置业顾问培训手册房地产基础知识版.docx
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置业顾问培训手册房地产基础知识版
置业顾问培训手册
（房地产基础知识篇）
新密青峰翠玉园售房部
目录
前言
第一章、房地产开发流程
第二章、房地产基本概念
第一节、房产与地产
第二节、房地产市场
第三节、房地产消费
第三章、建筑学基础知识
第一节、建筑物的分类
第二节、建筑物构造概述
第三节、房屋面积计算
第四节、名词解释
前言：
专业的置业顾问应知道和了解的
人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。
因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。
有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。
不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。
更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。
在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。
同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。
有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。
能够告诉顾客：
为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？
我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？
所以，公司希望你们精通、了解、掌握以下一些问题，并能在提问中用自己的话回答。
一、你必须了解遂宁所有现售楼盘的名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等，并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给你所代表的楼盘带来的影响。
二、你必须精通你所代表楼盘的一切特点。
如它的品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等，这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。
三、你必须掌握一些相关的房产知识以及它的专有名词。
如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、房价的组成等。
四、你必须了解一些家装方面的知识。
甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。
这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。
五、你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜（如贷款按揭、分期付款等）了如指掌。
这是最后一步，也是最关键的一步，千万要把握好，不要前功尽弃哦。
六、当然了你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。
在知识相等的情况下，你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。
◆ 优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。
内在素质有：
①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯；④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；⑦判断力与常识；⑧对客户需求的满足，以及发自真诚的关心；⑨悟性；⑩说服能力；⑩机警善变；⑩忍耐力强，精力充足，勤勉过人；⑩见人所爱，满足其要求；⑩乐观，富创造性；⑩记忆力；⑩顺应性。
外在素质有：
①善于接近顾客，引起顾客的注意；②善于表达自己和有关商品；③善于激发顾客对商品的信心；④善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博得顾客信任；⑤把握顾客占有欲望，促成购买。
记住，售楼无常法，机遇不常存，售楼人员惟有以扎实的专业知识和灵敏的观察和反应力，才能把握住每一个可能的客户，才能切切实实的卖好房子，为公司创造效益的同时也丰富了你自己。
◆应知
1、知道本公司的发展历史和现状；
2、知道本公司现代理的楼盘区位、特点、价格和销售情况；
3、知道本地现售和即将上市各楼盘的名称、区位、档次定位、价格水平和营销状况；
4、知道你代理楼盘开发商的历史和现状，知道开发公司领导成员，认识他们并尊重他们；
5、知道你代理楼盘的特点、优劣势和规划、建筑、结构、容积率、土地使用年限、三通一平、人车分流、环艺景观、物业管理、楼间距、层高、阁楼最低处、户型、开间、进深、各厅室厨卫尺寸、车库等情况；
6、知道你代理楼盘周边的学校、医院、商场、小区交通等配套，以及周边在销和即将上市楼盘的特点档次、优劣势、价格变化、营销策略等情况；
7、知道当前房地产发展趋势和《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等政策法规；
8、知道本公司及销售现场的各项管理制度9、知道代理楼盘从物色楼盘、接盘、销售到售后服务的整个操作流程；
10、知道家庭装潢布置和装潢材料的一般知识。
◆应会
1、接待客户、介绍楼盘、解惑答疑、跟踪客户、洽谈合同、签约成交、受交定金、催收房款、房屋交接、售后服务等每一个流程；
2、会按照《销售部现场管理制度》中的接待服务，将售楼员礼仪、售楼员文明用语、接听客户电话要则、售楼员待客要求等，落实到自己的每一个行动中，普通话纯熟自然、落落大方；
3、会遵守《销售部现场管理制度》并严格执行，没有任何马虎应付；
4、会按制度和分工，客户离开后立即将场地桌椅整理清洁，随时保持售楼现场达到人去物净的标准；
5、会使用迎宾语“您好，欢迎光临”、送客语“请慢走”等，要求声音洪亮，面带微笑。
客户进入售楼处，一定要起身，并使用迎宾语。
客户离开时，要起身送客，门口没有专门迎宾人员时，送客业务员要上前一步为客户打开门，并使用送客语；
6、会与开发公司人员做好沟通工作，主动积极热情配合开发公司做好工作。
开发公司和本公司人员来售楼处，所有在场业务员都要起立问好，要求声音洪亮，面带微笑；
7、会热情接待客户，介绍楼盘做到如数家珍、娓娓道来，做到热爱楼盘、驾轻就熟，充满热情和感染力；
8、会计算房价、代收费用、代办费用等，熟练轻松地到每套房总房价的明细账目；
9、会计算房屋的使用面积、套内面积、建筑面积、楼间距等；
10、会签订商品房买卖合同和确认合同，我公司要求的付款进度；
11、会计算按揭贷款利息，对利率、贷款年限、每月还款额、贷款所需材料和程序清楚；
12、会使用销售技巧，在如何吸引客户来看房；如何引导客户对你介绍的房屋产生购房欲望；如何使客户的购房欲望变为购房行动；如何让客户下决心签订合同交定金等方面，借鉴书本知识和他人经验，融会贯通，在实践中为自己所用；
13、会掌握疏导客户情绪，控制销售局面，处理矛盾，避免客户情绪激动和矛盾激化；
14、会调节自找情绪，进入售楼处把一切不愉快的事情丢开，把微笑带给客户；
15、会反馈销售信息，填写有关表格，将销售中的信息和问题及时反映给销售经理或公司总经理
第一章、房地产开发流程
选址：
1.市场条件判断2.项目位置选择
立项：
1.确定开发方案2.编制可行性研究报告
取得土地：
1.办理《建设用规划许可证》2.领取《国有土地使用证》
规划设计：
领取《建设工程规划许可证》
开工建设：
1.招标：
寻找施工单位2.领取《建设工程施工许可证》3.开工建设
竣工验收：
1.领取《商品房销售许可证》
开发流程也可用“五证”的取得顺序来贯穿
证件名称证件解释
建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
国有土地使用证《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
建筑工程施工许可证《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
商品房（预）销售许可证《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
第二章、房地产基本概念
第一节、房产与地产
一、房地产的概念
房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与常用分类
1.居住用地：
指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
2.工业用地：
主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
3.商业服务用地：
指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
4.教育用地：
这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
三、土地所有权的概念与划分
1.土地所有权：
指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
2.土地所有权可分为：
国有土地和集体土地两类。
3.国有土地：
指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
4.集体土地：
属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
四、房产所有权的分类
1.占有权：
对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。
2.使用权：
指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。
3.收益权：
指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。
4.处分权：
决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。
第二节、房地产市场
一、房地产市场的概念
1.狭义概念：
房地产商品进行交易活动的地方或场所。
2.广义概念：
包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
二、房地产市场的特点
1.经营对象的非流动性：
房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。
2.流通形式的多样性：
指房地产流通的具体形态和方法。
城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。
3.市场的统一性：
指房产市场和地产市场的融合性。
在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。
4.市场的区域性：
此区域性是由房地产商品的差异性决定的。
由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。
5.供给的稀缺性：
指房地产市场是一个供给稀缺的市场。
一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。
另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。
6.不完全开发性：
由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。
因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。
6.市场的不充分性：
由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。
7.房地产市场投机的巨大可能性：
房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。
房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。
三、房地产市场的分类
1.房地产一级市场：
是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。
2.房地产二级市场：
是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
3.房地产三级市场：
即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。
第三节、房地产消费
一、房地产消费的类型
1.投资型：
房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。
2.生产型：
对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。
3.消费型：
主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。
此类物业主要是住宅和办公用房等。
二、房地产消费的特点
1.普遍性：
房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。
2.多样性：
房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。
其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。
3.不可替代与差别性：
房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。
其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。
4.连续性与间断性：
房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。
从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。
但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，体现出其间断性。
5.消费弹性的差异性：
由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。
在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是成正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。
6.增长性：
一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。
此消费可以分为几个层次：
生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。
三、影响房地产消费的因素
1.经济社会发展及城市化的水平：
经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。
随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。
2.城市人口增长及生活水平：
城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。
3.房地产价格水平：
与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。
价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。
4.国家政策：
国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。
特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。
对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。
5.城市产业结构：
城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。
6.消费者对经济发展形势预测：
消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。
如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。
第三章、建筑学基础知识
第一节、建筑物的分类
一、按建筑结构的材料分类
1.砖木结构：
这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。
其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。
这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。
2.砖混结构：
建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。
这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。
3.钢筋混凝土结构：
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。
梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。
墙只起围护作用，用砖砌筑。
此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
4.钢结构：
建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。
此结构多用于大型工业建筑。
二、按建筑结构承重方式分类
1.承重墙结构：
它的传力途径是：
屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。
因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。
2.框架结构：
主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。
一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。
3.排架结构：
主要承重体系由屋架和柱组成。
屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。
一般单层工业厂房大多采用此法。
4.其他：
由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
四、建筑高度分类
建筑物可根据其楼层数量分为以下几类
1.低层：
3层及3层以下
2.多层：
3层以上，6层以下
3.中高层：
7层以上，18层以下
4.高层：
18层以上，30层以下
5.超高层：
30层以上
第二节、建筑物构造概述
一、房屋构成部分
地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。
二、构造名词解释
1地基：
系建筑物下面的土层。
它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。
2基础：
位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。
它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。
3墙和柱：
承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。
此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。
4楼板和地面：
楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。
同时将建筑物分为若干层。
楼板对墙身还起着水平支撑的作用。
底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。
5楼梯：
是指楼层间垂直交通通道。
6屋顶：
是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。
它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。
7门：
是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。
有的门兼有采光、通风的作用。
8窗：
其主要作用是通风采光。
一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。
三、分类说明
1基础：
按构造形式可分条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。
2墙体：
按其在平面中的位置可分内墙和外墙。
凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。
凡位于房屋内部的墙称为内墙。
外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。
另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙；按其受力情况可分承重墙和非承重墙。
直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙；按其使用的材料可分砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。
对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙；按其构造可分为实体墙、空体墙和复合墙。
实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。
3楼板：
钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。
现浇钢筋混凝土楼板其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。
4窗与门：
窗的类型很多，按使用的材料可分为木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。
其中以木窗和钢窗应用最广；按窗所处的位置可分侧窗和天窗。
侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多；按窗的层数可分单层窗和双层窗；按窗的开启方式可分固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。
门的类型按使用材料分有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。
各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用；按用途可分为普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等；按开启方式分为平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。
5楼梯：
按位置分室内楼梯和室外楼梯；按使用性质分室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯；按使用材料分木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯；楼梯的组成楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。
6屋顶：
屋顶的类型按屋面形式大体可分为四类：
平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。
第三节、房屋面积计算
一、房屋面积的分类
1.实用面积（净面积）：
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。
2.建筑面积（套内面积、轴线面积）：
包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。
3.公摊面积：
是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。
二、计算建筑面积的范围
1.单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。
单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。
2.多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。
3.各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积。
4.建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
5.用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6.坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
7.建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
8.电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。
9.建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。
10.有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
11.有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
12.突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
13.封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。
挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。
凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。
14.建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
三、不计算建筑面积的范围
1.突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶
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