物业管理课件第一章.ppt

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第一章第一章物业管理服务概述物业管理服务概述目录目录第一节第一节物业管理服务的产生与发展物业管理服务的产生与发展一、物业与物业管理服务一、物业与物业管理服务二、物业管理服务的产生与发展二、物业管理服务的产生与发展三、物业管理服务行业的经济特征三、物业管理服务行业的经济特征第二节第二节物业管理服务开展的主客体物业管理服务开展的主客体一、物业管理服务开展的主体一、物业管理服务开展的主体二、物业管理服务开展的客体二、物业管理服务开展的客体第三节第三节物业管理服务的业务范围与职能作用物业管理服务的业务范围与职能作用一、物业管理服务的业务范围与职能作用一、物业管理服务的业务范围与职能作用二、物业管理服务的五种职能二、物业管理服务的五种职能三、物业管理服务的地位与作用三、物业管理服务的地位与作用第一节第一节物业管理服务的产生与发展物业管理服务的产生与发展一、物业与物业管理服务一、物业与物业管理服务

（一）物业

（一）物业1.物业的概念物业的概念广广义的物的物业是指土地、土地附着物以及它是指土地、土地附着物以及它们的的组合。

合。

“土地附着物土地附着物”是指建筑物（如房屋等）、构筑物（如是指建筑物（如房屋等）、构筑物（如桥梁、园林小品等）和梁、园林小品等）和设备设施、施、树木花草等木花草等狭狭义物物业是指已建成并投入使用的各是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之房屋及其与之相配套的相配套的设备、设施和施和场地，地，“各各类房屋房屋”是指住宅小是指住宅小区、区、综合商住楼、合商住楼、别墅、高档写字楼、工墅、高档写字楼、工业厂房、厂房、仓库、宾馆和和饭店等，甚至店等，甚至还可以是俱可以是俱乐部和运部和运动场，即可以是一个建筑群，也可以是一个即可以是一个建筑群，也可以是一个单体建筑。

体建筑。

2.物业的特征物业的特征耐久性耐久性二元性二元性权属性属性（法法律属性律属性）保保值性性固定性固定性多多样性性有限性有限性3.物业与房地产和不动产的比较物业与房地产和不动产的比较相同点：

相同点：

包含的内容：

包含有土地、房屋及其附属的设施、设备和相包含的内容：

包含有土地、房屋及其附属的设施、设备和相关场地关场地表现形态：

实物形态和资产形态表现形态：

实物形态和资产形态不同点：

物物业微微观上使用上使用（指（指单项的的“物物业”单位，如位，如单项的房的房产、地、地产等，或一个独立的房地等，或一个独立的房地产公司或物公司或物业公司）公司）一般指房地一般指房地产领域中域中单元元性房地性房地产概念的概念的别称称是部分（是某是部分（是某项具体的房具体的房地地产的交易、售后服的交易、售后服务等等使用使用阶段或区域，房地段或区域，房地产进入消入消费领域的域的产品，是品，是房地房地产业在消在消费领域的延域的延伸）伸）房地房地产宏宏观上使用上使用（如指一（如指一个国家、地区或一个城市个国家、地区或一个城市所所拥有的房地有的房地产）经济法和行政法及商法和行政法及商业事事务中使用中使用是全体（包括房地是全体（包括房地产的投的投资、开、开发、建、建设、销售、售、售后管理等整个售后管理等整个过程）程）不不动产民法上使用民法上使用（二二）物业管理服务物业管理服务1.物业管理服务的概念物业管理服务的概念我国于我国于2007年年9月修改月修改2003年颁布并实施的年颁布并实施的物业管理条例物业管理条例，给物，给物业管理下的定义是：

业管理下的定义是：

“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

”物物业管理服管理服务的主体必的主体必须是由是由专门的机构和人的机构和人员来来进行的行的物物业管理服管理服务权限必限必须受物受物业所有者的委托，按照一定的合同和契所有者的委托，按照一定的合同和契约进行行物物业管理服管理服务的的对象是已象是已经竣工竣工验收并投入使用的各收并投入使用的各类建筑物及其附属配套建筑物及其附属配套设施和施和场地的管理，同地的管理，同时包括物包括物业区域内区域内环境境卫生、生、绿化保安、交通的管理化保安、交通的管理物物业管理服管理服务的手段是以的手段是以经营的方式的方式进行行统一的一的专业化的管理化的管理物物业管理服管理服务的目的是的目的是为业主服主服务，是，是为业主和使用者提供高效、主和使用者提供高效、优质、便、便捷、捷、经济的的综合服合服务2.物业管理服务的性质物业管理服务的性质服务性质服务性质中介性质中介性质3.物业管理服务与传统房产管理的区别物业管理服务与传统房产管理的区别传统房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理传统房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理物业管理服务是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理物业管理服务是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理二、物业管理服务的产生与发展二、物业管理服务的产生与发展

（一）

（一）我国物业管理服务的历史沿革我国物业管理服务的历史沿革改革开放前改革开放前由国家用行政手段，通由国家用行政手段，通过房房产管理部管理部门把房把房产完全完全统管起来管起来80年代初年代初逐步开始逐步开始政企分开，所有政企分开，所有权与与经营权分离，分离，由由单纯管理性公司向服管理性公司向服务经营型公司型公司转变90年代至今年代至今物物业管理服管理服务已已经成成为推推动国民国民经济增增长、增加社会就、增加社会就业的新的新兴行行业

（二）我国物业管理服务制度规范的演变

（二）我国物业管理服务制度规范的演变2007年年9月月1日日对2003年年颁布的物布的物业管理条例管理条例进行了多行了多处修改修改2005年年11月，月，发布物布物业管理服管理服务师制度制度暂行行规定、物定、物业管理管理服服务师考考试实施施办法和物法和物业管理服管理服务师资格格认定考定考试办法法2004年年7月，月，发布物布物业管理服管理服务收收费明明码标价价规定定2003年年11月，月，发布物布物业管理服管理服务收收费管理管理办法法2003年年6月月28日正式日正式颁布的行政法布的行政法规物物业管理条例管理条例三、物业管理服务行业的经济特征三、物业管理服务行业的经济特征经济特征特征社会社会化化专业化化规范范化化市市场化化第二节第二节物业管理服务开展的主客体物业管理服务开展的主客体一、物业管理服务开展的主体一、物业管理服务开展的主体

（一）业主及组织

（一）业主及组织业主及其组织是物业管理服务中非常重要的主体，业主及其组织以自主业主及其组织是物业管理服务中非常重要的主体，业主及其组织以自主管理、委托物业服务企业管理、或者两种方式相结合的形式开展物业管理服管理、委托物业服务企业管理、或者两种方式相结合的形式开展物业管理服务。

这一类主体主要涉及三个概念：

业主、业主大会、业主委员会务。

这一类主体主要涉及三个概念：

业主、业主大会、业主委员会

（二）物业服务业

（二）物业服务业1.物业服务企业的概念物业服务企业的概念物业服务企业是对地上永久性建筑物、附属设备设施及相关场地和周围环境进物业服务企业是对地上永久性建筑物、附属设备设施及相关场地和周围环境进行专业化的科学管理的经济实体，具有独立的法人地位，接受业主委托，按照物行专业化的科学管理的经济实体，具有独立的法人地位，接受业主委托，按照物业管理服务合同的约定为业主提供服务，创造良好的生活和工作环境。

对物业服业管理服务合同的约定为业主提供服务，创造良好的生活和工作环境。

对物业服务企业概念的理解可以分为以下几个方面：

务企业概念的理解可以分为以下几个方面：

物业服务企业是物业服务企业是独立的经济实体，独立的经济实体，具有法人地位，能具有法人地位，能够独立承担民事责够独立承担民事责任和经济责任任和经济责任物业服务企业物业服务企业必须按照物业服务必须按照物业服务合同的约定，为业合同的约定，为业主提供相应的服务主提供相应的服务物业服务企业从物业服务企业从事的是专业化的管事的是专业化的管理，是对地上永久理，是对地上永久性建筑物、附属设性建筑物、附属设备设施及相关场地备设施及相关场地和周围环境等对象和周围环境等对象实施科学管理，为实施科学管理，为业主和物业使用人业主和物业使用人提供优质的服务提供优质的服务2.物业服务企业的权利和义务物业服务企业的权利和义务

（1）物业服务企业的权利）物业服务企业的权利权利利小区小区实施施管理管理制止不良制止不良事件事件制定小区制定小区管理管理办法法收取物收取物业管理服管理服务费用用承担承担专项管理管理业务

（2）物业服务企业的义务）物业服务企业的义务义务接受接受监督督重大管重大管理理举措措需需审议接受政接受政府府监督、督、管理管理履行物履行物业管理管理（3）物业服务企业的法律地位）物业服务企业的法律地位根据民法通则的有关规定，物业管理服务可以视为建立在委托代理法律根据民法通则的有关规定，物业管理服务可以视为建立在委托代理法律关系基础之上的一种经济合同关系，物业服务企业与业主是服务与被服关系基础之上的一种经济合同关系，物业服务企业与业主是服务与被服务、委托与被委托的关系，双方之间是平等的民事主体和等价交换关系，务、委托与被委托的关系，双方之间是平等的民事主体和等价交换关系，通过合同方式确立这种关系的存在通过合同方式确立这种关系的存在提供的提供的产品品服服务对象象管理管理对象象（4）物业服务企业的特征）物业服务企业的特征（5）物业服务企业在物业管理服务中的作用）物业服务企业在物业管理服务中的作用接受委托和接受委托和实施物业管理服务实施物业管理服务物业服务企业在物业管理服务中处于接受委托、提供服务的地位。

物业物业服务企业在物业管理服务中处于接受委托、提供服务的地位。

物业服务企业作为独立的法人实体，进行市场化、专业化的运作，对被委托服务企业作为独立的法人实体，进行市场化、专业化的运作，对被委托的物业实施管理，保证物业的安全、整洁、有序。

的物业实施管理，保证物业的安全、整洁、有序。

（三）物业服务管理政府主管部门及行业协会组织（三）物业服务管理政府主管部门及行业协会组织1.政府主管部门政府主管部门第一，制第一，制定物业管定物业管理服务的理服务的政策法规政策法规第五，协第五，协调、解决调、解决物业服务物业服务管理市场管理市场运作中出运作中出现的情况现的情况和问题和问题第二，物第二，物业管理服业管理服务经营人务经营人的资质管的资质管理理第三，领第三，领导和进行物导和进行物业服务管理业服务管理质量监督工质量监督工作，制定管作，制定管理服务标准理服务标准第四，指第四，指导物业服导物业服务企业的务企业的工作工作2.物业管理服务行业协会物业管理服务行业协会行行业协会会组织职能的能的基本着眼点是解决同基本着眼点是解决同行各行各单个企个企业解决不解决不了的共同了的共同问题行行业协会的会的计划主要划主要是是为政府主管部政府主管部门和和企企业起助手和参起助手和参谋作作用用行行业协会的会的监督、控督、控制主要是建立在同行制主要是建立在同行企企业共同契共同契约基基础上上的的行行业协会会协调职能的能的中心是中心是维护行行业共同共同利益利益3.政府相关职能部门与物业管理服务行业协会的关系政府相关职能部门与物业管理服务行业协会的关系政府部门要尊重政府部门要尊重协会开展工作的协会开展工作的独立性，不要随独立性，不要随便干涉协会内部便干涉协会内部事务，为协会创事务，为协会创造必要的条件造必要的条件协会要主动、及协会要主动、及时地向政府反映时地向政府反映行业系统内部各行业系统内部各个层次的情况个层次的情况4.政府职能部门和物业管理服务行业协会在物业管理服务政府职能部门和物业管理服务行业协会在物业管理服务中的作用中的作用政府职能部门和物业管理服务行业协会主要从宏观和中观层面上对物业政府职能部门和物业管理服务行业协会主要从宏观和中观层面上对物业管理服务行业进行管