房地产经济学第10讲：房地产税收.ppt

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房地产税收房地产税收1房地产税收体系主要包括:

耕地占用税、土地增值税、城市土地使用税、房地产税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等10个税种。

从数量上看,在不考虑土地增值税、所得税的情况下,房地产开发的税收成本约占总开发成本的10%以上。

2房地产行业的环节房地产行业的环节:

土地使用权出让房地产开发产转让房地产保有等环节3房地产税税种耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税、营业税、个人所得税、印花税耕地占用税耕地占用税;5-50;5-50元元/平平城镇土地使用税：

城镇土地使用税：

0.6-300.6-30元元/平平.年；年；土地增值税：

土地增值税：

30-60%30-60%；房产税（从价房产税（从价-扣原值扣原值10-30%10-30%，征，征1.2%1.2%，房租，房租12%12%）；）；契税：

契税：

3-5%-3-5%-房产转移时产权承受人；房产转移时产权承受人；营业税：

营业税：

5%-5%-转让、销售不动产的人；转让、销售不动产的人；个人所得税个人所得税20%-20%-转让出租房地产的人；转让出租房地产的人；印花税（按照合同或具有合同性质的凭证、帐薄证照的数量金额印花税（按照合同或具有合同性质的凭证、帐薄证照的数量金额计征，针对订立与土地相关的合同、凭据的单位和个人：

主要比例税计征，针对订立与土地相关的合同、凭据的单位和个人：

主要比例税率或定额税率：

房地产买卖率或定额税率：

房地产买卖0.03-0.05%0.03-0.05%，租赁，租赁0.1%0.1%，房地产开发，房地产开发0.3%0.3%）其他费用，如排污、排水给水、维修基金等费用。

其他费用，如排污、排水给水、维修基金等费用。

4房地产税收税收的属性与功能：

税收的属性与功能：

税收属性强制性无偿性、固定性；功能组织收入作用；国民收入的再次分配；调节经济的杠杆。

税收原则：

税收原则：

效率原则（经济与行政）公平原则（竞争、受益和能力）稳定原则（自动稳定与政策抉择）5税收理论依据税收理论依据受益说财政收入说负税能力说社会政策说6房地产税特征可见性与难于逃脱性征税复杂性收支的地方性可持续性征税房产税属于财产税体系中的个别财产税按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。

一般财产税也称“综合财产税”，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。

个别财产税也称“单项财产税”，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税。

房产税属于个别财产税，其征税对象只限于房屋。

7房地产税与地方财政的主体税源房地产税与地方财政的主体税源部分国家财产税占其地方税收收入的比重部分国家财产税占其地方税收收入的比重（单位:

%）美国、加拿大、澳大利亚等国州以下地方政府财政收入的重要来源就是财产税,以2001年为例,物业税所占上述各国地方税收收入的比重分别为71.8%、91.3%、100.0%。

82007年中国房产税、城镇土地使用税占地方税收收入的比重年中国房产税、城镇土地使用税占地方税收收入的比重9房地产转让的税收房地产转让的税收一，契税：

（受让人缴纳）新建商品住房买卖：

按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%）非居住新建商品房买卖：

按房价的3%存量住房买卖：

按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%）非居住存量房屋买卖：

按房价的3%交换：

房屋交换差价支付方按差额的3%赠与：

按房地产评估价格的3%预购商品房及其转让：

按房价的3%（其中个人预购普通住房按房价的1.5%）预征10房地产转让的税收房地产转让的税收二，印花税：

（1）合同印花税：

新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖：

受让人按房价的0.03%存量住房买卖、非居住存量房屋买卖：

买卖双方各按房价的0.05%

（2）权利、许可证照印花税：

房屋产权证每件五元三，营业税（5%）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

11房地产转让的税收房地产转让的税收四，个人所得税个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”（20%）缴纳个人所得税。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（上海：

1%）核定应纳个人所得税额。

房屋出租、转租的税收出租、转租：

不缴纳契税；租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税个人出租居住：

出租人按房屋租金的5%缴纳综合税款个人转租居住房屋：

转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款单位出租房屋、个人出租非居住房屋：

营业税：

按租金的5%（附加0.56%）;所得税：

个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）；房产税：

从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼，按房产原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%单位转租房屋、个人转租非居住房屋：

营业税：

按租金的5%（附加0.56%）；所得税：

个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）；。

12房产税房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种,通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款,也称房地产税。

物业税是一种财产税,广义理论上讲,财产税是就纳税人某一时点的所有财产课征的税收,既包括土地、房屋等不动产,也包括其他种类的财产,但从各国实际征收的情况看,财产税的主要课征对象就是房地产。

因此,物业税（房地产税）与财产税可视为同义词。

物业税的英文名称为“PropertyTax”。

英文中“Property”一词的词根为“prop”，意为“自己的”，也就是“私有的”；“erty”为复合名词后缀，指“自己的东西、财产等”，“property”即指私人所有财产。

从字面上理解，“PropertyTax”的含义为财产税。

西方经济学界大都将“PropertyTax”界定为“主要对土地及建筑物的价值征收的一种从价税”13在中国大陆，“物业税”这一概念最早出现在2003年中共中央十六届三中全会文件中，是对房地产保有环节所征税种的代称。

国际上对这种房地产保有环节的税收大都冠以财产税、不动产税或房地产税等名称，只有部分东南亚国家使用“物业税”的概念。

一些人认为“物业税”一词源自中国香港，其实香港房地产保有环节的税收被称为“差饷”（Rate）而非物业税。

大陆学术界已成为指代房地产保有环节税种的通用词汇.不动产保有税&财产税&物业税&房地产税&差饷14房产税收基本要素纳税人与负税人课税对象与税源税目课税标准税率15纳税义务人及征税对象纳税义务人及征税对象纳税义务人纳税义务人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人产权属国家所有的，由经营管理单位纳税产权属国家所有的，由经营管理单位纳税产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税产权出典的，由承典人纳税（因为出典人无权支配）产权出典的，由承典人纳税（因为出典人无权支配）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税或使用人纳税产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税人纳税无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

应由使用人代为缴纳房产税。

外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税二、征税对象：

房产（有屋面和围护结构）二、征税对象：

房产（有屋面和围护结构）16征税对象和征税范围征税对象和征税范围征税对象征税对象房产极其配套设施房产极其配套设施征税征税范围范围城市城市县城县城建制镇建制镇工矿区工矿区1、城市是指国务、城市是指国务院批准设立的市院批准设立的市2、县城是指县人、县城是指县人民政府所在地的地民政府所在地的地区区3、建制镇是指经、建制镇是指经省、自治区、直市省、自治区、直市人民政府批准设立人民政府批准设立的的4、工矿区是指工、工矿区是指工商业比较发达、人商业比较发达、人口比较集中、符合口比较集中、符合国务院规定的建制国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇标准但尚未设立建制镇的大型工矿建制镇的大型工矿企业所在地企业所在地17计税依据与税率计税依据与税率计税依据计税依据计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，分为：

分为：

从价计征：

按房产的计税价值征税，具体是依照房产从价计征：

按房产的计税价值征税，具体是依照房产原值一次减除原值一次减除10%-30%后的余值计算纳税后的余值计算纳税原值是指会计帐面原始价值原值是指会计帐面原始价值原值包括与房屋不可分割的各种附属设备原值包括与房屋不可分割的各种附属设备如对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值如对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值从租计征：

按房产的租金收入征税，以房屋产权所有从租计征：

按房产的租金收入征税，以房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

劳务抵付收入根据当地同类房产的租金水平。

收入。

劳务抵付收入根据当地同类房产的租金水平。

18税率税率从价计征：

税率为从价计征：

税率为1.2%1.2%从租计征：

税率为从租计征：

税率为12%12%个人按市场价格出租的居民住房：

暂减按个人按市场价格出租的居民住房：

暂减按4%4%“累进税”：

税率随课税对象数额的增加而提高的税。

即按照课税对象数额的大小，规定不同等级的税率。

课税对象数额越大，税率越高；课税对象数额越小，税率越低。

累进税纳税人的负担程度和负税能力成正比，具有公平负担的优点。

从其负效应来看，累进程度太大，又会导致奖勤罚懒，不利于鼓励人们工作。

累进税又可分为两种：

1全额（率）累进税：

将课税对象的全部数额都按一个相应等级的税率计征；2超额（率）累进税：

将课税对象按数额（比率）大小分为若干等级部分，每个等级部分分别按其相应的税率计征。

累进税一般适用于收益课税和财产课税。

19应纳税额的计算应纳税额的计算从价计征的计算其公式为从价计征的计算其公式为从租计征的计算其公式为：

从租计征的计算其公式为：

20税收优惠1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。

但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。

但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

但经营用的房产不免4.4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

个人所有非营业用的房产免征房产税。

但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

个人所有非营业用的房产免征房产税。

但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

个人所有非营业用的房产免征房产税。

但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。

6.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

7.经财政部批准免税的其他房产：

（1）老年服务机构自用的房产免税。

（2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表