对众鑫项目规划设计方案的建议.docx

1、对众鑫项目规划设计方案的建议引天地纵横对众鑫项目规划方案建议言 .31、物业类别及延伸问题的建议 .42、建筑风格及功能配套建议 .61、建筑风格 .62、色彩 .63、功能配套建议 .143、车行路网及地下车位 .154、景观处理建议 .161、标志性景观的塑造 .162、园林景观的设置 .173、入口处的塑造 .174、售楼处的设置 .185、楼王旁景观的设置 .186、主题景观的设置 .185、会所及幼儿园的设置 .206、户型配比 .21第 1 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议天地纵横对众鑫项目规划设计方案的建议引言06 年 10 月 10 日在众鑫公司会议室召开了众鑫项

2、目的规划设计方案评审会，有 3 家规划设计公司参与了此次项目的规划设计。 在以 2 号方案为主的基础上取其精华，再结合天地纵横公司自身的思路，建议：本案地处朝阳洲，虽处市中心，但接壤于乡镇边界，因此建议以“都市村庄”的社区规划为出发点，既有都市的繁华便利，又有 村庄的静谧绿色，结合天时、地利因素，将更有利于项目的打造。 都市村庄的社区规划 Urban Villagea. 都市村庄是一个有趣的、丰富多彩的、高水准的住区，既有城市的功能，又有乡村的环境，并提供多样的都市活动场所。 b. 中心区有较高密度的发展，以公共服务设施和就业内容为主，辅以居住，形成混合用途。c. 商业、居住、工作、公园、学校

3、等，皆在步行可及的范围内，创造一个以人为主的居住环境。d. 便利的交通组织、完善的配套设施，以及秀美生态的自然环境，既给予人们都市的便利，又满足了他们拥抱大自然的梦想。 e. 建立社区的凝聚力、回归感和亲密的邻里关系。f. 降低能源的消耗，大量利用太阳能，水的循环和再利用，垃圾回收和处理等。第 2 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议围绕此规划思路，天地纵横作如下建议：一、物业类别及延伸问题的建议为 满 足 容 积 率 及 土 地 的 有 效 利 用 ， 结 合 市 场 需 求 ，建 议 物 业 类 别 以 小 高 层 、 高 层 为 主。 但 因 注 意 以 高 层 换 环 境 ，

4、 在低 密 度 高 层 建 筑 群 空 间 中 ， 规 划 设 计 大 面 积 绿 化 及 步 调 整 ， 增 加 整 体 感 、 个 性 化 、 美 观 性 及 实 用 性 。各 类 景 观 ， 使 景 观 环 境 优 势 明 显 。 方 案 2 中 建 筑 空 间 、 序 列 应 作 进 一过 去 的 高 层 住 宅 多 数 “ 高 大 粗 壮 ” ， 外 观 和 户 型 都 显 得 死 板 沉 闷 ， 而 且 或 长 排 排 列 、 或 封 闭 围 合 ， 通 风 和 景 观 很 都 受 局 限 。 建 议 本 案 推 出 的 高 层 ， 采 用 南 方 及 北 京 流 行 的 “ 瘦

5、身 ” 高 层 建 筑 形 式 ， 短 板 （ 短 进 深 ） 长 度 一 般 不 超 过 三 个 单 元 ，第 3 页 共 20 页建 筑 立 面 挺 拔 秀 丽 。 更 重 要 的 是 ， 这 种 建 筑 形 式 南 北 通 透 。天地纵横对众鑫项目规划方案建议有 利 于 通 风 及 灵 活 的 排 列 ， 景 观 设 计 也 可 以 延 伸 到 每 一 家 ， 并 且 使 户 型其 南 北 双 向 采 光 的 理 想 设 计 数 值 ， 使 来 自 南 向 的 采 光 面 与 北 向 的 受 光 面 的 光 线 有 效 对 接 ， 保 证 了 室 内 充 足 的 采 光 与 通 风 性

6、， 同 时 又 符 合 南 昌 居 民 户 型 需 求 。 短 板 的 进 深 米 左 右 ， 消 灭 了 纯 北 向 户 型 ， 户 型 有 大 面 宽 、 短 进 深 的 特 点 ， 便 于 紧 凑 型 户 型 设 计 ， 有 利 于 做 到 明 厨 明 卫 。 较 短 的 进 深 也 使 室 内 空 间 受 管 道 布 局 等 因 素 的 影 响 也 相 应 减 小 ， 户 型 更 加 方 正 。 身体 瘦 了 之 后 ， 每 层 的 户 数 减 少 ， 居 住 品 质 提 高 ；外 观 多 出 许 多 突 出 或 凹 槽 ， 每 户 的 采 光 面 提 高 到 2 至 3 个 。另 外

7、 ， 居 民 不 愿 住 高 层 的 重 要 原 因 之 一 ， 是担 忧 高 层 水 、 电 、 电 梯 及 安 全 方 面 的 问 题。 因 此 本 案 的 高 层 住 宅 ， 水 、电 、 电 梯 及 安 全 方 面 性 能 应 予 提 高 。 如 电 梯 的 配 置 ， 每 台 电 梯 的 服 务 范 围 在 30 至 40 户 的 水 平 ， 同 时 保 证 在 电 梯 维 修 时 间 或 临 时 紧 急 停 电 期 间 使 用 。 。供 水 系 统 ， 可 通 过 采 用 先 进 的 变 频 调 速 自 动 系 统， 有 效 地 解 决 高 层 住 宅 的 二 次 污 染 问 题

8、。 变 频 供 水 系 统 是 在 高 层 住 宅的 地 下 室 装 置 断 流 水 箱 ， 市 政 自 来 水 管 网 提 供 的 自 来 水 先 经 陶 瓷 滤 芯 过 滤 并 经 紫 外 线 杀 菌 仪 杀 菌 后 ， 进 入 断 流 水 箱 ， 再 经 变 频 供 水 系 统 直 接 送 至 住 户 家 中 ， 断 流 水 箱 仅 可 储 存 10 分 钟 的 用 水 量 ， 这 样 就 保 证 了 水 的 流 动 和 水 质 的 清 新 ， 而 且 全 封 闭 的 结 构 ， 也 能 确 保 水 质 不 受 二 次 污 染 。针 对 于 高 层 的 管 道 极 易 产 生 污 染 的

9、 问 题 ，建 议 本 案 采 取 同 层 供 水 的 方 式 来 避 免 ， 将 下 水 管 道 进 行 分 层 排 水 设 计 安 装 ，使 各 层 都 有 单 独 的 排 水 通 道 ， 并 将 各 层 排 水 道 设 置 在 室 外 统 一 夹 层 中 ， 既 避 免 了 空 气 污 染 ， 又 减 少 了 噪 音 干 扰 。第 4 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议这 也 符 合 了 都 市 村 庄 社 区 规 划 中 第 f 点 中 降 低能源的消耗， 水的循环和再利用等的要求。而 这 些 ， 都 能 成 为 项 目 的 有 力 亮 点 及 卖 点 。二、建筑风格及功能

10、配套建议a：都市村庄是一个有趣的、丰富多彩的、高水准的住区，既有城市的功能，又有乡村的环境，并提供多样的都市活动场所。1、建筑风格以 现 代 简 约 建 筑 风 格 为 主 ， 以 高 辨 别 度 同 时 又 符 合 市 场 需 求 为 宗 旨 。 建 筑 外 立 面 讲 求 线 条 简 洁 、 轻 巧 、 色 彩 明 快 、 清 爽 。 建 筑 底 层 全 部 架 空 ， 并 以 绿 荫 植 物 辅 以 装 饰 ， 增 加 整 个 小 区 的 通 透 性 。2、色彩心 理 学 试 验 测 定 ， 在 视 觉 两 大 构 成 因 素 “ 形 ” 与 “ 色 ” 之 中 ， 人 类 对 色 彩

11、的 敏 感 力 为 80% ， 对 形 状 的 敏 感 力 约 为 20% ，色 彩 是 影 响 感 官 的 第 一 要 素 。实 际 上 ， 色 彩 本 身 是 没 有 美 丑 之 分 的 ， 所 谓 色 彩 美 ， 完 全 美 在 色 彩 与 色 彩 、 色 彩 与 环 境的 搭 配 上 。 人 们 视 觉 认 为 最 美 的 色 彩 ， 如 果 出 现 的 地 方 不 对 ， 或 搭 配 的 比 例 不 协 调 ， 便 可 能 是 最 丑 的 色 彩 。 设 计小 区色 彩 是 指 不 仅 是 定 一 个 色 调 ， 还 要 定 一 个 主 色 系 和 辅 色 系 ， 色 系 与 色 系

12、 之 间 应 该 相 互 调 和 ， 这 才 是 规 划 标 志 色 的 方 向 。第 5 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议城 市 有 色 彩 规 划 之 新 说 ， 本 案 也 建 议 色 彩 规 划 的 应 用 。本 案 的 主 色 调 可 以 确 立 在 暖 色 调 ， 如 暖 绿 、 砖 红 、 金 黄 ， 由 于 本 案 的 主 题 是 “ 都 市 绿 心 ” ， 因 此 建 议 以 暖 绿 为 主 ，搭 配 其 它 相 协 调 的 色 调 组 成 丰 富 而 不 杂 乱 的 色 彩 规 划， 在 整 体 风 格 上 要 趋 同 。注 重 对 建 筑 色 彩 明 亮 度

13、 的 控 制 ， 即 不 能 过 强 ， 要 清 新 淡 雅 。比 如 两 座 相 邻 的 小 高 层 ， 只 要 色 彩 的 明 亮 相 协 调 ， 完 全 可以 一 幢 全 黄 一 幢 全 蓝 。 用 屋 顶 色 彩 区 分 物 业 档 次 ， 如 金 黄 色 屋 顶 代 表 高 档 房 ， 红 色 代 表 中 档 房 ， 绿 色 代 表 小 户 型 等 ，易 于 识 别 并 且 使 小 区 更 加 生 动 ， 减 弱 高 层 建 筑 水 泥 丛 林 般 的 压 抑 感 。 再 如 道 路 色 彩 ， 虽 然本 案 规 划 中 的 道 路 绿 化 很 好 ，但 每 条 路 上 人 流 量

14、不 同 ， 色 彩 也 会 相 应 变 化 ， 完 全 不 必 拘 泥 于 单 一 的颜 色 。色 彩 的 规 划 可 以 延 伸 至 景 观 、 建 筑 物 的 分 类 、 功 能 的 识 别， 但 应 注 意 的 是 ：第 6 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议第 7 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议竞 争 互 相 排 挤 ， 会 造 成 最 大 限 度 的 视 觉 对 比 并 产 生 最 大 的 视 觉 紧 张 感 。 互 补 色 互 相 混 合 时 ， 会 产 生 明 暗 不 同 的 棕 色 和 灰 色 。暖 色 和 冷 色 还 会 让 观 察 着 产 生 前

15、 进 和 后 退 的 心 里 感 觉 ， 这 符 合 人 眼 对 光 谱 顺 序 即 红 色 在 最 前 面 而 紫 色 在 最 后 面 的 描 述 。第 8 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议第 9 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议第 10 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议第 11 页 共 20 页、天地纵横对众鑫项目规划方案建议3、功能配套建议e:建立社区的凝聚力、回归感和亲密的邻里关系。根 据 既 有 城 市 功 能 ， 又 有 乡 村 环 境 ， 并 提 供 多 样 的 都 市 活 动 场 景 ， 结 合 本 案 的 主 题 “ 都 市 绿 心

16、” 定 位 ， 建 议 ：本案的生活配套会场内容举例商业带商铺、自选商场、小型果菜行、干洗店、餐饮店、幼儿园等等会所茶艺馆、健身房、乒乓球室、桌球室、游戏机室、泳池、阅览室、医务所等等广场中央广场、水上乐园、网球场、羽毛球场、特色植物园、景观观赏区等物业管理处的服客户服务、家政服务、送餐服务、商务服务、医疗服务、 保安服务、工程管理服务、房屋管理服务、装修服务、绿 化服务第 12 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议务内容交通服务等本案的娱乐配套项目内容举例孩童类水上乐园、宝宝天地、沙坑、露天娱乐设备等等文化类雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室等等商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒

17、体应用设备等等餐饮类中餐厅、粥粉面馆等等休闲类上网吧 、影碟室、养生吧等等运动类健身馆、 羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅等等健康类泳池、健康中心、医疗所、定期养生培训等等d：便利的交通组织、完善的配套设施，以及秀美生态的自然环境，既给予人们都市的便利，又满足了他们拥抱大自然的梦想。三、车行路网及地下车位1、车行路实行人车完全分流， 减少对小区内空气和交通安全的破坏，同时也是小区档次的表现。采用外围车行道，内部人行道，完全的进行人车分流。2、车位第 13 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议应有临时停车位，尤 其 在 酒 店 式 公 寓 旁 ， 应 充 分 考 虑 商 务 停 车 用 地

18、。建议在小区外围设计绕区道路，所有的地下车库的入口均放在小区外围，以达到“车不入区，人车分流”的目的。3、小区内主干道水系的处理由于维护及开发成本难以控制，建议方案 2 中主干道水系予以变更，可设置康体设施或其它表现艺术、文化、教育等内容的雕塑、 小品、绿化带。四、景观处理建议1、标志性景观的塑造标 志 性 建 筑 物 也 可 由 标 志 性 景 观 来 替 代，具有成本相对小，展示度高且表现形式更加灵活丰富。如在细化定位报告中所阐述的艺术墙、沿桃花河两侧做灯饰长廊、展示主题文化的雕塑等。艺 术 墙 的 内 容 可 根 据 项 目 的 主 题 来 确 定，如以林间茶意，便可以系列文字、图画、书

19、法甚至是实物来表现，新颖且引人关注，同时也可 将 街 道 上 的 灰 尘 、 噪 音 、 污 染 做 有 效 阻 隔 期也将是区域内的文化标志。，建 议 位 置 选 在 建 设 西 路 段 ，在项目初期是项目形象树立的载体，项目后第 14 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议灯饰的设计，应以艺术、品味、美观为基础来进行，与艺术墙一样，都是 项 目 的 最 初 亮 点 ，也 将 升 华 为 项 目 的 代 言 物 。 艺 术 墙 应 注 意 夜 间 的 灯 景 效 果 。此图片在已提交的细化报告中已选用，此次选用，是为了加强印象。2、园林景观的设置注意高层建筑对绿化、景观的需 求 及

20、观 赏 性 。对项目现在的天然植物资源予以最大限度的保留及美化。 围 绕 “ 都 市 绿 心 ” ，做深化及延展。绿心可以从环境、景观、文化、颜色等多面表现。3、入口处的塑造出 入 口 应 具 有 标 志 性 、 简 洁 性 和 美 观 性 特 征，避免盲目追求豪华、气派。(1)入口是小区给人的第一印象，它是反映居住区风貌的窗口，故设计应具识别性、个性鲜明，与小区特征吻合。第 15 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议(2)入口既是一个景观点，又是一个景观序列，通过入口及站在入口处的视线范围内景观的组织，应形成一种特质的景观形象， 给小区业主归属感和认同感。(3)入口是车流、人流通道

21、、治安、物业管理的关口，是景观首先满足功能要求。各入口由于地段、功能、人流不同而应有所不同，在注重形象的同时，还应强调功能，如 车 行 主 入 口 设 计 的 要 求 ： 安 全 保 障 性 、 合 理 性 、 宽 敞 性 、 观 赏 价 值 性 、 人 车 分 流 性 。(1)安全保障性:提供安全的入口和出口。在拐弯处应设置安全镜等提示，而这些细节尤能给人留下深刻而美好的印象。(1) 合理性:车道选线的合理、入口及出口位置的合理，避免出现堵塞现象。(2) 宽敞性:车道的宽敞，将使驾驶者驾轻就熟。(3) 观赏价值性:建立令人满意的过渡带，沿路的风景，将成为您回家的享受。(4) 人车分流性:超宽

22、特区通道，车归车，人归人，百分百人车分流。车辆由专用车道直接驶入私人车库，洁净亮丽的地面。人 行 入 口 强 调 感 觉 的 舒 适 性 、 景 观 的 观 赏 性 、 生 活 的 便 利 性，如设置特色植物园、入口处底商的设置。特色植物园之所以命名为特色植物园，必定需要有其不凡之处，如名贵树种、珍稀花草、具有代表性的植物等。入口大门的设计应大气、高档、新颖，作为项目的最直接切入点，此点非常重要，望 设 计 院 多 做 几 个 方 案 以 供 选 择 。 4、售楼处的设置由于桃花龙河整治问题不能确定，因此售楼处仍应处在建设西路段，建议与项目整体、艺术墙、灯饰长廊的风格、内涵相吻合， 根据实际情

23、况需要做 2-3 层 做为展示、会谈的重要场所，面积每 层 不 小 于 300 米 ，层 高 在 4-4.5 米 左 右 。第 16 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议5、楼王旁景观的设置方案 2 中楼王的概念不错，值得深化，但楼王旁边的景观优势并不明显，应加强，使得楼王的价值名实相符。6、主题景观的设置建议优化两处景观，其一，小区沿建设西路的人行主入口处，结合会所，优化主题景观，增加建筑小品，建议以一株特殊树种作为 标志性景观 ；其二，小区主景观带纵轴景观加以亮化，去掉木栈道，改为鹅软石，因为木栈道容易老化，不便维修。于三栋点式 高层西侧的空地上设置部分康体及休闲设施，方便客户休

24、闲、娱乐、游玩之用，特 别 建 议 ：水面较宽或较深处应设置维护设施， 水面浅而窄处可提供客户娱乐，体现人与自然的充分结合。第 17 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议桃 花 龙 河 ：作为小区主题景观“一环二轴一带”中“一带”的桃花龙河，现状只能用脏、乱、臭来形容，桃花龙河整治的优劣将直接 影响到项目的发展及开发商的利益。我司建议，开发商自行治理桃花河，治理方式：清淤治理不现实；所以应采用隔离的方式，即 将桃花河河面覆盖，尽量的减少河道散发出的臭味，再在两侧进行河道绿化，建议选取净化能力强的树种。五、会所及幼儿园的设置会所建议设在主要景观附近，增强功能性及观赏性，风格及色彩也应与

25、整体项目相协调。会所的风格与形状可参考方案 1，呈扇 形打开，且功能分区方便，利于使用及美观。幼儿园：考虑到项目人口基数达到1万，生源问题完全可以解决，但是小区是分期开发，前面一、二期由于施工及其他原因，内 部环境不甚理想，不宜规划幼儿园；第三期属于建设西路与抚生路的交接处，由于土地面积与水塘关系，考虑到经济效益及安全性能不第 18 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议便设置幼儿园；综合考虑之后，我司建议幼儿园应规划于赣抚路拐弯处，前提是桃花龙河采用了暗河改造的方式予以遮盖的方案，则 可以移至抚生路与赣抚北路拐弯处，如不能遮盖，则要考虑幼儿的安全性，不应设在水边，但仍处在赣抚路。幼儿

26、园不设置在小区的原因是因为小区内居民物业产权七十年，在这七十年当中不能保证年年的生源都充足，最终仍会向附近居 民开放，但会带来环境、人员的嘈杂混乱，因此宜设在小区的外部。幼儿园内应有功能性配套，如玩乐天地、娱乐设施、安全保护功能，而且由于幼儿园的声音污染将比较大，在与其它建筑物业之 间应做有效隔断。幼儿园前的场地应考虑到家长接送、停车等需求，作好空地预留的规划设计。六、户型配比户型配比的优劣对销售有直接影响，根据我司市调结果，市场上普遍接受大三房与复式楼，但是从实际情况观察，这种结果却 与事实相违背。我司经过仔细研究、分析得出结论：市调中得到的结果，只是反映市场的意愿需求，即主观需求，而不是真实的现 实需求。结合南昌市的人均消费水平与140平方米以上建筑面积需要增加契税情况，我司建议在户型设计当中采用多种灵活搭配、第 19 页 共 20 页天地纵横对众鑫项目规划方案建议变化简单的户型。户型配比我司坚持细化报告中的配比格局：（已提交）户型分配：为配合营销推广，在首期推广当中，争取开门红，所以户型设置十分重要，建议在首期推广当中，以户型的多样化来观 察市场对户型的接受程度，