商业地产解析及发展趋势.docx

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商业地产解析及发展趋势

对于商业地产，人们都有一些不同的理解。

就“商业地产”这个概念来讲，实际上分：

广义和狭义。

所有的开发商在拿地的过程中，能够跟政府讨价还价的只有在商业地产里面，基本上住宅开发全部都是招拍挂的，但是在商业地产领域你要是跟政府说：

“我们这个项目给你带来一个很大的商业价值。

”那么政府可能还有可能给你一些项目的操作手段。

在这种情况下，大家纷纷的关注商业地产。

   商业地产包含了写字楼、酒店、会议中心等一系列项目，这些项目共同的特点是以经营业服务业为主，不是一次性售卖。

我们在日常中常常用到的商业地产的概念是特指用于商业服务业这方面的一些形态。

因为刚才所提到的“广义”里面涉及到写字楼、酒店等等，这些业态已经非常成熟了，我们也是做房地产开发很多年了，也有一些经验。

但是就商业地产用于商业服务业这一块，应该讲目前还是在探索的过程中，很多这类项目面世了很多，北京每年都是几百万平米的供应量，但是真正能够做好、做成功的目前来看还不是很多。

   商业地产按照存在的形式分，可分为购物中心型、商业街区、等等；按照独立形式来分可分为独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺等等；按照经营形式分：

统一经营、分散经营、综合经营单一经营等等；按照使用性分，可分为：

办公楼、批发及商贸中心等等。

   商业地产的地位刚才我们提到了，在09年初的时候，住宅市场出现了很大的政府调控以后，商业地产变为开发商非常重视的一个领域。

这个过程实际上有它内在的、根本的一些原因。

开始不受重视，正是像房地产的一些大佬们所说的，因为当时的住宅太好卖了，盖出来基本上都能卖光，谁去开发商业地产是吃力不讨好的。

我们知道远洋地产做了很多的住宅项目，但是实际上它的商业项目，尤其是他拿到住宅之后配套的商业项目其实有很多到现在还是在闲置，没有开发。

   现在由于大的环境变化，刚才我们也讲了商业地产作为资本融通型的一种手段，现在越来越受到开发商的重视，尤其是国企和上市公司。

因为这些房地产企业它要在市场上维持一个好的现金流，维持一个好的业绩增长，商业地产每年的现金流的贡献包括利润的贡献对于他们来说都是非常关注的。

所以现在由“谈商色变”到“广泛关注”。

   房地产策划的一个很有名的冯新先生，他提出：

养鱼派和杀猪派。

   养鱼派，业主可以换，咱们作为产权是由一家来持有的。

观点大家一定要记住，养鱼派并不是否认把商业物业进行出售。

   杀猪派，就是卖商业楼盘。

   作为商业它有一些特点的规律，从现金回流的角度来看，散手是最快可以回笼的；个别的商户比如SOHO三里屯的商户可以通过拍卖卖到10万/平米；合到每天是几百块钱每天每平米，在市场上找是很难找的，这种杀鸡取卵的是对商业带来很大的损害。

   对商业地产有一个非常重要的概念，就是商圈。

商圈是指你这个项目所能够辐射到的面积和区域，是这么一个概念。

商圈有不同的分法，有核心商圈、次级商圈、边缘商圈。

实际上商圈有一个雷利模型，这个我就不跟大家详细的讲了，如果感兴趣的话可以查相关的资料。

它是通过一个区域内相关的项目和消费群的比重来计算我们所能辐射到的区域的半径，是这么一个概念。

   商圈的概念其实还有另外一种分法，我们还可以根据不同的交通来划分。

比如：

步行在1公里左右的，5-10分钟的叫作核心商圈；1.5公里-2公里内的叫次级商圈；把在2公里以外的，可能叫作外缘商圈。

在亚洲地区由于城市密度比较大，商圈半径的数值比较小。

   讲到了以上的这些基本概念，我们首要是想给大家介绍一下商业地产的分类、概念到底是什么？

我们如何去界定我们是否是做这种商业地产？

掌握的商圈实际上就是掌握目标的消费者，如果我们决定了我们的消费者，对于我们项目未来的成败是非常关键的。

很多开发商总觉得这个项目是我来操作的，我按照我的想法来做，就像我们有的时候做住宅或者是住别墅，是完全按照老板的喜好来做的，实际上这是有很大偏差的，商业地产面对的是两个客群。

   1.租户。

   2.终端消费者。

   实际上我们在研究商业地产的时候要从终端消费者入手，真正的把你的客群研究清楚之后，你的租户自然而然就找到了方向，未来经营上也应该是非常好的。

商圈并不是一个简单的距离概念，也不是一个时间的概念，而是要确确实实研究这区域内的商圈的消费者他们的消费喜好。

   ——中国商业地产的发展轨迹

   中国商业地产最初的萌芽是在80年代，那时候遍地而起的批发市场是商业地产的萌芽。

这种批发市场是很难得到土地的，因此基本上是以租赁土地开发为主的，并不是完全的市场化运作、商业地产的运作。

它的优势是什么呢？

投资少、见效快，在全国被广泛的复制，直到现在这种模式还是非常好的，在一些二三线城市和一些商贸集散地都是有很好的发展前景。

对于这个市场，我们觉得它的存在有很大的产业集群性，后面我们会在讲到商业地产的几个趋势里面，它受你的产业影响是比较大的，不是所有的地方都可以做这种小商品批发市场或者专业市场。

   再有一个就是底商和街铺商业，这是我们商业地产真正开始的阶段。

随着我们国家住宅体制的改革，房地产业有了兴起，有了房地产相应的就有了底商，而且在香港这个弹丸之地“一铺养三代”炒的很火，基本上都是在炒这个概念。

包括SOHO之所以能够成功到现在，是因为它没有离开城市的核心地段，它的现代城等基本上是底商，反而遇到问题的都是朝着综合体的大盒子里面装。

他们从一层到五层是内铺的形式，不是街铺的形式，所以我说街铺也是要看你的地段，并不是所有的街铺就是好。

   应该讲街铺对商业地产起到了推动的作用，但是随着整个消费的升级，包括经济的发展，其实街铺已经远远不能满足我们的需求了。

比如：

电影院要求的层高；超市要求的承重等等是不能满足的。

紧接着就开始出现商业综合题及购物中心的出现，这是中国商业地产的发展新阶段。

现在像北京的国贸、东方广场都成为北京的象征之一。

有一个观点，在产业经济的年代，一个产业代表一个城市。

比如：

煤炭之都、钢铁之都、汽车之城等等都是以产业代表城市的。

现在到了商贸服务业高度发展的阶段，其实一个商业就可能代表着一个商业的象征。

   对于商业地产到这个阶段，我觉得一个是产业升级的原因，再一个就是经济发展到了一定的阶段。

为什么我们在做ShoppingMall的时候，国外的一些品牌不进入中国，是因为我们的管理还有缺陷。

ShoppingMall的背后是强大的商品生产能力，完善的物流渠道，发达的交流体系和充沛的购买力，中国也有了许多具有代表性的ShoppingMall，世界十大ShoppingMall中就有四席在中国，这充分的说民了中国已经成为了商业地产发展的沃土。

这就是因为他们觉得中国发展到了一个可以让他们进入的时段了。

   如果一个城市具备了很完善的这种商贸服务体系，实际上你才能够做到ShoppingMall。

也有很多人问我：

“我们在二三线城市可不可以做ShoppingMall？

”实际上我认为要慎重，后期我们会在这个问题上进行展开演讲。

   实际上整个商业地产的发展是跟中国经济的发展脉搏是一致的，到目前为止我们逐步也探索出了几个方向。

有一些开发商的代表在做的一些项目，比如：

万达、中粮、华润、华侨城等等都在探索自己的发展模式。

万达现在是把他的一些模式复制到二三线城市，但是万达只做终端的客群，而且他选择的是以餐饮为主、零售跟百货公司的品牌稍有差别、但差别并不是特别的大。

他现在在跟很多的品牌谈战略合作，就是说我开到哪儿你开到哪儿。

但是实际上万达所有的产品千篇一律的情况下也存在着一种风险，就是说你不可能保证放之四海而皆准。

他一些做在城市边缘的反而好，放在城市中心区的反而不太好，这就说明你不是放在四海而皆准的。

这就证明当你没有市场竞争的时候，你的模式是先进的，但是遇到了市场竞争的时候，你不能够根据市场的需求进行调整，那么最后带来的困难也是比较大的。

   像中粮、华润等一些国企背景的企业做商业地产目的很明确：

1.打开自己品牌的知名度。

大家原来知道中粮的时候都知道是知道的是扩销品为主，像金龙鱼啊；但是做了中粮大悦城之后，现在知名度大大的扩大了，现在他们已经辐射到从产品一直到销售的网络；同时中粮大悦城也给他自己的项目提供了很好的推广场所。

2.整个产业链整合的需求。

   从资本层面来讲，任何一个国企商业地产给它带来的资产额非常大，现金流也非常稳定，它的收益率相对来说也比较稳定，在这样的情况下抗风险能力就加强了，对于一个国企负责人在任期内的业绩是一个很好的保证。

所以现在很多的国企老总也认识到这么一点，在有商业、有房地产开发的国企里面，现在对商业地产的重视程度也都是在加强。

像远洋，它有很多闲置的项目，但是现在他们也是广招人马，而且他们的老总也是亲自兼任商业事业部的老总来监督商业地产的开发，应该讲对于一个国企来说，商业地产的开发对于国企房地产来说起到了支柱的作用，你不可能让你的公司在给国资委、股东的报表今天有项目卖的时候蓬勃发展、利润率很高，明天遇到危机的时候，你的整个经营各种指标全部下降。

这个是投资人所不愿意看到的。

   华润现在做的是万象城的系列，现在已经复制了沈阳万象城、杭州万象城，杭州万象城刚刚开业，做的也不错；如果中粮和华润都是做的是城市综合体的话，华侨城是另外一条路，他做的是旅游的概念。

作为商业地产领域来讲，他探索的一条路是别人很难复制的路；如果说万达这条模式很那复制的话，其实华侨城的这种模式也是非常难复制的；他在东南西北做了四个华侨城的项目，四个华侨城的项目都有一个欢乐谷，通过欢乐谷公园带动区域城市；华侨城拿的项目最近的就是成都靠近城市的三环线，其它的都是在城市的远郊；像北京是在四环以外，当时也是非常偏的一个地方。

但是他通过把欢乐谷公园这个项目引入到这个区域以后，迅速带动了周边环境的改造，最终带来了物业的升值；最终华侨城在四个城市所卖的项目的销售价格都是该区域里头最高的一部分。

   万达现在商业地产持有的面积是300万，这个数是以前的数了，现在更大，因为今年可能要开20个，明年还要开20个，每个购物中心加上酒店应该是在10几万平米，这加起来已经是接近400万了，所以我估计到明年年底的话，应该是接近1千万平米的数量。

万达五星级酒店持有量是16个，万达院线有的屏幕占了国内的是15%。

   其它国内商业地产的开发也有很多探索，比如：

SOHO中国做的模式是不离开城市的核心区。

应该讲除了CBD以外在北京他做的只有中关村，下一步可能想做的是望京；他就是离不开城市的核心区，否则的话他的这种模式是很难做的。

这种模式其实也是很难复制的，它的核心一个是地段，第二个是它抓住了市场上一部分投资人的需求。

其实跟着SOHO的是有三个地方的人：

山西、内蒙、唐山。

基本上是这三个地方出来的，而且他们买物业不是投资性的需求，而是一种保值性的需求。

这些人手里的巨额财富来的非常快，但是他们又找不到很好的投资渠道。

投资股市有风险，放在家里头没有经营性的收益，他们想的就是中国传统观念里所说的，就是家有万贯就买房子置地。

从中国房地产整个发展趋势来看，SOHO是充分抓住了这一点，城市中心的商业型物业应该说越来越稀少，它的价值也是不断在提升。

这些年像CBD产权物业的价值涨的可能不是一倍、两倍，有的可能接近十倍，这种概念实际上对于这些投资人来讲，我的资产的保值非常好的一个手段可能就是买房子。

SOHO抓住了这部分人，所以能够持续成功走到现在。

   包括在上海新做的项目也是一样，就是在南京路附近，也是在城市的核心区。

这一类的物业做起来风险也是蛮高的，不见得都能成功，但是SOHO每一次都能够在槛上能够过得去，尤其是三里屯当时散售的商业地产在市场里头不被看好，但是国家对山西的煤矿进行调整，把所有的小煤窑、小煤矿全部收归国有被国有的大煤团兼并，好多煤老板真不的知道干什么，结果短短的40天时间卖了40个亿。

   世茂做的也是非常好的商业地产开发商之一，他们现在自己也开始建立世茂百货等等一些自盈的东西，商业地产发展到一定阶段完全靠市场化盈利