务院令第和国国务院令第379379号公布根据号公布根据20072007年年88月月2626日国务院关于修改日国务院关于修改物业管理条例的决定修订）物业管理条例的决定修订）业主和业主大会业主和业主大会一、业主
（一）概念
（一）概念11、物业管理条例：
房屋的所有权人、物业管理条例：
房屋的所有权人不足：
房屋与物业的差别不足：
房屋与物业的差别22、物权法：
从建筑物区分所有权角度界、物权法：
从建筑物区分所有权角度界定业主的概念定业主的概念业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
部分享有共有和共同管理的权利。
某小区的王先生自从入住后就被推选为业主某小区的王先生自从入住后就被推选为业主委员会主任，他工作一直兢兢业业。
可去年委员会主任，他工作一直兢兢业业。
可去年他的业委会成员资格被取消了，原因是房产他的业委会成员资格被取消了，原因是房产证上并没有他的名字。
王先生不明白，房子证上并没有他的名字。
王先生不明白，房子是他跟儿子合资买的，产权证上写的是儿子是他跟儿子合资买的，产权证上写的是儿子的名字，但是首付是他付的，而且也长期居的名字，但是首付是他付的，而且也长期居住，为啥不算业主？
住，为啥不算业主？
张某是附近中学一名初中生，也是家里的独生子。
张某是附近中学一名初中生，也是家里的独生子。
张某的父母以孩子的名义购房。
张某的父母以孩子的名义购房。
不久，张某房产所在小区成立业主委员会，在核不久，张某房产所在小区成立业主委员会，在核定产权人出席会议参加投票的过程中，业主委员定产权人出席会议参加投票的过程中，业主委员会筹备组发现张某是十来岁的孩子，业主委员会会筹备组发现张某是十来岁的孩子，业主委员会成立过程中就没有通知张某参加，召开的业主大成立过程中就没有通知张某参加，召开的业主大会也没让张某参加，因为大部分业主认为张某属会也没让张某参加，因为大部分业主认为张某属于限制行为能力的人，没有参加业主大会的资格。
于限制行为能力的人，没有参加业主大会的资格。
业主身份的认定业主身份的认定业主业主依法登记取得或者根据物权法第二章依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主不受行为能力的限制。
业主不受行为能力的限制。
二、业主的类型二、业主的类型11、按照法律主体的性质、按照法律主体的性质自然人；非自然人自然人；非自然人22、按照拥有所有权的状况、按照拥有所有权的状况独立所有权业主；共有产权业主独立所有权业主；共有产权业主三、业主的权利三、业主的权利
（一）共有权和成员权
（一）共有权和成员权（11）按照物业服务合同的约定，接受）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；物业服务企业提供的服务；（22）提议召开业主大会会议，并就物）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；业管理的有关事项提出建议；（33）提出制定和修改管理规约、业主）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；大会议事规则的建议；（44）参加业主大会会议，行使投票权；）参加业主大会会议，行使投票权；（55）选举业主委员会成员，并享有被选举权；）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（66）监督业主委员会的工作；）监督业主委员会的工作；（77）监督物业服务企业履行物业服务合同；）监督物业服务企业履行物业服务合同；（88）对）对物业共用部位物业共用部位、共用设施设备和相关场、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；地使用情况享有知情权和监督权；（99）监督物业共用部位、共用设施设备专项维）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（1010）法律、法规规定的其他权利。
）法律、法规规定的其他权利。
某小区的物业服务企业贴出一张告示：
为了某小区的物业服务企业贴出一张告示：
为了安全起见，将要关闭一扇小区出入的大门，安全起见，将要关闭一扇小区出入的大门，广大业主只能从另外一扇大门出入。
物业公广大业主只能从另外一扇大门出入。
物业公司在被关闭的那扇大门附件的空地上开了一司在被关闭的那扇大门附件的空地上开了一间酒吧，承包给一个业主对外经营。
对此，间酒吧，承包给一个业主对外经营。
对此，广大业主十分不满，认为进出很不方便，占广大业主十分不满，认为进出很不方便，占用空地经营酒吧影响小区环境，纷纷要求重用空地经营酒吧影响小区环境，纷纷要求重新打开大门，拆除酒吧。
新打开大门，拆除酒吧。
物业公司的行为是否合法？
物业公司的行为是否合法？
如何维护广大业主的合法权益？
如何维护广大业主的合法权益？
（二）自益权和专有权
（二）自益权和专有权对专有部分的占有、使用、处分和收益的对专有部分的占有、使用、处分和收益的权利。
权利。
人身自由、行动自由、言论自由、宗教信仰人身自由、行动自由、言论自由、宗教信仰自由、通讯自由，通讯秘密、人格尊严、住自由、通讯自由，通讯秘密、人格尊严、住宅、财产不受侵犯的权利，隐私、安宁受保宅、财产不受侵犯的权利，隐私、安宁受保护的权利。
护的权利。
请求停止侵害、排除妨碍、消除影响、赔偿请求停止侵害、排除妨碍、消除影响、赔偿损失的权利。
损失的权利。
投诉、控告、举报的权利。
投诉、控告、举报的权利。
用水、排水权、通行权、建造、修缮权用水、排水权、通行权、建造、修缮权、通通风、采光、日照权、景色观瞻权等风、采光、日照权、景色观瞻权等采光权西安市长安区智慧城部分业主发现对面工地规划的西安市长安区智慧城部分业主发现对面工地规划的1818层高楼将会遮挡自住房的阳光，多次反映无效后将西层高楼将会遮挡自住房的阳光，多次反映无效后将西安市规划局诉诸法院，经调解安市规划局诉诸法院，经调解1414家建设单位赔偿家建设单位赔偿4444户户7575万。
万。
中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范规定：
大城市住宅日照标准为大寒日规定：
大城市住宅日照标准为大寒日22小时，冬小时，冬至日至日11小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照22小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照11小小时的标准。
时的标准。
由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋贬值等。
补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋贬值等。
因此，在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、因此，在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积。
居室（客厅）受光面积。
四、业主的义务四、业主的义务
（一）物业管理条例：
（一）物业管理条例：
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（11）遵守管理规约、业主大会议事规则；）遵守管理规约、业主大会议事规则；（22）遵守物业管理区域内物业共用部位和）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；维护等方面的规章制度；（33）执行业主大会的决定和业主大会授权）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；业主委员会作出的决定；（44）按照国家有关规定交纳专项维修资金；）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（55）按时交纳物业服务费用；）按时交纳物业服务费用；（66）法律、法规规定的其他义务。
）法律、法规规定的其他义务。
太阳能频遭破坏起风波太阳能频遭破坏起风波顶楼业主侵权被判顶楼业主侵权被判赔偿赔偿李成夫妇和赵三为某小区同楼同单元上下楼邻居。
李成夫妇和赵三为某小区同楼同单元上下楼邻居。
夏天，赵三在楼顶安装了太阳能热水器，此举引夏天，赵三在楼顶安装了太阳能热水器，此举
升级会员 