济南二手房交易中介内部资料.doc

济南二手房交易中介内部资料.doc

《济南二手房交易中介内部资料.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南二手房交易中介内部资料.doc（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

正常买卖过户流程：

1，调家庭住房情况调查报告。

2，网签。

3，申报纳税。

4，申请过户。

5，领证。

1，调家庭住房情况报告需带买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证（单身带单身证明）原件复印件，到济南市房管局二楼东厅调档案。

如果非济南市户口，另外需要去社保办开具缴纳一年以上社保的证明。

2，买方带夫妻双方身份证，户口本，结婚证（单身带单身证明）原件，家庭住房情况调查报告。

卖方带身份证。

在济南市房管局二楼东厅打网签。

纳税需要资料：

现在地税和契税统一在济南市房管局二楼二手房交易大厅缴纳。

卖方：

夫妻双方身份证（复印件二份），户口本，结婚证（户口在一起且能明显体现关系情况下不需要），房产证（复印件二份），以上需原件复印件。

单身则需要提供单身证明（民政局开具）。

网签合同（二份）。

买方：

身份证（原件，复印件2份），家庭住房情况报告。

到场人员：

买卖双方需本人到场，房产证若在一个人名下，其配偶可不到场，但必须提供其身份证，户口本原件。

缴纳地税地点：

经七纬二市局二楼西厅，房产交易纳税服务大厅。

过户：

商品房在各区房管局办理,所需资料：

房产证，网签合同，契税发票（蓝联），地税发票，缴纳地税的凭条（或免税证明）。

卖方身份证。

买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证。

（原件复印件）

买方家庭住房情况调查报告。

到场人员：

买卖双方。

房改房：

市局办理

所需资料，市直：

买卖双方到场，房产证，测绘图纸，网签合同，契税发票（蓝联），地税发票，缴纳地税的凭条（或免税证明），卖方身份证原件复印件，

买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证。

（原件复印件）买方家庭住房情况调查报告。

买卖双方到场签字。

省直房改房比市直房改房多一个步骤，需要先拿省直房改房附表1，去市局的省直房改办，填省直房改房上市申请表，然后去市局办理过户手续，其他和市直房改房资料一样。

到场人员：

因房改房多为夫妻共同财产，卖方夫妻双方都需到场，买方。

领证时间：

商品房在区局2工作日，市局3工作日，共计5工作日领证。

省直房改房在省直房改办2工作日，市局3工作日，共计5工作日领证。

市直房改房在市局3个工作日，共计3个工作日领证。

领证在经七纬二市局二楼西厅领证窗口领取。

（注：

高新区的房产证在高新区房管局领取）

领证费用：

住宅，交易手续费6*面积，登记费80。

非住宅，交易手续费10*面积，登记费550，印花税为报价*0.1%

几个房管局的地点：

天桥区：

花店街6号，制锦市小区里边。

槐荫区：

经一纬七与经一纬六路之间路南。

历下区：

山大南路延长线西头路北。

历城区：

花园路与二环东路交叉口西北角，洪楼广场东临历城区政务审批中心。

市中区：

朗茂山路17号，卧龙花园东门向南100米路西。

高新区：

高新区管委会2楼。

会展中心南邻。

市房管局：

经七纬二与经七纬一路之间路南，济南市房地产大厦。

关于市直房改房过户有个小技巧，可以减少房主时间。

市直房改房可以签完网签后办理预收手续，先让买卖双方签字，然后补充过户资料，这样办理完毕地税手续房主就可以不必等客户缴纳税费。

房改房必须测绘，测绘费用75平方以下200，75≦面积﹤144平方300，144平方以上400。

槐荫区房产证如果图纸没有编号也必须测绘。

（一般老点的房子都得测绘）

住宅税费计算：

个人出让住宅，产生的费用为：

营业税，个人所得税，交易手续费。

个人购买住宅，产生的费用为：

契税，交易手续费，登记费。

总价计算营业税=报价*5.6%

个人所得税=报价*1%

差价计算差价=报价-原购房发票价格

营业税=差价*5.55%

个税=（差价-合理费用）*20%

合理费用=这次所交营业税+上次所交契税+银行贷款利息+装修发票+其他当初为办理此房所缴纳的费用。

维修基金不算合理费用。

根据最新政策，住宅的营业税必须按全额缴纳。

免营业税条件：

普通住宅，房产证过五年。

免个税条件：

家庭唯一生活住宅，且房产证过五年。

房产证日期未过五年，如果是房改房，原购房发票或定金发票过五年也可。

商品房则需要契税完税证明缴纳日期过五年。

注：

普通住宅是指144平方以下的住宅，144平方以上为非普通住宅，非普通住宅不能免除营业税，但若非普通住宅房产证日期过五年，可以走差价缴纳营业税。

2010年10月1日后，国家出新规定，以后个人出售住宅一年内重新购房的，不再享受退还个人所得税的优惠。

2010年10月1日前出售房屋，依然可以享受退还个人所得税优惠。

根据最新政策，住宅的营业税必须按全额缴纳。

若房屋是继承或受赠所得，被继承人或赠与人与现房主为直系亲属关系，正常缴税，且房产证日期可以按照原来继承或赠与前的房产证日期为准。

若双方无直系亲属关系，且受赠后房产证日期未过5年的，则需要缴纳个人所得税20%。

个人所得税可以按照差额缴纳。

契税：

缴纳契税以家庭为单位。

之前的契税是按照个人为单位缴纳，个人名下曾经购买过住宅就不能享受优惠（有过房改，继承，赠与的房产不算）。

现在的政策而是以家庭为单位。

家庭名下现在无房产就算首套房。

家庭名下的房产以登记为准，名下有房产就算，有房改，继承，赠与的房产也算有房产。

（重点是家庭现在名下无房产，以前不管买几套，现在没有就能享受优惠）

90以下，家庭名下现无房产缴纳1%。

大于等于90小于144，家庭名下现无房产缴纳1.5%。

大于等于144，缴纳3%。

家庭名下现有房产，契税缴纳3%。

如夫妻双方名下有房产被拆迁，且得到货币补偿，则可根据货币补偿额度相应的减免契税。

计算方法：

（所购房屋价格-得到货币补偿额）*所该缴纳契税的百分比。

货币补偿额是单纯的房产拆迁补偿费用，装修费及其他补偿不计算其内。

所需资料：

拆迁补偿协议，货币补偿单据。

交易手续费：

（房屋面积+地下室面积）*6。

由买卖双方各自承担一半

登记费：

80。

若下多个产权人的房产证，需收取10*证数的工本费。

几个经常遇到小区的最低报价：

天福苑，西苑小区，太平洋小区，金牛小区，天华园，工人新村，黄屯小区，气象局附近，堤口路附近，无影山路，无影山中路，标山，凤凰山，及其他天桥区内的单位宿舍，5000。

万盛园，荣泰小区，天方宝华苑，益康家园，天长嘉园，舜景花园，五环花园，中环花园，5500。

齐鲁花园多层5500，高层6000。

金色阳光，鑫苑城市之家，外海西子，匡山小区，青年居易，花样年华，泉星小区，鲁能康桥，汇鑫祥和园，6000。

泉城花园，碧水尚景，翡翠郡，浅水湾，根据楼层6500-7000.

市中区学区房，一般在6500-7000之间。

花园路，七里堡附近小区及单位宿舍，6000+。

兴业嘉园，鑫达小区，百花小区，全福小区，泉印兰亭，及附近单位宿舍，6500+

富润康城，时代新城，彼岸新都，春天花园，汇科旺园，上海花园，东方花园，东兴宇城7500

锦绣泉城，富翔天地，7800+

贷款知识

一，商业贷款：

现行大政策：

第一套房屋贷款，首付必须达到30%，最多可以贷出评估价格的70%，外地户口在济购房，需提供一年以上的社保，或者提供缴纳个人所得税证明，认房认贷，买过房子，就算二套房。

关于本地户口的界定：

只限于济南市，和济南市周边县市户口（如章丘，长清，济阳县，商河）。

这里指的贷款，只是指二手房按揭贷款，车贷，它房贷，商业用房贷款，信用贷款及小额贷款不影响。

他房贷是指客户用其他人房产，自己作为抵押人贷款。

是抵押贷款的一种。

若是拿自己的房产做的抵押贷款，就证明名下有房产，再次贷款视为二套房贷。

商业贷款所需资料：

卖方夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，房产证，收款账户。

以上除房产证外，其他为复印件。

户口本需提供首页，户主页，本人页，索引表。

（山东省以上的户口本没有索引表，但是户口本上有户号）。

卖方为单身的需提供民政局开具的单身证明。

借款人提供夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，收入证明，银行流水或其他财力证明（包括保单，有价证劵，股票，固定存单等）。

单身需提供民政局开具的单身证明。

外地户口需提供社保或个税证明。

单身最好提供济南本地担保人。

其他资料：

评估报告，简易合同，首付款收据，卖方同意出售证明。

（以上我们提供）。

面签：

资料齐全后，根据客户的资信和要求，选择贷款银行，约客户去银行面签，面签时借款人，共同还款人，担保人，夫妻双方带身份证，户口本，结婚证原件到场签字。

银行一般需核实房产证原件，主要核实房主身份，和房屋建成年代。

若首套房贷，面签后需拿银行介绍信去市房管局二楼东厅开具借款人夫妻及未成年子女的无房证明。

无房证明费用100。

审批：

面签后，且所有资料齐全后银行审批，一般银行需3-5个工作日出结果。

若客户资信较差，需与银行沟通的情况下适当延长3-5工作日。

过户：

审批通过后过户。

领证抵押：

所需资料：

借款人，抵押人身份证，房产证（原件复印件）。

抵押资料（借款合同，银行法人身份证，银行营业执照，授权委托书，借款人及抵押人同意抵押声明）。

受托人身份证。

到场人员：

借款人，抵押人，受托人。

地点：

商业贷款在各个区房管局办理抵押手续。

放款：

见抵押回执放款的，需提供抵押回执，房产证复印件，一般于做完抵押当日或者次日放款。

见它证放款的，需提供它证，房产证复印件于当日或次日放款。

下它证时间：

区局2个工作日，市局3个工作日，共计5个工作日。

名词解释：

（在二手房贷款中）

借款人，向银行提出贷款申请的个人或法人。

抵押人，拥有房产证，并将房产证抵押给银行的个人或法人。

共同还款人，由于借款人向银行提出申请，和借款人一起承担偿还义务的个人或法人。

担保人，又称保证人。

为借款人的借款申请提供担保，在借款人和共同还款人不履行债务时，担保人按照约定履行债务或者承担责任的个人或法人。

受托人，受银行委托，替银行办理抵押手续和领取它证手续的个人或法人。

关于评估价值：

商业贷款一般都可以找评估公司评估到市场价格，贷款额=评估价值*70，个别可以高评高贷。

出评估报告需要提供房产证复印件。

二，公积金贷款：

现行大政策：

公积金贷款必须首付30%，最多可以贷出评估价格的70%，若公积金贷款未结清，必须结清后才能继续使用，若有商贷未结清，会影响贷款额度。

具体算法=最多可以贷款额-商贷未还额。

公积金贷款的条件：

缴存一年以上，且连续缴存半年以上。

贷款额计算方法：

1，公积金余额*15。

2，最后一个月的缴存额/0.14*贷款年限*12*（0.4-0.5）。

有些银行默认为最近半年的平均月缴存额/0.14*贷款年限*12*（0.4-0.5）。

注：

一般夫妻双方均为济南市本地长住户口，且贷款时间20年以上的，参数可以是0.5。

单身的，参数为0.4。

婚后有一方不是济南户口的参数为0.45。

公积金贷款，借款人为单身，或夫妻双方均为外地户口的，需要提供一济南本地担保人。

公积金贷款资料：

卖方：

夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，房产证，收款账户。

以上除房产证外，其他为复印件。

户口本需提供首页，户主页，本人页，索引表。

（山东省以上的户口本没有索引表，但是户口本上有户号）。

单身需提供民政局和单位开具的单身证明。

买方：

夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，公积金资信证明，借款人公积金申请表，公积金对账单。

（单身需提供民政局和单位开具的单身证明）

担保人：

夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，公积金资信证明。

（单