土地评价与土地管理8.ppt

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土地评价与土地管理土地评价与土地管理LandEvaluationandManagement忻州师范学院地理系忻州师范学院地理系主讲人主讲人郑庆荣第六章土地经济评价nn土地经济评价的概述土地经济评价的概述nn土地经济评价的应用土地经济评价的应用第一节第一节土地经济评价概述土地经济评价概述一、土地经济评价概念一、土地经济评价概念一、土地经济评价概念一、土地经济评价概念

（一）经济和土地经济

（一）经济和土地经济

（一）经济和土地经济

（一）经济和土地经济1.1.1.1.经经经经济济济济：

指指指指社社社社会会会会物物物物质质质质生生生生产产产产和和和和再再再再生生生生产产产产的的的的活活活活动动动动。

或或或或指指指指资资资资源源源源的的的的配配配配置置置置和和和和有有有有效效效效利利利利用用用用，或或或或指指指指用用用用较较较较少少少少的的的的人人人人力力力力、物物物物力力力力、时间获得较大的成果。

时间获得较大的成果。

时间获得较大的成果。

时间获得较大的成果。

2.2.2.2.土地经济土地经济土地经济土地经济:

指土地利用过程中的收益或经济效果。

指土地利用过程中的收益或经济效果。

指土地利用过程中的收益或经济效果。

指土地利用过程中的收益或经济效果。

这这这这种种种种收收收收益益益益不不不不仅仅仅仅与与与与土土土土地地地地利利利利用用用用的的的的集集集集约约约约度度度度有有有有关关关关，而而而而且且且且与与与与土土土土地地地地质质质质量量量量的的的的差差差差异异异异有有有有关关关关，所所所所以以以以土土土土地地地地经经经经济济济济以以以以土土土土地地地地质质质质量量量量为为为为基基基基础。

础。

础。

础。

土土土土地地地地质质质质量量量量是是是是指指指指土土土土地地地地生生生生产产产产力力力力的的的的高高高高低低低低，土土土土地地地地经经经经济济济济强强强强调调调调利用的效果。

利用的效果。

利用的效果。

利用的效果。

（二）土地经济评价概念

（二）土地经济评价概念

（二）土地经济评价概念

（二）土地经济评价概念1.1.概念概念概念概念:

运用经济指标对土地质量评定，即对土地进行投运用经济指标对土地质量评定，即对土地进行投运用经济指标对土地质量评定，即对土地进行投运用经济指标对土地质量评定，即对土地进行投入和产出分析，决定土地的适宜性类型和适宜程度。

入和产出分析，决定土地的适宜性类型和适宜程度。

入和产出分析，决定土地的适宜性类型和适宜程度。

入和产出分析，决定土地的适宜性类型和适宜程度。

土地经济评价可以得到的结果：

是否获利，土地改土地经济评价可以得到的结果：

是否获利，土地改土地经济评价可以得到的结果：

是否获利，土地改土地经济评价可以得到的结果：

是否获利，土地改良的投资是否得当。

良的投资是否得当。

良的投资是否得当。

良的投资是否得当。

2.2.土地经济评价与土地质量评价区别土地经济评价与土地质量评价区别土地经济评价与土地质量评价区别土地经济评价与土地质量评价区别:

（1）

（1）

（1）

（1）前者不仅考虑土地自然属性的差异，还着重研究前者不仅考虑土地自然属性的差异，还着重研究前者不仅考虑土地自然属性的差异，还着重研究前者不仅考虑土地自然属性的差异，还着重研究劳动耗费条件下，土地产出效果；后者着重研究土地劳动耗费条件下，土地产出效果；后者着重研究土地劳动耗费条件下，土地产出效果；后者着重研究土地劳动耗费条件下，土地产出效果；后者着重研究土地诸因素（尤其是自然属性）对不同土地利用的适宜程诸因素（尤其是自然属性）对不同土地利用的适宜程诸因素（尤其是自然属性）对不同土地利用的适宜程诸因素（尤其是自然属性）对不同土地利用的适宜程度和限制差异。

度和限制差异。

度和限制差异。

度和限制差异。

（2）

（2）

（2）

（2）前者是以表现土地利用的经济效果为主，后者是前者是以表现土地利用的经济效果为主，后者是前者是以表现土地利用的经济效果为主，后者是前者是以表现土地利用的经济效果为主，后者是反映各种土地利用的潜在生产力的大小。

反映各种土地利用的潜在生产力的大小。

反映各种土地利用的潜在生产力的大小。

反映各种土地利用的潜在生产力的大小。

二、土地经济评价的目的和意义：

二、土地经济评价的目的和意义：

1.1.科学地确定土地的生产能力，为土地的立科学地确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据法提供依据;2.2.合理确定生产耗费和产品生产的关系，为合理确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务拟定土地税收标准服务;3.3.揭示土地的质量和分布状况，为土地利用揭示土地的质量和分布状况，为土地利用规划和土地改造服务规划和土地改造服务;4.4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务地管理服务;5.5.确定土地价值和价格，为土地的科学管理确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强有力的手段提供更强有力的手段.三、土地经济评价的理论根据nn土地生产力原理土地生产力原理nn土地区位理论土地区位理论nn地租地价理论地租地价理论nn市场供求理论市场供求理论四、土地经济评价的指标体系四、土地经济评价的指标体系

（一）土地经济评价指标选择的原则一）土地经济评价指标选择的原则1.1.满足需要的可比性满足需要的可比性2.2.投入费用的可比性投入费用的可比性3.3.价格指标的可比性价格指标的可比性4.4.时间序列可比性时间序列可比性

（二）

（二）土地经济评价的指标体系土地经济评价的指标体系1.土地经济效果指标类土地经济效果指标类（土地生产率指标土地生产率指标）总体指标总体指标综合反映土地质量与农业技术经济效果综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标，反映费用效果和劳动消耗的比例的指标，反映费用效果和劳动消耗的比例关系，计算公式为：

关系，计算公式为：

土地生产率土地生产率=产量或产值产量或产值/土地面积土地面积这类指标有助于鼓励土地利用者去挖掘这类指标有助于鼓励土地利用者去挖掘土地潜力土地潜力2.土地经济分析指标类土地经济分析指标类辅助计算与分析,揭示土地的具体利用特征。

包括:

生产资料耗费指标、成本费用与资金占有指标、土地利用及其结构指标、社会经济条件指标4组。

3.土地经济效果分析指标类土地经济效果分析指标类辅助计算与分析指标。

包括：

技术效果指标、生产耗费效果指标2组。

指指标类指指标组具体指具体指标土地土地经济效效果指果指标（总体指体指标）土地生土地生产率率=产量或量或产值/土地土地面面积单元元农用土地面用土地面积产值单位面位面积产量或量或产值单位耕地面位耕地面积产量或量或产值单位播种面位播种面积产量或量或产值单位面位面积净产值土地盈利率土地盈利率单位土地面位土地面积纯收入收入单位面位面积原木（竹）原木（竹）产量量单位面位面积林地林地产品品指指标类指指标组具体指具体指标土地土地经济分析指分析指标生生产资料消耗指料消耗指标组农业集集约化水平化水平单位面位面积播种量播种量单位面位面积施肥量施肥量单位面位面积用水量用水量单位面位面积用用电量量成本成本费用及用及资金金占有指占有指标组农作物作物亩成本（成本（费用）用）平均每平均每亩耕地耕地拥有有资金量金量平均每平均每亩耕地耕地拥有固定有固定资产（原原值、净值）土地利用及其土地利用及其结构指构指标组农用土地利用率用土地利用率农业土地利用率土地利用率复种指数复种指数作物播种面作物播种面积比率比率各各类草草场面面积比率比率各各类林地面林地面积比率比率森林覆盖率森林覆盖率社会社会经济条件指条件指标组每每亩耕地的国家耕地的国家财政政对农业的投的投资每平方公里公路网密度每平方公里公路网密度每平方公里航道密度每平方公里航道密度每平方公里人口密度每平方公里人口密度距主要城距主要城镇距离距离指指标类指指标组具体指具体指标经济效果分效果分析指析指标类技技术效果指效果指标组农作物良种化程度作物良种化程度适适时作作业率率技技术措施增措施增产率率水利水利设施的保施的保证灌灌溉面面积水井分布密度水井分布密度渠系分布密度渠系分布密度草草场载畜量指数畜量指数造林成活率造林成活率造林密度造林密度采伐率采伐率单位面位面积木材蓄木材蓄积增增长率率生生产耗耗费效果指效果指标组每每单位物位物质费用的用的农产品品产值每每单位直接生位直接生产费的的农产品品产值成本利成本利润率率每每单位商品肥的位商品肥的产量量施肥的施肥的边际产量量每千克种子的每千克种子的产量量五、土地经济评价的一般步骤五、土地经济评价的一般步骤1.确定评价单元；2.明确评价对象；3.收集投入产出资料；4.选择适当评价指标。

六、土地经济评价的经济分析方法六、土地经济评价的经济分析方法

（一）投入和产出分析

（一）投入和产出分析1.产投差（Output-InputDifference）产投差=产出量投入量2.产投比（Output-InputRatio）产/投=产出量/投入量O和I可采用实物量、价值量或折算成能量单位。

（二）毛利分析

（二）毛利分析（grossmarginanalysis）1.1.毛利：

指产品的产值减去生产费用。

毛利：

指产品的产值减去生产费用。

毛利分析法毛利分析法不仅不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。

又称要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。

又称边际效应边际效应分析。

分析。

2.基本步骤：

先作边际收益分析，接着作现金流基本步骤：

先作边际收益分析，接着作现金流量分析。

量分析。

A.A.选择对象：

土地利用方式、土地评价单元的选择、选择对象：

土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择；投入高低的选择；B.B.估计投入量：

种子、化肥、农药、机械、燃料动估计投入量：

种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等；力、临时劳动力等；C.C.估计实物产量：

试验小区；以前的资料；抽样估估计实物产量：

试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等；产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等；D.D.确定投入和产出的价格；确定投入和产出的价格；E.E.固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）；修、折旧等、固定劳力、管理税费等）；F.F.计算毛利和纯收益计算毛利和纯收益毛利毛利=收益收益可变成本（可变成本（BB项）项）纯收入纯收入=毛利毛利固定成本（固定成本（EE项）项）纯利润纯利润=纯收入纯收入不可估量的费用（农场不可估量的费用（农场及成员的劳力、风险等）；及成员的劳力、风险等）；G.G.分析各种土地利用模式的收益情况分析各种土地利用模式的收益情况（先按作物种类单项分析，再综合）；（先按作物种类单项分析，再综合）；H.H.划分土地的适宜等级；划分土地的适宜等级；I.I.与经济目标比较；与经济目标比较；J.J.给出决策依据。

给出决策依据。

第二节第二节土地经济评价应用土地经济评价应用土地经济评价的应用主要有两类土地经济评价的应用主要有两类nn农用地的经济评价农用地的经济评价nn非非农农用用地地的的经经济济评评价价（城城镇镇土土地地的的分等定级，下一章）分等定级，下一章）一、农用地的经济评价

（一）农用地的等级评定：

分等的原则：

分等的步骤结合实例看书141152页nn回答问题：

1.1.使用何种工作底图？

2.2.选用那些因子和指标？

3.3.如何确定农用地的等别？

（二）农用地的估价

（二）农用地的估价即农用地价格的评估，直接用货币单即农用地价格的评估，直接用货币单位表示出其质量的高低，从而确位表示出其质量的高低，从而确定农用地流转中的有关价格。

定农用地流转中的有关价格。

其方法有：

其方法有：

1.1.申报法；申报法；2.2.收益还原法；收益还原法；3.3.评分法；评分法；4.4.标准田法。

标准田法。

二、土地经济评价的特点二、土地经济评价的特点1、对原始资料有很高的要求。

、对原始资料有很高的要求。

2、必须造定恰当的评价指标。

、必须造定恰当的评价指标。

3、要正确进行价格折算。

、要正确进行价格折算。

4、要更多考虑到地域的差异性。

、要更多考虑到地域的差异性。

5、要有较强的时间观念。

、要有较强的时间观