长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案.doc

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【裁判文书类型】判决书

【审判程序】二审

【文书制作日期】2006.09.26

【分类号】90006002006019

【裁判法院】最高人民法院

【内容分类】其他

【文　　号】（２００５）民一终字第６０号

长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

【裁判摘要】

    合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目的合同。

土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下，通常是这类合同的重要内容。

确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

    最高人民法院民事判决书

（２００５）民一终字第６０号

    上诉人（原审原告）：

长治市华茂副食果品有限公司，住所地山西省长治市北关街１号。

    法定代表人：

刘华川，该公司董事长。

    委托代理人：

田锐华，北京市华茂硅谷律师事务所律师。

    委托代理人：

韩挺，北京市汉衡律师事务所律师。

    上诉人（原审被告）：

长治市杰昌房地产开发有限公司，住所地山西省长治市长兴中路３０２号。

    法定代表人：

苏福伦，该公司董事长。

    委托代理人：

高原，北京市中瑞律师事务所律师。

    委托代理人：

张树勤，山西双师律师事务所律师。

    上诉人长治市华茂副食果品有限公司（以下简称华茂公司）与上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司（以下简称杰昌公司）合作开发房地产合同纠纷一案，山西省高级人民法院于２００５年６月５日作出（２００５）晋民初字第１号民事判决。

华茂公司、杰昌公司均不服该判决，分别向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭，于２００５年９月２０日进行了开庭审理。

华茂公司的法定代表人刘华川及委托代理人田锐华、韩挺，杰昌公司的法定代表人苏福伦及委托代理人高原、张树勤到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

    一审法院经审理查明：

２００１年８月２２日，山西省长治市建设局根据长治市城区副食果品公司《关于华茂商业园区开发改造方案的报告》向山西省长治市人民政府请示，山西省长治市计委于２００１年１１月２８日以长计投字（２００１）２１６号批复同意长治市城区副食果品公司对华茂小区进行开发，项目总建筑面积４３７８７平方米。

２００１年１２月３１日，山西省长治市建委为长治市城区副食果品公司核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

２００２年１月１２日，山西省长治市人民政府办公厅以长政办发（２００２）１号通知对华茂商业园区进行拆迁改造。

２００２年３月２８日，长治市城区副食果品公司变更登记为长治市华茂副食果品有限公司，该公司变更登记前后的法定代表人均为刘华川。

２００２年４月２１日，杰昌公司注册成立，法定代表人为刘华川。

２００２年４月２７日，山西省长治市计委以长计投字（２００２）１７２号通知同意华茂商业园区一期工程超市购物中心建设，建筑面积为２８３８０平方米。

    ２００２年５月２５日，华茂公司、苏福伦、香港益群企业贸易有限公司（以下简称香港益群公司）签订《协议书》约定合作开发华茂商住园，但该协议未履行。

２００２年７月６日，华茂公司、苏福伦、香港益群公司、陈培森签订合作开发华茂商业园区项目的《房地产合作开发协议书》约定，各方一致同意合作开发建设华茂商业园区项目，各方的权利和义务通过本协议予以规范。

主要条款有：

一是原华茂商业园区项目已经长治市长计投字（２００１）２１６号、长建发（２００１）１３６号、长政办发（２００２）１号、长计投字（２００２）１７２号等文件批准，并办理了选址字５８号建设项目选址意见书和长投２００１年编号用地６６号建设用地规划许可证。

现因项目建设需要，经三方友好协商，增加苏福伦、香港益群公司对该项目进行开发建设。

二是项目用地范围中包括华茂公司自有出让土地，即长治国用（２００１）字第０４４号土地使用面积１５２９３．９平方米及长治国用（２００１）字第０１４号土地使用面积２４５１．２平方米。

三是开发方式为各方商定以杰昌公司作为对华茂商住步行街改造建设的项目公司；对杰昌公司的股东股权进行变更；华茂公司应配合苏福伦、香港益群公司在本协议签订后办理杰昌公司股东变更登记手续，所发生的费用，由苏福伦、香港益群公司支付。

四是开发条件为根据华茂商住步行街建设规划，该项目分两期建设并由苏福伦、香港益群公司具体实施。

华茂公司负责将原改造建设单位由华茂公司变更为杰昌公司改造建设经营，负责办理杰昌公司开工前政府所有批文；华茂公司长治国用（２００１）字第０４４号土地面积１５２９３．９平方米和长治国用（２００１）字第０１４号土地使用面积２４５１．２平方米，纳入杰昌公司对华茂商住步行街整体开发建设；土地变更手续在拆迁协议签订后统一办理；华茂公司按一、二期开发进度负责该部分土地地上建筑物的拆迁补偿安置及“三通一平”，并承担由此发生的费用（拆迁保证金、搬迁、拆除、清运）；华茂公司协同办理杰昌公司的股权变更手续和办理杰昌公司房地产开发经营的资质，所需费用由苏福伦、香港益群公司承担。

苏福伦、香港益群公司负责除华茂公司提供项目建设用地以外部分土地的拆迁、安置及费用，并交纳该部分所需补交的土地出让金，负责除华茂公司承担的费用之外的本项目开发建设经营所需的全部资金的投入，负责杰昌公司具体运作，并对本项目整体进行规划设计、施工、销售，负责对其费用及项目公司注册资金的投入。

五是分配与销售为华茂公司分得项目总建筑面积１１０７０平方米房产，其中一期为商场３７００平方米〔作为对华茂超市长治国用（２００１）字第０１４号宗地及其上部建筑物的拆迁补偿安置的全部费用〕、独立店面５００平方米、住宅２２０５平方米；二期为商场１０００平方米、独立店面１５００平方米、住宅２１６５平方米；项目开始运作，拆迁公告发布时，即由杰昌公司与华茂公司按照以上条件签订拆迁安置协议，具体补偿房产的位置、层次，在项目总图中商定；除补偿华茂公司１１０７０平方米的房产外，其余的房产全部归苏福伦、香港益群公司所有；各方所得房产相对集中、好坏搭配，并按物业管理条例由各方各自承担应交的各项费用。

协议还约定了房产销售、违约责任和期限等。

    根据上述协议，２００２年７月７日，杰昌公司的股东由刘华川、李钦定、李淑珍变更为刘华川、苏福伦和陈培森，法定代表人由刘华川变更为苏福伦。

２００２年１１月２０日，杰昌公司以出让的方式取得１９９８３．１９平方米的土地使用权。

２００２年１０月２５日，杰昌公司向山西省长治市城区计委申请：

杰昌公司通过报名等程序取得了市政府挂牌出让华茂项目土地的开发权，与土地部门签署了国有土地使用权出让合同，交纳了土地出让金并办理了国有土地使用证；杰昌公司对项目的规划设计进行了优化调整，项目总建筑面积为７４４６４平方米，分两期建设；……特申请变更立项，确立杰昌公司为项目开发主体，并申请将项目名称由“华茂商业园区”变更为“假日阳光广场”。

    ２００２年１１月１日，杰昌公司与华茂公司签订《拆迁安置协议》。

主要约定：

根据《长治市房屋拆迁管理实施办法》的规定及《房地产合作开发协议书》第五条第一款之约定，在坚持公平、守信的原则下，双方就拆迁安置中的有关事项，签订如下协议：

杰昌公司将严格按照原《房地产合作开发协议书》第五条之规定对华茂公司拆迁房屋进行安置补偿，鉴于华茂公司流动资金欠缺及目前拆迁工作中遇到的实际困难，双方协商同意，在原协议基础上，华茂公司减少分取项目一期的住宅建筑面积８００平方米，由杰昌公司按每平方米建筑面积１０００元的价格进行现金补偿，即华茂公司分得项目总建筑面积１０２７０平方米（原为１１０７０平方米）及现金补偿８０万元。

补偿房屋应相对集中，好坏搭配，具体补偿房产的位置、朝向、层次，在项目设计文件批准定稿后，在设计平面图纸中商定。

本协议签订后，华茂公司即可将其长国用（２００１）字第０４４号土地面积１５２９３．９平方米的土地使用权人变更为杰昌公司，待二期拆迁开始时，将长治市国用（２００１）字第０１４号土地面积２４５１．２平方米的土地使用权人变更为杰昌公司。

本协议签订后，华茂公司需按原《房地产合作开发协议书》之规定，按项目建设进度对其用地范围内的地上建筑物进行拆除和场地三通一平，并承担相应的费用和责任。

该协议还约定了定金、土地使用证、建筑许可证、房屋所有权证等内容。

    ２００２年１２月３１日，山西省长治市计委根据杰昌公司的申请以长计投字（２００２）６０４号批复：

项目名称由原“华茂商业园区”更名为“假日阳光广场”；建设单位由华茂公司变更为杰昌公司；建设规模及主要内容：

工程总用地面积１９９８３平方米，总建筑面积７４４６４平方米；总投资及资金来源：

该项目总投资７５００万元，资金全部由杰昌公司自筹解决。

２００３年６月１９日，杰昌公司领取建设工程规划许可证。

２００３年８月１１日，山西省长治市计委以长计投字（２００３）３２８号通知，同意将“假日阳光广场”项目名称更名为“凯旋都汇广场”。

    ２００３年１１月８日，华茂公司与杰昌公司签订《补充协议书》，双方根据《房地产合作开发协议书》和《拆迁安置协议》，就项目分配补偿等具体问题协议如下：

一是双方在项目运作过程中，应遵守互惠互利、诚实信用、合法等原则，涉及双方利益的事宜应互相透明及时沟通协商；二是补偿给华茂公司的房产面积、位置及其他要根据《拆迁安置协议》的约定进行补偿，具体补偿的类型、方位、面积、层次为：

大小商场及店铺补偿面积、位置编号按双方签字的“建筑平面位置分配图”（附件一）及“商业补偿面积及位置编号表”（附件二）执行，住宅补偿面积位置编号按双方签字的“住宅补偿面积及位置编号表”（附件三）执行。

协议还对设计变更相关事项约定：

双方同意项目整体根据深圳设计装饰工程有限公司绘制的，并经长治市建设管理部门审批的全套施工图纸施工；杰昌公司应将立项文件、一书两证、施工许可证复印件在协议签订后１５日内提交华茂公司一份备存；杰昌公司补偿给华茂公司的所有房产，按回迁安置对待，并协助华茂公司办理产权证及土地使用权证手续；华茂商业园区由杰昌公司整体开发，该园区的整体投资、规划、设计、建设、销售等均由杰昌公司负责；但根据合作原则，对上述问题，杰昌公司应及时与华茂公司沟通，涉及补偿华茂公司房产的设计、建设施工等相关问题，杰昌公司必须征求华茂公司意见，并取得华茂公司认可，不得自作主张，损害华茂公司利益；本协议与２００２年７月６日合作协议及以前双方签订的协议具有同等法律效力；本协议与以前协议不一致或有矛盾的，以本协议为准。

根据双方当事人的协议以及政府部门的批准文件，杰昌公司对该项目进行了开发。

华茂公司在与杰昌公司就房产分配签订补充协议后，称才知道杰昌公司开发面积由４３７８７平方米增加为７１５４９．８平方米，作为合作开发主体请求就增加面积进行分配，为此双方发生纠纷。

    ２００４年９月２２日，华茂公司向山西省长治市中级人民法院起诉，杰昌公司提出管辖权异议。

２００４年１１月２０日山西省高级人民法院以（２００４）晋立民终字第７７号裁定本案由山西省高级人民法院提审。

华茂公司起诉称，华茂公司作为开发单位开发华茂商业园区项目，是经山西省长治市改革发展计划委员会以长计投字（２００１）２１６号立项批准的，开发建设规模总面积为４３７８７平方米。

华茂公司为开发该项目，成立了杰昌公司，并办理了相关开发手续。

２００２年７月６日，根据山西省长治市人民政府有关文件，华茂公司作为土地投资合作者，与苏福伦、香港益群公司、陈培森签订了合作开发华茂商业园区项目的《房地产合作开发协议书》。

协议签订后，华茂公司出于对合作方的信任并根据协议，为杰昌公司办理了变更注册登记和土地变更手续。

双方根据《房地产合作开发协议书》，针对为华茂公司分配的房地产定位及相