《物业管理实务》第八章讲义.ppt

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第八章物业环境管理物业管理实务内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验物业入伙装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是要测试应考人员对物业清洁、绿化和卫生虫害防治管理等物业环境管理知识的掌握程度和综合运用能力。

2、基本要求掌握：

物业清洁和绿化管理的内容，物业清洁基本标准及检查方法，绿化养护标准及检查方法。

熟悉：

清洁、绿化管理的基本制度和要求了解：

物业清洁、绿化的基本方法，物业卫生虫害防治的基本内容与方法。

一大纲要求二内容结构章节主要知识点第一节清洁卫生管理服务内容与基本方法、日常管理第二节白蚁及卫生虫害防治白蚁防治、其它虫害防治第三节绿化管理内容、要求、方法三知识学习物业环境管理：

物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。

环境管理与业主或使用人生活工作密切相关，是物业管理服务的直观体现，是物业管理的基本内容之一。

三知识学习1、清洁卫生管理清洁卫生服务内容与基本方法清洁卫生服务内容建筑物外公共区域清洁；建筑物内公共区域清洁垃圾收集与处理；管道疏通服务外墙清洗；泳池清洁上门有偿清洁服务；专项清洁工作三知识学习建筑物外公共区域的清洁：

内容：

道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁、水池景观清洁、露天停车场清洁等。

室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等。

三知识学习建筑物内公共区域的清洁：

清洁内容：

大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。

室内公共区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等，对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高。

三知识学习垃圾的收集与处理：

收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或焚烧等。

三知识学习管道疏通服务：

主要是对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏，确保其畅通不溢漏，同时为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务。

三知识学习外墙清洗：

为了维护整个建筑的外观形象，减缓其老化而定期对建筑物的外墙进行清洗的保洁工作。

它是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。

三知识学习泳池清洁：

泳池水面漂浮物清理、池壁清洁、水质处理等，包括定期对泳池水的pH值、余氯含量、混浊度、细菌含量等进行测试。

经过清洁的泳池应确保水质达到国家卫生防疫部门要求的标准，确保泳客的健康安全。

三知识学习上门有偿清洁服务：

为了满足业主（客户）的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。

三知识学习专项清洁：

清洁工作中技术要求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作，包括打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。

三知识学习清洁卫生的基本方法全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、游池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。

三知识学习清洁卫生服务管理的基本方法外包管理：

将清洁工作交由专业清洁公司具体实施；自行作业：

由物业管理企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。

物业管理企业的职责：

外包管理：

监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核与管理；自行作用：

既要监督检查，更要强化清洁服务工作。

三知识学习清洁卫生的日常管理清洁卫生管理制度的建立：

各岗位的岗位职责；各项清洁工作的标准操作工艺流程；各个岗位的操作质量标准；清洁质量检查及预防纠正机制；员工行为规范等相关管理规章制度。

三知识学习清洁卫生日常管理方法与要点：

日检、月检应覆盖小区主要室内外公共区域。

专项检查则是对物业某个部位的清洁工作实施集中检查的方式，一般多由物业管理企业相关职能部门组织检查。

还要区分不同物业类型，注意检查以下方面：

三知识学习多层小区：

室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水；绿化带内垃圾杂物；楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物；业主信报箱上部的积尘；楼梯扶手积尘；室外公共区域的垃圾杂物；公共区域各类乱张贴；停车篷（场）内及顶棚垃圾杂物、积尘；清洁工仪容仪表及工作纪律等三知识学习高层小区及写字楼大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘；室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水；各类机房、设备房内的积尘；公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴；电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物；信报箱、窗台等上平面积尘；绿化带内垃圾杂物；地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等；清洁工仪容仪表及工作纪律等。

【典型考题单选题】清洁卫生服务管理可以采用的方法是（）。

A自行作业B.代理管理C.外包管理D.自行作业或外包管理【正确答案】D清洁卫生日常管理方法（）。

A.日检B.月检C.年检D.季检E.专项检查【正确答案】ABE【典型考题多选题】【典型考题多选题】物业环境管理包括物业管理区域内的（）A.园林绿化B.白蚁和虫害防治C.物业共用部位、共用设施设备和场地的清洁卫生D.业主专有部分的清洗E.垃圾收集和清运【正确答案】ABCE三知识学习2、白蚁及卫生虫害防治白蚁防治白蚁防治已成为物业管理不可或缺的一项重要内容。

白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等，可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。

三知识学习挖巢法根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。

挖巢法最好在冬天进行，因为天气冷，挖巢后的残余白蚁会被冻僵，能较彻底地消灭白蚁，挖巢后最好再施一些白蚁药更好。

三知识学习药杀法通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。

常用的白蚁药粉主要成分有亚砒酸、灭蚁灵等。

用药后一星期即可检查白蚁是否全部中毒死亡。

三知识学习诱杀法诱杀法有药物诱杀和灯光诱杀两种方法。

诱杀法主要用于发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出，或者用药杀法不能彻底消灭时使用。

药物诱杀通常用木制诱杀箱诱杀；灯光诱杀主要用于白蚁分飞时诱杀分飞蚁。

三知识学习生物防治法生物防治法的原理就是利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀。

三知识学习2、白蚁及卫生虫害防治其他虫害防治卫生虫害防治就是消灭各种有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子等，保证小区环境的清洁，保障业主及物业使用人的身体健康。

三知识学习鼠害的防治主要方法防鼠：

环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。

化学灭鼠：

采用灭鼠毒饵灭鼠。

器械灭鼠：

将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。

生物灭鼠：

利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。

三知识学习蚊的防治方法环境治理：

通过清除积水、水池放养鱼类、加入机油等环境治理方法防止蚊虫孳生。

药杀：

在无法清除的积水投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊幼虫；在鱼塘、菜地沟积水投放球型芽胞杆菌类等生物制剂灭蚊幼虫；采用超低容量喷雾或打烟炮等方法喷洒杀虫剂或点燃灭蚊片。

三知识学习蝇的防治方法环境治理：

保持垃圾日产日清，不乱丢垃圾和果皮，不用粪肥、花生麸饼等洒于地表作植物肥料，消除苍蝇的孳生场所。

诱杀：

利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。

药杀：

对可能孳生苍蝇的地方（垃圾堆放地等）和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。

三知识学习蟑螂的防治方法对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内。

严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物。

彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度。

利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治三知识学习其他卫生虫害的防治蚤类、螨类、蚂蚁等防治的主要方法是做好清洁保养工作，改善环境，控制宠物行动和卫生，做好个人卫生防护，定时进行药物防治等。

【典型考题单选题】以下不属于白蚁防治方法的是（）。

A环境治理B.挖巢法C.药杀和诱杀法D.生物防治法【正确答案】A以下属于鼠害防治方法的是（）。

A.化学灭鼠B.防鼠C.器械灭鼠D.生物灭鼠E.诱杀灭鼠【正确答案】ABCD【典型考题多选题】三知识学习3、绿化管理绿化管理的内容对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。

日常绿化养护管理；绿化翻新改造；花木种植；环境布置；绿化有偿服务等工作。

三知识学习日常管理浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等；日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。

三知识学习翻新改造草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。

对于一些用时令花卉摆设的花坛也应根据不同时期及节庆要求及时进行更换翻新。

三知识学习花木种植苗圃花木种植：

物业管理企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。

工程苗木种植：

在绿化工程施工中按设计要求栽种绿化苗木。

三知识学习环境布置节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置。

绿化有偿服务绿化有偿服务包括园林设计施工，绿化代管，花木出租出售，花艺装饰服务，插花及开办盆景培训班、花卉知识培训班等。

三知识学习绿化管理的要求基本要求针对性要求三知识学习基本要求保持植物正常生长；加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；及时对妨碍业主或使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害；创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。

三知识学习针对性要求酒店及会所绿化；学校绿化；医院绿化；机关单位的绿化；工厂绿化；大型公共物业绿化。

三知识学习酒店及会所绿化合理划分工作范围根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分。

如将绿化工人分为插花组、机动组、生产组及酒店（会所）植物管养组等。

灵活调整工作时间三知识学习学校绿化管理对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，应采用精品式管理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。

人员活动较少的地方以及全校的大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持学校绿化环境的幽静、协调。

三知识学习医院绿化在进行医院绿化管理时，要对园林绿化植物的保洁（包括景点保洁、植物叶面保洁等）、清残（包括残花败叶、枯枝等）及植物长势进行重点管理。

避免过多的人为修剪，保持植物良好的长势，创造清新、幽雅、舒适的环境。

三知识学习机关单位的绿化机关单位的绿化管理要求庄严、整洁、高雅。

机关单位的绿化多作规则式设计，比较讲究立体空间的垂直绿化，其绿化造型及材料选用一般都比较严格，在进行绿化管理时应按设计意图进行规则式修剪。

修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点。

三知识学习工厂绿化工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。

要注意合理浇水，尤其注意不要使用工厂排出的有污染的水来浇植物，尽量使用自然水。

在施肥时应针对土壤的污染情况采取针对性施肥，避免造成植物的缺素症状。

三知识学习大型公共物业绿化大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。

针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意：

不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。

不宜使用果树或大花植物作绿化。

植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。

三知识学习绿化管理方法建立健全绿化管理制度绿化管理制度的主要内容与清洁卫生管理制度基本相同。

日常绿化检查内容与重点各类绿化植物检查的重点内容如下：

三知识学习乔木；灌木绿篱及造型植物地栽花卉；草坪绿化保洁；棕榈科植物花坛；室内植物物业管理绿化的基本要求有（）。

A.保持植物正常生长；B.加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作C.创建社区环境文化，加强绿化保护宣传D.及时对妨碍业主或使用人活动的绿化植株进行改造E.保持环境生态系统良性循环的效果【正确答案】ABCD【