契税管理.docx

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契税管理

契税

1.概念7

2.纳税人7

2.1一般规定7

2.2纳税人具体规定7

2.2.1房地产交换7

2.2.2转让划拨土地权属8

2.2.3不动产作价投资（入股）8

2.2.4不动产抵债8

2.2.5不动产获奖9

2.2.6不动产预购（预付集资建房）9

2.2.7非法定继承不动产9

2.2.8拆迁新购住房10

2.2.9军队离退休干部10

2.2.10合作建房11

2.2.11土地转让、抵押或置换？

11

2.2.12国有土地使用权出让11

3.征税范围12

3.1征税范围判定12

3.2征税范围分类12

3.3征税范围具体规定13

3.3.1国有土地使用权出让13

3.3.1.1国有土地使用权划拨改出让13

3.3.1.2土地改变用途变更或重签出让合同13

3.3.2土地使用权转让14

3.3.2.1土地使用权出售14

3.3.2.2土地使用权赠与15

3.3.2.3土地使用权交换15

3.3.2.4土地使用权转让其他方式15

3.3.3房屋转让15

3.3.3.1房屋买卖15

3.3.3.2房屋赠与15

3.3.3.3房屋交换16

3.3.4视同征税范围16

3.3.4.1不动产作价投资（入股）16

3.3.4.2不动产抵债16

3.3.4.3不动产获奖17

3.3.4.4不动产预购（预付集资建房）17

3.3.5其他应税行为17

3.3.5.1承受国家作价（入股）国有划拨用地17

3.3.5.2非法定继承不动产18

3.3.5.3公开拍卖竞买不动产18

3.3.5.4综合人房设施出售18

3.3.5.5生态农业开综合受让19

3.3.5.6补偿征地款购买商品房19

3.3.5.7按揭（抵押）贷款购房19

3.3.5.8免税单位取得房地产用于经营19

3.3.5.9拆迁购房19

3.3.5.10售后回租20

3.4征税范围排除20

3.4.1企业重组改制承受不动产20

3.4.1.1中国联合网络通信集团有限公司20

3.4.1.2中国农业银行股份有限公司20

3.4.1.3中国兵器装备集团公司21

3.4.1.4中国建银投资有限责任公司21

3.4.1.5中国航空集团公司21

3.4.1.6中国网络通信集团公司21

3.4.2股权转让22

3.4.3其他不征税行为（或免税）22

3.4.3.1农村集体土地承包经营权转移22

3.4.3.2资产划转22

3.4.3.3无效产权转移23

3.4.3.4非房地产资产对被投资公司增资23

3.4.3.5法定继承不动产23

3.4.3.6承受与房屋相关的附属设施24

3.4.3.7土地租赁24

3.4.3.825

3.4.3.9合作建房分得房屋25

3.4.3.10出售或租赁房屋使用权25

3.4.3.11离婚析产25

4.征税对象25

4.1房屋判断25

4.2征税对象排除26

5.计税依据26

5.1成交价格26

5.1.1成交价格含义27

5.1.2成交价格具体规定27

5.1.2.1土地使用权27

5.1.2.1.1国有土地使用权出让27

5.1.2.1.2改变土地用途变更（重签）出让合同28

5.1.2.1.3转让划拨土地权计税价格28

5.1.2.1.4合作建房29

5.1.2.2房屋29

5.1.2.2.1承受装修房屋29

5.1.2.2.2拆迁新购住房29

5.1.2.2.3分期购买房屋附属设施权属30

5.1.2.3混合型30

5.1.2.3.1承受土地及附着物30

5.1.2.3.2房地产交换30

5.1.2.3.3房地产作价入股31

5.1.2.3.4不动产抵债31

5.1.2.3.5不动产获奖31

5.1.2.3.6不动产预购（预付集资建房）31

5.1.3成交价格核定32

5.1.3.1成交价格核定条件32

5.1.3.2成交价格核定情况32

5.1.3.2.1国有土地使用权出让32

5.1.3.2.2公开拍卖竞买承受不动产32

5.1.3.2.3不动产转让32

5.2市场价格33

5.2.1市场价格适用条件33

5.2.1.1土地使用权赠与33

5.2.1.2房屋赠与33

5.2.2市场价格具体情况33

5.2.2.1非法定继承人受赠不动产33

5.2.2.2达投资额度（投资特定项目）承受低价（无偿受赠）土地34

5.2.2.3公开拍卖竞买不动产34

5.3交换价格34

6.适用税率35

6.1幅度税率35

6.2山东省税率35

6.3个人购买住房35

6.3.1普通住房36

6.3.1.1家庭唯一普通住房36

6.3.1.2非家庭唯一普通住房36

6.3.2非普通住房37

6.3.3经济适用房37

6.3.4棚户区改造安置房37

6.4个人购买非住房37

6.5单位购买房屋（住房或非住房）37

6.6税率适用特殊规定（房屋附属设施）37

7.纳税义务发生时间39

7.1签订土地、房屋权属转移合同当天39

7.2取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天39

7.3改变有关土地、房屋用途当天40

7.4取得购房按揭（抵押）贷款凭证的当天40

7.5特殊规定40

8.纳税地点40

9．应纳税额41

契税

我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。

当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。

北宋开宝二年（公元969年），开始征收印契钱（性质上是税，只是名称为钱）。

这是不再由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了。

并规定缴纳期限为两个月。

从此，开始以保障产权为由征收契税。

以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。

如清初顺治四年（公元1648年）规定，民间买卖、典押土地和房屋登录于官时，由买主依买卖价格，每一两银纳三分（即3%）。

到清朝末年，土地、房屋的买卖契税税率提高到9%，典当契税税率提高到6%。

中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。

规定税率为：

买契9%，典契6%。

另外，还有一些免税规定：

官方、自治团体和具有公益性的法人在买卖、典当土地房屋时免纳契税。

1917年，北洋政府将税率改为买契6%，典契3%，各省征收附加税，但以不超过正税的1/3为限。

1927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。

1934年国民政府第二次全国财政会议上，通过了《契税办法四项》，要求各省整理契税，规定买契6%，典契3%为税率高限，附加税以不超过正税的一半为原则。

至此，契税税率在全国统一起来。

1940年，国民政府公布《契税暂行条例》，将税率改为买契5%，典契3%。

1942年修改《契税暂行条例》，将税目扩大为买卖、典当、赠与和交换，后又增加了分割和占有两个税目。

由于契税是以保障产权的名义征收的，长期以来都是纳税人自觉向政府申报投税，请求验印或发给契证。

因此，契税在群众中影响较深，素有“地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”的谚语。

新中国成立后，政务院于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。

在建国之初的一段时期里，契税基本延续了其历史上的两方面职能，一方面为国家筹集财政收入，同时还是国家对土地、房屋进行产权管理的一种重要手段，契税完税凭证作为房屋产权权属证明，在规范土地、房屋交易中起到了独特而重要的作用。

1954年财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地、房屋权属转移免征契税。

后来，随着生产资料所有制社会主义改造的逐步完成，在计划经济时期，国家“土地禁止买卖和转让”。

对土地的产权转移变动不再征收契税，契税的征收范围也随之局限为房屋的产权变动。

在此后的一段时期内，契税征收范围很小，到“文化大革命”后期，全国契税征收基本处于停顿。

改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，宪法和法律对土地权属重新做出规定，将所有权和使用权分离，土地所有权归国家或集体所有，保留对所有权转移的限制，放开对土地使用权转移的限制，房地产市场逐步得到恢复和发展。

为适应形势的要求，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复。

1993年，国务院发布《城市私有房屋管理条例》，规定房屋所有权证为房屋的物权凭证，契税完税凭证不再作为房屋产权权属证明。

契税恢复征收后，契税收入连年大幅度增加，从1990年的1.34亿元增加到1997年的36亿元，成为地方税收中最具增长潜力的税种。

但由于《契税暂行条例》立法年代久远，很多规定与当前的实际情况相脱节，实际工作中难以操作和执行。

为了适应建立和发展社会主义市场经济形势的需要，充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能，从1990年起，就着手开始了《契税暂行条例》的修订工作。

其间经过大量的调查研究，数易其稿。

1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了现行《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《条例》），并于同年10月1日起开始实施。

根据《条例》授权，1997年10月28日财政部出台了《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号,以下简称《细则》），与《条例》同时实施。

1.概念

契税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，以不动产的成交价格、公平交易价格或交换价格差额为计税依据，以承受不动产的单位和个人为纳税人，并按照规定的适用税率一次性计算征收的一种财产税。

[《中华人民共和国契税暂行条例》（简称《条例》）1、2、3、4条]

2.纳税人

2.1一般规定

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受土地、房屋权属的单位和个人（《条例》1条）。

税种

单位

个人

企业

事业

社会团体

国家机关

部队

其他单位

个体工商户

其他个人

耕地占用税

国有、集体、私营、股份制、外商投资、外国以及其他企业

契税（《细则》4条）

√

√

√

√

√

其他组织

个体经营者

√

思考：

1、与耕地占用税比较。

2、否开展生产经营？

3、单方征税（承受方）

2.2纳税人具体规定

2.2.1房地产交换

交换不动产权属的，纳税人是多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的单位或个人（《细则》10条1款）。

计税依据申报资料征税范围

【权属交换】是指单位或个人之间（或二者之间）土地使用权交换、房屋所有权交换或两者间交换。

（《细则》10条）

思考:

交换价格相等?

2.2.2转让划拨土地权属

以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，纳税人是房地产的转让者（补缴契税）（《细则》11条）

计税依据申报资料征税范围

【案例】先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用（财税[2004]134号第2条）。

思考：

企业重组改制（出让或国家作价方式承受划拨用）

2.2.3不动产作价投资（入股）

以土地、房屋权属作价投资、入股，纳税人是被投资入股方《细则》8条1项）【注】视同土地使用转让、房屋买卖或者赠与

【案例】对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

（财税〔2008〕129号1条）

征税范围申报资料计税依据

【联系】企业重组改制（财税[2012]4号第10条，国家以土地作价入股转移国有土地使用权的，应征税）

2.2.4不动产抵债

以土地、房屋权属抵债，纳税人是债权人（《细则》8条2项）

【注】视同土地使用转让、房屋买卖或者赠与

征税范围申报资料计税依据

联系：

企业重组改制（企业破产抵债，免）

2.2.5不动产获奖

以获奖方式承受土地、房屋权属，纳税人是获奖人（《细则》8条3项）

【注】视同土地使用转让、房屋买卖或者赠与，此处为赠与。

计税依据征税范围申报资料

思考：

各省奥运会冠军得到本省奖励的住房。

2.2.6不动产预购（预付集资建房）

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，纳税人是付款人（《细则》8条4项）【注】视同土地使用转让、房屋买卖或者赠与

计税依据申报资料（土地使用权转让、商品房买卖、存量房买卖、房屋赠与）征税范围

2.2.7非法定继承不动产

个人将不动产（土地、房屋）无偿赠与非法定继承人的，纳税人是受赠人（财税[2006]144号1条2款、农便函[2006]28号1条）

【思考】计税依据？

征税范围（土地使用权权赠与、房屋赠与）申报资料

【思考】法定继承？

（不征）

2.2.8拆迁新购住房

2012年12月6日前，拆迁居民因拆迁重新购置住房，购房成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

（财税[2005]45号2条）

上述城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。

（国税函[2005]903号）

2012年12月6日起，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

（财税【2012】82号第3条）

【思考】计税依据？

征税范围申报资料

【思考】PK山东91号令规定可减免

2.2.9军队离退休干部

军队离退休人员购买经济适用住房，亦应依法缴纳契税。

（国税函[2005]835号）

自2007年8月1日起，在法定税率基础上减半征收契税（1.5%）（财税[2008]24号1条6项）。

【思考】【个人销售住房政策一览表】

2.2.10合作建房

甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。

乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

（财税[2000]14号第1条）

2.2.11土地转让、抵押或置换？

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者应当依照税法规定缴纳契税（国税函[2007]645号）。

【思考】私自转让的征税明确

2.2.12国有土地使用权出让

2012年12月6日起，以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

（财税【2012】82号2条）

3.征税范围

3.1征税范围判定

从契税定义看，一般意义上不动产权属发生转移变动的行为，就属于契税征税范围。

因此，“不动产的权属发生转移变动”是契税征税范围的限制条件。

这一点可以作为征税与不征税判断的重要依据。

【思考】例如：

财税[2012]4号文第二条规定“在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”就是依据上述判断标准确认的。

但需要注意一点的是，属于契税征税范围的不动产，在契税处理上有两种结果：

一是征税，另一种是则减免税。

再如：

财税[2012]4号文第一条规定“非公司制企业，按照公司法规定，整体改建（整体改制，是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为，下同）为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税”。

上述整体改制，按照上述判断标准属于契税征税范围，但是国家基于支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展的目标，明确其享受免税待遇。

3.2征税范围分类

依据条例第一、二条的规定，契税的征税范围是纳税人承受土地、房屋权属的行为。

其中：

所称土地房屋权属，具体指土地使用权、房屋所有权（《细则》2条）；所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为（《细则》3条）。

依据条例及细则相关规定，契税征税范围包括以下七种行为：

一、国有土地使用权出让；

二、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

三、房屋买卖（赠与、交换）；

四、土地、房屋权属作价投资、入股；

五、土地、房屋权属抵债；

六、获奖方式承受土地、房屋权属；

七、预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

上述四至七项行为是细则规定的视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。

因此，征税范围包括两大类：

第一类，是土地使用权出让（转让、出售、赠与和交换），房屋买卖（赠与、交换）行为；

第二类是视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与行为。

3.3征税范围具体规定

3.3.1国有土地使用权出让

国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用（出让金），国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

（细则5条、土地使用权出让和转让条例第8条）

上述国有土地使用权出让，还包括以下几种特殊情形：

3.3.1.1国有土地使用权划拨改出让

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的行为（财税[2004]134号第2条）。

【思考】纳税人计税依据申报资料

3.3.1.2土地改变用途变更或重签出让合同

纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的行为（国税函〔2008〕662号）

计税依据

注：

土地使用权出让和转让条例第18条：

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

3.3.2土地使用权转让

土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

（细则6条1款）

【思考】土地使用权出让和转让条例

第19条：

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第20条土地使用权转让应当签订转让合同。

上述定义与城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例19条中的定义基本一致,但增加了“其他方式”这一情形，以便今后视情况作出规定。

另外，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例19条规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。

思考：

对于私自转让的，如何处理？

照征契税。

（看文件国税函[2007]645号：

转让、抵押或置换）。

3.3.2.1土地使用权出售

土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

（细则6条2款）

【思考】契税细则6条1、2、3、4款分别解释了转让、出售、赠与、交换，但土地使用权出让和转让条例只规定了转让（包括出售、赠与和交换）

3.3.2.2土地使用权赠与

　　土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。

（细则6条3款）

3.3.2.3土地使用权交换

土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

（细则6条4款）

考虑：

此情况下纳税人如何判断？

3.3.2.4土地使用权转让其他方式

3.3.3房屋转让

房屋转让，包括房屋买卖、赠与、交换。

3.3.3.1房屋买卖

房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

（细则7条1款）

【思考】纳税人计税依据申报资料

3.3.3.2房屋赠与

房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

（细则7条2款）

纳税人计税依据？

申报资料

【思考】

（1）婚后房屋夫妻间加名算不算房屋赠与？

算，免税。

（2）夫妻在婚前房屋加名算不算房屋赠与？

“房屋赠与行为发生在任何两个自然人身上，都是需要缴纳契税的，不论是陌生人间、兄弟间还是情侣间。

（3）夫妻离婚分割房屋算不算房屋赠与？

不算，不属征税范围。

（4）遗赠处理（非法定属范围征税、法定不属范围不征。

）

3.3.3.3房屋交换

房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

（细则7条3款）

【思考】纳税人判断？

计税依据申报资料

3.3.4视同征税范围

下列方式的土地、房屋权属转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税（细则8条）

3.3.4.1不动产作价投资（入股）

以土地、房屋权属作价投资、入股（细则8条1项）

【思考】纳税人计税依据申报资料

【注】上述作价入股的主体不仅包括企业和单位，还包括国家作价出资（入股）的方式转移国有土地使用权的行为（财税〔2008〕129号1条）。

【案例】四方机车车辆有限责任公司承受国家以作价投资方式出让的土地使用权，应按其作价出资额计征契税（国税函[2004]322号1条）

3.3.4.2不动产抵债

以土地、房屋权属抵债（细则8条2项）

【思考】纳税人申报资料计税依据

【思考】财税[2012]4号企业破产不动产抵债减免（债权人与非债权人的比较）

3.3.4.3不动产获奖

以获奖方式承受土地、房屋权属（细则8条3项）

【思考】纳税人计税依据申报资料

【思考】奥运会冠军得到住房奖励，征税。

引：

得到资金（个税，国务院、省级免，以下征）

3.3.4.4不动产预购（预付集资建房）

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属（细则8条4项）

【思考】纳税人计税依据申报资料（土地使用权转让、商品房买卖、存量房买卖、房屋赠与）

【思考】城镇居民通过与房屋开发商签定“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税（国税函[1998]829号）

3.3.5其他应税行为

3.3.5.1承受国家作价（入股）国有划拨用地

【联系】财税[2012]4号文：

第10条——以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

【例如1】对中国联合网络通信集团有限公司及其所属子公司、中国联合网络通信有限公司以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原国有划拨用地的，应