XX旧改项目可行性研究调整报告.docx
《XX旧改项目可行性研究调整报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX旧改项目可行性研究调整报告.docx（133页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
XX旧改项目可行性研究调整报告
XX旧改项目可行性研究调整报告
（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑）
地块内原有河涌
镇中心旧民居
地块区位：
顺德区陈村镇陈村大道与安宁路交界处
占地面积:
55.8666<>95万平方米
需拆迁用地面积：
24.3<>92280万平方米
需拆迁户数：
157<>9户
陈村镇中心百万平米旧改项目
超大用地规模，虽容积率暂不确定，但项目整体规模预计百万平米。
百万平米镇区大盘
[项目小结]
规模●城央最大规模社区
区位●陈村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广
规划●城市未来发展重点区域，发展空间大
环境●片区居住环境成熟、纯粹
资源●享受城市成熟配套
交通●纵横交通双向拉动，便利度高
属性界定：
镇区/非极致资源型/超大规模项目
第二部分.宏观市场前景
——基于城市发展的视角寻找机遇
受0<>9寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比0<>9年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比0<>9年下半年的443.<>97万平方米下降35.7%。
10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为4<>95.68万平方米，消化率为173%。
宏观市场：
10年以来，佛山市场呈现回暖趋势，政策及供求效应开始显现，市场需求爆发，成交量出现井喷
宏观市场：
成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位
从近年佛山成交走势看来，10年上半年的成交量是自07年以来成交量最大的一年，接近0<>9年全年的成交量，成交面积高达4<>95.68万平方米，同比0<>9年上半年的225.<>98万平方米上升11<>9%，环比0<>9年下半年的270.42万平方米上升83%。
10年上半年的成交均价为5485元/平方米，同比0<>9年上半年的6322元/㎡下降13.2%，环比0<>9年下半年的538<>9元/平方上升1.8%。
从今年各月的成交状况看来，成交量自3月份以来，呈现井喷式的上涨，成交量同比大幅增长，市场呈现回暖态势，高企的成交量一直站到6月份，势头不减。
成交价格亦跟随市场走势而发热，一路上涨，但整体价格依然低于0<>9年上半年的水平。
5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。
相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。
而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。
宏观政策初显成效；
中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏，7月<>9日沪综指盘中创出3123点。
温家宝：
继续实施积极财政和宽松货币政策
国务院总理温家宝在7月7日和<>9日的召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。
*
宏观政策初显成效：
房地产、金融、汽车行业投资已经初见成效．
宏观市场：
强力政策的抬升下，我国经济企稳向好，10年下半年经济面有一定的支撑
为什么回暖？
外部环境转好：
经济受灾影响有限/宽松政策不断出台
扩大内需——从出口大国转为消费大国
途径1：
政府投资，扩大基础建设（短期选择）
——主要目的：
以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率
当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。
为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。
途径2：
加快保障体系等社会制度改革（长期选择）
——主要目的：
提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长
内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。
其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路
5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。
相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。
而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。
宏观政策初显成效.
宏观政策初显成效：
政
策
视
角
为什么回暖？
民间信心回升：
股市10年呈明显回暖
在宏观政策的刺激下，2010年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；
近期股指持续冲高，上证指数在3000点附近仍然有上升的空间。
上证指数—日K线图
民
间
视
角
为什么回暖？
刚性需求支撑：
将近1年的需求压抑
供给稀缺：
10年上半年供应大幅下降
供
需
层
面
“高价下的需求抑制”：
2005年开始，佛山的商品房住宅价格高速增长，2007年住宅价格同比增长达到34.<>9%，创历史新高；另一方面是成交量的急剧萎缩，200<>9年佛山一手房成交量同比下降近35%。
10年供给大幅下降：
受0<>9寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比0<>9年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比0<>9年下半年的443.<>97万平方米下降35.7%。
宏观市场：
回暖随之而来的问题——由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性
参照案例：
上海的经验
第1次下跌
金融政策间接影响需求端
客户由观望到看跌，价格/成交量双向探底，5个月后政策基本消化
第2次下跌
结构调整影响供应端
政策消化后价格与成交量回升，但由于后续新增供应压力供大于求，价格再度探底
政策放开/供应调整到位上海两轮起落，直至07年，金融政策全线松动，价格调整到位，交易量稳定，价格再度理性上升
当前广州就正在经历同样的波折，价格上涨容易引发交易量下挫，反复波动影响市场稳固性，延长进入稳定上涨期的时间
当前佛山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，10年国庆“黄金周”禅桂城区共成交320套，约40套/天，与0<>9年惨淡“黄金周”持平，但与今年“五一”假期相比，人气已大不如前
项目
在售产品
在售价格
上门情况
成交情况
中海文华熙岸
270平联排别墅
20000元/平米
每天上门客户约15-20批
别墅成交3套，复式2套
佛山雅居乐
230-250平米
<>9300元/平米
约20批/天
成交3套特价房，4套商铺
金地九珑璧
170-1<>90四房，250楼王，310-330联排别墅
四房8800元/平米
楼王10000元/平米
别墅17000-20000
每天约20-30批
1套别墅，2套楼王，5套四房
天湖郦都
250-320湖景单位
12000-15000元/平
每天约40批
成交15套
东方水岸
88-143平米
7000-8000元/平米
每天约10批左右
成交6套
凯德瀚城
134-13<>9平米3房，180平米4房
8300元/平米
总上门量约300批左右
无成交
保利花园
130-170平米
11500元/平米
总上门量约350批左右
成交15套
中海万锦豪园
165平米
13000元/平米（装修），11500元/平米（毛坯）
总上门量约200批左右
成交5套
表：
10年国庆“黄金周”禅桂市场主要项目销售情况
宏观市场：
在10年市场价格一路高涨之下，近期佛山市场客户观望情绪已开始抬头，市场成交量出现下滑
2007年
200<>9年
2010年
2010年
经济背景：
全球经济环境恶化，西方消费市场萎缩，中国出口拉动严重削弱，资本市场信心不足
政策手段：
1、以国家大额投资为主，直效保底经济增长
2、社会体制/产业结构改革试点调研，为后续大规模推行逐步铺垫
3、在出口产业大伤元气的现实下将暂停产业结构调整，避免出现企业倒闭，失业等高社会成本行为
经济/社会背景：
全球经济环境依旧萎靡，中国60年国庆阅兵，经济/社会皆环境皆以维护稳定为主要目标
经济/社会背景：
在国家持续拉动固定资产投资的背景下，经济环境趋于稳定，真正的社会/产业改革迫在眉睫
政策手段：
1、产业结构调整深化
2、社会体制（涉及土地、医疗、社会保障）等多方利益体系
200<>9-10年将以刺激内需的政府大规模投资为主；
2010年阅兵后各项以扩大内需为目标的社会改革将深入落实
宏观市场：
2010-11年后期趋势——中国经济转型的节奏预测：
2010年起全面启动
1、全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，国内一些知名经济学者均对此表示了担忧。
我们认为，第二波的担忧不容忽视。
我国银行体系在第二波中所受影响将不会太大，而受贸易保护主义抬头的影响力，我国出口贸易形势有可能继续恶化。
2、强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现V型反弹
宏观市场：
2010-11年后期趋势——国外及国内多重不确定因素仍将影响房地产后期走势
2010年8月，在第五届资本汇论坛上，当代著名经济学家茅于轼坦言通货膨胀在年内发生的可能性不大，但在所难免，他认为，由于受国际金融危机的影响，国家一直采用宽松的货币政策与财政政策，引起市场货币过剩，宽松的货币政策正在使通货膨胀显现。
宏观市场：
2010-11年后期趋势——宽松的货币政策与财政政策，使得通货膨胀的威胁性依然存在，未来存在不确定因素
香港新鸿基判断在这一阶段市场主要仍以郊区大型中小户型住宅区为主，核心地段发展少量顶级豪宅。
最终新鸿基在这一阶段主要依靠中小居家型产品实现收益，而利润率则主要来自高端豪宅。
<>9<>9年，备受亚洲金融风暴影响的香港经济终于走上复苏之路，而且回升势头强劲：
本地生产总值扭转负增长的颓势，但01年，美国受<>911影响经济萎缩，再次直接打击到香港的经济复苏，03年，SARS再度令香港经济严重受损，跌回<>96年水平，之后进入经济复苏
经济背景
宏观市场：
2010-11年后期趋势——类比香港：
经济恢复后相对稀缺的豪宅仍将存在机会
未来随着佛山禅桂城区供应外扩，核心城区稀缺地段的豪宅供应量少，还是会成为重要的需求点
宏观市场：
2010-2010年市场特征：
恢复期向平稳期的过渡，个盘表现差异将增大，核心竞争力成为跑赢大势的关键
对宏观市场环境的趋势分析——
1、10年市场呈现显著回暖，整体表现出上扬局面，价格走势坚挺，政策、信心、供需因素成为支撑市场回暖关键；
2、未来供需因素及国内外多重不确定因素仍将影响房地产后期走势，短期内进一步波动的风险仍然存在；
3、2010年市场为恢复期向平稳期的过渡期，个盘表现差异将增大。
在风险与机会并存的市场环境中，项目核心竞争力的把握及营销操作成为关键
第三部分.区域市场前景
——基于城市发展的视角寻找机遇
顺德近年来GDP增长率保持在15%，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力；
顺德城镇居民可支配收入居佛山各区之首，房地产进入高速发展阶段；
数据来源：
XX数据平台
城市视角1：
顺德GDP高速增长及居民富足的消费能力，对房地产市场形成强有力的支撑。
顺德近年来固定资产投资额额度大，增长率保持在20％以上，对顺德经济与房地产的发展有强劲的拉动作用；
数据来源：
XX数据平台
0<>9年受金融危机的影响，顺德固定资产投资有所放慢，但仍然保持大幅度投入。
城市视角2：
顺德固定资产投资额度大，增长较快，加快了城市化进程，极大的推动房地产的发展。
一级市场1：
房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！
成交日期
交易编号
所属镇区
项目地址
土地用途
容积率（≤）
土地面积（㎡）
竞得人
成交价
楼面地价
（宗地号）
（万元）
（元）
2010-8-14
11<>9144-101
大良
大良五沙公寓地块
城镇住宅用地
3.2
72486.14
大良顺良房产
15222
656
2010-8-21
134100-001
大良云近东区16-2号地块
城镇住宅用地
3
43264.64
金地
50500
38<>90
2010-8-27
12810<>9-004
大良河东A51,A56-1号地块
城镇住宅用地
2.8
14071.83
容桂高骏实业
13500
3426
2010-3-30
0<>980<>9<>9-075
容桂
容桂红旗社区居委会红旗路成功花园1、2号地
城镇住宅用地
≤2.4
14685.87
顺德区新大福房产
2000
567
2010-5-7
0<>93118-005
容桂街道扁滘社区居委会兴华路南
城镇住宅用地
≤3.3
31356.65
顺德区凯御房产
5017.06
485
2010-8-21
0<>96103-013
容桂细滘居委会容桂大道中137号地块
城镇住宅用地
3.5
1<>9135.37
顺德区新振华房地产有限公司
6800
1015
2010-<>9-30
104114-001
容桂街道外环路以北、容里水厂西侧地块
城镇住宅用地
≤2.7
120536
保利房地产
110000
3380
2010-<>9-17
0<>98101-076
容桂红星社区居委会文明西路10号地块
城镇住宅用地
≤3.0
13241.10
格兰仕房地产有限公司
7400
1863
2010-6-25
1<>9<>90<>94-001
陈村
陈村镇佛陈公路锦龙工业区地块一
城镇住宅用地
≤3.46
38<>985.76
万科
1348<>9
1000
2010-6-25
2020<>97-3012020<>97-300
陈村镇梁钊林公园东侧改造地块一、二
城镇住宅用地
≤3.1
34817.78
6号（曾伟强）
15800
1464
2010-6-25
2020<>93-401
陈村镇樟村街地块
城镇住宅用地
＜3.2
12253.27
12号（何剑锋）
6400
1632
2010-7-16
212045-101211044-102
陈村镇佛陈公路潭洲村登州商住地块一、地块二
城镇住宅用地
≤2.5
284037.1
万科
215000
3028
2010-<>9-10
1<>910<>93-001
陈村镇南涌芸香围小区2-2号地块
住宅兼容商业
≤3.0
4745.4
2号（李素恂）
1300
<>913
2010-<>9-22
1<>92075-001
北滘
北滘镇新城区D-2地块
城镇住宅用地
≤2.8
151<>951.1
顺德区威灵房产
122000
2867
2010-<>9-23
141041-006
勒流
勒流城南商住区1号地块
城镇住宅用地
≤3.0
3<>95<>98.7<>9
顺德区恒龙房地产
18200
1532
2010-6-17
141040-010
勒流街道城南小区5-1、6-1号地块
城镇住宅用地
≤3.0
17561.26
佛山市兆辉实业
3600
683
2010-<>9-23
1<>95020-001
乐从
乐从镇南区14-1号地块
城镇住宅用地
≤3.0
<>97473.<>94
雅居乐房地产
101000
3454
2010-<>9-23
142400-040
龙江
龙江镇聚龙大道北侧10-1之一地块
城镇住宅用地
≤3.5
467<>9.82
顺德区粤彩置业
1880
1148
2010-10-21
152015-002
龙江镇世埠西华路东侧地块
城镇住宅用地
≤2.5
168<>936
顺德碧桂园
3<>9000
<>923
从近期各镇的成交土地看，陈村有多块土地成交，其中万科拿地两块，未来陈村市场将逐渐火热，楼面地价在1000-3000元/㎡之间，容积率在2.5-3.5之间，进入快速发展阶段，未来发展前景巨大！
土地市场表现：
大良、容桂、乐从、陈村地王突破3000元，位居顺德各镇前列。
2010年1-8月份佛山全市共供应3<>95.4万平米，成交670.2<>9万平米，其中顺德供应了10<>9.56万平米，成交200.<>9<>9万平米，成交占全市2<>9.<>98%。
200<>9年顺德共成交了16<>9.34万平米，占全市成交占比34.05%，可以看出其房地产市场在佛山占了举足轻重的地位。
10年1-8月份各区供销对比
0<>9年1-12月份各区供销对比
二级市场1：
从成交面积上看，顺德房地产市场一直占据大佛山地产市场“半壁江山”。
二级市场2：
受区域市场相对封闭影响，顺德地产市场一直处于平缓发展稳步爬升状况；从历年成交看，除0<>9年外，顺德房地产整体上供不应求。
顺德供销：
回顾历年走势，顺德历年均出现供不应求局面，0<>9年受市场大势及开发商主动捂盘影响出现特例。
但从10年开始，每月的新推售面积开始缩减，但月成交面积每月递增，证明消化前期存货的势头良好，市场需求开始趋稳激发。
04-10年顺德住宅市场供销及价格走势
2010年1-10月份顺德预售面积共160.46万平米，成交面积共267.67万平米，供销系数为0.6，可见顺德房地产市场需求非常旺盛。
二级市场3：
10年顺德市场的月成交量上升了7<>9％，速度直逼07年佛山市场，成交均价与佛山缩小。
0<>9年佛山月均41万平米消化速度，10年佛山1-<>9月份月均消化81.7万，上涨了<>9<>9％
0<>9年顺德月均14.1万平米消化速度，10年佛山1-<>9月份月均消化25.2万，上涨了7<>9％
价格平稳呈上升趋势；
二级市场4：
从2010年3月以来，顺德市场成交套数和成交面积都开始迅猛增长，10月达到历史最高水平。
07年底-10年10月顺德新建住宅成交套数及成交面积一览
数据来源：
XX数据平台
顺德区商品房交易信息网
顺德区10月的成交面积为34.13万平米，环比<>9月的30万平米上升13.77%，同比去年10月的12.<>97万平米增加1.63倍。
成交均价方面，10月的成交均价为6880元/平米较上月的7425元/平米下跌7.34%，远远高于去年10月份的6173元/平米（均价以套内面积计算）。
二级市场5：
10年顺德成交均价及金额同步趋涨明显，房地产步入量价齐升阶段。
节后成交均价及成交金额的趋涨受别墅新项目入市影响较大。
07年10月-10年6月顺德新建住宅成交金额及成交均价
数据来源：
XX数据平台
顺德区商品房交易信息网
顺德市场小结：
*
顺德经济持续高速增长，为房地产的快速发展提供有力的支撑。
从历年来，顺德房地产市场供不应求，每年成交量大于供应量！
房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！
经济发展
消化量
土地市场
未来顺德将进入镇区城市化阶段，价格洼地的镇区将进入房价快速上涨阶段，目前顺德区均价约6000元/㎡。
价格
第四部分.陈村的发展前景
顺德各镇区中，大良、北滘、容桂工业发展相对发达，而陈村的工业发展较为缓慢。
05-07年顺德工业生产总值保持前列的镇区主要为：
容桂、北滘、伦教；陈村工业发展处于中下水平。
从05-07年顺德工商业税收情况更进一步验证了陈村的第二、三产业发展在各镇区中较为落后；大良统领顺德工商业的发展。
陈村
概况
伦教以电子电器行业、木工机械行业为主，建有电子工业园、国际木工机械商城，经济实力不高，城市化水平低
顺德中心区，有五沙工业园、富安工业园等众多工业园区，已形成一定的城市面貌，商业气氛渐浓
勒流：
小五金行业：
以重型机械加工业、台商企业、小五金家电行业为支柱，位于四面不着边的尴尬地位，城市化水平低
容桂以信息电子、医药保健、智能家电、化工涂料为支柱，建有容桂高新区，融入大良一体化发展，城市化初具雏形，有一定的商业氛围
杏坛以塑料、家电、饲料、食品加工，纺织印染行业为支柱，建有杏坛工业区、新涌工业区，经济实力相对不高，城市化水平低
陈村以花卉生态农业和机械装备制造业为特色，被誉为“中国花卉第一镇”。
城市化水平低，商业气氛差
均安是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡，以旅游业、房地产业和开发专业化市场的开发为重点。
正在开发3个镇级集约工业开发区。
北滘以家电、金属材料、化工涂料、饲料、家具、包装印刷以及机械设备制造为支柱，建有北滘工业园，工业化及经济水平位列顺德前茅，商业气氛差
龙江以家具、家电、啤酒、纺织和塑料为支柱，现在325国道旁建设三个大型家具材料专业市场，产业规模辐射珠三角地区，城市化进程加快
陈村是中国最大的花卉生产、交易中心，已形成大基地、大市场、大流通的“三大格局”。
乐从家具、钢材、塑料、塘鱼四大专业市场早已闻名省内外,印刷行业形成了全国最大的啤酒招纸生产基地和全省最大的烟包及滤咀纸生产基地；家具产、供、销一条龙服务；钢材已经形成了集仓储、加工、分销为一体的大型现代物流配送中心，融入禅城一体化发展，城市化进程加速中
陈村
概况
陈村
概况
人口规模：
陈村常住人口7万多人，流动人口5万，总人口规模在顺德各镇中最小。
陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，是顺德的“北大门”。
陈村镇交通便捷，105国道、佛陈公路、白陈公路等国道、省道纵横贯穿境内，到广州新机场仅需45分钟车程，距南沙港、顺德港约20公里，距佛山港8公里，距北滘港10公里，距容奇港28公里，距三山港10公里，上述河港均有客飞翔船及集装箱船直抵香港或世界各地。
此外，还有广珠高速公路纵穿境内，距珠海仅110公里。
全镇总面积50.<>9平方公里，下辖8个居委会和7各村委会，常住人口7万多人，流动人口5万多人。
启示：
人口规模通常代表市场容量。
根据城市规划，2020年陈村人口将达到24万，即常住人口增多约7万，相当于1.75万个家庭（以普通4口之家计算），意味着10年期间陈村的住房刚需约210万方，即年需求量约20万方。
近年来陈村本地人均GDP稳步增长，人民生活水平日益提高
数据来源：
《佛山统计年鉴》
潜在消费能力：
人均GDP及居民可支配收入高企，居民具备较强的消费能力。
200<>9年XX镇银行存款总余额达到75.64亿元。
200<>9年顺德地区生产总值达1562亿元，年固定资产投资总额达302亿元，年社会消费品零售总额达到400亿元。
城市居民人均可支配收入为26<>942元，农村居民人均纯收入1117<>9元。
陈村人均存款接近10万元，排名顺德第五，说明了陈村人藏富于民，有相当强的购买力！
陈村
概况
花卉生态农业强镇，空气质量与居住环境相对较好；
目前本地人口仅7万,房地产的消化量相对有限，但未来随着人口翻倍增加，市场容量将相应倍增；
经济发
升级会员 