绿城公司财务分析报告_宣雯薏.docx

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辽宁大学专业学位硕士论文

绿城公司财务分析报告

ReportofFinancialAnalysisonLvChengCompanyLtd

作者：

宣雯蕙

指导教师：

吴长煜副教授

专业：

会计硕士

专业方向：

财务管理

答辩日期：

2013年5月29日

二。

一三年五月•中国沈阳

辽宁大学学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立完成的。

论文中取得的研究成果除加以标注的内容外，不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，不包含本人为获得其他学位而使用过的成果。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中进行了标注，并表示谢意。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名：

t用条、 2。

//年夕月£日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的原件、复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅。

本人授权辽宁大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。

同时授权中国学术期刊〈光盘版）电子杂志社将本学位论文收录到《中国博士学位论文全文数据库》和《中国优秀硕士学位论文全文数据库》并通过网络向社会公众提供信息服务。

学校须按照授权对学位论文进行管理，不得超越授权对学位论文进行任意处理。

授权人签名：

修陶亲、 指导教师签名：

茶厩1

日期：

年f月2,日 日期：

年&月7日

摘要

中国房地产行业自改革开放以来得到了迅猛的发展，并且在未来的日子里也有着强大的潜力和增长势头。

回顾房地产业的发展历史，它一直与整个国家的经济建设和人民群众的日常生活紧密关联，与此同时，行业竞争的激烈程度也非其他行业能比。

在最近十年内，一些老牌的房地产企业显示疲态，有种步履蹒跚的趋势；整个行业的年增长率虽始终保持着较高的增速，但房地产上市公司的净资产收益率的均值却一直呈现下滑的趋势。

部分房地产企业至今还在摸索中前进，在支付高额代价的同时吸取经验教训寻求发展出路，上演着“今日辉煌，明日灭亡”的悲剧。

本文运用财务分析方法，对绿城房地产的财务数据进行分析。

文章首先系统详细的介绍了房地产行业的特点及行业影响因素，具体从地位、特征以及我国房地产的总体特性出发，接下来通过绿城房地产2007-2011年的财务报表进行分析，充分运用财务分析的相关理论进行归类统计，并通过对比同样在港股上市的华润置地和龙湖地产在同一时期的数据，从财务结构、盈利能力、成长能力、经营效率、偿债能力和现金流量等几方面层层剖析，观察企业在运营过程中可能存在的问题，找出其与同行业其他公司之间存在的差距；最后在数据分析的基础上，分析公司财务问题产生的原因，并对公司未来的发展战略提出建议。

关键词：

绿城财务分析宏微观因素分析

ABSTRACT

TheChineserealestateindustryisoneofthequickestdevelopmentindustriesfromreformationandopeningstarting,anditwillbeoneofthefastestdevelopmentindustriesinthecomingyears.Lookbackhistory,thereareneveranyindustriesliketherealestatethatissoimportantrelatedtothenationaleconomyconstructionandthecommonpeople'slife.Thereneveramarketlikerealestateindustrycompetessovitally.Inthepastdecade,thewholeindustryincreases30%annuallyabove,buttheaveragereturnonnetassetsoflistedcompanyfallsalltheway.Somerealestateenterprisesstillpayhighpricefortheirdevelopment.

ThedissertationistoanalysisthefinancialdataofaRealEstateCompany.Thearticlefirstlyexplicatedthefeaturesanddevelopments,andanalyzethefactorsthatinfluencethewholeindustry,secondly,analysisthefiveyears9financialdata.ThenaccordingtothecomparingfinancialdataincludingROE,netinterestrateinsale,costs,andrightsmultiplebetweenLvChengRealEstateCompanywithChinaResourcesLandandLongHuEstateLtd,whicharethebenchmarkingindustry,inthesameperiodtofindouttheoperationproblemswhichmayexistintheenterprise,andtoidentifythegapbetweenthethreecompanies.FinallythispapersuggestedthatLvChengRealEstateCompanyshouldcutdownprinciplebusinesscosttoimprovethecapabilityofmakingprofitsandreduceshort-termloansinordertocontrolrisk.

KEYWORDS:

LvChengFinancialanalysis

Macroscopic/microcosmicfactorsanalysis

摘要 I

ABSTRACT II

绪论 1

0.1选题背景和意义 1

0.2研究方法和思路 1

第1章房地产业特点及行业影响因素 3

1.1房地产在国民经济中的地位与特征 3

1.2我国房地产业发展回顾及特点 5

1.3影响房地产业发展因素 7

第2章绿城公司基本概况及发展战略 9

2.1公司概况 9

2.2绿城公司经营模式与发展战略 9

2.3公司在行业中的地位 10

第3章绿城公司财务分析及行业比较 12

3.1财务结构分析 12

3.2资本经营状况和经营成果分析 13

3.2.1盈利能力分析 13

3.2.2成长性分析 16

3.2.3经营效率分析 19

3.2.4偿债能力分析 21

3.3现金流量分析 24

3.3.2投资活动现金流分析 25

3.3.3筹资活动现金流分析 25

3.3.4净增加额对比 26

3.3.5现金流量结构分析 26

第4章绿城公司财务分析结果及问题原因分析 28

4.1财务分析结果 28

4.2绿城财务问题原因分析 28

第5章绿城公司提升企业价值的对策与建议 30

参考文献 32

致谢 34

0.1选题背景和意义

房地产行业是一个国家国民经济的重要组成部分，对于整个国民经济的有效运行发挥着关键性的作用。

我国的房地产业实在改革开放后逐渐兴起的产业，伴随着中国工业化、城市化和现代化建设的不断发展和兴起，房地产业也取得了举足轻重的作用，逐渐成长为现代社会经济大系统中一个至关重要的构成要素。

由于房地产业产业链牵涉范围广、关联度密切的相关特性，与其他国民经济产业部门相比，房地产对国民经济的感应度系数和影响力系数更大，显著高于行业平均水平。

在我国，由于对住宅投资的热情不断高涨，被房地产业带动的直接或间接相关的产业多达60多个，因此，房地产对促进整个国民经济的可持续发展做出了重大的贡献。

总体而言，房地产业在整个国民经济中居于基础性、先导性和支柱性产业的地位。

自改革以来，我国的房地产行业取得了蓬勃的发展，逐渐成为国民经济的不可或缺，提高经济发展的增长点，与此同时，房地产业的繁荣也很大程度上改善了广大人民群众的居住生活环境，改善了国民的生活水平。

尤其是自1990年开始，国家大力扶持房地产业，出台了一系列的优惠性引导政策，使得房地产市场发展活跃，对房地产业的投资增长迅速，房地产业的地位逐步提高，对国民经济的影响日益增强。

然而，在房地产业快速发展的同时，一些问题和矛盾也逐渐浮出水面。

作为一个新兴产业，房地产业的利润率通常比较高，部分企业不注重报表的作用，实行粗放式经营。

与此同时，国家针对房地产业的相关制度不断健全，市场经济体制越发完善，这使得房地产市场的竞争激烈，行业利润率不断降低，那些不注重科学财务管理房地产企业被社会淘汰的概率增大。

例如：

顺驰地产集团被香港路劲基建收购,就是因为企业的资金管理能力欠佳，资金链断裂从而引发企业经营危机。

目前房地产业的健康发展已逐渐成为业界关注的焦点。

当前，国家正不断加强对该行业的宏观调控，金融机构逐渐提高对房地产开发项目的信贷管制，在此大环境下，如何通过做好房地产业的财务分析以提高企业的综合竞争力同时促进整个行业健康可持续发展正是本文需要研究的问题。

0.2研究方法和思路

本文借鉴了国内外财务分析的相关成熟理论成果，采用案例研究的方法，从当前宏观经济形势出发，以整个房地产业的发展动态为铺垫，对房地产上市公司绿城2007-2011年财务报表进行分析，并选取同行业竞争者华润置地和龙湖地产的相关财务数据进行对比分析。

本文综合运用公司财务分析理论及其相关知识，结合企业自身的经营策略，对绿城的财务状况和经营业绩进行剖析，以便从整体上把握公司的经营与发展趋势，有效分析出其在经营管理方面存在的问题，并提出相关的意见和建议供管理者决策参考，从而能对整个房地产业的可持续发展起到借鉴的作用。

本文在对目标企业绿城中国进行案例分析时，首先阐述了房地产行业在整个国民经济中的重要地位，对我国房地产业二十年的发展进行了回顾，结合房地产业的相关特征，从宏微观角度剖析影响房地产业的因素。

其次，进行财务分析，主要采用了比率分析法和比较分析法，从绿城公司的财务结构、资本经营、盈利能力、经营效率、偿债能力和现金流量等几个方面进行分析，结合公司2007-2011年5年的财务数据做纵向分析及与同业竞争者进行横向和纵向对比，在此基础上对绿城公司整体的财务状况和经营成果提供评析。

其中，对现金流量这一块进行了重点分析，包括投资活动现金流量、筹资活动现金流量、净增加额对比及现金流量结构分析等。

最后，在财务报告分析的基础上对绿城公司存在的问题提供了建议，对我国房地产企业的健康发展提供了一定的借鉴意义。

本文以房地产公司绿城中国为目标企业，以财务报表分析为手段，选取绿城及其两家竞争企业华润置地和龙湖地产在2007-2011年的财务数据，将定性分析和定量分析有机结合，对公司的发展战略、财务状况和经营成果进行全面的分析，发现问题并探究原因，提出相应的改进措施，希望借此对其他房地产企业起到借鉴的作用。

其主要