朝阳新区188亩项目.docx

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朝阳新区188亩项目

1.4可研报告编制单位….....................................................................................................2

1.5项目法人简介…............................................................................................................2

第2章可行性研究3

2.1可行性研究的依据和范围3

2.2可行性研究的结论和建议5

第3章项目建设的背景及必要性6

3.1岱岳区发展背景6

第五章投资项目地址基地获得12

5.1岱岳区地理概况12

5.2建设地点获得14

第六章房地产财务效益分析16

6.1项目财务评价16

6.2财务评价基础数据17

6.3销售收入、利润与税金19

6.4财务盈利能力分析20

6.5偿债能力分析21

6.6财务生存能力分析22

6.7敏感性分析24

第七章项目实施和运营的总体规划…...................................................................................25

7.1设计依据…..................................................................................................................25

7.2设计方案…..................................................................................................................26

7.2.1规划设计的指导思想….........................................................................................26

7.2.2总体规划和布局…...............................................................................................27

7.2.3道路交通组织…...................................................................................................27

7.2.4公共服务设施…...................................................................................................28

7.2.5绿化系统…..........................................................................................................29

7.2.6管线综合…..........................................................................................................29

7.2.7户型设计…..........................................................................................................30

7.2.8室内外装饰…........................................................................................................31

7.2.9结构设计….........................................................................................................32

7.2.10供水和排水设计…..............................................................................................33

7.2.11供电和通讯设计…..............................................................................................34

第八章投资估算及资金筹措方案35

8.1投资估算35

8.2资金筹措36

8.3资金使用计划37

第九章经济评价38

9.1项目财务评价38

9.2财务评价基础数据39

9.3销售收入、利润与税金40

9.4财务盈利能力分析31

9.5偿债能力分析32

9.6财务生存能力分析33

9.7敏感性分析34

9.8经济评价结论36

第十章项目的风险分析36

10.1社会影响分析37

10.2项目与所在地互适性分析38

10.3社会风险分析39

10.4社会评价结论40

第十一章可行性研究结论…...................................................................................................41

第十二章参考文献…..............................................................................................................42

第十三章可行性研究的各类附件…........................................................................................43

13.1朝阳新区交通区位....................................................................................................44

13.2建设项目主要技术经济指标…..................................................................................45

13.3各方案现金流量表…................................................................................................46

13.4标准层户型…...........................................................................................................47

13.5项目投资估算表…....................................................................................................48

摘要

朝阳新区，属于泰安市“十二五”计划确定启动建设的两大新区之一。

本文通过对朝阳新区的188亩一块地的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据朝阳新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策略提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

依据本文的方案，项目总建筑面积210000平方米，项目总投资38000万元。

经测算项目经营利润为7500万元，因此该项目在经济上具有较强的可行性。

关键字:

朝阳新区可行性研究项目投资开发经营

Abstract

Chaoyangdistrict，BelongtoTai’anCity"12thfive-year"plantodeterminethestartoneoftwooftheconstructionofthenewdistrict.Thisarticlethroughtothechaoyangdistrictinthelandof188muofamarketinvestigationandanalysisofthedevelopmentandmanagementenvironment,andaroundthemainpropertyafterthecomparisonofthesimilarcompetition,onthebasisofchaoyangdistrictinthelocalmarketatpresentsituationandthefuture,forthefeasibilityoftheprojectandthedevelopmentstrategyputforwardapreliminaryopinion,andaccordingtothecharacteristicsoftheproject,theprojectinvestmentanalysis,financialevaluationandriskanalysis,inordertoexplorethepossibilityofthelandforresidentialdevelopmentmanagement.Accordingtothisarticle'sscheme,theprojecttotalconstructionareaof210000squaremeters,thetotalinvestmentof380millionyuan.Throughmeasuringprojectoperatingprofitof75millionyuan,sotheprojecthasstrongfeasibilityineconomy.

keywords:

AfeasibilitystudyProjectinvestmentThedevelopmentandmanagement

第1章项目简介

一、项目名称

泰安市岱岳区朝阳新区开发项目

二、建设地点

拟建设的项目系泰安市岱岳区朝阳新区开发项目，其位于泰安市高新技术产业开发区朝阳西路南侧、财源大街西侧，与高新区行政中心办公大楼和泰安市电力局相邻，交通方便，各项配套设施齐全。

本项目总建筑面积21万平方米，项目总占地188亩。

三、项目承办单位

泰安市宏大房地产开发有限公司

四、可研报告编制单位

泰安田园建设项目管理有限公司

五、项目法人简介

本项目法人泰安市宏大房地产开发有限公司，法人代表：

刘宗军。

公司成立于1995年9月，2003年改制为股份制企业，注册资金1600万元人民币，公司经营范围为房地产开发及经营、物业管理等。

公司拥有固定资产480万元，自有流动资金1000余万元，拥有各类优秀专业技术人员18人，其中高级职称5人，中级职称12人，初级1人。

近年来，公司乘泰安市高新技术开发区建设的东风，按照规划蓝图积极开展镇村住宅业务，公司取得了良好的经济效益和社会效益。

现拟开发建设的朝阳新区，总投资38000万元，住宅建筑面积210000万平方米。

小区布局合理、设施齐全、生活舒适、交通方便、技术先进、环境优美，项目建设完成后，将为泰安搬迁居民、高新区内部分企业职工提供520余套经济适用商品房，这将对于高新区快速发展具有积极的推动作用。

第二章可行性研究报告

第1节报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

第2节报告编制依据

1、泰安市规划局规划方案

2、国家建设部及泰安市颁布的与房地产相关法律

3、泰安市房产局提供资料

现场勘查和实地调研所的资料

第三节可行性研究的依据和范围

一、可行性研究的依据

1.1泰安市宏大房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；

1.2国家和山东省现行有关政策、法规、规划；

1.3国务院办公厅转发九部门联合制订的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》；

1.4国家现行有关技术规范、规定、标准；

1.5泰安市城市总体规划；

1.6当地有关部门或单位出具的证明；

1.7泰安市宏大房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料

1.8泰安市高新技术产业开发区详细规划。

二、可行性研究的范围

2.1项目提出背景及建设的必要性分析

2.2项目建设地点和建设条件

2.3项目市场分析和建设规模

2.4项目设计方案

2.5环保及节能

2.6物业管理

2.7开发建设进度计划

2.8投资估算与资金筹措

2.9财务分析及不确定性分析

2.10结论与建议

第四节可行性研究结论和建议

一、结论

随着泰安高新区朝阳区发展速度的加快，供给和需求之间的矛盾日益突出。

在该地区的房地产市场，以及520年住房工程建设，解决居民企业或业务单元住房短缺和缓解压力搬迁居民的住房条件，特别是解决高收入家庭的住房困难,扮演重要的角色。

此外,由于项目符合泰安城市城市总体规划,建筑工地位于高新区的建设项目，以确保泰安城市岱岳区高新区规划实现。

优化城市土地结构功能布局，改善投资环境，促进当地经济的稳定发展将发挥积极作用。

该项目建成后，可实现销售收入6200万元，销售利润745.34万元，税前投资利润率23.05％、资本金净利润率54.02％。

因此，这个项目的建设是必要的。

二、建议

1、项目区域房地产市场竞争日趋激烈,购房者心态也逐渐成熟,良好的规划,设计,施工质量和人文环境已成为一个重要的先决条件中、高档物业,公司结合的不同需求消费者的精神状态,按照规划和设计方案尽快完成景观、园林设计和建筑细节。

2、在资金来源方面,银行贷款,销售变成排水的依赖性强,公司密切关注市场的变化,加强市场调研,目标客户,有针对性的宣传推广,尽快进行图像显示,尽快聚集人气,创造更大的竞争优势,并确保销售计划的顺利实施,加快销售收益。

3、这个项目可以根据规划和建设,完成设计标准,以及施工过程中存在的不确定性,在施工管理严格控制房地产开发成本和建设成本,降低投资成本,加强工作监督项目进展,确保项目的正常施工按照计划;与此同时,也应该注意的钱也是有效的保证施工进度。

否则,施工进度不能保证,直接影响到销售和交付进度

4、为了减少市场风险,确保贷款资金的安全性,流动性,同时减少开发者基金压力,确保项目的顺利建设贷款的开发商的销售打开专用帐户,监控记录,确保销售及时偿还贷款本金和利息。

同时,根据该报告项目的不确定性分析（敏感性分析）,不难看到总投资和销售收入有较大影响项目开发建设。

因此,本研究建议,在项目的实施过程中,应加强项目的管理,对价格特别敏感和总投资的两个因素,应该有效的营销工作和成本控制的关键,这将是提高项目经济效益的关键。

项目实施,不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要,也符合人民的高档住宅消费趋势,改善住宅区域的质量。

项目的实施,进一步促进经济发展岱岳区,加快岱岳区城市重建的步骤,改善居民的居住环境,以确保生活环境质量和居民生活水平的稳步提高,促进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。

项目完成后,通过分析具有良好的经济效益和显著的社会效益,项目建设条件,基础,因此,该项目是必要的和可行的。

通过上面的分析和计算,可以得出结论,该项目是可行的,建议加快实施。

第3章项目建设的背景及必要性

第一节背景

2012年,整个城市共产党的坚强领导下,紧密围绕“促进幸福泰安,丰富城市建设”的目标,狠抓投资促进和资本的介绍和项目不放松,实施了一系列有针对性的措施,努力稳定增长、传输模式、调整结构、推动创新,生活,和城市的经济和社会发展提出了主要经济指标稳定回升,加快转变经济发展方式、社会民生的持续改善的良好局面。

预计城市生产总值2604亿元,增长了10.5%左右。

（1）进一步巩固农业基础,工业经济上升。

粮食生产稳定发展农业生产,实现“十”,预计将达329.5万吨,比上年增长3.9%。

农业产业振兴计划,全面实施农业产业化管理进一步深化,新城市的有机蔬菜31000亩,25000亩苗木花卉、牛的14000头规模以上农业龙头企业达到595人,569个新注册的农民专业合作社,实现各类农业补贴6.26亿元,每年197000亩造林、经济林78000亩的新特点。

农田水利基础设施建设扎实推进,完成各类工程在8540年。

工业经济反弹,预计增长12.7%左右,城市的工业产出比上半年增加了1.1%。

加强骨干企业成长,这座城市的新企业主营业务收入超过10亿元20日泰国开放组织,泰丰矿业企业达到50亿元。

规模以上工业企业在全市预计实现主营业务收入5500亿元,利税670亿元,利润415亿元,分别增长22%、22%和17%。

（2）重点项目建设进展顺利,维护固定资产投资的快速增长。

领导制度和推进机制创新,为推动实现总部和市政领导系统,作为一个关键项目的包集中抓一批项目投资从中央、省、市重点项目建设。

航天飞机汽车重型矿山设备项目,文莱河工程,山能集团大规模采矿机,会展中心如泰山,120个市级重点建设项目顺利,396亿元的投资,近年来是进步最快的。

48市领导包项目顺利。

预计全年固定资产投资1780亿元,增长在20.5%左右。

显著成效促进投资和资本介绍,预计新投资建设项目总投资3000万元以上3000万人,420亿元,比上年增长21%。

（3）服务产业发展形势很好,的方式重组取得了稳固的进步。

服务业增加值预计将占国内生产总值的比例增加了1.5%左右。

珠海连续五年获得“先进城市”的称号省服务业发展。

提高服务产业发展,泰山一个不夜城,天乐镇水世界,如泰山温泉,义乌贸易城市建立操作关键项目的数量。

消费市场保持稳定的社会消费品零售总额927亿元,预计增长15%左右。

旅游业保持了持续快速发展,城市预计接收境内外游客4324万人次,旅游收入386亿元,分别增长16%和21%。

节约能源和减少消费增加,省的目标任务可以完成。

公司将进一步加强自主创新能力,是城市的工业建筑技术改造项目873个,其中包括一项一亿美元的项目288项。

逐步提高质量效益,地方财政收入158.9亿元,比上年增长15.01%。

（4）改革不断深化,对外贸易快速增长。

努力创新的重点领域和关键环节,市政府支持小微企业的发展意见,建立民营经济的加速发展。

地位,岱岳区庄镇充满了国家发展和改革试点城市和省级泰岳区服务全面改革试点扎实推进,深化医疗卫生体制改革三年任务完成,一般基层医疗机构实施国家基本药物制度,进一步提高基本公共卫生服务质量,使人们享受到健康的好处。

对外贸易实现快速增长,预计将达到21.9亿美元的总成本全年进出口,增加20.3%,进口的价值9.6亿美元,出口12.3亿美元,增长了50.9%和3.7%,分别;利用外资2.2亿美元,这个城市合同的实际利用外资1.6亿美元,分别增长64%和60%。

（5）城市和农村建设扎实推进,区域主导作用增加。

泰国城市攀西河流系统（中央公园）,高速新城市建设工程施工项目11个主要项目施工顺利。

保障性住房建设进展迅速,城市各种新开发的保障性住房项目,20262套,基本建设和完成11858套,超额完成全年任务。

总投资72亿元,比上年增长22%。

农村住房建设的快速发展,新建住房48000户家庭,危险的房子,14000。

村庄环境整治进展,小镇建设效果明显,有五个镇被列为省级示范镇。

枯竭的城市新泰市享受河岸蒙古革命老区、状态转换的支持政策,是一个国家级高新技术工业区泰安高新区升级,东平县纳入国家中原经济区规划范围、对口支援新疆岳普湖县和协作重庆巫溪县扶贫工作全面发展。

（6）社会事业的全面发展,民生改善的加速度。

金融安全民生消费能力的增加,城市的公共财政完成242.7亿元,增长16.5%,教育、医疗、社会保障和就业、下列事务等民生支出140.1亿元,比上年增长18.7%。

稳定就业形势,预计76000个新的就业机会为城市居民和城市登记失业率2.75%,新农村劳动力转移就业108000人。

社会保障覆盖面扩大,城市的五个险种10个类别的社会保险费收缴率95%以上,其中197.8万人来到城市基本医疗保险、新农业占超过372.2万人。

幸福教育项目取得了坚实的进展,168年完成公立幼儿园。

城乡居民收入的稳步增长,城镇居民人均可支配收入25705元,预计农民人均纯收入10500元,增长了13.3%和17%,分别高于GDP的增长。

认真实施的10件事人们做实际工作,教育、文化、计划生育、等各种社会事业的全面发展,维护社会和谐稳定。

2012年,在外部需求明显减弱,国内经济增长下行压力,城市的经济保持了平稳较快发展的良好势头。

这是市委、市政府的正确领导,科学决策,是北京市常务委员会依法监督,支持的结果,是整个城市,有前景的结果。

目前,我们城市的经济和社会环境的发展在国内外仍然严重。

从国际的角度来看,一般的经济增长放缓,实体经济力量还没有完全恢复,整个形势是复杂和不确定。

在国内,中国的经济已经进入了一个阶段中增长,稳定增长和结构性压力,市场需求疲软,部分产品产能过剩问题,企业生产经营成本上升和缺乏创新,经济发展和资源环境约束矛盾并存,房地产市场监管强度不下降,增加财政困难,有许多困难和矛盾的经济运行。

从珠海看,一是扩大有效需求仍有很大的压力。

投资、市场环境的收紧,预期收益下降,企业特别是中小企业投资仍不强。

消费、住房等消费函数同时减弱,尚未形成新的消费热点,进一步扩大消费是很困难的。

出口的外部需求继续走软,增加贸易摩擦因素,如出口形势仍不乐观。

二是维持稳定增长的工业仍然是困难的。

公司面临成本上升的双重压力和产品价格,一些行业的利润是显而易见的。

市场有效需求不足,主要工业企业增长正在放缓,一些企业缺乏能力,产量下降。

三是提高财政继续增加结构优化的难度仍然较大。

城市的公共财政预算收入增长下降较大,社会民生等重点领域增加支出,平衡的突出矛盾。

四是实现稳定农业生产和农民收入的增长和稳定发展是很困难的还大。

上面的问题,我们将高度重视并采取有力措施来解决。

第二节项目建设的必要性

一、符合国家政策要求

近期，国务院办公厅转发九部门联