淮北南黎路项目市场调研汇报.ppt

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淮北南黎路项目市场调研报告淮北南黎路项目市场调研报告版权声明：

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本报告是严格保密的。

2本次汇报主要内容本次汇报主要内容淮北房地产市场分析淮北房地产市场分析访谈分析访谈分析项目初步界定项目初步界定淮北宏观环境分析淮北宏观环境分析城市规划分析城市规划分析竞争分析竞争分析市场现状市场在售楼盘淮北经济背景支柱产业分析总体规划区域竞争潜在竞争政府部门访谈纪要专业人士访谈纪要客户访谈纪要本报告是严格保密的。

3淮北地处安徽省北部，以煤炭和电力驰名中国。

淮北地处安徽省北部，以煤炭和电力驰名中国。

淮北市是安徽省的省辖市。

地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖一县三区。

南北长108公里，东西宽60公里，总面积2741平方公里。

全市户籍人口213.7万人，其中，市区人口110万人淮北是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国。

淮北淮北地区矿产资源丰富，年产原煤6000多万吨，电力装机容量500万千瓦，是中国能源基地。

淮北煤远景储量350亿吨，工业储量80亿吨，为中国的五大煤炭基地之一。

城市概况城市概况u京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口280公里，是安徽省距深水港口最近的城市。

u城市规划区面积420平方公里，城市建成区已达80平方公里。

淮北淮北合肥本报告是严格保密的。

4淮北市自淮北市自20032003年以来，年以来，GDPGDP增长速度超过增长速度超过10%10%，而，而其中其中20042004年和年和20052005年更超过年更超过16%16%，经济的快速发展将推，经济的快速发展将推动房地产快速发展。

动房地产快速发展。

12年按常住人口计算，人均GDP达到29278元（折合4638美元），比上年增加3053元。

淮北经济的快速发展得益与03年开始的煤炭行业快速发展淮北市固定资产投入已达577个亿，年均增幅32淮北市GDP的总量和增速都处于安徽省中游0303年以来经济开始步入高速的发展期，经济年以来经济开始步入高速的发展期，经济总量与增速都在安徽各大城市中排名中游总量与增速都在安徽各大城市中排名中游08080909101011111212GDP（亿元）22.431.542.564.4109.3较上年增速27.5%40.935%53.9%64%宏观经济宏观经济08年12年淮北市GDP与固定资产投资情况2008-2012年淮北房地产投资情况数据来源：

淮北历年统计年鉴u12年破百亿，增速惊人。

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5淮北市以第二产业为主导，第一、三产业发展淮北市以第二产业为主导，第一、三产业发展缓慢；人口总量缓慢；人口总量212.3212.3万，城市化率万，城市化率57.2%57.2%长期以来，淮北市的产业结构都以第二产业为主导，而且第二产业比重在逐年增加产业结构决定了房地产的消费结构，淮北的房地产行业的消费人群也将以第二产业从业人员为主。

淮北市05年整体人口为235万，其中非农业人口为其中非农业人口为106106万，人口增速不超过1%城市化率57.2%，在安徽各大中城市名列前茅淮北市历年产业结构变化2004年蚌埠合肥淮南芜湖马鞍山淮北市淮北市铜陵市城市化率44.766.4%58.7%50.665.5%57.2%57.2%73.62012年安徽各城市城市化率比较淮北近年来人口以及增长情况数据来源：

淮北历年统计年鉴本报告是严格保密的。

60505年淮北人均年淮北人均GDPGDP突破突破11万元，人均可支配收入万元，人均可支配收入达达0.80.8万元，并以高速增长万元，并以高速增长20122012年突破年突破2000020000元。

元。

淮北人均GDP近年来持续增长，到05年突破了1万元2012年淮北人均可支配收入达到约20360元，并持续高速增长人均收入的持续增加将有力地推动淮北房地产行业的发展。

人均人均GDPGDP已经接近已经接近50005000美美元元淮北近年来人均人均可支配收入以及增长情况数据来源：

淮北历年统计年鉴本报告是严格保密的。

7煤炭行业为淮北第一支柱产业，煤炭行业为淮北第一支柱产业，0101年以来煤炭年以来煤炭行业快速发展为从业人员带来了较高收入增长行业快速发展为从业人员带来了较高收入增长从2001年开始，淮北的煤炭产量也持续的增加，2009年4172吨，20112011年达到年达到53005300万万吨，吨，20122012年年58355835吨。

吨。

全市直接从事煤炭生产的职工为15万人（淮北局9万，皖北局6万）左右,占全市工业从业人数的30%.淮北近年来原煤产量情况u2010年，岗职工人均收入年，岗职工人均收入5.2万。

万。

u2011年，在岗职工人均收入突破年，在岗职工人均收入突破6万。

万。

u2012年，在岗职工年，在岗职工15万人，在岗职工人万人，在岗职工人均收入均收入6.5万。

万。

数据来源：

淮北统计公报、年鉴，淮北统计信息网，访谈u数据仅供参考，据说有矿置职工年收入数据仅供参考，据说有矿置职工年收入3万。

万。

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城市消费分析城市消费分析矿业职工为主力消费人群之一矿业职工为主力消费人群之一2012年年采矿业（含相关置业）职工数采矿业（含相关置业）职工数占职工总数相关职业占职工总数相关职业50%.采矿业平均工资高于行业平均采矿业平均工资高于行业平均工资水平的工资水平的25.80%本报告是严格保密的。

u经济总量偏小，经济运行质量不高，自主创新能力不强，资经济总量偏小，经济运行质量不高，自主创新能力不强，资源环境约束加剧，加快城市转型发展的任务艰巨，公共服务和源环境约束加剧，加快城市转型发展的任务艰巨，公共服务和社会保障水平需要进一步提高。

社会保障水平需要进一步提高。

u经济社会发展中存在的主要困难和问题：

经济社会发展中存在的主要困难和问题：

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10市场环境分析报告结构市场环境分析报告结构淮北房地产市场分析淮北房地产市场分析客户分析客户分析项目初步界定项目初步界定淮北宏观环境分析淮北宏观环境分析城市规划分析城市规划分析竞争分析竞争分析淮北总体规划本报告是严格保密的。

11淮北依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城淮北依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错，乡交错，“大分散、小集中大分散、小集中”的城市格局的城市格局淮北煤矿林立主要有：

袁庄煤矿朱庄煤矿岱河煤矿杨庄煤矿朔里煤矿石台煤矿芦岭煤矿朱仙庄煤矿桃园煤矿祁南煤矿童亭煤矿许疃煤矿刘桥煤矿海孜煤矿百善煤矿由于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城市发展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局这种城市格局导致了城市这种城市格局导致了城市的要素集聚和经济辐射功能的要素集聚和经济辐射功能较弱，小城镇规模偏小、建较弱，小城镇规模偏小、建设水平较低设水平较低城镇现状城镇现状本报告是严格保密的。

12以中心城市为节点，以高速和市域公路为依托，以中心城市为节点，以高速和市域公路为依托，构建构建“一城三镇三轴一城三镇三轴”的城镇空间发展结构的城镇空间发展结构城镇未来规划城镇未来规划u一是高标准建设新城区，改造老城区。

一是高标准建设新城区，改造老城区。

将新城区建设成为集政务新区、科教园区、高端商务区、高品质住宅区、休闲风景区为一体的现代化、低碳化、生态化城市新区。

控制老城区建设强度，有序疏解老城区人口密度，着力改造提升老城区的居住环境、出行条件、市容市貌，实现同新城区的协调发展。

u二是充分利用淮北市自然要素，着力打造二是充分利用淮北市自然要素，着力打造山水生态城市。

山水生态城市。

加快建设东湖景区、中湖景区、南湖湿地公园、华家湖风景区等生态景观和对部分路段城市设计成果进行整合，形成完整的规划体系，将其打造成为淮北市的“珍珠项链”；打造“湖河相通、山水相连、山水相依、山清水秀”的现代化新型山水生态园林城市和中国精美之城。

u三是加快建设重点中心镇和特色小镇，着三是加快建设重点中心镇和特色小镇，着力构建力构建“一城三镇三轴一城三镇三轴”的城镇体系。

的城镇体系。

大力实施美好乡村建设，突出皖北地域特色，注重保持乡村风貌，促进新型城镇化和美好乡村建设良性互动。

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城市总体规划城市总体规划主城区组团分布主城区组团分布主城区用地发展方向主城区用地发展方向相山组团相山组团矿山集组团矿山集组团烈山组团烈山组团西拓东调西拓东调北进南优北进南优保持组团形态保持组团形态一城一城二镇二镇三轴三轴本报告是严格保密的。

淮北市區南湖東湖铁道新市府高速公路进城道路高速公路进城道路老路（S101）新路（东环路）人民路人民路相相山山路路濉溪县火车站新城区发展势头相山相山老城區本报告是严格保密的。

12543代表居住群体的规模l1为老城区，现依旧是淮北主要的经济生活片区，人口密度最大l2相山板块区域，为城市核心转移新区，目前市政府所在地，发展迅速，大有与老区媲美之势l3汽车工业园南区，以城市回迁居民住宅为主，配套齐全但整体档次较低l4东湖片区，老城区向东扩展的文化教育产业转移区l5新东城片区，住宅档次较高，配套齐全，人口较少淮北市人口聚集密度分析淮北市人口聚集密度分析本报告是严格保密的。

16城市规划总结城市规划总结“点多线长、城乡交错；大分散、小集中”的城市空间格局削弱了城市经济要素的聚集和辐射能力，使得中小城镇的规模小、建设水平低.区位优越区位优越安徽省北部；华东腹地；四省交界；总面积2741km2。

京沪高铁；陇海铁路；连霍高速；京福高速；航空港；深水港；观音机场。

交通便捷交通便捷境境内内眦眦临临不足之处不足之处本报告是严格保密的。

17市场环境分析报告结构市场环境分析报告结构淮北房地产市场分析淮北房地产市场分析客户分析客户分析项目情况项目情况淮北宏观环境分析淮北宏观环境分析城市规划分析城市规划分析竞争分析竞争分析市场现状市场在售楼盘结论强调结论强调本报告是严格保密的。

需求分析需求分析n淮北的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求；n淮北到2020年城镇化率提高到65，人口达到266万人；淮北发展前景城市化率不断提高,城区面积和人口增加必将带来一定的住宅需求。

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191212年商品房屋销售面积年商品房屋销售面积117.5117.5万平方米，比上年下降万平方米，比上年下降14%14%；商品房屋销售额；商品房屋销售额49.249.2亿元，下降亿元，下降2.8%2.8%。

淮北市的房屋施工面积持续增长，供需主要集中相山区。

2年商品房销售量较11年下降14%，现市场供应的产品类型主要现市场供应的产品类型主要为多层和高层，约有为多层和高层，约有70%70%的高的高层小高层层小高层u淮北房地产的典型需求：

淮北房地产的典型需求：

u改善居住条件与居住环境的二次购房需求；u年轻人结婚购房的需求；u每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；u以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；u外来人口迁入淮北的置业需求；u为子女教育迁居购房的需求；u2013年年u2013年年本报告是严格保密的。

铁路目前70%以上的新楼盘都集中在铁路以南，所谓的新城区淮北市在售个案分布人民路人民路新城区成为楼市发展的重点楼市也跟随着城市的发展，重心沿着人民路向东偏移.本报告是严格保密的。

u地块所在位置：

淮北与濉溪县交界处，紧邻老濉河、西贴铁道，南面地块所在位置：

淮北与濉溪县交界处，紧邻老濉河、西贴铁道，南面淮北污水处理厂，东邻中国移动办公楼，北为成熟小区。

淮北污水处理厂，东邻中国移动办公楼，北为成熟小区。

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u东东u西西u北北u东东本报告是严格保密的。

均价：

项目为中大规模，较分散建筑形态：

多层和小高层是主流，部分花园洋房、别墅代表楼盘：

凤凰城主要特点：

景观、房价较低发展慢的区域发展慢的区域城西板块城西板块均价：

建筑形态：

多层、小高层、高层是主流代表楼盘：

主要特点：

区域前景、景观、交通便利最活跃的区域最活跃的区域城南板块城