某市犍为县房地产项目方案设计.docx
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某市犍为县房地产项目方案设计
某市犍为县房地产项目
方案设计说明
设计说明目录
第一章 项目概述
第二章 建筑专业设计说明
第三章 结构专业设计说明
第四章 给排水专业设计说明
第五章 电气专业设计说明
第六章 暖通专业设计说明
第七章 消防设计
第八章 卫生防疫及环保
第九章 无障碍设计
第十章 人防设计
第十一章 光彩工程设计
第一章 项目概述
1.1工程简介及设计范围
1.1.1本项目“海博春天•龙池广场”地处某市犍为县旧城市中心城区，位于旧城区凤凰北路与龙池广场之间，地处犍为市核心商业地带，紧邻龙池广场，周边交通便利,配套设施逐渐完善。
规划建设净用地面积：
一期拍卖地块用地6012.50㎡，一期林业局地块用地1983.00㎡，二期新城小学地块用地面积：
2737.00㎡，犍为汽车站地块用地面积：
810.00㎡。
属性为二类居住用地（可兼容商业），
1.1.2本项目为综合性购物中心,结合住宅及商铺、城市广场等集商业服务,文化娱乐,居住等多元化群体效应相结合的城市综合体。
1.2主要设计依据
（1）地块规划设计条件通知书
（2）规划红线图
（3）某市规划管理技术规定（2006年版）及相关国家法规
（4）国家现行的有关规范。
（5）其它必须取得的相关批复
1.3规划设计理念：
本项目规划设计方案本着以城市为本的原则，围绕着贡献城市,以人为本以及社会责任心的核心思想，主要从以下方面体现总体规划设计理念:
1.3.1为民优先：
总体规划尊重犍为县打造龙池广场，及龙池广场为核心区域周边城市设计及丰富犍为市城市文化，提高百姓生活品质为原则，加快发展龙池广场周边现代商业居住城市化进程。
1.3.2功能分区:
根据不同的使用功能，结合城市路网及龙池广场将用地划分成三个既相对独立又有机联系的区域，将住宅，内街商业，集中商业体等多种城市功能业态紧密的结合为一体。
1.3.3突出商业、商务功能:
项目沿城市主干道和龙池广场，规划了大型综合性商业购物中心、内街商业铺面、精品住宅，打造城市崭新的新地标形象,力图将本区域建设成为具有较高水准的高端商业及商务中心。
1.3.4公共空间:
项目规划了多处城市广场及公共活动空间,既缓解了人流对主干道的压力也为市民提供了休憩、休闲的公共活动场所，向城市贡献了公共空间，改善了城市环境。
1.4设计基础资料：
1.4.1地理位置
本项目地块位于旧城区凤凰北路与龙池广场之间，地处犍为市核心商业地带，紧邻龙池广场。
1.4.2气象及地理条件
犍为县隶属四川省某市，是某市第一大县，位于川西平原西南边缘，地处北纬29°1'2”至29°27'47”东经103°43'35”至104°11'48”。
北邻某市中区，东连四川省工业基地宜宾、自贡两市，南接马边河和金沙江经济开发区。
面积1375.4平方公里，辖12镇、18乡，人口58万。
犍为属于亚热带湿润性气候区，四季分明，气候宜人，冬暖夏凉。
年平均气温为17.5℃，无霜期长达333天，雨量充沛，年平均降水量1141.3毫米，光照充足，年平均日照957.9小时。
1.4.3场地条件
本项目场地基本平整，略有高差，差值不大。
地块位于旧城繁华市中心地带，周边建筑以老旧建筑为主，本建筑区内有部分旧建筑拆迁。
本案与周边建筑紧邻建设，防火及退让间距关系复杂。
1.5项目总体规划概述
1、用地性质：
商业、居住用地
规划净用地面积：
一期拍卖地块用地6012.50㎡，一期林业局地块用地1983.00㎡，二期新城小学地块用地面积：
2737.00㎡，犍为汽车站地块用地面积：
810.00㎡。
建筑层数:
地上:
一期地上总30层，6层群房；
二期地上总30层，6层群房。
地下室：
地下室2层。
2、项目组成:
一期1栋6层集中商业体及2个单元层24层住宅，及局部一层商业组成,地下室为2层主要为机动车、非机动车库、设备用房及部分地下商业组成。
3、建设地点:
犍为县龙池广场与凤凰北路之间。
4、建设单位:
四川天禹房地产开发有限公司
5、建筑防火类别及耐火等级:
一类高层建筑，耐火等级为一级。
多层耐火等级为二级
6、耐久年限:
50年
7、抗震设防烈度:
6度
8、建筑类别:
住宅、商业
第二章 建筑专业设计说明
2.1主要设计法规
2.1.1设计采用的主要法规和标准
2.1.1.1甲方提供的设计文件及设计任务书。
2.1.1.2地块规划设计条件通知书
2.1.1.3规划红线图（电子版）
2.1.1.4某市城市规划管理技术规定（2006）版
2.1.1.5国家现行的有关规范
房屋建筑制图统一标准 GB/T50001－2001
建筑设计防火规范 GB50016－2006
高层民用建筑设计防火规范 2005年版GB50045－95
住宅设计规范 2003年版GB50096－1999
住宅建筑规范 GB50368－2005
汽车库、修车库、修车场设计防火规范 GB50067－97
汽车库建筑设计规范 JGJ100－98
总图、制图标准 GB/T50103－2001
民用建筑设计通则 GB52352－2005
城市道路和无障碍设计规范 JGJ50－2001
工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 2002年版
夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134－2005J116-2001
公共建设节能设计标准 GB50189－2005
2.2地块商业规划设计
2.2.1设计目标：
人口城市化、集中化、经济快速发展是导致超大规模商业综合体建筑产生和发展的重要原因。
它是随着城市生活的不断进步而发展起来的。
大规模商业建筑商业广场又称大型购物中心ShoppingMall。
它是由几个相邻的建筑业态或在一个大空间建筑内由一个管理机构组织协调和规划设计的商业服务中心，为顾客提供购物、休闲、餐饮、娱乐与旅游观光、文化交流等服务，并以此为中心辐射带动周边其它产业。
2.2.2总体规划：
结合地形现状及周边环境，在满足某市规划管理技术规定及地块用地强度的要求下，充分考虑商业购物中心各个业态的商业价值及潜力,建筑相邻凤凰北路及龙池广场，通过商业外街与商业内急把凤凰北路和龙池广场连接为一体，争取更多的商业价值。
主力业态及高层塔楼均临用地周边布置，室内步行街主入口开向城市主干道和龙池广场，利于人员的汇聚与疏散。
各大业态也通过商业步行街形成内外循环的有机联系。
2.2.3功能组织：
2.2.3.1商业内街：
根据精品时尚店的商业定位，以商业街的形式布置安排，打破一般商业大空间的手法，以自然流畅的空间，创造一个亲切时尚的自由天地，以“小”而“精”的概念诠释新一代商业概念。
商业步行街（时尚精品店）呈流线型布置，把龙池广场和凤凰北路连接起来。
在凤凰北路与龙池广场处设置一个主要的步行街出入口，并在此出入口外设计一个入口广场。
步行街内部与主体各商业的各种业态均紧密联系，以吸引更多的人流。
步行街外廊与平台相连。
内部空间清晰且生动，未来的这里将是一个让人流连忘返引领时尚之地，
2.2.3.2商业外铺
在本方案中，在设计了大型的室内商业街的同时，结合犍为县生活特征在商业内街外侧设置了两层商业外铺，适应多种业态的经营，同时可多个铺面连通，形成一个较为大型的商业空间。
商业外铺的设计使对面的回迁商业不再孤立，共同形成了未来的商业金街。
2.3地块住宅规划设计
2.3.1总平面设计
（1）规划理念:
a.以人为本的设计理念——创造高品质的人居环境，最大可能的去满足人们的物质生活需求和心理感受需求，体现出时尚的生活行为模式，适应现代舒适休闲的生活要求；
b.充分协调环境、经济、功能、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑群体空间组合关系；
c.创造充满活力的社区，弘扬传统的院落空间，同时创造特色街区形态；
d.坚持可持续发展和生态原则，强调规划设计可操作性，同时考虑各组团的统一性和完整性。
e.解决好拆迁及还房问题。
（2）建筑布局:
住宅部分位于地块南侧区和西侧区，住宅建筑面向广场，景观视野良好。
故设置4幢高层住宅塔楼并结合其下商业裙房设置。
住宅单体朝向布置根据四川地区的地理、气候条件，以南北向为主,采用最佳的建筑朝向，冬季争取良好的日照，夏季争取常年主导风向，有利于室内的自然通风。
（3）交通组织:
商业体周边均布置了环形消防通道，南临凤凰北路，北接龙池广场，交通方便，商业人流和住宅及物流通道分别设置，减少各个交通体系的穿插，商业独立的专用的地下车库出入口，有效地将车流引入地下。
（4）绿化景观:
本案紧邻龙池广场，景观视野非常好，商业建筑通过退台的设计手法，把绿化引到屋顶处，采用屋顶花园的形式，丰富绿化层次，形成点，线，面三位一体的绿化体系。
满足商业及住宅人群对景观的需求，又解决了本案在老城区绿环景观偏少的问题。
重点打造地域性文化主题广场，以龙池广场为核心，本案景观配合龙池广场景观，相互渗透，相互影响，形成具有犍为市政广场文化背景的具有中式园林景观公园。
2.3.2户型设计
（1）设计理念:
a.注重户型差异化设计，打造富有特色的户型产品。
b.强调户型的附加值设计,提升户型产品价值。
c.注重户型的细节设计。
D.严格按照拆迁还房规定，满足拆迁还房要求。
（2）户型设计特点及原则:
a.以人为本，站在市场与住户的角度将户型全面分析解构。
b.理念升级，运用科学的理论与舒适的人体尺度，重组户型空间；注重结合市场分析定位不同类型户型的主要使用功能空间的尺度及面积梯度,并严格应用到户型设计中。
c.注重细节，采用成熟经典的户型框架，全面提升住宅的品质。
d.设计创新，关注住户的精神层面，使住户拥有安全感与愉悦感。
e.传承文脉，设计自然融入本地文化内涵，更符合住户使用习惯。
f.合理布置公共空间，有效提高面积利用率，创造双层星级入户大堂。
g.采用全明式设计，即明厅、明室、明厨、明卫的设计。
h.提高户型使用率，设计方正紧凑，动静分区明确。
e.依据楼栋的相对位置布置户内主要房间和开窗方位，力求做到景观视野均好，尽量避免户间视线干扰和栋间的近距离对视。
2.4剖面设计
地上商业层高4.35至6.1米，住宅标准层层高2.9米，建筑高度,<100米，室内外高差0.150米。
地下室因与销售物业区地下室贯通，层高统一确定。
2.5立面设计
单体建筑设计强调与环境协调，并且利用建筑整体风格的特点形成城市标志建筑特色。
所以在建筑的外立面设计上我们特别注重其庄重，造型富有变化，层次丰富，个性鲜明，立体感强。
住宅立面设计以现代简欧风格为主调，强调简洁流畅的线条及建筑的整体性，并突出现代的材料和现代的构造技术，同时注重建筑的整体空间关系；既保留了建筑传统的文化符号。
又保证了建筑的造型独特。
建筑色彩选择上，以大面积的米黄色和局部深咖啡以及黑色金属钢架三色搭配的配合构成现代形象，让传统、具有人情味的建筑氛围在不经意间扑面而至。
材质选择上，主要采用石材与小面砖。
所有这些设计上的处理，使本项目建筑的形态细腻而不琐碎，新奇而不夸张，极具现代气息。
为了让商业步行街更具特色，在局部的商业建筑中设计了廊道，起到精致的点缀作用。
方案中，很好的运用玻璃飘窗的使用让整个浑厚的建筑实体轻盈起来，又带来了良好的采光。
在众多变化中，建筑整体风韵依然凝聚在现代欧式建筑特有的娆娆风情中。
建筑风格具有开放，大气、静雅，庄重之特点。
集中商业体和商业裙房外墙装饰采用玻璃幕墙和石材幕墙相结合的形式,住宅主楼采用小面砖和深色涂料。
既能与现代欧式风格的主楼协调统一，又能形成材质与机理的对比，使得建筑群体庄重大气而又不失传统文化气息。
2.6项目总体综合经济技术指标
综合技术经济指标
设计依据：
某市土地使用和建筑规划管理技术规定及相关国家法规
一、总规划用地面积：
11542.5
㎡
（一）、规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：
11542.5
㎡
二、规划总建筑面积：
120537.87
㎡
（一）地上计入容积率的建筑面积：
100619.09
㎡
1、住宅建筑面积：
58142.26
㎡
2、非住宅建筑面积：
42476.83
㎡
（1）、商业建筑面积
41990.27
㎡
（2）、物管用房面积:
（含两个30平米业主委员活动用房）
412.32
㎡
（3）、消防控制室
74.24
（二）地上不计入容积率的建筑面积（垃圾回收用房）：
62.77
㎡
（三）地下室层数及建筑面积：
地下两层
19856.01
㎡
其中1、地下机动车库面积：
8513.04
㎡
2、地下商业用房面积：
8176.55
㎡
3、地下设备用房面积：
754.3
㎡
4、地下非机动车库面积：
2412.12
㎡
三、容积率
总容积率：
8.72
住宅容积率：
5.04
四、基底面积
建筑基底总面积：
7865.67
㎡
高层主体基底建筑面积
2595.47
㎡
五、建筑密度
总建筑密度：
68.15%
高层主体建筑密度：
22.49%
六、机动车位：
215
个
（一）地上室外停车位：
0
个
（二）地下停车位：
215
个
其中：
（1）住宅停车位：
174
个
（2）商业停车位：
41
个
七、非机动停车位：
2404
个
八、住宅户数
624
户
九、日照分析结论：
根据相关规范规定，采用天正软件做日照测试，满足日照要求。
一期拍卖地块经济技术指标
一、总规划用地面积
6012.5
㎡
（1）规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）
6012.5
㎡
二、规划总建筑面积
32284.16
㎡
1、地上计容建筑面积
21035.83
㎡
a、商业建筑面积
20775.56
㎡
b、物管用房筑面积
223.09
㎡
c、消防控制室
37.18
㎡
2、地上不计入容积率的建筑面积（垃圾回收用房）
62.77
3、地下建筑面积
11185.56
㎡
三、容积率
3.50
四、基底面积
4068.28
㎡
五、建筑密度
67.66%
一期林业局地块经济技术指标
一、总规划用地面积
1983
㎡
（1）规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）
1983
㎡
二、规划总建筑面积
36849.47
㎡
1、地上计容建筑面积
34123.27
㎡
a、商业建筑面积
9386.07
㎡
b、住宅建筑面积
24737.2
㎡
2、地下建筑面积
2726.2
㎡
三、容积率
17.21
四、基底面积
1619.93
㎡
五、建筑密度
81.69%
二期新城小学地块经济技术指标
一、总规划用地面积
2737
㎡
（1）规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）
2737
㎡
二、规划总建筑面积
38270.67
㎡
1、地上计容建筑面积
33141.78
㎡
a、商业建筑面积
8840.12
㎡
b、住宅建筑面积
24075.37
㎡
c、物管用房面积
189.23
㎡
d、消防控制室
37.06
㎡
2、地下建筑面积
5128.89
㎡
三、容积率
13.98
四、基底面积
1662.54
㎡
五、建筑密度
60.74%
二期犍为汽车站地块经济技术指标
一、总规划用地面积
810
㎡
（1）规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）
810
㎡
二、规划总建筑面积
13133.57
㎡
1、地上计容建筑面积
12318.21
a、商业建筑面积
2988.52
㎡
b、住宅建筑面积
9329.69
㎡
2、地下建筑面积
815.36
三、容积率
15.21
四、基底面积
514.92
㎡
五、建筑密度
63.57%
综合技术经济指标（一区拍卖地块+林业局地块）
设计依据：
某市土地使用和建筑规划管理技术规定及相关国家法规
一、总规划用地面积：
7995.5
㎡
（一）、规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：
7995.5
㎡
二、规划总建筑面积：
69133.63
㎡
（一）地上计入容积率的建筑面积：
55159.10
㎡
1、住宅建筑面积：
24737.20
㎡
2、非住宅建筑面积：
30421.90
㎡
（1）、商业建筑面积
30161.63
㎡
（2）、物管用房面积:
（含30平米业主委员活动用房）
223.09
㎡
（3）、消防控制室
37.18
㎡
（二）地上不计入容积率的建筑面积（垃圾回收用房）：
62.77
㎡
（三）地下建筑面积
13911.76
㎡
1、地下商业建筑面积
5842.88
㎡
2、地下机动停车库建筑面积
6049.57
㎡
3、地下非机动停车库建筑面积
1519.93
㎡
4、设备用房及其他建筑面积
499.38
㎡
三、容积率
总容积率：
6.90
住宅容积率：
3.09
四、基底面积
建筑基底总面积：
5688.21
㎡
高层主体基底建筑面积
1108.67
㎡
五、建筑密度
总建筑密度：
71.14%
高层主体建筑密度：
13.87%
六、机动车位：
152
个
（一）地上室外停车位：
0
个
（二）地下停车位：
（含辆机械停车位38）
152
个
其中：
（1）住宅停车位：
111
个
（2）商业停车位：
41
个
七、非机动停车位：
1364
个
八、住宅户数
240
户
九、日照分析结论：
根据相关规范规定，采用天正软件做日照测试，满足日照要求。
综合技术经济指标（新城小学地块+犍为汽车站地块）
设计依据：
某市土地使用和建筑规划管理技术规定及相关国家法规
一、总规划用地面积：
3547
㎡
（一）、规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：
3547
㎡
二、规划总建筑面积：
51404.24
㎡
（一）地上计入容积率的建筑面积：
45459.99
㎡
1、住宅建筑面积：
33405.06
㎡
2、非住宅建筑面积：
12054.93
㎡
（1）、商业建筑面积
11828.64
㎡
（2）、物管用房面积:
（含30平米业主委员活动用房）
189.23
㎡
（3）、消防控制室
37.06
㎡
（二）地上不计入容积率的建筑面积（垃圾回收用房）：
0
㎡
（三）地下建筑面积
5944.25
㎡
1、地下商业建筑面积
2333.67
㎡
2、地下停车库建筑面积
2463.47
㎡
3、地下非机动停车库建筑面积
892.19
㎡
4、设备用房及其他建筑面积
254.92
㎡
三、容积率
总容积率：
12.82
住宅容积率：
9.42
四、基底面积
建筑基底总面积：
2177.46
㎡
高层主体基底建筑面积
1486.8
㎡
五、建筑密度
总建筑密度：
61.39%
高层主体建筑密度：
41.92%
六、机动车位：
63
个
（一）地上室外停车位：
0
个
（二）地下停车位：
63
个
其中：
（1）住宅停车位：
63
个
（2）商业停车位：
0
个
七、非机动停车位：
1014
个
八、住宅户数
384
户
八、日照分析结论：
根据相关规范规定，采用天正软件做日照测试，满足日照要求。
综合技术经济指标（林业局地块+新城小学地块+犍为汽车站地块）
设计依据：
某市土地使用和建筑规划管理技术规定及相关国家法规
一、总规划用地面积：
5530
㎡
（一）、规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：
5530
㎡
二、规划总建筑面积：
88253.71
㎡
（一）地上计入容积率的建筑面积：
79583.26
㎡
1、住宅建筑面积：
58142.26
㎡
2、非住宅建筑面积：
21403.94
㎡
（1）、商业建筑面积
21214.71
㎡
（2）、物管用房面积:
（含30平米业主委员活动用房）
189.23
㎡
（3）、消防控制室
37.06
㎡
（二）地上不计入容积率的建筑面积（垃圾回收用房）：
0
㎡
（三）地下建筑面积
8670.45
㎡
三、容积率
总容积率：
14.39
住宅容积率：
10.51
四、基底面积
建筑基底总面积：
3797.39
㎡
高层主体基底建筑面积
2595.47
㎡
五、建筑密度
总建筑密度：
68.67%
高层主体建筑密度：
46.93%
建筑一览表（地上）
楼号
住宅面积（㎡）
商业面积（㎡）
物管及消防面积（㎡）
建筑面积（㎡）
1号楼
0
21552.51
260.27
21812.78
2号楼
24737.2
8547.3
0
33284.5
3号楼
16694.73
6564.07
226.29
23485.09
4号楼
16694.73
5326.38
0
22021.11
合计
58126.66
41990.26
486.56
100603.48
建筑一览表（地下）
楼号
机动车库（㎡）
商业面积（㎡）
非机动车库（㎡）
设备用房及其他（㎡）
地下室
8513.05
8176.55
2412.12
754.29
合计
19856.01
第三章结构专业设计说明
该项目结构设计的原则是在满足建筑使用功能和空间造型的基础上，结合本专业特点，做到技术先进、安全适用、经济合理。
3.1设计范围：
本项目由多栋框支-剪力墙结构体系高层商住楼、一栋多层的框架结构体系的商业楼和2层框架结构的地下室组成。
3.2结构设计依据
3.2.1根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）2010年版，本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.010g，设计地震分组为第三组。
3.2.2根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008），本工程高层塔楼抗震设防类别为标准设防类；大商业楼抗震设防类别为重点设防类。
3.2.3根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程的建筑结构安全等级为二级。
3.2.4根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程的地基基础设计等级为甲级。
根据犍为县城的一般地质情况和以往的类似工程设计经验，本工程的基础初步拟采用天然基础形式，各高层塔楼采用筏板基础；多层商业楼采用柱下独立基
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