西藏房地产估价师《理论与方法》成本法的含义考试试卷.doc

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2016年西藏房地产估价师《理论与方法》：

成本法的含义考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值。

A：

重新开发建设成本

B：

开发成本

C：

重新购置价格

D：

重置成本

E：

工业用地的监测点评估价格

2、市场的客体通常是指__。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格

3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。

A：

15．0％

B：

15.7％

C：

12．6％

D：

11.6％

E：

工业用地的监测点评估价格

4、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。

A．2000

B．1900

C．2100

D．1905

5、以下选项适于在新区开发的建筑是__。

A．娱乐用房

B．写字楼

C．高级住宅和公寓

D．餐饮用房

6、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。

（2007年试题）

A：

观察法

B：

实验法

C：

讨论法

D：

问卷调查法

E：

借款合同

7、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。

A：

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关

B：

房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素

C：

对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”

D：

房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的

E：

工业用地的监测点评估价格

8、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。

A．40%

B．50%

C．60%

D．70%

9、是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。

A：

需求拉上型通货膨胀

B：

需求拉下型通货膨胀

C：

成本推动型通货膨胀

D：

结构失调型通货膨胀

E：

执行层的组织协调

10、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。

A：

业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续

B：

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

C：

物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会

D：

业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

E：

执行层的组织协调

11、是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

A：

城市紫线

B：

城市绿线

C：

城市蓝线

D：

城市黃线

E：

房地产估价机构必须加盖公章

12、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

13、债券的，是债券价格形成的主要依据。

A：

票面价值

B：

市场价值

C：

交易价值

D：

实际价值

E：

执行层的组织协调

14、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。

A：

目标定价法

B：

价值定价法

C：

挑战定价法

D：

成本加成定价法

E：

借款合同

15、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是__。

A．1年

B．1～2年

C．3～5年

D．5～6年

16、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：

农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B：

土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C：

生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：

经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

E：

工业用地的监测点评估价格

17、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

A：

富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：

完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：

完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：

富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：

工业用地的监测点评估价格

18、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。

A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感

B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样

C．PES（供给弹性系数）＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比

D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性

19、已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为。

A：

预告登记

B：

更正登记

C：

异议登记

D：

房屋抵押权登记

E：

执行层的组织协调

20、某市上期房屋预测销售面积200000㎡，实际销售220000㎡，平滑指数为0．43，则本期预测销售面积为㎡。

A：

208600

B：

380600

C：

211400

D：

239400

E：

借款合同

21、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A．廉租房

B．经济适用房

C．市场价商品住宅

D．商品房

22、路线价法主要适用于__。

A．城市街道两侧商业用地的估价

B．旧建筑物的估价

C．新建筑物的估价

D．拆迁房屋的估价

23、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】

A：

93．75万元

B：

115万元

C：

293．75万元

D：

315万元

E：

工业用地的监测点评估价格

24、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

25、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

A．盈亏平衡

B．敏感性

C．风险

D．概率

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是。

A：

核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B：

核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C：

核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D：

核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

E：

执行层的组织协调

2、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。

A．6

B．6.9

C．8.8

D．9

3、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。

A：

判断提问

B：

多项选择

C：

单项选择

D：

书面提问

E：

执行层的组织协调

4、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

A．租售价格

B．开发期

C．容积率

D．建筑密度

5、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。

A：

1428.74

B：

1475.37

C：

1482.74

D：

2000.00

E：

借款合同

6、城市用地分类中，绿地不包括。

A：

市级、区级的公共绿地及生产防护绿地

B：

居住区级的公共绿地及生产防护绿地

C：

专用绿地

D：

专用园地

E：

专用林地

7、对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的指标的计算非常重要。

A：

利息备付率

B：

资产负债率

C：

流动比率

D：

速动比率

E：

偿债备付率

8、临时使用土地的期限，最多不得超过__，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年

9、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。

A：

根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务

B：

表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务

C：

银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等

D：

负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等

E：

表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务

10、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括

A：

按地域范围细分

B：

按房地产用途细分

C：

按增量存量细分

D：

按交易形式细分

E：

按目标市场细分

11、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是。

A：

竞争导向定价法

B：

认知价值定价法

C：

目标定价法

D：

成本加成定价法

E：

借款合同

12、开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须__。

A．经规划管理部门同意

B．经房产管理部门同意

C．经原土地使用权出让方同意

D．重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议

E．调整土地使用权出让金

13、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是__。

A．置业投资

B．设备租赁

C．售后回租

D．权益融资

14、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。

A：

以县为单位（下同），人均耕地在l亩以下（含1亩）的地区，10～50元／

B：

人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区，8～40元／

C：

人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，6～30元／

D：

人均耕地在3亩以上的地区，6～30元／

E：

人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／

15、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。

A．每一个独立出租单元的总出租面积

B．每月每平方米

C．每平方米可出租面积

D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额

16、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。

A：

协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B：

依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力

C：

协议签订后，可以进行公证

D：

协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案

E：

执行层的组织协调

17、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由承担赔偿责任。

A：

登记机构

B：

异议登记申请人

C：

登记机构的经办人

D：

登记机构和申请人共同

E：

执行层的组织协调

18、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。

A．1

B．3

C．5

D．10

19、下列关于拍卖特征，说法错误的是。

A：

在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定

B：

境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机