广州金沙湾广场前期招商与后期运营策划.doc
《广州金沙湾广场前期招商与后期运营策划.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州金沙湾广场前期招商与后期运营策划.doc（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
金沙湾广场前期招商与后期运营策划方案
中国·广东·广州
10
前言
经与阁下就金沙湾广场项目的前期招商和后期运营管理的全程服务内容进行了初步接触。
就此，敝司对阁下能给予机会让敝司发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快。
成功地将项目推出市场，为阁下获取最大的经济效益和社会效益。
就金沙湾广场项目的定位分析、二次规划设计建议、业态组合规划、招商策略、经济效益分析、合作方案等涉及到项目的前期招商和后期运营管理内容的事宜，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，以购物中心商业物业实际操作为依托，发掘项目的优点加以专业发挥，配合阁下尽快完成项目的前期招商和着手准备后期运营管理。
目录
目录 3
第一部分服务团队介绍以及成功案例 5
一、专案团队组织架构 5
二、团队核心成员专项概要 5
三、服务成功案例 6
第二部分市场调研分析 8
一、广州宏观经济分析 8
（一）整体经济健康发展充满活力 8
（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 9
（三）城建投入大手笔 9
（四）可支配收入增长平稳 10
（五）社会零售消费总额提速较快 10
（六）分析结论 10
二、金沙洲区域发展规划 11
（一）定位与整合目标 11
（二）交通设施的协调对接 11
（三）功能布局的整合优化 12
（四）广州金沙洲板块区位及规划 12
三、金沙洲板块商业市场分析 13
（一）金沙洲商业发展现状 13
（二）综合商业大楼现状 17
（三）超市现状 19
（四）其他行业现状 21
四、金沙洲未来商业发展情况 22
五、金沙洲房地产特征及消费群体 23
（一）金沙洲房地产特征 23
（二）金沙洲主要消费群体 24
（三）大型社区情况表 24
（四）金沙洲未来人口容量预计 25
六、项目主要竞争者及自身分析 26
（一）主要竞争项目——国昌城市广场 26
（二）本项目SWOT分析 26
第三部分定位分析 27
一、业态定位 27
二、功能定位 27
三、形象定位 27
四、档次定位 27
五、价格定位 28
六、经营方式与营运管理方式定位 28
第四部分二次规划设计建议 29
第五部分业态组合规划与招商策略 29
一、业态组合规划 29
二、招商策略 30
第六部分经济效益分析 32
一、项目二次规划建设投入预算 32
二、项目管理架构及人员编制预算 33
三、项目保安部、保洁部人员以及收银机配置数量的预算 34
四、项目经营收益预算 35
第七部分招商营运合作方案 37
一、项目合作阶段 37
（一）第一阶段提交实操招商方案 37
（二）第二阶段招商代理实施 37
（三）第三阶段团队受聘运作 37
二、项目合作方式 38
（一）方式一：
分阶段合作 38
（二）方式二：
全程深度运营合作 39
第一部分服务团队介绍以及成功案例
一、专案团队组织架构
二、团队核心成员专项概要
三、服务成功案例
第二部分市场调研分析
一、广州宏观经济分析
（一）整体经济健康发展充满活力
2010年，广州市地区生产总值突破]万亿元大关，达到lO，60448亿元，同比增长13.O%，实现历史性大跨越，成为继上海、北京之后第三个GDP过万亿元的城市，也是首个经济总量过万亿的省会城市，广州作为华南中心城市的地位进步巩固。
2010年三次产业结构为1.8：
372：
61.0。
其中、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3，95064亿元和6，46479亿元，分别增长32%、13.Oo和13.20。
第三产业占比居全国第一。
雄厚的经济基础为城市可持续发展注入了活力，也为广州市房地产市场的健康发展奠定基础。
（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升
2010年，在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及相关工程、南方航空公司购置飞机项目等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。
2010年，全市完成全社会固定资产投资3，26357亿元，同比增长22770。
亚运会空气质量保障方案要求第网季度所有扬尘性建设工地停工，受此影响，各项建设工程都向前赶工，全年全社会固定资产投资的增长速度呈前高后低的特点。
（三）城建投入大手笔
2004至2009年广州城建投入已逾]，900亿元。
其中，2009年达424亿元，创历年新高。
官方数据显示，广州亚运会总投资额1，226亿元。
其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。
2009、2010年高额的城建投入极大改变了城市面貌，提升了城市的价值。
（四）可支配收入增长平稳
广州市居民可支配收入近几年增长平稳，2010年同比涨幅仅为11%，达到30，658元，全国排名第三。
2010年，全国、深圳、上海居民人均可支配收入分别是19，109元，32，300元、31，838元。
（五）社会零售消费总额提速较快
广州市社会商品零售总额自2004年起至2010年，每年均保持]2%以上的高增长率，特别是2010年，达到22770的高增长率，呈现不断提速的良好态势，反映了商业市场的活跃。
（六）分析结论
从广州市的宏观经济指标来看，大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列。
近几年最为明显的是城建、固定资产投资的投入较大，第三产业发展迅速，社会消费力强劲，系列因素表明广州市一个经济力量雄厚、“藏富于民”的城市。
深厚的工业基础，较为发达的第三产业，加之近几年大手笔投入城市建设，广州在修炼内力方面低调而务实。
未来随着珠三角城市群建设的深入、城际及市区地铁等轨道建设的全面完成，广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固。
城市价值的彰显，将直接推动广州房地产市场的持续健康发展。
二、金沙洲区域发展规划
（一）定位与整合目标
1.浔峰洲全岛发展定位——“浔峰新城”：
宜居乐活示范新城（摒弃卧城赋予活力与造血功能），山水特色都市绿洲（条件导向下的地区个性与特色），文化休闲创意之岛（产业注重休闲旅游与创意设计）。
2.整合目标
近期目标——至2012年，以问题导向为主，重点消除功能用地布局的彼此干扰，打通紧急的岛外联系通道，加强岛内衔接道路交通对接，并逐步完善公共服务设施和节点地区环境同治，共同打造和谐的滨水型宜居示范区。
远期目标——至2020年，强调目标导向，构筑内畅外通、岛内多式联运的交通格局；营造山水特色鲜明、宜居宜游的生态绿洲；打造配套时尚齐全“广佛乐活”中心；培育地区活力，建设功能综合、布局合理的现代化示范新城。
（二）交通设施的协调对接
规划总体路网骨架大致为“三环+三横+放射”的结构。
另外，在被山体或水域分隔的各自片区内，路网结合实际，各成系统，采用棋盘式和自由放射式的结构。
1.三环：
外围快速环：
佛山一环——鸦岗大道（广和公路）——广清高速及其连接线——增槎路——广州内环路——芳村大道——广佛公路，对外快速联系，疏解过境交通。
中部滨水环路：
广州彩缤路——大沥沿江路——基围大道，滨水景观道路，也是环岛路，可以更好控制和利用滨江的景观资源，突出滨江自然环境的公共开敞性，防止地产开发圈作私家岸线。
内部环山路：
广州浔峰山路——大沙路——浔峰洲路——工业大道，可起交通环岛作用，进行交通转换，主要是部分路段适当拓宽，保持红线宽度一致。
可放射状渠化疏解交通。
另外，环绕中心山野公园，可有效界定中心山野公园范围，最大显露山景，突出核心公共开敞空间。
2.三横：
建设大道——大坦沙路
里横路（里广路）——沉香沙大桥
碧江大桥规划路——黄石路
3.放射：
岛内向外的放射状道路，与广佛区域路网广泛对接协调。
另外也是“显山露水”的景观视线走廊。
4.建设重点：
向东联通广州的重要交通通道——沉香沙大桥和大坦沙路；
向西联通佛山的重要交通通道——建设大道西延，建设黄岐三桥；接一环东线至桂合路；
向南加强联系黄岐的通道——兴联北路南延，建设黄岐二桥；
向西北加强联系里水的通道——环镇西路东延，接环山路；
拓宽道路，疏通环山路；
《广佛两市道路系统衔接规划》（深化方案）确定的对接道路包括高速路2条、快速路2条、主次干道10条，其中现状有8条道路对接。
另外新增预留2条东西向通道。
规划地区轨道网衔接方面，除佛山5号线已规划与广州5号线在滘口站对接外，规划考虑预留一条东西向广州12号线（原规划鸦岗站至官湖站长度30.66公里）西延通道，并连接到佛山南海包抄环线。
建议广州6号线北延一站与12号线西延线衔接，使断头成网，利于系统性，方便换乘。
建议广州13号线北延至广州白云湖地区，具体线路和站点安排后期由广州另行深化。
注重轨道交通与城市结构的互动，站点布局与土地开发的联动，规划结合土地开发带动和客流交通需求等因素合理布局站点意向，站点间距总体控制在1—1.5公里。
（三）功能布局的整合优化
1.规划结构：
核心引擎，七极合力。
点轴推进，多片发展。
一心一环，多廊多点。
2.一主两副：
两带多点：
一主——考虑土地存量、建设基础和辐射服务便利，规划在海北片区打造广佛同城金沙洲地区的“广佛乐活中心”，集中布置服务金沙洲地块的重大公共设施，形成综合性的地区中心。
两副——两个区级中心，即广州金沙洲片区“田地商贸文娱中心”；里水金草洲“里广时尚休闲水城”。
两带——依托着里广路（里横路）与建设大道，布置两条东西向的商业带。
多点——结合周边片区划分，依托地理区位、道路交通及轨道站点等综合因素，布置片区服务中心。
（四）广州金沙洲板块区位及规划
金沙洲居住新城位于广州市白云区金沙街，广佛都市区的中心位置，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村、白沙村接壤，临可岸线长约4.63公里。
金沙洲地区是未来广州市西部重要的大型居住新城，也是广州来往佛山、南海的重要出入口。
规划调整后总面积为826平方公里，定位为“广佛都市圈中心的居住新城”，居住区人口规模为16万人，用地布置规划为“一心、二带、三片六区”的结构，并尽量留现状河涌和“岭南水乡”的特色，保护优美的山水环境。
1.一心：
现代化商贸金融中心、行政办公中心、文化娱乐中心综合形成金沙洲居住新城的中心，
布置规划区级的公建配套设施。
2.二带：
其为沿江南北向绿化带，充分利用沿江岸线，精心组织沿江绿化空间，使沿江绿化
与区内绿化相互渗透，其二为高速公路两侧绿化带，即在贯穿规划区的环城高速公路
和厂佛高速公路两侧设5080米宽绿化带，形成居住新域中部的绿色走廊。
3.三片六区：
A区定位为：
高品质山水生态公寓住宅区。
主要建设多层、小高层公寓。
B区定位为：
高品质山水生态别墅区。
主要建设低密度别墅区。
C区定位为：
生态型综合社区。
主要建设生态型城市化居住区+现代化工业区。
D区定位为：
滨水生态综合社区。
主要建设生态型城市化居住区+多层、小高层。
E区定位为：
生态型综合社区。
主要建设生态型城市化居住区+多层、小高层。
F区定位为：
生态公寓式住宅。
主要建设多层、小高层公寓。
三、金沙洲板块商业市场分析
（一）金沙洲商业发展现状
金沙洲目前商业氛围不足、配套滞后，以简单的社区商业配套为主；商业业态分布零散，整体档次不高，未能满足入住居民的需求，造成消费外流现象。
1.主要商业带
2.临街商铺现状
中海金沙馨园环州二路
时代糖果保利西子湾
环州二路南端中海金沙湾
序
升级会员 