北京市房地产价格影响因素分析.docx

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分类号：

C93

2017届本科生毕业论文

题目:

北京市房地产价格影响因素分析

作者姓名：

何峥

学号：

2013080825

学院、专业：

管理工程学院工程管理

指导教师姓名：

王鹏

指导教师职称：

助教

2017年5月25日

Thesisclassificationnumber：

C93

The2017collegegraduategraduationthesis

Examinationquestions：

TheInvestigationandAnalysisonTheResidentialMarketDemandinBeiJingCity

Authorfullname:

HeZheng

Learnanumber:

2013080825

School:

ElectricalandMechanicalcollege

SpecialField:

ManufacturingEngineeringandAutomation

Instructorfullname：

WangPeng

Instructorofficeholder:

Assistant

May25,2017

摘要

当下，社会经济高速发展，房地产市场是国家经济产业的核心，又关乎民生问题，其地位相当重要，而北京作为经济发展的中心，北京市房地产市场更是市场经济的重中之重。

在北京市房地产快速发展的同时也难免带来一些问题，房价的波动首当其冲。

本次课题研究主要是通过问卷调查的形式对北京市房地产价格的影响因素进行分析，以便把握市场现状，明确目前北京市房地产市场中存在的问题，并对此提出解决方案。

关键词：

房地产市场；影响因素；调查问卷；需求量

ABSTRACT

Atpresent,therapiddevelopmentofsocietyandeconomy,therealestatemarketisthecoreofthenationaleconomyindustry,butalsothepeople'slivelihood,anditsimportantstatus,andBeijingasthecenterofeconomicdevelopment,BeijingCityrealestatemarketisthepriorityamongprioritiesofthemarketeconomy.InBeijingCityrealestaterapiddevelopmentatthesametimewillinevitablybringsometheproblemofpricefluctuation.ThisresearchismainlythroughtheanalysisofquestionnaireonInfluencingFactorsofrealestatepriceinBeijingCity,inordertograspthemarketsituation,clearthecurrentBeijingCityrealestatemarketproblems,andputsforwardthesolutions.

Keywords:

Realestatemarket;Influencingfactors;Questionnaire;Demand

宿州学院毕业论文北京市房地产价格影响因素分析

目录

引言 1

一．房地产市场相关理论基础 2

（一）房地产价格 2

（二）房地产价格的影响因素 3

（三）房地产需求 4

二．北京市房地产市场现状 5

（一）人口数量 5

（二）各地区房价走势 5

（三）房地产成交量 6

（四）政策实施 6

三．北京市房地产价格影响因素调查 7

（一）调查内容与研究对象 7

（二）调查方法 7

（三）问卷调查的实施 7

（四）问卷调查的回收情况 7

四．对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析 8

（一）人口结构 8

（二）各地区房地产购买意愿 10

（三）收入水平 11

（四）房地产的价格 12

（五）房地产的面积 13

（六）房地产的配套设施 14

（七）房地产户型 15

五．北京市房价目前的问题分析 16

（一）人口数量与结构因素 16

（二）中国城市化进程因素 16

（三）设施与公共服务提升因素 17

（四）成本因素 17

（五）心理因素 17

六．对北京房地产市场调查的结论与建议 18

（一）结论 18

（二）建议 18

结语 20

参考文献 21

致谢 22

附录 23

III

引言

现如今，社会经济高速发展，房地产行业也是一片火热，理论上人们应该过着衣食无忧的日子，但是伴随着房地产的设计以及建造技术越来越高端，人们买房却越来越难。

人们想要买房，先要决定在什么位置购买房地产能满足自己的需求，再选择自己喜欢的房型，决定要买哪一户房子后还要看看房地产的价格自己是否能够接受，而且说不定还会被别的竞争者抢购，毕竟房地产资源有限，还有的地区的房地产因为各种原因呈空置状态。

而且以目前的房价买房需要承担巨大的经济压力，大部分人都是选择贷款购房，居民在房贷的压力下，人们不敢按照自己期盼的方式去消费，不敢选择自己喜欢的工作，迁就于高薪职业，甚至不敢在自己没有经济基础的情况下结婚生子，可见房地产的价格波动对我们的生活影响之巨大！

行业的发展并不是越快越好，在房地产行业的过快发展中会产生很多问题，比如房价快速上升、开发成本增加、空置率居高不下等。

北京作为我国首都，吸引了很多消费者、技术人才以及投资商，更加推动了北京的经济发展，那么北京的房地产价格又有哪些问题，其影响因素又有哪些，该如何解决呢？

本课题就这些问题展开了深入研究，主要运用问卷调查法结合文献资料法确定北京市房地产价格的影响因素，再将问卷结果汇总发现北京市房价目前的问题，最后提出解决建议。

一．房地产市场相关理论基础

（一）房地产价格

1.房地产价格的含义

房地产价格是合法地获取他人的房地产所需付出的代价，而我们所研究的是其代价中的货币表现形式，就是在土地开发、房屋建造和经营管理的过程中，赋予在房地产商品本身中的活劳动与物化劳动价值的货币表现形式。

2.房地产价格的构成

房地产价格的基本构成有以下五点：

（1）土地价格和使用费，也就是土地的所有权转让或者使用权出让的货币价格。

（2）前期开发工程费，它主要包括拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费和“三通一平”基础设施建设费用组成。

（3）建筑安装工程费，它是指房地产建筑的总体造价，是由主体工程费、附属工程费、配套工程费及室外工程费组成。

（4）开发管理费，它是指房地产开发商的职工工资支出加上广告费和办公费的总和。

（5）房地产开发商的利润和税金，其利润不是固定的，它取决于企业的经营水平，而税金包含房地产交易的契税和房地产开发商的所得税等。

3.房地产价格的特点

（1）房地产价格的重要性

房地产是社会生产以及居民生活必须的重要基础，因此房地产价格的高低波动，一定会对生产、消费以及物价水准产生巨大影响。

随着居民生活水平的日益提升，居民在生活上的消费比重也越来越多，所以房地产的价格和国民经济发展以及居民生活条件具有着不可分割的密切联系。

（2）房地产价格的多样性

房地产的形态种类繁多，每种形态都能符合居民们不同的生活需求，为了满足五湖四海居民们不同的生活条件、居住习惯、民风习俗，房屋在建造时都被赋予了不同的造型、结构、布置与材料设备，并且刻意的在艺术造型与环境设施方面具有各自的特色从而吸引消费者的眼球，而不同的倾注与成本也造就了不同的房地产价格。

（3）房地产价格的特殊性

正常的商品都是人们劳动的成果，而商品的价值也是由生产该产品的社会必要劳动时间来决定的，但是房地产的价格中除了建筑本身，还包含了土地资源，土地本身不是劳动产品，它的价格只是地租的资本化，土地价格是不能以社会必要劳动时间来计算的，所以房地产是一种特殊的商品，它不完全是劳动产品，价格也不完全根据社会必要劳动时间来计算。

（二）房地产价格的影响因素

1.房地产自身的价值

引用政治经济学的原理，商品的价值是价格的基础，价格是价值的货币表现形式，房地产的价格主要是由其价值来决定的，是由凝结在商品中的无差别的劳动决定的，其次房地产的地理区位、使用面积、配套设施、建筑风格、坐落朝向等都决定了房地产自身的价值，其价格也会在这类基础上产生差异。

2.房地产需求的影响

商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。

供给大于需求，生产过剩，商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。

供给小于需求的时候，供不应求，会出现物以稀为贵的现象。

消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。

房地产市场需求较大，会出现哄抢的情况，此时房地产市场价格会上涨；反之，若房地产市场房子挤压过多，开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。

3.政府政策的影响

近年房地产投资约占GDP的20%，房地产业已经成为中国的支柱产业之一。

政府土地出让金成为财政收入的主要途径之一。

另一方面一路飙升的房价已经让不少普通市民“望房兴叹”。

政府一方面想拉动经济发展、增加税收，另一方面又想平衡房价，造福于民。

政府在适当的时候就会采取相应的宏观干预进行调控，使房地产价格趋于平稳。

（三）房地产需求

1.房地产需求的含义

房地产需求是指房地产生产经营性消费主体和房地产个人消费者，在一定时间内、一定价格水准上，有意愿且有能力购买的房地产商品总量。

2.房地产需求的形成条件

（1）消费者有购买欲望

（2）消费者有支付能力

3.房地产需求的分类

（1）生产性需求。

它指的是生产部门和服务部门为了满足经营需要从而产生的对房地产商品建筑的需求。

（2）消费性需求。

它是因为居民生活必须从而形成的对房地产房地产商品建筑的需求。

（3）投资性需求。

它是指人们购买房地产将其作为一种价值形式储存，经过出售或者出租来满足人们保值增值的需求。

4.房地产需求的特点

（1）整体性。

房地产需求是房产需求和地产需求的融合，土地是房屋的载体，而房屋是土地的上层建筑，所以，这两者有着不可分割的联系，有着绝对的整体性。

（2）区域性。

房地产是基于土地而形成的上层建筑，它的位置是固定的，不可移动，