最新江西省南昌市象湖项目前期策划书.docx
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最新江西省南昌市象湖项目前期策划书
江西省南昌市象湖项目前期策划书
第一部分：
背景篇
一、南昌人文、地理、历史概况
南昌，江西省会，全国62个历史文化名城之一。
它不仅以“物华天宝”、“人杰地灵”的美誉流传古今，更以“八一”起义英雄城而闻名于世。
“襟三江而带五湖”，南昌自古即为祖国东南分得交通枢纽，政治、经济、文化重镇。
南昌位于江西省中部偏北，东径115。
27’—116。
35’，北纬28。
10’—29。
11’之间，其中，市区位于北纬28。
35’—28。
55’，东经115。
38’—116。
03’之间。
南昌东与余干县、东乡县接壤，南与临川县，丰城县相连，西与靖安县、奉新县、高安县为邻，西北接永修县，东北隔鄱阳湖与都昌县、波阳县相望。
南昌伴于赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖—鄱阳湖西南岸。
赣江自南向北穿过城区，抚河支流经青岚湖注入番阳湖，锦江、潦河、信江分别流经新建、安义、进贤等县，平原辽阔，水网交织，沃野千里。
全市西北接九岭山地，东南依赣中南山地丘陵，岗峦坡地绵延，新建县境内的梅岭，一山飞峙，林木繁茂，为著名的风景区。
南昌，是祖国东南的交通枢纽，铁路有浙赣、南浔、向乐、京九四线，每天有始发和过境列车通往北京和国内20多个大中城市。
公路有3条国道过境，水运可经鄱阳湖达长江各口岸，民航班机定期飞往国内10多个城市。
1949年南昌市市区面积568平方公里。
1967年，南昌、新建2县划归南昌市，全市总面积为4745.24平方公里；1969年，永修县马口公社的上板、罗亭两个大队和安义县划归南昌市，全市总面积增至7402.36平方公里,目前,南昌市城区面积也由解放前的8.28平方公里增加到100平方公里，增加近12倍。
南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，湖泊星罗密布，全市平原面积2651.79平方公里,占总面积的35.8%;水系面积2146.04平方公里,占29.0%全市西北以岗地丘陵为主,山地面积87.21平方公里,占全区总面积的1.2%;丘陵面积879.62平方公里,占11.9%;岗地面积1637.7平方公里,占22.1%。
在全市总面积中，除水域面积外，占总面积70%的陆地，绝大部分已得到利用开发。
其中：
耕地面积402万亩，占总面积36.24%;园地6.9万亩,占0.62%；林地160万亩，占14.41%；城乡居民及工矿用地66.7万亩,占6.01%;交通用地45万亩,占5.71%,难利用地24.6万亩,占2.22%。
南昌属亚热带气候，春季雨水集中气候温润，平均气温15.8。
c;夏季常受副热带高压控制，天气晴朗，偶有雷阵雨，平均气温27.9。
c；秋季天高气爽，景色宜人，平均气温19.9。
c；冬季有时受西伯利亚和蒙古高压南下的影响，偶有风雪，平均气温6.6。
C。
全年无霜期280天，最冷为１月，最热为８月，年均降水量1353毫米。
二、南昌经济状况分析
2.1宏观经济概况
江西省属于我国经济欠发达地区，农业产值在国内生产总值中所占的比重为27%，较全国平均值高6个百分点，主要农产品产量在全国占有举足轻重的地位，如粮食、棉花、茶叶等。
较耕地面积比重高6—44个百分点。
由于农业基础较好，农业为轻工业提供了充足的原料，大大促进了本地区轻工业的尤其是以农产品为原料的轻工业的发展。
但本地区工业薄弱，若以工业增加值占国内生产总值的比重来衡量工业化程度水平，则1994年工业化程度为28.5%，全国为40.8%，低于全国平均水平12.4个百分点。
下图为去年10月宏观经济运行情况
省辖市
工业增加值
工业产品产销率
固定资产投资
实际利用外资
社会消费品零售总额
商品零售价格总指数
地方财政收入
10月（亿元）
比去年同期增长（%）
10月
（%）
比去年同期增减（百分点）
1-10月累计（亿元）
比去年同期增长（%）
1-10月累计（万美元）
比去年同期增长（%）
10月
（亿元）
比去年同期增长（%）
10月（%）
1-10月平均（%）
1-10月累计（亿元）
比去年同期增长（%）
全省
23.18
6.1
95.54
-0.90
195.70
16.0
14175
-66.6
62.77
8.7
97.1
98.4
86.20
5.6
南昌
5.30
3.6
92.41
-0.55
28.06
12.0
563
-94.0
13.88
9.5
98.7
97.6
14.75
9.5
2.2南昌市民收入概况
目前南昌职工平均月收入水平为500元，最低生活保障水平工资标准为180元，效益较好单位职工月收入达到1000元以上。
以一工作2年左右大学本科生为例，月收入约1300元。
江西省出台了《江西省调整机关工作人员工资标准的实施方案》，《江西省调整事业单位工作人员工资标准的实施方案》，《江西省增加机关、事业单位离、退休人员离退休费的实施方案》，例如机关行政人员基础工资标准由每人每月180元提高到230元，级别工资标准由十五级至一级每人每月85元至720元提高到115元至1166元。
在调整机关行政人员工资标准的同时，适当提高机关工人的岗位工资和技术等级（职务）工资标准。
机关工人的奖金部分按照其在工资构成中的比例相应提高。
目前南昌市居民家庭月收入（名义）大致可划分为以下4个档次
A）低等收入家庭0.8万元以下
B）中等收入家庭1.4万元左右
C）较高收入家庭2.2万元左右
D）高收入家庭3万元以上
2.3物价指数概况
南昌市2000年度比上年度物价指数
居民消费价格指数上升0.2%
其中城市上升1.0%
居住类上升0.9%
2.4固定资产投放概况
一是农业开发项目。
主要是引进先进技术、资金、良种，发展生态农业；运用现代先进农业技术改造传统农业，进行农产品深加工等。
二是高新技术产品项目。
高新技术产品是江西产业基础的薄弱环节，但又是要尽快提升产品水平、亟待大力发展的产业。
对外商投资高新技术产品和项目，应该采用特别优惠的政策。
三是旅游开发项目。
四是工业开发项目，尤其是鼓励国内外客商参与国有企业的改组、改造。
五是基础设施项目。
三、南昌市城市发展规划
3.1中心城区总体布局（主城区和外围组团）。
南昌市辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌、新建、进贤、安义）。
全境总面积7400平方公里，总人口380万。
其中市区面积617平方公里，人口138万。
城区面积65平方公里，居民102万。
东湖区地处南昌市城区东北部，赣江之滨，呈不规则三角形。
东湖区自北京路东端起，西至叶楼渡口与郊区湖坊乡、塘山插花接壤，南沿北京路经人民广场转中山路与西湖区相邻，西北濒临赣江，中部跨八一大桥、瀛上桥与新建县望城乡、郊区蛟桥乡插花相连，北部跨赣江大桥（南桥）与郊区扬子相靠。
墨守成规地25.53平方公里。
地势西南高，东北低，最高海拔27.2米，最低海拔16.4米。
全境地势平坦，现代高楼林立。
宽阔的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。
新建和扩建的沿江路、叠山路、阳明路、洪都路、北京路、福州路等主要道路纵横交错，是边疆全市交通动脉的主干道。
东北部有市内最大的青山湖，现已开辟成公园有东、南、北3个风景湖，西北部赣江流经境内。
八一大桥、赣江大桥横跨赣江两岸。
区内景色秀丽，具有江南水乡的风采和现代城区的雄姿。
西湖区西湖区位于市区中部，处省会城市地带。
西湖区成为城区，是从唐代灌城西迁后开始的。
1926年南昌建市以后，即为城区的中心部分，区划名称屡有变动，因境内有著名的风景湖——西湖而得名。
西湖区东起北京东路经艾溪湖至解放路东与市郊湖乡插花接壤，西临赣江与新建隔江相望，南傍建设路与青云谱区交界，北沿中山北路，北京东西路与东湖区毗邻。
呈东西向不规则长方形，全区总面积27.24平方公里，占城区总面积的42.7%。
青云谱区青云谱区位于南昌城区的南端，是南昌的南大门，是一个新兴的工业型城区。
青云谱区北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌县毗连，西临抚河、象湖，东与郊区湖坊、青云谱乡插花相接，面积18.42平方公里，地势平坦，平均海拔25米，最高点岱山，海拔51.5米。
郊区郊区环绕南昌城区的四周。
地跨赣江南北，抚河东西。
东南与南昌县接壤，西北与新建县、湾里区相连。
全区总面积345平方公里，1986年全区总人口28.43万人，人口密度每平方公里824人。
郊区属鄱阳湖湖积冲积平原区，西北稍高，东南低平。
赣江以南地形开阔平坦，赣江以北丘陵盆地，以红色粘土层为主，海拔在100-400米之间，赣江沿岸的凤凰、鸡山等地为河漫滩地形，平坦且带状分布，海拔在18-30米之间。
3.2公共设施布局及建设状况
A、中心商务区。
人民广场位于八一大道中段东侧，依畔酒、旧城区，面向新城区，占地9.3公顷。
东北角是江西省省政府院，南面是江西省博物馆，西边是宽阔的八一大道，北面是工人文化宫。
1958年命名为人民广场，建有花坛，并在广场西边建1座主席台。
广场呈南北向中轴线，左右对称布局，中央为20米宽的红色大道，西边是宽阔的八一大道，东侧为展览路，第四交通路横亘广场，整个广场道路为“田”字形。
道路把广场分隔为大小不等的四块，总面积3.07公顷，铺有草坪。
在中轴线北端。
新建了主席台，南端辟有1.2公顷的绿化区。
在广场西侧主席台原址兴建了高41米，建筑面积2.1万平方米“毛泽东思想万岁馆”（今江西省展览馆）。
夜晚，广场灯火齐明，映如白昼。
规划广场集会利用面积6.2公顷，可容坐位13万个或站位20-24万个。
B、省级商业中心。
东湖、西湖两区为南昌市主要商业中心，尤其是东湖区宽阔的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。
目前南昌的主要购物场所是：
南昌百货大楼、百有大厦、南昌大厦、洪城大厦、丽华家电城等。
C、金融设施。
南昌市作为江西省首府，金融设施较发达，大小银行办事处，储蓄所遍布大街小巷。
D、文化娱乐设施。
南昌的餐饮分2类，一类是依托于大型宾馆酒店的高档餐饮设施，如江西宾馆、五湖大酒店、景峰大酒店、凯莱大酒店。
另一类是孺子路，福州路一带的中档餐饮设施，是南昌市的主流餐饮消费场所。
南昌的娱乐设施大致可分为以洗庐、圣淘沙为代表的茶艺、KTV。
各类酒吧，网吧、氧吧，以及歌舞厅、DISCO。
F、体育设施。
南昌的健身娱乐设施也很发达，保龄球、羽毛球、乒乓球最为普遍，卡丁车，壁球、网球等也有网点。
高尔夫设施在南昌尚不健全，目前仅有一个小型果岭，基本不对外营业。
南昌的大型体育设施有江西省体育中心。
G、医疗卫生设施。
南昌的医疗卫生设施健全，有江医二附院，江医一附院，洪都中医院，九四医院，南昌三三四医院等。
H、文科设施。
东湖区是南昌的文化中心区，聚集着江西省师范，南昌大学，江西省医学院的高等学府。
3.3工业企业分析。
江西省有着丰富的矿产资源与农业资源。
因此，南昌市在大力开发各种优势资源的基础上，加工工业也得到了相应的发展，形成了资源开采与加工工业并存的工业结构。
资源----加工型结构突出。
南昌为国家“三线”重点建设地区。
60年代建立起来的国有企业，受传统的计划经济体制较深，企业设备老化，工艺技术落后。
产品结构不合理，再加上沉重的社会包袱，致使企业缺乏活力和生机。
严重制约了本区经济的发展。
3.4城市旅游资源分析。
悠久的历史、自然条件和革命的发源地给南昌留下了众多美丽的自然景观、文化遗址、革命旧址。
据不完全统计，其中自然景观有26处，人文景观有78处，这些丰富旅游资源使南昌成为具有特色的观光旅游和休闲旅游城市。
在市区有滕王阁、八一起义纪念馆及八一起义旧址群、八大山人纪念馆、京东水上乐园、青山湖游乐场、佑民寺、新建的江西博物馆、洪城大市场等景点，在市郊有梅岭风景区、西山万寿宫、梦山、象山及南矶山侯鸟观赏区等，南昌临近周边地区有著名的世界文化遗产庐山风景区、鄱阳湖候鸟保护区、龙虎山国家风景名胜区、井岗山国家风景名胜区、三清山国家风景名胜区。
形成了一南昌为中心，沿京九铁路风景带为重点，辐射江西全省的旅游、观光体系。
3.5外联交通分析。
南昌自古以来就是我国的一个重要交通要道，特别是京九铁路贯通后，南昌已形成水、空四通八达交通网络，为各方面游客进出南昌提供了便利的条件，昌九高速铁路、昌樟高速公路及320国道的改造竣工，保证了南昌至庐山、井岗山、龙虎山、三清山四个国家级风景名胜区道路的通达。
A、铁路。
京九铁路。
B、公路。
公路运输在江西内的旅游客运上起着举足轻重的作用，105、320国道从南北和从东到西，基本形成江西全省的公路主干线。
近年来江西下大力气加强公路建设，形成了一南昌为中心，国道为主，辐射全省，连接邻省的公路交通网。
南昌到全省11个地、市和主要风景区的均为高等级或二级路面。
C、机场。
南昌民航已开通了国内20多条航线，并且开通了南昌----香港的旅游包机，乘飞机到南昌十分方便，随着南昌乐化国际机场即将建成，南昌将开通至全国各主要城市的航线及更多的国际航线。
D、船运。
依托于丰富的水系资源赣江等，是南北，东西水运交通枢纽。
3.6城市内部交通（公路、公交）。
现有道路体系中，由南京路、北京路、解放路，沿江路、八一大道、洪都大道构成三横三纵城市交通系统；路幅宽阔、路况良好。
此外，南昌市政府尚在规划建设一条西沿赣江，南抵城界、东至洪都大道的城市外环线路。
南昌大桥、八一大桥、赣江大桥则将整个南昌市区与凤凰洲红谷滩联为一体，构成一江两岸的城市发展格局。
交通营运是南昌的一大绩优产业。
目前营运线路已发展到近50条，投入营运公交车上千辆，另外还有多条中巴车线路和旅游专线车，城区和城郊的主要商业网点、旅游景点公共汽车都能通达。
城市出租汽车业也较发达，有约5000多辆在运营，除此以外，尚有持单位牌照和私家牌照的轿车万余辆。
3.7城市环境和绿化建设。
南昌作为江西省的重要工业城市，整个城市的市容环境较差，前几年政府在市政建设方面也没有下大力气去抓，导致目前南昌与其他大城市相比市容市貌变化不明显。
而且南昌市在城市环境方面一个较明显的缺陷是市中心地区没有一块大型公共绿地。
街边绿化也显偏少。
由于市中心区域形成历史久远，重新改造难度较大，所以南昌在新兴城区中明显注意了生态环境的建设，“城市建设，绿化先行”已成为很多人的共识。
3.8南昌重大市政工程
在建：
外环线工程
一江两岸工程
象湖公园
规划：
“南昌市城市发展规划”。
南昌目前城区面积约100平方公里，远景规划中城区面积扩大6倍，届时外环线工程是联结整个城市的交通动线。
一江两岸填海造田工程将使整个城市的中心向西迁移，今年8月1日，南昌市政府将正式迁往凤凰洲的红谷滩。
象湖公园改造完成后将成为南昌市一大休闲旅游胜地，集观景，娱乐，休闲，运动为一身，预算总投资6亿元。
四、住宅消费分析
4.1南昌贫富差距和公款消费状况
南昌市普通居民普遍收入偏低，存在着严重的社会收入分配不公现象。
机关公务员与私营业主是南昌的主要高收入人群。
与中国其他城市相同的是，这里90%以上的银行存款掌握在10%的富裕阶层手中，其中大部分属不当得利阶层的黑色收入，贫富差异之大已成为扩大内需的主要障碍，贫者愈贫，富者愈富的马太效应不仅导致社会失衡，更拉断了社会经济生态链，导致平民阶层购买力下降，总体有效需求不足。
从总社会消费形态来看，中低档消费不景气，相反以公款消费为主体的高消费市场畸形繁荣。
较全国其他地区来比，南昌公款消费风气尤其盛行。
夜晚华灯初上，南昌市大大小小的酒店聚集了大批干部觥光交错；以KTV、棋牌为休闲主体的茶艺馆更几乎座无虚席。
4.2南昌住房分配的形式及途径
南昌市单位集资建房现象相当盛行，也是一些经济效益较好的企事业单位为职工解决住房困难的一个主要途径。
单位出资购买土地，营建房屋，然后按职工工龄，级别等标准分配住房，以替代货币化安置。
江西省政府规定1998年7月1日起一律停止住房实物分配，实现住房分配货币化，但在实际实行中仍存在以下问题：
（1）住房分配制度改革进展不快，实物分配的旧制度虽已废止，但货币分配的新制度尚未完全确立，房改工作出现停滞现象。
不少单位采用集体购买商品房转而分配，或者设立下属房产公司，开发项目进行分配的做法，形成“换汤不换药”的局面。
（2）江西属经济欠发达省份，相当一部分市、县地方财政薄弱，企业经营状况较差，难以给职工发放住房补贴或足额缴纳住房公积金。
特别是前期大规模集资建房，造成住房资金（主要为售房款）使用过量，住房补贴来源不足。
（3）已购公房和经济适用房上市交易进展迟缓，影响了已购公房换购住房的积极性，使住房的潜在需求难以转换为有效需求。
（4）廉租房制度尚未正式启动，一些居民和职工家庭无房或缺房，但又无购买自住商品房的经济能力。
4.3南昌市民二次购房状况。
目前南昌市民二次购房比较普遍，主要是富裕阶层不满足原有居家环境（集资公房），购买商品房用以自住，或为子女购买。
4.5南昌普通市民购买能力分析。
目前南昌市人均居住面积人均居住面积仅为10.3平方米，且多数为早年集资建设的公房，居住条件亟待改善。
目前南昌有32.6%的家庭住宅不成套，62.8%的家庭住房在60平方米以下，也就是说需要购房和改善住房的城镇住户达70%。
但居民要购买一套80平方米的商品房，以南昌市1400元/平方米的平均售价计算，需要12万元，相当于较高收入家庭年收入的5.7倍，中等收入家庭的8.6倍。
所以目前南昌市居民购房能力两极分化严重，高收入家庭目标需求可达1700元以上，选择房型多为150平米-200平米以上的三房、四房；相反中低收入家庭购房能力极其有限，参照其购房要求，商品房市场价格尚且无法满足。
第二部分综述篇
一、调研分区
●北区（北京路以北）
●南区（北京路以南）
●朝阳洲一带（沿江路以西）
二、北区综述
2.1区域范围
该区域属东湖区，西起沿江北路，南靠中山路、北京西路，东到青山湖大道。
其中包括西面的赣江以及青山湖风景区。
2.2区域环境
区域以南（北至叠山路，南京西路）省政府、省人大等均设于此，八一广场一带为整个南昌市最繁华的地段，中山路附近更是南昌市的商业中心；同时，朱德旧址、革命烈士纪念馆、贺龙指挥部、八一南昌起义纪念馆等革命旧址也集中于此。
此外，京九铁路纵穿而过，八一大桥通向昌北机场，赣江大桥连接市区、扬子洲及凤凰洲，八一大道、洪都大道、青山湖大道等主要干道以及环线连接通往其它各区，交通可谓十分便利。
区域以北主要以青山湖风景区为主，其它为一般居住区、厂区，厂房、普通民宅较多。
车道基本上为双行四车道，车流量较大，交通杂乱无章。
区域东面，也就是洪都大道，湖滨东路、南京东路这一带为高校专校集中区，南昌大学、南昌水专、江西广播电视学校、省教育学院等均在此附近，故形成一个人文气息浓厚的文化区域。
2.3区域配套及人口
南面紧邻市中心，又倚学府集中地块，因此商业发达，大型的百货商场、酒店、银行、酒家林立，市内最大的新华书店、省展览馆以及文化宫等均在八一广场周围，配套设施可谓十分成熟完善，除附近原有的新村居民之外，办公大楼的白领人士以及校区的学生等加上市中心的流动人口，客流量多，人口密集度大，人口素质也普遍较高。
而靠北面属于一般及偏远地段，厂房、民宅较多，人口分散，以普通工薪为主，素质相比较市区而言较差，消费层次也同市中心相差悬殊。
周围鲜有大型的百货店、超市，以小杂货铺为主，居民楼附近有基本的邮局、银行及饮食店等。
但由于青山湖风景区的存在，这一带建有不少宾馆酒店，并且带动了周围餐饮业的发展。
通往五湖大酒店的路两侧开有不少酒吧，一到晚间许多夜排档设摊于此，与路另一侧的酒吧形成一道独特的风景线。
2.4住宅市场分析
在市中心，具有代表性的楼盘如中山城、景田大厦等，均为高层及小高层的纯办公楼及商住两用楼，建筑风格富现代商业气息。
由于地处黄金地段，故楼盘价格保持在一个相对高的水平，单价在2400—3400元/m2左右，总价范围在30—80万元。
虽然楼盘本身的房型、朝向乃至绿化、间距等方面存有很多问题，但由于地段因素，使之销售情况良好，除市民用作自住外，另有不少公司看中其商业氛围，在此购房作办公场所。
除市中心以外的地方，临靠青山湖一带聚集着一些中高档楼盘，如湖滨豪园、聆江园、恒茂城市花园等，以水景豪宅为主要卖点，吸引一些高收入者对房屋品质的高需求，多为高层及小高层，房型基本上为三房二厅至四房二厅、面积130—400m2或以上，其中以200-250m2左右的复式房为多数。
这些房型主要突出景观优势，小区注重绿化环境，配有大型会所，竭力渲染一种入住即为身份象征的理念，故销售均价也在2300—3500元/m2之间，一般以总价30万元左右的房子去化稍快。
2.5具体案例分析
中山城：
属东湖区，位于中山路和象山北路交汇处，道路环绕，四面临街，商业发达，繁华热闹，建成后将是一座集餐饮、购物、居住、办公、娱乐为一体的大型现代化商住大楼。
总建筑面积8.3万平方米，前排为总高12层的写字楼，地上4层为综合性购物场所；后排三栋为总高19层的住宅楼。
办公楼面积范围85.1—557.8M2，售价在3050—3900元/平米；住宅楼2000年3月开盘，蝶式一梯三户，面积范围133.3—237.41M2，售价2370—3390元/平米，均价2800元/平米。
分析：
紧邻市中心，中山路周围商业氛围浓厚，出行便捷，周边配套设施成熟完善，使之有着良好的升值空间；但房型设计欠佳，通风采光状况不良，噪音污染比较严重。
由于定价较为合理，销售情况较好，已去化80%左右。
客源：
事业心有成的私营业主
政府机关工作人员
大公司白领
外地公司驻南昌办事处
湖畔豪庭：
地处东湖区，位于洪都北大道上，青山湖以南，司马庙立交桥通向市中心及其它各区，距昌北机场半小时，周边大多普通住宅区。
整个小区共4幢12层板式小高层，欧式风格，一梯二户，二幢楼之间建有中庭绿化，面积在159—390之间，价格走高档路线，2300—3500元/M2。
分析：
临青山湖风景区，依靠得天独厚的天然景观优势，营造“水岸豪宅身份象征”的概念。
由于缺乏深层而精致的构想，竭力打造“豪宅”概念，却忽略了周边整体环境及配套的不协调，总价过高，缺乏周边客源，品质一般，认同者少。
预订6月下旬开盘，现接受内部预订，销售情况并不乐观。
客源：
私营业主
政府高官、公务员
大型企业中高层干部
东部“高新开发区”的公司管理层以上人士
恒茂城市花园：
位于南京西路、二七路以东、洪都大道以西，靠京九铁路沿线，邻南京路立交桥，周边为普通居民住宅区，配套设施基本齐全。
2000年11月开盘，2001年10月交房，以江南园林为建筑特色，多层与小高层相结合，保留百年樟树，建有5800M2的明珠广场，面积范围有98—260M2之间，售价2100—3000/M2，总价在20万元左右。
总套数668，现已售530余套，销售率达到80%。
分析：
南昌首个主打园林概念的小区，由于地理位置靠近市中心，房型较好，面积控制得体，因此销售情况良好。
但西靠京九铁路，噪音污染不可避免，故西线的房子去化较慢。
客源：
私营业主
附近高等院校的知识分子
大型企业的中高层以上干部
公务员、公司白领
2.6区域市场机会点
倚靠市中心这一有利优势，充分挖掘办公及商住楼的市场，并可开发成酒店式公寓。
由于酒店式公寓具备居住、办公、投资等多重物业价值，因此这类产品为购房者、租客提供的就业机遇、学习机遇、交流机遇、投资机遇等边际效益也远远高于一般住宅。
青山湖距离市区不远，同时景观优势充足，可惜未进行良好的整体规划。
目前其自发形成的酒吧娱乐业人迹混杂，管理混乱，此外住宅开发也各自为政，品质落差较大，精品不多，难以形成规模优势。
三、南区综
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