中国楼市的哲学背后的社会生态及其博弈.docx

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中国楼市的哲学背后的社会生态及其博弈

中国棉花:

中国楼市的哲学：

背后的社会生态及其博弈

中国房价，本来应是一个民生问题（需求-消费），但现在演化为金融问题（投资）。

通观楼市，2004年前，是民生现象，2004年后，则是资本现象，其分界线就是“国18条”。

2013年，随着“国五条”及其细则的出台，房价又一次被聚焦。

一、楼市金融化的两个通道：

“土地货币化”和“房子投资化”

中国房地产业的流程可以概括为四个环节和两大阶段，即：

“拿地—贷款—建房—卖房”四环节，“拿地-贷款”和“建房-卖房”两个阶段。

这四个环节和两大阶段后面站着4对人：

拿地—“开发商”和“地方政府”，贷款—“开发商”和“银行”，建房—“开放商”和“建筑商”，卖房—“开放商内部认购”和“社会普通人买房”。

通观上述流程及其后面人的博弈，可以发现以下特殊现象：

第一，“土地货币化”成为楼市金融化的第一个通道。

在“拿地-贷款”阶段，开发商、地方政府、银行三者之间，由于国情的复杂性和当前市场经济的不规范性，出现了对一般市场要求的背离现象，即在应该意义上，正常市场是：

开发商出“土地出让金”→从政府手中拿地→去银行贷款，本质上这是楼市“吸引”信贷，信贷只是对楼市起推助作用，但现在，大多数的事实是，开发商先公关政府，获得土地，然后再以土地作抵押获得贷款，交付土地出让金。

也就是说，正常市场异化为下述实际流程：

拿地→以土地抵押贷款→交付土地出让金。

在这里，开发商扮演了一个“中介”角色，即：

把国家的货币（银行信贷）和社会的资源（政府控地）连接起来，完成了一个“土地货币化”过程。

如何评价这个通道呢？

上述过程表明，主观的有意识行为首先出现在“开发商”身上，即开发商具有“主观恶意”；其次是，这种“恶意”之所以能变成现实是因为中国的国情（“关系”这一中国特殊的社会土壤）；最后才是“各取所需”的利益粘合剂。

上述“三套件”意味着，要想堵死这一通道，需要在三个方面行动：

①限制和规范开发商，打击“主观恶意”；②用游戏规则改造中国社会中的“关系”土壤；③严格限制信贷方向和科学制定货币政策。

上述三者，限贷和约束货币对“去金融化”更具有直接现实性。

第二，“房子投资化”成为楼市金融化的第二个通道。

在“建房-卖房”阶段，正常市场化运作流程是，“开发商出资→建筑商建房→现房卖房”，但实际流程变为，“建筑商垫资→开发商期房预售→内部认购”。

在这个阶段，一方面，开发商不需要把资金开支在建筑成本上，相当于“节流”，同时又开通“期房预售”的融资渠道，相当于“开源”。

这样，通过“节流”和“开源”两手并进，开发商加强了楼市“资金链”的稳定性。

另一方面，在卖房时，开发商又实行“内部认购”模式，即内部人按揭购房，本质上是开发商把房子先卖给自己，制造需求高涨，然后再退购，高价卖给市场。

这样，一则是通过内部房贷，把银行货币变现为房款，形成“银行信贷=付房款”资本运作模式；二则是制造了需求假象，推高房价，形成了“制造需求=推高房价”市场造势模式。

“银行信贷=付房款”，表明楼市金融化又增加了一个新通道；“制造需求=推高房价”，意味着楼市不再是简单的商品运作对象，而逐渐变成资本运作新领域。

尤其是，2003年“国18条”的推出，客观上实现了全国房地产政策框架的重构，即：

2003年以前，房地产格局是，100套房子出来，80套经济适用房（用来住），10套廉租房，10套商品房（用途无限制）；2003年以后，房地产布局是，100套房子出来，90套是商品房，这些房子无“必须要用来住”的政策限制。

这意味着，90套房子可以用来投资。

综合上述“银行信贷=付房款=资本运作”、“制造需求=推高房价=资本运作”、“90套房子可以用来投资”三个方面，可以这样判断房子，2003年以后，房子不是商品（用来住），而是金融产品（用来投资），即楼市开辟了金融化的第二个通道。

自此以后，房子金融化进程加速了。

反映在生活中，2004年，全国房子普遍涨价

如何评价楼市第二个金融化通道呢？

“银行信贷=付房款=资本运作”、“制造需求=推高房价=资本运作”、“90套房子可以用来投资（国18条）”，这三个方面表明：

“制造需求=推高房价”，是开发商“主观恶意”行为，违背市场伦理，应该予以打击；“银行信贷=付房款=资本运作”，核心是“期房预售”政策，属于政府监管不力，应该规范政府行为；国18条，核心是把楼房推向金融化，属于中央政府政策的价值取向考虑不周，应该进行调整。

应该说，楼市在市场化进程中，既会出现“商品化”又会出现“金融化”，这是自然现象，无可厚非。

但问题在于，健康的楼市需要“商品化”和“金融化”的有机协调布局。

今天，从政策框架看，在中国楼市100套房子中，90套成为“金融产品”，这意味着，中国楼市完全金融化。

因此，必须改变这个布局，否则，异化的楼市会危及中国经济整体。

 二、房价的决定因素和后面的众生态 

在楼市被金融化的背景下，中国的房子本质上是一种“金融产品”。

作为金融产品的房子，其房价由进入其领域的货币量和房屋交易量来决定。

在经济学中，有这样几个常识：

①用货币表示，房子的价值量=房产领域中的（货币发行量×货币周转速度）；②用价格表示，房子的价值量=（房屋的价格×房屋交易的数量）；③把上面括号部分相连，可以得到：

（房屋的价格×房屋交易的数量）=（货币发行量×货币周转速度）；④做个简单的等式变形，可得到：

房价（房屋的价格）=（货币发行量×货币周转速度）÷（房屋交易的数量）；⑤在生活中，我们都能感受到如下现象：

货币发行量=（银行信贷规模+外汇储备增加规模）；货币周转速度=（银行准备金率×利率）。

用“公式模型”来表示就是：

房价=【（银行信贷规模+外汇储备增加规模）×（银行准备金率×利率）】÷房屋数量

在这个较为接近生活经验的“公式模型”中（不是数学公式，是一种分析框架），可以看到三个现象或者事实：

第一，【（银行信贷规模+外汇储备增加规模）×（银行准备金率×利率）】，这部分指向政府的货币政策，由中央政府来决定。

在这里，从“人”的角度来说，对应的是“中央政府”；从“物”的角度来说，对应的是“货币政策”现象。

第二，房屋数量，这部分指的是交易的房屋数量，由市场决定。

从“人”的角度看，有这样几个类型：

刚需人群、一般投资者、职业运作资本、“房姐”类洗钱资本；从“物”的角度看，则对应着社会的“市场交换”现象。

第三，房价，这部分主要对应着消费者和征税者，即普通民众和政府，在分税制背景下，政府主要指向地方政府。

从社会现象上看，这部分既反映着社会的民生状况，即是否“住者有其居”；同时还反映着地方财政的实力，即“土地出让金和相关税收”。

综合上述三个事实，可以看到，“中国房价”，从“物”层面看，是社会民生状况、地方财政、中央政府货币现象、市场交易秩序的综合反映；从“人”层面看，是普通民众、地方政府、中央政府、一般投资者、职业投资者、洗钱群体等不同社会群体在进行博弈。

如图：

存在决定诉求，实力影响博弈。

上述“房价”后面的“社会现象”表明了社会领域的分化，即个人、市场与政府，而“利益人群”则代表着不同社会阶层的实力水平，即普通民众、政府、职业资本、洗钱资本、一般投资者，等。

在上述框架下，人们可以大致看出房价后面的社会博弈状况。

把上述公式模型进行整理和通俗化：

可以看到，2003年以后，决定楼市趋势的是：

①信贷规模，②外储规模，③银行准备金率，④利率，⑤房屋数量。

在这5个因素中，可以进行归类。

①、③、④本质上是金融和货币政策，属于中央政府职责，这些领域的资金都属于“国内资本”；②是汇率政策，这些领域的资金属于“国际资本”；⑤是生产力因素，特定时间段，社会不可能无限提供房屋数量。

以此归类来分析中国楼市走势：

从国际资本看，2002年-2012年，是美元贬值区间，按照美元数据的统计规律来看，美元贬值周期约为10年左右，而美元贬值，全球资源资产就一定会火爆，全球非美货币就一定相对升值。

因为，在全球格局中，美元有两个跷跷板结构：

美元-全球资源资产；美元-非美货币，如图：

这两个跷跷板背后有两种职业性国际资本。

“美元-全球起源资产”后面是“全球对冲资本”，该资本运作的逻辑是：

美元贬值，就追逐全球资源资产，反之则反。

“美元-非美货币”后面是“美元套利交易资本”，该资本运作的逻辑是：

美元贬值，非美货币相对升值，升值前进入，升值后至贬值前退出，反之则反。

具体到中国，2003年，中国楼市金融化通道打开（“土地货币化”），则意味着，中国资产市场一定有利可图。

所以，一则，对冲资本会进入中国布局房产；二则，美元套利资本会在人民币升值预期中进入并布局。

二者合力，形成中国2002-2012年，外汇储备增加3万亿美元的宏大规模。

当然，3万亿中不光这两类资本，但是，排除中国贸易顺差部分和正常的经济项目资本，几乎大部分都是这两类。

由此可大致评估国际资本在中国楼市中的影响力。

从国内资本来看，2003年后，三大力量共推了楼市的金融化。

第一，信贷规模增加，利率逐年走低直至长时期负利率，这意味着，国内货币量供应在加大，社会资本在渴求投资机会。

第二，开发商在“土地抵押贷款支付出让金”、“建筑商垫资”、“期房预售”、“内部认购”等环节获得政策默许，这意味着房子金融化已经形成了大气候。

第三，地方政府的财政需求（土地财政）、中央政府的房地产产业支柱化（国18条），在政策层面形成巨大背景支持。

而深入市场内部观看，随着一些现象的不断曝光，市场内部的“资本构成”也逐渐显现化。

如：

房奴的出现，意味着“刚需”是存在的；股市神话消失，意味着“房产投资者”是真实的；外汇双逆差持久不变（贸易赚钱和资本自己进来，且二者1:

2），预示着“国际职业资本”（美元套利交易和国际对冲资本）在楼市布局；房姐房叔房祖宗屡屡升级，揭示了大量“洗钱资本”的存在，等等。

综合国际国内资本运作来看，中国楼市金融化是一个复杂的社会现象，在这个现象中，有两个方面需要注意。

第一，楼市走成什么样，主要取决于国际国内资本运作。

第二，2003年以后，随着房子成为“金融产品”，“中国房价”开始在“资本规律”的主导下运行。

面对资本，个人显得很渺小，政府几乎被绑架，市场只相信丛林法则。

这就是中国房价背后的社会生态相。

三、2013年“国五条”调控的本质和楼市的未来

2013年，随着美元升值周期的到来和外资的悄悄流出，中国楼市的外部环境在发生变化。

如上面看到的，楼市的后面是“个人”、“政府”和“资本”，三者之中，“个人”较弱小，“政府”很强势，“资本”成主导。

中国楼市何去何从？

今天，“国际职业资本”的预期和布局在悄悄改变，“洗钱资本”在被高调的政治反腐步步紧逼，“房产投资资本”在观望，“普通消费者”在期待新政。

“充分发挥税收政策的调节作用。

税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

”

上文就是此次楼市调控的核心，其本质可以从明暗两个方面、主客两个角度来观察：

第一，明的方面：

“国五条”及其细则。

可以看到，此次调控的重点是“房产投资”领域。

具体说，就是对二套房执行针对“卖方”的限制性政策，即“自有满五唯一可免，二套首付和利率提高，换房卖方出20%的个税”。

如果说，限购令针对的是“买方”，此次则是针对“卖方”。

从对象上看，是对楼市“资本”中的“房产投资”这一块的限制。

本质上是对上述房价公式中“分母”（市场）的调控。

也就是说，此次调控不涉及公式中的“分子”部分，即货币政策。

效果会怎样呢？

因为调控只涉及到房价公式中的“分母”，而房价变量还有“分子”—货币政策部分，若货币不配合，结果未必乐观。

可以从两个方面看：

如果，货币政策不变或则紧缩，即“分子”部分不变或者变小，通过对二套房的交易控制，可以约束住部分“房产投资资本”，那么，在一年尺度内，房屋总量基本稳定，房价是可以稳定或者下降，调控是成功的。

如果，货币政策宽松，同时不限制国际资本，则仅仅通过约束“房产投资”部分资本，房价可能会升。

这是因为，从逻辑上分析，在资本构成中，“房产投资资本”、“国际资本”、“洗钱资本”三者相比，前者比重不大，至少不会成为主导资本。

因此，综合正反两个方面，此次调控，重在影响“市场预期”，旨在给市场发一个信号：

“房子投资化”该结束了。

第二，暗的方面：

货币政策在悄悄布局。

主要有这样几个方面：

①1月18日，央行公告称，从即日起启用公开市场短期流动性调节工具（Short-term Liquidity Operations, SLO），作为公开市场常规操作的必要补充，在银行体系流动性出现临时波动时相机使用。

②央行回购抽取9100亿流动性。

③市场传闻，央行拒绝商业银行SLO的申请，无论真假与否，可理解为央行在“测试”SLO市场效果。

④完善全国房产信息系统，制定了时间表，即2015年，地市级以上完成该系统。

⑤房产税即将扩展，这是一种“注入市场预期”的动作，即暗示社会“土地财政”正式终结即是“房产税”的全面开征。

上述几个方面的本质是：

政府在暗中进行货币政策的调整，即对房价公式中“分子”部分进行布局。

这又如何呢？

中国文化的传统的是，阴阳双线，明修栈道暗渡陈仓。

人们不太关注的，恰恰正是决定中国楼市命运的主要方面。

这是因为，中国楼市在一定意义上是货币政策。

从房价“公式模型”中可以看到，中国货币政策的“趋势性”操作路径有四个：

信贷、外储、银行准备金率、利率。

这四个路径只要动其中任何一个，都直接会导致楼市的逆转，这也是它们之所以叫做“趋势性”操作路径的原因。

现在来看，政府绕过上述四个路径，在SLO、回购、税收预期、信息采集系统四个外围层面展开布局，实际上在“技术性”操作层面准备，为将来的货币政策调整作铺垫。

具体说：

SLO，绕开传统利率和准备金率，在技术层面尝试短期流动性控制；回购，直接调整流动性；房产税全面开征预期，在中国当下，其本质是对资本（洗钱资本、职业资本、房产投资资本）手中的“存量”进行逼空，即“现在卖没有好处，将来卖也没好处，看着办吧”；信息采集，在中国当下就是对“洗钱资本”的挤压。

合起来看，这些中国特色的政策，本质上是一种广义的货币行为。

在这个意义上，中国楼市之运，已经开始逆转。

第三，主观角度：

“土地货币化”不再可持续。

中国房价之所以演化为今天这个状态，根源在于“土地货币化”。

而今天，“土地货币化”的支持条件在逐渐消失。

主要体现在：

①“拿地→土地抵押→银行信贷”这个流程，“银行信贷”因总体货币发行量过大（97万亿），无论是绝对规模还是相对规模，都已经没有再度挖掘的空间。

这一环节自毁，“土地货币化”也就没有了基础。

也就是说，无论地方政府有多大财政需求和意愿，土地财政都不可能了。

不是不想，而是不能。

第四，客观方面：

美元升值周期已经开始。

美元走势，趋势是自然定，节奏是美联储控。

在2013年，美元已经走进6年的升值区间，这是经济的规律使然，而至于美元指数会走到什么程度，那就看美联储的操控力。

美元升值，全球资源资产逆转，非美货币逆转。

在这一趋势带动下，全球对冲资本撤离，美元套利资本离场，二者合力，中国楼市中的“职业资本”退场。

大致预估，基于外储而印发的60多万亿人民币中，按照“贸易、投资、项目”三三分估算，至少约有20万亿。

若此类资本离场，房价只能迫降。

总而言之，无论是明的还是暗的，无论是主观的还是客观的，种种迹象表明，中国房价，正处在生死关头。

认清形势，积极作为，房价会合理化。

反之，房价会成为一个严峻的社会问题。