房地产开发相关知识培训.docx
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房地产开发相关知识培训
房地产相关知识培训内容
一、什么是房地产？
1、房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可别离的局部及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：
即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地〔或土地使用权〕，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
2、由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：
根据土地用途分类
根据?
城市用地分类与规划建立用地标准的规定?
，城市用地可以分为九类：
〔1〕居住用地
〔2〕公用设施用地〔含商业用地〕
〔3〕工业用地
〔4〕仓储用地
〔5〕对外交通用地
〔6〕道路广场用地
〔7〕市政公用设施用地
〔8〕绿化用地
〔9〕特殊用地
根据房屋用途分类
按照房屋的使用功能可以分成以下几类：
1、居住用途的房屋。
2、工业用途的房屋。
3、商业用途的房屋。
4、文体娱乐设施。
5、政府和公用设施。
6、多功能建筑〔综合楼宇,又叫城市综合体〕。
二、什么是房地产开发
房地产开发[1]是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进展根底设施、房屋建立的行为。
因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建立或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进展根底设施、房屋建立的行为。
房地产开发与城市规划严密相关，是城市建立规划的有机组成局部。
为了确定城市的规模和开展方向实现城市的经济和社会开展目标，必须合理地制定城市规划和进展城市建立以适应社会主义现代化建立的需要。
概念
房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。
所谓房地产开发，是指在依据?
中华人民XX国城市房地产管理法?
〔以下简称?
城市房地产管理法?
〕取得国有土地使用权的土地上进展根底设施、房屋建立的行为。
作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越兴旺，时代越进步，房地产开发的X围越广，程度越深，内容越丰富。
房地产开发的类型
房地产开发包括土地开发和房屋开发。
土地开发主要是指房屋建立的前期工作，主要有两种情形：
一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要撤除原来的建筑物，并对土地进展重新改造，投入新的劳动。
就房屋开发而言，一般包括四个层次：
第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活效劳性建筑物的开发；第四层次为城市其他根底设施的开发。
房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依?
中华人民XX国城市房地产管理法?
的规定，在取得国有土地使用权的土地上进展根底设施、房屋建立的行为。
这是?
中华人民XX国城市房地产管理法?
第二条第三款明确的定义。
而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进展根底设施建立、房屋建立，并转让房地产开发工程或者销售、出租商品房的行为。
这是国务院?
城市房地产开发经营管理条例?
第二条明确定义的。
因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。
而后者就要求具有房地产开发经营资格。
最高人民法院在?
民事案件案由规定?
中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房（非商品房）合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。
由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发工程或销售、出租商品房的行为。
我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。
房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进展房地产开发经营。
?
中华人民XX国城市房地产管理法?
第二十九条和国务院?
城市房地产开发经营管理条例?
第二章就此有特别规定。
而自?
中华人民XX国合同法?
公布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。
房地产开发的原那么
房地产开发根本原那么是指在城市规划区国有土地X围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的根本原那么。
依据我国法律的规定，我国房地产开发的根本原那么主要有：
1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地X围内从事房地产开发的原那么。
在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。
我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
2.房地产开发必须严格执行城市规划的原那么。
城市规划是城市人民政府对建立进展宏观调控和微观管理的重要措施，是城市开展的纲领，也是对城市房地产开发进展合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。
科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建立，指导城市有序、协调开展的保证。
3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原那么，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和开展的必要条件。
社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。
环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。
以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。
这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进展综合整合和管理。
4.应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建立的原那么。
即综合开发原那么。
综合开发较之以前的分散建立，具有不可比较的优越性。
综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建立的协调开展，促进生产，方便生活，有利于缩短建立周期，提高经济效益和社会效益。
5.符合国家产业政策、国民经济与社会开展方案的原那么。
国家产业政策、国民经济与社会开展方案是指导国民经济相关产业开展的根本原那么和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会开展方案的制约。
房地产开发的条件
1.开发主体合法进展房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。
如果是房地产开发企业，那么应依照?
城市房地产管理法?
规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。
2.依法取得房地产开发用地的使用权房地产开发主体必须通过?
城市房地产管理法?
规定的合法途径（出让和划拨），取得房地产开发用地使用权。
用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有?
国有土地使用证?
。
?
城市房地产管理法?
第27条规定：
“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
〞
3.在规定的期限内开工开发房地产以出让方式取得土地使用权进展房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权。
但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者开工开发必需的前期工作造成开工开发迟延的除外。
房地产开发流程：
为给那些欲进入房地产开发工程的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程工程的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产工程从开场到竣工,大致可以分以下三大局部。
第一局部
房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察XX对待建工程进展研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二局部
行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建立工程的行政许可程序一般共分六个阶段：
1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建立工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进展工程立项。
2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。
3、建委办理投资开发工程建立条件意见书。
4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和X围进展审查。
6、规划部门办理工程选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进展人防工程建立布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和X围进展审查。
4、规划部门对规划总图进展评审，核发?
建立用地规划许可证?
。
5、规划部门确定建立工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。
5、国土资源局进展用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进展审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。
8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的?
建立工程施工图设计文件审查报告?
，发放?
建立工程施工图设计文件审查批准书?
。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进展消防设计审查。
2、人防办进展人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和X围进展审查。
4、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在建立单位缴纳有关规费后，核发?
建立工程规划许可证?
〔副本〕。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建立单位办理施工报建登记。
2、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发?
建
筑工程施工许可证?
。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发?
商品房预售许可证?
。
开发企业申请办理?
商品房预售许可证?
应当提交以下证件〔复印件〕及资料：
1、以下证明材料：
〔1〕已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
〔2〕持有建立工程规划许可证和施工许可证；
〔3〕按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的?
营业执照?
和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建立工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监视站〔机构〕对建立单位提供的竣工验收报告进展备案审查。
2、财政部门对建立工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和X围进展验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发?
建立工程规划许可证?
〔正本〕。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建立工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三局部
房地产工程权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始〔大产权证〕登记。
2、开发商应提交材料：
〔1〕申请书；
〔2〕企业营业执照；
〔3〕用地证明文件或者土地使用权证；
〔4〕建立用地规划许可证；
〔5〕建立工程规划许可证；
〔6〕施工许可证；
〔7〕房屋竣工验收资料
〔8〕房屋测绘成果；
〔9〕根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。
各个程序的办理时间，绝大局部都少于15天，一般在7天内。
所需要的费用，由于相当局部属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
1.政府部门的工程方案批复
2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证
3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证〔通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖〕
4.持以上所有证件到建立主管部门办理施工工程开工许可证〔办开工许可证前要进展工程工程招投标、工程经营许可证并具备开发企业开发资质〕
5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续
6.具备以上条件可以开工
资质等级
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、暂定四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下：
〔一〕一级资质：
1．注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、构造、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有XX书的专职会计人员不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了?
住宅质量保证书?
和?
住宅使用说明书?
制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
〔二〕二级资质：
1．注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、构造、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有XX书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了?
住宅质量保证书?
和?
住宅使用说明书?
制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
〔三〕三级资质：
1．注册资本不低于800万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、构造、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有XX书的专职会计人员不少于2人；
6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了?
住宅质量保证书?
和?
住宅使用说明书?
制度；
8．未发生过重大工程质量事故。
〔四〕暂定资质：
1．注册资本不低于800万元；
2．有职称的建筑、构造、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有XX书的专职会计人员不少于2人。
贷款方式
鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，那么开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。
XX市人民政府第76号令?
XX市房地产抵押方法?
第三条就规定了“房屋期权包括房屋建立期权和预购商品房期权〞，即依法生效的建立工程总承包合同，建立工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。
建立银行XX分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建工程分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。
管理组织的主要工作
工程管理组织是在整个工程中人事各种管理工作人员的组合。
在整个房地
房地产开发
产工程管理工作中，由于业主、承包商〔包括分包商〕、设计单位、设备和材料的供给单位、监理单位等都有自己的工程经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成工程管理组织系统。
在这个工程管理组织系统中，业主建立的工程管理组织〔工程经理部〕居于整个工程组织的中心位置，在整个工程的实施过程中起头决定性的作用。
在工程寿命期内，可将工程划分为假设干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。
1、前期筹划阶段。
该阶段工程者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。
2、设计和方案阶段
3、招标投标。
4、工程施工阶段。
在这个阶段，主要是进展施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调〞等方面的工作，保证工程目标的顺利实施。
5、欺瞒宣。
这一工作主要是针对商业性房地产工程而言，其主要工作如下：
（1）工程产品营销方案的筹划〔这一工作是在工程前期工作的根底上进展的〕。
（2）工程产品营销方案的考核与评价。
（3）工程控制与调整。
6、工程后期管理
工程转让途径
一是将工程股权转让，股价可以由双方议定〔但是涉及国有股权时有特别规定〕，可以全部转让股权，也可局部转让，根据实际情况而定；通过股权转让的形式从而到达工程转让的目的在中国当今采用较多，据统计，约占工程转让的85%。
正是由于这个原因，本侧重点在于工程的股权转让和公司产权转让。
二是工程单体转让，由于这种转让形式受?
中华人民XX国房地产管理法?
等有关法律规定约束太多，实践中较少采用；
三是合作或合伙经营开发，这种形式风险较大，除了市场的因素外，更多的是双方的诚信；
四是融资，这种形式要看具体的工程而定，例如工程的周期、工程的盈利预期等。
合作开发注意的问题
〔1〕要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
〔2〕约定先合伙或合作、后成立工程公司的方式，其承当民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
〔3〕组成工程公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
〔4〕以土地使用权入股组成工程公司的，土地使用权须作评估；
〔5〕以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承当权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
〔6〕合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承当方式和责任人；
〔7〕一个地块上合作开发涉及几个性质不同的工程，应分别立项、分别进展审批并办理不同的证照；
〔8〕合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发工程的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体方法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
〔9〕合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的本钱，增加分担及面积分配方式；
〔10〕合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
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