深圳房地产月度统计分析报告.docx
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深圳房地产月度统计分析报告
深圳房地产月度统计分析报告（2016年7月）
来源：
深圳房地产信息网新闻与研究部
作者：
张粉层 林上康
目录
第一部分：
土地市场
第二部分：
新房市场
1、供应分析
2、成交分析
2.1、7月份新房成交均价分析
2.2、7月份新房成交量分析
附：
深圳市各行政区15年7月～16年7月新房成交走势图
第三部分：
二手楼市
1、出售部分
1.1、7月份各区二手住宅挂牌均价
附：
深圳市各行政区15年7月～16年7月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
2.1、7月份各区二手住宅租金均价
附：
深圳市各行政区15年7月～16年7月二手住宅租赁均价走势图
3、成交分析
1、7月份全市二手商品房成交概况
附：
深圳市15年7月～16年7月二手商品房成交走势图
第四部分：
商业
一、一手商业
1、商业新增批售分析
附：
2016年7月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
二、二手商业
1、出售部分
2、出租部分
3、二手商业成交分析
第五部分：
写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
附：
2016年7月份预售的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
二、二手写字楼
1、出售部分
2、出租部分
3、二手写字楼成交分析
第六部分：
小结
第一部分：
土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳无住宅和商业用地出让。
第二部分：
新房市场
1、供应分析
7月份是楼市的传统淡季，新房供应量低位徘徊，根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳新房住宅预售面积229497平方米，环比减少17.5%，同比减少56.7%；预售套数2164套，环比减少2.2%，同比减少六成。
2016年7月深圳全市仅4个楼盘取得住宅预售许可证，分布在南山、龙岗两区，南山区住宅预售量140877.25平方米/1182套；龙岗区住宅预售量88620平方米/982套。
其中位于南山南头的前海东岸花园预售量91708.95平方米/916套，是全市住宅预售量最大的楼盘。
附1：
2016年7月份预售的住宅项目
附2：
2016年7月份预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、7月份新房成交均价分析
2016年7月，深圳新房成交均价显著回落，为56720元/平方米，环比下跌8.2%，同比上涨62.8%。
价格出现明显回落的原因是：
7月份市场成交以中低端物业为主，高端大户型产品成交占比量减少。
南山、福田两区成交均价双双突破9万大关，南山区在天鹅湖1号、半岛城邦三期、华润深圳湾悦府、恒裕滨城等高价盘的热销下，均价高位上行，达92817元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨61.4%；福田区在宝能公馆的带动下，均价达95070元/平方米，环比上涨10.9%，同比上涨86.6%。
中海天钻的发力，助力罗湖区成交均价大幅上涨，为76347元/平方米，环比上涨21.9%，同比上涨45.7%。
宝安、盐田、龙岗三区价格均回落，宝安区成交均价51442元/平方米，环比下跌15.3%，同比上涨59.3%；盐田区成交均价46532元/平方米，环比下跌6.8%，同比上涨78.4%；龙岗区成交均价41693元/平方米，环比下跌1.0%，同比上涨54.6%。
2.2、7月份新房成交量分析
7月是楼市的传统淡季期，新房市场量价齐跌，根据深圳房地产信息网数据中心统计：
7月新房住宅成交2984套，环比减少8.3%，同比减少53.5%；成交面积309026平方米，环比减少10.8%，同比减少54.2%。
以消化存量盘为主的罗湖区，成交量锐减，成交60套，环比大减86.1%，同比减少62.3%；成交面积7862平方米，环比减少81.6%，同比减少56.8%，华润银湖蓝山和中海天钻是区域的主力成交楼盘。
福田区成交21套新房住宅，环比增加23.5%，同比减少87.1%；成交面积3748平方米，环比增加26.5%，同比减少80.8%，宝能公馆是区域的主力成交楼盘。
南山区成交418套新房住宅，环比减少37.6%，同比减少43.0%；成交面积59275平方米，环比减少27.8%，同比减少42.1%，天鹅湖1号、半岛城邦三期、宝能城是区域的主力成交楼盘。
盐田区成交9套新房住宅，环比减少35.7%，同比减少90.2%；成交面积814平方米，环比减少58.4%，同比减少89.3%，玺悦山是区域的主力成交楼盘。
鸿荣源壹城中心、中粮云景国际的热销使得宝安区成交量相对平稳，成交1233套，环比增加13.1%，同比减少43.0%，成交面积116601平方米，环比减少0.8%，同比减少50.2%。
锦荟PARK、万科麓城、嘉霖华禧等楼盘的热销，推动龙岗区成交量上行，成交1243套住宅，环比增加20.6%，同比减少60.0%；成交面积120726平方米，环比增加21.7%，同比减少58.7%。
附：
深圳市各行政区15年7月～16年7月新房成交走势图
第三部分：
二手楼市
1、出售部分
1.1、7月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳二手住宅挂牌均价继续回落，为52705元/平方米；环比下跌0.4%，同比上涨26.4%。
各行政区方面，全市六区均价走势各异，其中龙岗区挂牌均价环比上涨4.4%至37841元/平方米，同比上涨42.7%；宝安区挂牌均价环比上涨0.8%，为48978元/平方米，同比上涨22.9%；南山区挂牌均价环比下跌0.2%，为62774元/平方米，同比上涨14.9%；福田区挂牌均价环比下跌0.5%，为60877元/平方米，同比上涨15.3%；罗湖区挂牌均价环比下跌1.3%，为49789元/平方米，同比上涨28.3%；盐田区挂牌均价环比下跌6.4%，为43327元/平方米，同比上涨13.7%。
附：
深圳市各行政区15年7月～16年7月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
2.1、7月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳的住宅租金为79元/平方米/月，环比持平，同比上涨6元/平方米/月，涨幅为8.2%。
各行政区方面，六区租金涨跌不一，其中，龙岗区租金均价环比上涨13.6%，为50元/平方米/月，同比上涨6.4%；罗湖区租金均价环比上涨4.0%，为78元/平方米/月，同比下跌2.5%；福田区租金均价环比上涨3.4%，为92元/平方米/月，同比上涨8.2%；南山区租金均价环比下跌3.3%，为87元/平方米/月，同比下跌1.1%；盐田区租金均价环比下跌6.5%，为58元/平方米/月，同比上涨1.8%；宝安区租金均价环比下跌8.9%，为51元/平方米/月，同比下跌7.3%。
附：
深圳市各行政区15年7月～16年7月二手住宅租赁均价走势图
3、成交分析
1、7月份全市二手商品房成交概况
325新政对二手楼市的影响非常大，在4、5月份成交量暴跌之后，6月二手楼市探底整理，终于在7月份迎来彩虹，7月二手房成交量环比显著增加，根据深圳房地产信息网数据中心统计：
2016年7月深圳二手房成交6530套，环比增加20.5%，同比减少63.0%；成交面积567178平方米，环比增加15.8%，同比减少62.5%。
7月份我们实地走访二手房市场，发现市场活跃度较前一时期有所增加，和4、5月份相比，二手房的业主报价也有所提高，一些急卖的业主，报价仍比较理性，市场上仍有一些笋盘。
六区二手房成交套数迎来普涨，龙岗和宝安仍是二手房成交量较大的两个区域，龙岗区成交1693套，环比增加29.1%，同比减少62.9%，成交面积157295平方米，环比增加38.9%，同比减少61.3%。
宝安区成交1375套，环比增加29.2%，同比减少63.5%，成交面积124073平方米，环比增加33.1%，同比减少64.0%。
罗湖、福田两区成交量基本相当，罗湖区成交1146套，环比增加11.6%，同比减少63.7%，成交面积90144平方米，环比增加19.8%，同比减少58.6%。
福田区成交1219套，环比增加15.9%，同比减少60.6%，成交面积99953平方米，环比增加2.6%，同比减少61.8%。
南山区成交900套二手房，环比增加14.6%，同比减少63.9%，成交面积80698平方米，环比减少16.0%，同比减少66.2%。
盐田区成交197套，环比增加10.7%，同比减少64.8%，成交面积15015平方米，环比增加4.0%，同比减少66.2%。
附：
深圳市15年7月～16年7月二手商品房成交走势图
第四部分：
商业
一、一手商业
1、商业新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳商业预售面积29081平方米，环比减少47.8%，同比减少31.2%；商业预售套数583套，环比减少27.9%，同比减少24.9%。
全市3个项目取得商业预售许可证，分布在宝安、龙岗两区，其中宝安区预售量15078.8平方米/264套；龙岗区预售量14002.14平方米/319套。
附：
2016年7月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳商业成交面积61039平方米，环比减少14.1%，同比减少48.7%；商业成交套数939套，环比减少5.2%，同比减少21.6%。
深业泰然玫瑰轩成交10594.68平方米/188套，是全市商业成交量最大的楼盘，万科云城成交9674.39平方米/118套，居于第二位。
二、二手商业
【注】：
由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳的二手商业挂牌均价环比下跌4.7%，为89362元/平方米，同比上涨30.5%。
所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌不一，宝安区商业挂牌均价环比上涨9.6%，为102569元/平方米，同比上涨4.5%；罗湖区商业挂牌均价环比下跌7.5%，为104171元/平方米，同比上涨23.5%；南山区商业挂牌均价环比下跌8.7%，为93436元/平方米，同比上涨25.3%；龙岗区商业挂牌均价环比下跌8.7%，为45585元/平方米，同比上涨4.5%；福田区商业挂牌均价环比下跌9.6%，为89638元/平方米，同比上涨21.4%。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳的商业租金环比下跌6.0%，为283元/平方米/月，同比上涨4.4%。
所监测的五个区的商业租金走势各异，其中，宝安区商业租金环比上涨12.9%，为192元/平方米/月，同比上涨11.0%；罗湖区商业租金环比上涨10.0%，为364元/平方米/月，同比上涨4.0%；福田区商业租金环比上涨8.2%，为342元/平方米/月，同比上涨24.8%；南山区商业租金环比下跌4.9%，为310元/平方米/月，同比上涨33.0%；龙岗区商业租金环比下跌12.0%，为125元/平方米/月，同比下跌6.7%。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳二手商业成交面积30263平方米，环比减少15.9%，同比减少60.9%；二手商业成交套数431套，环比减少8.7%，同比减少53.9%。
第五部分：
写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳市仅幸福城商业大厦一个楼盘取得写字楼预售许可证，预售面积14799平方米，环比减少78.6%，同比减少78.9%；预售套数98套，环比减少67.8%，同比减少82.0%。
附：
2016年7月份预售的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳一手写字楼成交面积15182平方米，环比增加41.4%，同比减少73.5%；成交套数117套，环比减少11.4%，同比减少73.2%。
前海卓越时代广场成交7585.73平方米/32套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，荣德国际成交2167.49平方米/38套，居于第二位。
二、二手写字楼
【注】：
由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比下跌2.8%，为41956元/平方米，同比上涨15.8%。
所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价涨跌互现，福田区环比上涨2.7%，为44144元/平方米，同比上涨16.0%；罗湖区环比下跌3.7%，为20141元/平方米，同比下跌34.2%；南山区二手写字楼挂牌均价42643元/平方米，环比下跌9.1%，同比上涨8.9%。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳的写字楼租金环比上涨2.0，为150元/平方米/月，同比上涨5.6%。
所监测的三个区的写字楼租金涨跌互现，罗湖区写字楼租金环比上涨9.8%，为135元/平方米/月，同比下跌9.8%；南山区写字楼租金环比上涨5.2%，为122元/平方米/月，同比下跌5.4%；福田区写字楼租金环比下跌2.4%，为164元/平方米/月，同比上涨6.5%。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年7月深圳二手写字楼成交面积14392平方米，环比减少5.1%，同比减少一半，成交套数118套，环比增加26.9%，同比减少19.2%。
第六部分：
小结
7月份新房成交以中低端普通物业为主，高端楼盘成交占比量减少，加之7月份为传统淡季，导致新房市场量价齐跌，325新政后4个月新房的成交均价走势为49876元/㎡→55817元/㎡→61756元/㎡→56720元/㎡。
7月二手房市场的表现好于新房市场，成交量探底回升，共成交6530套/567178平方米，环比增加20.5%，二手房的报价也逐步走稳，和前一段时间相比，二手房的价格有所回升。
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