对众鑫项目规划设计方案的建议.docx

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对众鑫项目规划设计方案的建议

引

天地纵横对众鑫项目规划方案建议

言.........................................................................................................3

1、物业类别及延伸问题的建议.......................................................................................4

2、建筑风格及功能配套建议.........................................................................................6

1、建筑风格....................................................................................................6

2、色彩........................................................................................................6

3、功能配套建议...............................................................................................14

3、车行路网及地下车位............................................................................................15

4、景观处理建议..................................................................................................16

1、标志性景观的塑造...........................................................................................16

2、园林景观的设置.............................................................................................17

3、入口处的塑造...............................................................................................17

4、售楼处的设置...............................................................................................18

5、楼王旁景观的设置...........................................................................................18

6、主题景观的设置.............................................................................................18

5、会所及幼儿园的设置............................................................................................20

6、户型配比......................................................................................................21

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天地纵横对众鑫项目规划方案建议

天地纵横对众鑫项目规划设计方案的建议

引

言

06年10月10日在众鑫公司会议室召开了众鑫项目的规划设计方案评审会，有3家规划设计公司参与了此次项目的规划设计。

在

以2号方案为主的基础上取其精华，再结合天地纵横公司自身的思路，建议：

本案地处朝阳洲，虽处市中心，但接壤于乡镇边界，因此建议以“都市村庄”的社区规划为出发点，既有都市的繁华便利，又有村庄的静谧绿色，结合天时、地利因素，将更有利于项目的打造。

Ø‘都市村庄’的社区规划UrbanVillage

a.都市村庄是一个有趣的、丰富多彩的、高水准的住区，既有城市的功能，又有乡村的环境，并提供多样的都市活动场所。

b.中心区有较高密度的发展，以公共服务设施和就业内容为主，辅以居住，形成混合用途。

c.商业、居住、工作、公园、学校等，皆在步行可及的范围内，创造一个以人为主的居住环境。

d.便利的交通组织、完善的配套设施，以及秀美生态的自然环境，既给予人们都市的便利，又满足了他们拥抱大自然的梦想。

e.建立社区的凝聚力、回归感和亲密的邻里关系。

f.降低能源的消耗，大量利用太阳能，水的循环和再利用，垃圾回收和处理等。

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围绕此规划思路，天地纵横作如下建议：

一、物业类别及延伸问题的建议

为满足容积率及土地的有效利用，结合市场需求，

建议物业类别以小高层、高层为主

。

但因注意以高层换环境，在

低密度高层建筑群空间中，规划设计大面积绿化及步调整，增加整体感、个性化、美观性及实用性。

各类景观，使景观环境优势明显。

方案2中建筑空间、序列应作进一

过去的高层住宅多数“高大粗壮”，外观和户型都显得死板沉闷，而且或长排排列、或封闭围合，通风和景观很都受局限。

建议本案推出的高层，采用南方及北京流行的“瘦身”高层建筑形式，短板（短进深）长度一般不超过三个单元，

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建筑立面挺拔秀丽。

更重要的是，这种建筑形式南北通透。

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有利于通风及灵活的排列，景观设计也可以延伸到每一家，并且使户型

其南北双向采光的理想设计数值，使来自南向的采光面与北向的受光面的光线有效对接，保证了室内充足的采光与通风性，同时又符合南昌居民户型需求。

短板的进深１２米左右，消灭了纯北向户型，户型有大面宽、短进深的特点，便于紧凑型户型设计，有利于做到明厨明卫。

较短的进深也使室内空间受管道布局等因素的影响也相应减小，户型更加方正。

身

体瘦了之后，每层的户数减少，居住品质提高；

外观多出许多突出或凹槽，每户的采光面提高到2至3个。

另外，居民不愿住高层的重要原因之一，是

担忧高层水、电、电梯及安全方面的问题

。

因此本案的高层住宅，水、

电、电梯及安全方面性能应予提高。

如电梯的配置，每台电梯的服务范围在30至40户的水平，同时保证在电梯维修时间或临时紧急停电期间使用。

。

供水系统，可通过采用先进的变频调速自动系统

，有效地解决高层住宅的二次污染问题。

变频供水系统是在高层住宅

的地下室装置断流水箱，市政自来水管网提供的自来水先经陶瓷滤芯过滤并经紫外线杀菌仪杀菌后，进入断流水箱，再经变频供水系统直接送至住户家中，断流水箱仅可储存10分钟的用水量，这样就保证了水的流动和水质的清新，而且全封闭的结构，也能确保水质不受二次污染。

针对于高层的管道极易产生污染的问题，

建议本案采取同层供水的方式来避免，将下水管道进行分层排水设计安装，

使各层都有单独的排水通道，并将各层排水道设置在室外统一夹层中，既避免了空气污染，又减少了噪音干扰。

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这也符合了都市村庄社区规划中第f点中降低能源的消耗，水的循环和再利用等的要求。

而这些，都能成为项目的有力亮点及卖点。

二、建筑风格及功能配套建议

a：

都市村庄是一个有趣的、丰富多彩的、高水准的住区，既有城市的功能，又有乡村的环境，并提供多样的都市活动场所。

1、建筑风格

以现代简约建筑风格为主，以高辨别度同时又符合市场需求为宗旨。

建筑外立面讲求线条简洁、轻巧、色彩明快、清爽。

建筑底层全部架空，并以绿荫植物辅以装饰，增加整个小区的通透性。

2、色彩

心理学试验测定，在视觉两大构成因素“形”与“色”之中，人类对色彩的敏感力为80%，对形状的敏感力约为20%，

色彩是影响感官的第一要素。

实际上，色彩本身是没有美丑之分的，所谓色彩美，完全美在色彩与色彩、色彩与环境

的搭配上。

人们视觉认为最美的色彩，如果出现的地方不对，或搭配的比例不协调，便可能是最丑的色彩。

设计

小区

色彩是指不仅是定一个色调，还要定一个主色系和辅色系，色系与色系之间应该相互调和，这才是规划标志色的方向。

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城市有色彩规划之新说，本案也建议色彩规划的应用。

本案的主色调可以确立在暖色调，如暖绿、砖红、金黄，由于本案的主题是“都市绿心”，因此建议以暖绿为主，

搭配其它相协调的色调组成丰富而不杂乱的色彩规划

，在整体风格上要趋同。

注重对建筑色彩明亮度的控制，即不能过强，要清新淡雅。

比如两座相邻的小高层，只要色彩的明亮相协调，完全可

以一幢全黄一幢全蓝。

用屋顶色彩区分物业档次，如金黄色屋顶代表高档房，红色代表中档房，绿色代表小户型等，

易于识别并且使小区更加生动，减弱高层建筑水泥丛林般的压抑感。

再如道路色彩，虽然

本案规划中的道路绿化很好，

但每条路上人流量不同，色彩也会相应变化，完全不必拘泥于单一的

颜色。

色彩的规划可以延伸至景观、建筑物的分类、功能的识别

，但应注意的是：

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竞争互相排挤，会造成最大限度的视觉对比并产生最大的视觉紧张感。

互补色互相混合时，会产生明暗不同的棕色和灰色。

暖色和冷色还会让观察着产生前进和后退的心里感觉，这符合人眼对光谱顺序即红色在最前面而紫色在最后面的描述。

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、

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3、功能配套建议

e:

建立社区的凝聚力、回归感和亲密的邻里关系。

根据既有城市功能，又有乡村环境，并提供多样的都市活动场景，结合本案的主题“都市绿心”定位，建议：

本案的生活配套

会场

内容举例

商业带

商铺、自选商场、小型果菜行、干洗店、餐饮店、幼儿园等等

会所

茶艺馆、健身房、乒乓球室、桌球室、游戏机室、泳池、阅览室、医务所等等

广场

中央广场、水上乐园、网球场、羽毛球场、特色植物园、景观观赏区等

物业管理处的服

客户服务、家政服务、送餐服务、商务服务、医疗服务、保安服务、工程管理服务、房屋管理服务、装修服务、绿化服务

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务内容

交通服务等

本案的娱乐配套

项目

内容举例

孩童类

水上乐园、宝宝天地、沙坑、露天娱乐设备等等

文化类

雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室等等

商务类

会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备等等

餐饮类

中餐厅、粥粉面馆等等

休闲类

上网吧、影碟室、养生吧等等

运动类

健身馆、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅等等

健康类

泳池、健康中心、医疗所、定期养生培训等等

d：

便利的交通组织、完善的配套设施，以及秀美生态的自然环境，既给予人们都市的便利，又满足了他们拥抱大自然的梦想。

三、车行路网及地下车位

1、车行路

实行人车完全分流，减少对小区内空气和交通安全的破坏，同时也是小区档次的表现。

采用外围车行道，内部人行道，完全的进行人车分流。

2、车位

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应有临时停车位，尤其在酒店式公寓旁，应充分考虑商务停车用地。

建议在小区外围设计绕区道路，所有的地下车库的入口均放在小区外围，以达到“车不入区，人车分流”的目的。

3、小区内主干道水系的处理

由于维护及开发成本难以控制，建议方案2中主干道水系予以变更，可设置康体设施或其它表现艺术、文化、教育等内容的雕塑、小品、绿化带。

四、景观处理建议

1、标志性景观的塑造

标志性建筑物也可由标志性景观来替代

，具有成本相对小，展示度高且表现形式更加灵活丰富。

如在细化定位报告中所阐

述的艺术墙、沿桃花河两侧做灯饰长廊、展示主题文化的雕塑等。

艺术墙的内容可根据项目的主题来确定

，如以林间茶意，便可以系列文字、图画、书法甚至是实物来表现，新颖且引人关注，

同时也可将街道上的灰尘、噪音、污染做有效阻隔期也将是区域内的文化标志。

，建议位置选在建设西路段，在项目初期是项目形象树立的载体，项目后

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灯饰的设计，应以艺术、品味、美观为基础来进行，与艺术墙一样，都是项目的最初亮点，也将升华为项目的代言物。

艺术墙应注意夜间的灯景效果。

此图片在已提交的细化报告中已选用，此次选用，是为了加强印象。

2、园林景观的设置

注意高层建筑对绿化、景观的需求及观赏性。

对项目现在的天然植物资源予以最大限度的保留及美化。

围绕“都市绿心”，做深化及延展。

绿心可以从环境、景观、文化、颜色等多面表现。

3、入口处的塑造

出入口应具有标志性、简洁性和美观性特征

，避免盲目追求豪华、气派。

（1）入口是小区给人的第一印象，它是反映居住区风貌的窗口，故设计应具识别性、个性鲜明，与小区特征吻合。

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（2）入口既是一个景观点，又是一个景观序列，通过入口及站在入口处的视线范围内景观的组织，应形成一种特质的景观形象，给小区业主归属感和认同感。

（3）入口是车流、人流通道、治安、物业管理的关口，是景观首先满足功能要求。

各入口由于地段、功能、人流不同而应有所不同，在注重形象的同时，还应强调功能，

如车行主入口设计的要求：

安全保障性、合理性、宽敞性、观赏价值性、人车分流性。

（1）安全保障性:

提供安全的入口和出口。

在拐弯处应设置安全镜等提示，而这些细节尤能给人留下深刻而美好的印象。

（1）合理性:

车道选线的合理、入口及出口位置的合理，避免出现堵塞现象。

（2）宽敞性:

车道的宽敞，将使驾驶者驾轻就熟。

（3）观赏价值性:

建立令人满意的过渡带，沿路的风景，将成为您回家的享受。

（4）人车分流性:

超宽特区通道，车归车，人归人，百分百人车分流。

车辆由专用车道直接驶入私人车库，洁净亮丽的地面。

人行入口强调感觉的舒适性、景观的观赏性、生活的便利性

，如设置特色植物园、入口处底商的设置。

特色植物园之

所以命名为特色植物园，必定需要有其不凡之处，如名贵树种、珍稀花草、具有代表性的植物等。

入口大门的设计应大气、高档、新颖，作为项目的最直接切入点，此点非常重要，望设计院多做几个方案以供选择。

4、售楼处的设置

由于桃花龙河整治问题不能确定，因此售楼处仍应处在建设西路段，建议与项目整体、艺术墙、灯饰长廊的风格、内涵相吻合，根据实际情况需要做2-3层做为展示、会谈的重要场所，面积每层不小于300米，层高在4-4.5米左右。

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5、楼王旁景观的设置

方案2中楼王的概念不错，值得深化，但楼王旁边的景观优势并不明显，应加强，使得楼王的价值名实相符。

6、主题景观的设置

建议优化两处景观，其一，小区沿建设西路的人行主入口处，结合会所，优化主题景观，增加建筑小品，建议以一株特殊树种作为标志性景观；其二，小区主景观带纵轴景观加以亮化，去掉木栈道，改为鹅软石，因为木栈道容易老化，不便维修。

于三栋点式高层西侧的空地上设置部分康体及休闲设施，方便客户休闲、娱乐、游玩之用，特别建议：

水面较宽或较深处应设置维护设施，水面浅而窄处可提供客户娱乐，体现人与自然的充分结合。

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桃花龙河：

作为小区主题景观“一环二轴一带”中“一带”的桃花龙河，现状只能用脏、乱、臭来形容，桃花龙河整治的优劣将直接影响到项目的发展及开发商的利益。

我司建议，开发商自行治理桃花河，治理方式：

清淤治理不现实；所以应采用隔离的方式，即将桃花河河面覆盖，尽量的减少河道散发出的臭味，再在两侧进行河道绿化，建议选取净化能力强的树种。

五、会所及幼儿园的设置

会所建议设在主要景观附近，增强功能性及观赏性，风格及色彩也应与整体项目相协调。

会所的风格与形状可参考方案1，呈扇形打开，且功能分区方便，利于使用及美观。

幼儿园：

考虑到项目人口基数达到1万，生源问题完全可以解决，但是小区是分期开发，前面一、二期由于施工及其他原因，内部

环境不甚理想，不宜规划幼儿园；第三期属于建设西路与抚生路的交接处，由于土地面积与水塘关系，考虑到经济效益及安全性能不

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便设置幼儿园；综合考虑之后，我司建议幼儿园应规划于赣抚路拐弯处，前提是桃花龙河采用了暗河改造的方式予以遮盖的方案，则可以移至抚生路与赣抚北路拐弯处，如不能遮盖，则要考虑幼儿的安全性，不应设在水边，但仍处在赣抚路。

幼儿园不设置在小区的原因是因为小区内居民物业产权七十年，在这七十年当中不能保证年年的生源都充足，最终仍会向附近居民开放，但会带来环境、人员的嘈杂混乱，因此宜设在小区的外部。

幼儿园内应有功能性配套，如玩乐天地、娱乐设施、安全保护功能，而且由于幼儿园的声音污染将比较大，在与其它建筑物业之间应做有效隔断。

幼儿园前的场地应考虑到家长接送、停车等需求，作好空地预留的规划设计。

六、户型配比

户型配比的优劣对销售有直接影响，根据我司市调结果，市场上普遍接受大三房与复式楼，但是从实际情况观察，这种结果却与事实相违背。

我司经过仔细研究、分析得出结论：

市调中得到的结果，只是反映市场的意愿需求，即主观需求，而不是真实的现实需求。

结合南昌市的人均消费水平与140平方米以上建筑面积需要增加契税情况，我司建议在户型设计当中采用多种灵活搭配、

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变化简单的户型。

户型配比我司坚持细化报告中的配比格局：

（已提交）

户型分配：

为配合营销推广，在首期推广当中，争取开门红，所以户型设置十分重要，建议在首期推广当中，以户型的多样化来观察市场对户型的接受程度，