物权法公选课12抵押权和留置权.ppt

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第十二章第十二章抵押权和留置权抵押权和留置权w一一、抵押权的概念和特征、抵押权的概念和特征w

（一）概念：

指债权人对于债务人或者第三

（一）概念：

指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，于债务人人不转移占有而提供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该财产变价并优权的情形时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。

先受偿的权利。

w

（二）抵押权的特征

（二）抵押权的特征w1、抵押权为物权、抵押权为物权w2、抵押权为担保物权、抵押权为担保物权w3、抵押权是不移转标的物的担保物权、抵押权是不移转标的物的担保物权w4、抵押权具有从属性、抵押权具有从属性w5、抵押权是以抵押财产的价值而优先受偿的、抵押权是以抵押财产的价值而优先受偿的权利权利w二、抵押财产的范围二、抵押财产的范围w1、建筑物和其他土地附着物；、建筑物和其他土地附着物；w2、建设用地使用权；、建设用地使用权；w3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；地承包经营权；w4、生产设备、原材料、半成品、产品；、生产设备、原材料、半成品、产品；w5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；、正在建造的建筑物、船舶、航空器；w6、交通运输工具；、交通运输工具；w7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

w物权法物权法第一百八十四条第一百八十四条下列财产不得抵押：

下列财产不得抵押：

w

（一）土地所有权；

（一）土地所有权；w

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；w（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；社会公益设施；w（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；w（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；w（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

w三、抵押权登记三、抵押权登记w

（一）概念

（一）概念w抵押权登记是指抵押权设立及存在的具有公抵押权登记是指抵押权设立及存在的具有公信力的法定外部表现形式。

信力的法定外部表现形式。

w根据根据物权法物权法和和担保法担保法的规定，下述财产的抵押，应的规定，下述财产的抵押，应办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效：

办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效：

w1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，其登记部门为核、以无地上定着物的土地使用权抵押的，其登记部门为核发土地使用证的土地管理部门；发土地使用证的土地管理部门；w2、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门；押的，其登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门；w3、以林木抵押的，其登记部门为县级以上林木主管部门；、以林木抵押的，其登记部门为县级以上林木主管部门；w4、以航空器、船舶、车辆抵押的，其登记部门为运输工具、以航空器、船舶、车辆抵押的，其登记部门为运输工具登记部门；登记部门；w5、以企业的设备和其他动产抵押的，其登记部门为财产所、以企业的设备和其他动产抵押的，其登记部门为财产所在地的工商管理部门；在地的工商管理部门；w

（二）抵押登记的法律效力

（二）抵押登记的法律效力w对抵押登记的法律效力，兼采生效要件主义对抵押登记的法律效力，兼采生效要件主义和对抗要件主义。

和对抗要件主义。

w第一百八十条第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

押：

w

（一）建筑物和其他土地附着物；

（一）建筑物和其他土地附着物；w

（二）建设用地使用权；

（二）建设用地使用权；w（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；包经营权；w（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；w（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；w（六）交通运输工具；（六）交通运输工具；w（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

w抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

w第一百八十七条第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

w第一百八十八条第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

意第三人。

w第一百八十九条第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。

抵押权自抵押合同生效时设立；工商行政管理部门办理登记。

抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

未经登记，不得对抗善意第三人。

w依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

w四、抵押权人的权利四、抵押权人的权利w1、抵押权的处分权、抵押权的处分权（抵押权让与、抵押权抛（抵押权让与、抵押权抛弃）弃）w2、抵押权的保全权、抵押权的保全权（抵押物价值减少防止权、（抵押物价值减少防止权、抵押物价值减少的恢复原状或增加担保请求抵押物价值减少的恢复原状或增加担保请求权）权）w3、优先受偿权、优先受偿权w4、侵权损害赔偿请求权侵权损害赔偿请求权w五、抵押人的权利和义务抵押人的权利和义务w1、对抵押物的占有权、对抵押物的占有权w2、对抵押物的转让权、对抵押物的转让权w3、对抵押物得设定数个抵押权、对抵押物得设定数个抵押权w4、对抵押物的出租权、对抵押物的出租权w抵押人的主要义务是妥善保管抵押物，因抵押人的抵押人的主要义务是妥善保管抵押物，因抵押人的行为造成抵押物价值减少时，抵押人有义务恢复抵行为造成抵押物价值减少时，抵押人有义务恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。

押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。

w第一百九十一条第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

w抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

w习题：

习题：

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）投资开发甲房地产开发公司（以下简称甲公司）投资开发A小小区，后期由于资金短缺，甲公司以区，后期由于资金短缺，甲公司以A小区尚未完工的小区尚未完工的1号楼作号楼作抵押向银行借款抵押向银行借款5000万元，并办理了抵押登记手续。

万元，并办理了抵押登记手续。

2007年年10月，甲公司开始销售月，甲公司开始销售A小区的小区的1号楼和号楼和2号楼。

在销号楼。

在销售过程中，甲公司有如下行为：

售过程中，甲公司有如下行为：

w

（1）销售）销售1号楼时，未经银行同意，也没有向购买人说明号楼时，未经银行同意，也没有向购买人说明1号楼已经抵押的事实；号楼已经抵押的事实；w

（2）以每年）以每年100万元的价格将已经销售的万元的价格将已经销售的2号楼的楼顶和外号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司用于设置广告宣传装置，且没有向购买人墙壁出租给乙公司用于设置广告宣传装置，且没有向购买人说明；说明；w（3）以）以500万元的价格将已经销售的万元的价格将已经销售的2号楼的规划用于停放号楼的规划用于停放汽车的地下车库卖给乙公司用于存放物资。

汽车的地下车库卖给乙公司用于存放物资。

w根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题：

根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题：

（1）甲公司以尚未完工的）甲公司以尚未完工的1号楼设立抵押是否合法号楼设立抵押是否合法？

并说明理由。

？

并说明理由。

w

（2）甲公司销售已经抵押的）甲公司销售已经抵押的1号楼是否合法？

并说号楼是否合法？

并说明理由。

明理由。

w（3）甲公司将已经销售的）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司是否合法？

并说明理由。

租给乙公司是否合法？

并说明理由。

w（4）甲公司将已经销售的）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙号楼的地下车库卖给乙公司是否合法？

并说明理由。

公司是否合法？

并说明理由。

w答案：

（答案：

（1）甲公司以尚未完工的）甲公司以尚未完工的1号楼设立抵押合号楼设立抵押合法。

根据法。

根据物权法物权法规定，正在建造的建筑物可以规定，正在建造的建筑物可以作为抵押物的财产。

且以正在建造的建筑物抵押的，作为抵押物的财产。

且以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

本题中，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

本题中，1号楼虽然尚未完工，但可以设立抵押。

号楼虽然尚未完工，但可以设立抵押。

w

（2）甲公司销售已经抵押的）甲公司销售已经抵押的1号楼不合法。

根据号楼不合法。

根据物权法物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

本题中，甲公司未经银行同意，消灭抵押权的除外。

本题中，甲公司未经银行同意，销售销售1号楼不合法。

号楼不合法。

w（3）甲公司将已经销售的）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司不合法。

根据租给乙公司不合法。

根据物权法物权法规定，业主对规定，业主对专有部分以外的共有部分（如电梯、过道、楼梯、专有部分以外的共有部分（如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利。

本题中，甲公司将属于业主共有的楼顶和外墙利。

本题中，甲公司将属于业主共有的楼顶和外墙壁对外出租不合法。

壁对外出租不合法。

w（4）甲公司将已经销售的）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙号楼的地下车库卖给乙公司不合法。

根据公司不合法。

根据物权法物权法规定，规定，建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

本题中，甲公司将车库对外出售不合法。

的需要。

本题中，甲公司将车库对外出售不合法。

w六、抵押权实现的条件和方法六、抵押权实现的条件和方法w

（一）抵押权实现的条件

（一）抵押权实现的条件w1、须存在合法有效的抵押、须存在合法有效的抵押w2、须债权已届清偿期而未受清偿、须债权已届清偿期而未受清偿w

（二）抵押权实现的方法

（二）抵押权实现的方法w1、拍卖、拍卖（公开地以竞争方式出卖）