关于物业管理经营的分析和思考.docx

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关于物业管理经营的分析和思考

物业管理企业改革与开展工作交流会交流材料

关于物业管理经营的分析和思考

南湖物业管理曾建国

一、经营是物业管理开展的必由之路

物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业门槛吸引了大量资金和人才的进入。

资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。

物业管理企业长期以来提倡的是管理与效劳，而对经营的问题涉与较少。

诚然，管理和效劳是物业管理企业的本业和对社会提供的根本产品，也是物业管理公司存在的市场根底。

但是，提供优质的管理和效劳应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。

作为企业，经营应是其根本的行为，只有依法进展经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和开展问题，到达社会效益、环境效益与经济效益并重的良性开展的目标。

并且，物业管理企业无视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的缺乏又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定开展的瓶颈，并反过来影响效劳质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的开展。

随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以与新的房地产形势的开展，经营越来越被提到物业管理企业开展的日程上来，物业管理企业要得以快速开展，经营将是一条必由之路。

二、物业管理经营概念

物业管理经营可概括为两个方面：

一是将物业管理和物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力；二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、效劳和管理层面，亦即将效劳眼光由物业管理委托期这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主，客户提供更全面，更彻底的效劳。

物业管理经营的核心思想为：

将营销的概念深刻的溶合于物业管理的工作过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地表达物业管理，实现物业保值、增值的重要功能。

物业管理经营运作的主要容表达在房地产效劳领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。

物业公司的经营在提高企业经济效益的同时，还促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

三、物业管理经营的特点

物业管理经营是房地产效劳的重要组成局部，是收益性物业管理概念的拓展和延伸，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场开展空间。

它除了具备“纯〞物业管理外，还包括商业推广、商业策划和商业管理，它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润，但是这种高回报的实现过程非常复杂，存在诸多变数。

业界有专家断言“物业管理经营水平代表一个城市最先进的物业管理水平〞。

〔一〕、收益性。

投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。

〔二〕、复杂性。

表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。

〔三〕、综合性。

既有物业管理的维修维护、平安消防、清扫保洁等根本效劳容，更有物业租售代理、营造商业气氛、商业推广、商业策划等一系列商务运作，而且还需解决配套问题和商务效劳、娱乐效劳等。

〔四〕、创造性。

物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。

而且经营方式和营销理念也要随时需创新，紧跟市场开展方向。

〔五〕、品牌性。

物业经营要获取最大商业价值，关键在于社会消费群体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度，而这一切的取得需要依赖物业经营获取收益的各方面达成共识，形成共同的价值观和效劳理念，从而营造一种亲情气氛和信任品牌。

另外，物业经营的高档豪华趋势、多功能性、人文休闲文化特色也日趋明显。

物业管理经营面临的难点是市场培育难、经济繁荣难、平安防难、设备运行保障难、商业推广难、处理业主和消费者的利益关系难。

四、物业管理经营的需求分析

物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握时机，才能获得成功。

1、国外和地区特别注重物业管理工作中的经营概念。

美国物业管理行业大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项效劳。

在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。

物业管理企业无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺，无一例外地以房地产效劳的综合优势占领市场，寓经营管理于效劳之中，表达出卓越的专业水准和竞争实力。

2、国市场对物业管理经营需求旺盛。

房地产市场的开展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场根底。

〔1〕租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进展房屋租赁中介效劳的市场。

由于空置房的增加，房地产商需要将局部物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主——出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的有利条件。

加上目前支撑租赁市场的中介组织专业水平低，操作欠规，给物业管理企业留下了广阔的盈利空间。

〔2〕适应性作为房地产开发的根本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进展改变。

有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这些都需要在房地产建成后进展调整。

物业公司具体组织实施这一工作，如果操作得当，会给开展商、业主和物业公司带来丰厚的回报。

〔3〕物业管理的策划，已成为房地产营销的一个重要组成局部。

物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化气氛之中。

房地产开发商已充分认识到了这一点。

〔4〕房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋与综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的时机。

居民需求的变化

〔1〕随着人们收入的增长，人们不再满足于一生只买一次房，购置住房的目的也不仅限于解决居所问题。

人们把住房当作财产来对待，更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题，在房屋租赁、转让与价格、信息等方面对物业管理提出了需求。

〔2〕随着人们生活水平的提高，需要多层次的效劳，对特约效劳的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿效劳提供了广阔的市场。

物业管理与相关产业的开展

〔1〕物业管理开展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业公司为了降低本钱，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。

物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业的相关业务或工程。

〔2〕随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的开展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。

由此滋生的经营行为既为同行业提供了方便，促进了行业的开展，又为自己开辟了新的市场。

3、大量物业缺乏专业管理更缺乏合理的规划和经营。

当前众多的业主单位和业主个人缺乏对物业的管理，更渴望对其物业理想的经营，这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识，提高经营水平，管好楼，还要盘活楼。

物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为效劳的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势而承受更大的市场压力。

五、物业管理经营的利弊分析

从目前的实践看，物业管理经营的有利之处主要表达在：

首先可以更好地满足市场需求和客户需要；其次更好地表达了经营、管理一条龙效劳，对客户来讲，提高了效劳效率；再次，扩大了物业管理企业的盈利空间。

物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费缺乏之间的矛盾。

租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。

物业管理经营面临的问题有：

一是压力大，物业管理企业承当了一项物业的经营管理权，同时也承当了物业经营的义务，而物业租赁与交易本钱的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力；二是风险大，一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼；三是组建专业队伍困难，物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经历的人才难觅，而且有了人才，形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易，一旦经营出现严重偏差和失误，物业公司难以承受。

六、对南湖物业公司实施物业管理经营的思考

南湖物业公司要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应趋利避害，掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以与最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。

从实践来看，其物业管理经营具有强大的生命力。

〔一〕加强经营观念和意识。

物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使物业潜力得到更充分的发挥。

公司员工要深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业营销方案更可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。

〔二〕培养物业经营的人才队伍。

物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入到个性化、网络化整合型时期，没有富有经历的经营人才，物业管理经营就是空谈。

因此，公司要注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，建立一支配合默契的经营管理团队。

〔三〕加强物业管理效劳的经营。

搞好物业管理效劳的经营无疑是公司经营的根底工作和主要工作。

在这个问题上一方面要提高管理水平和效劳质量，以优质的效劳换取优价的回报，有效地降低本钱。

另一方面要使公司到达长期、稳定、可持续开展的目标。

〔四〕、以物业本身为中心开展多种经营。

这是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充。

由于公司在物业上占一定的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。

〔五〕、开展专项经营活动。

随着中国即将参加WTO，在完善市场管理以与与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。

公司要始终保持业务合作，吸收经历，培养专业实力，要缩短差距，迎头赶上。

〔六〕、与房地产经营相联系的经营。

通过对经营性房产进展技术性的改造，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高公司物业的赢利能力，而获得回报。

这种经营在商场、写字楼等物业种类上有很大的时机。

〔七〕、扮演效劳集成商角色。

公司做社会效劳资源的搜集者，统筹者和组织者。

也就是说，公司不是业主效劳需求的生产者，不再直接向业主提供有形效劳，而是通过提供间接效劳、人文效劳和信息效劳，组织和落实社会专业效劳资源为业主提供效劳，到达业主满意的目的。

这样，让业主承受到更专业、全面、优惠的效劳，提高公司本身的市场竞争能力：

把公司从根底性的事务中解脱出来，本身的机构将显得更为精干，摆脱劳动密集型的形象，这有利于企业向知识型过渡，从根本上提升公司的生存和竞争能力；提供更加专业、全面的效劳，克制物业管理缺乏效劳资源、能力以与“大而全〞弊端；确立市场主体自主经营的地位，真正走企业型和效益型开展道路，摆脱不应有的社会责任，轻装上阵提高企业竞争力；本钱容易核算和得到控制，经济效益也会有明显增强，从根本上提高企业竞争力。

〔八〕、向商业物业领域重拳出击。

适应商业物业产权与顾客多元化，以经营效益为导向的特定需求，为促进商品交换而开辟新的物业管理效劳领域。

公司要根据商业物业的特定需求，为整体物业中的使用者的经营活动提供主动效劳，使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化，做到商业物业整体的信任度、美誉度和知名度三者和谐的统一。

经营过程中要注意的问题

1、公司在开拓开展的同时要保持头脑的清醒，承接新的物业管理项目之前，应该进展充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进展认真的评估并制定可行的实施方案，使经营走上安康开展的轨道。

2、防止受“多元化〞的影响，坚持“靠山吃山〞的原那么，以物业管理为根底。

公司的经营如果脱离物业管理，将面临来自市场和社会的剧烈竞争。

公司在资金、技术和经历上都处劣势，经营风险大为增加。

同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源的精力大量占用，使公司丧失管理根底，势必对物业管理产生不利的影响。

3、经营中坚持以强化部建立为立足之本，使公司的经营得到稳健开展。

在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经历。

特别是对某些经营项目管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识，经历和管理方法远远不够的，需要进展大的调整，甚至需要专业资质的认可。

4、注意经营和收益的合法性、与业主共同开展。

依靠物业本身进展的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进展，其中哪些经营权和收益属于业主，哪此性属于开展商或公司自己，以与收益的分配等问题，都应引起公司的注意。

同时要有高超的处理问题的技巧，合作各方只有共存才能共荣，只有在客户业务不断开展、业绩不断提高中，公司才能赢得更大的实际利益和持续开展的条件。

5、适应和满足顾客多层次、多元化的需求，提供全方位的综合效劳，合理配置不同商品效劳的结构。

对物业功能、潜在价值的全面了解和对市场需求的准确判断。

6、实现利润目标、信誉目标和效劳目标的统一。

市场经济条件下，利润是企业运行的根本目的和生存最重要根底。

公司要通过理顺各方关系和强化部管理，保证各项收入与时足额地入账，将费用与一些不可预测的损失降至最低限度，通过人的努力改变物业的价值，包括发挥潜在价值和物业升值。

公司要在实施管理中锻炼出一支优秀的管理队伍，实现企业效劳、信誉与利润的良性循环。

要搞好经营，关键在于认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果。