商业管理人员出差报告.ppt

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20132013年年88月月2929日出差报告日出差报告商管公司营运部BY：

王士超一、概述1、出差时间：

2013年8月29日至2013年8月30日2、出差人员：

代总监、张波、王士超、王玉3、出差目的：

考察经开万达的品类布局、美陈设计、主力店接缝设计；考察“居然之家”的体量、楼层布局；考察“光谷步行街”的风情特色；考察大润发的收货区；考察新开的“凯德”广场的品类布局、品牌、动线、美陈设计、商业特点。

二、具体考察项目1、武汉经开万达

（1）、项目简介

（2）项目俯瞰图（3）入口展示（4）卖场功能设施落位一楼区域功能设施一层配有4部双向扶梯，扶梯装饰时尚简洁9部双门直升梯，（其中含两部观光电梯）4个洗手间，按合理间隔距离落位于卖场二层与一层设施布局一样，三层除洗手间变成两个，其余一样。

（5）导视系统万达广场在1楼主要入口、各楼层扶梯口、地下停车场路口均设有清晰的导视系统，有较强的指引性。

（6）品牌一览（7）业态占比武汉经开万达延续了万达地产的一贯作风，致力于打造体验性购物的综合卖场。

各项占比：

1、超市：

沃尔玛，面积约15000平米2、百货：

万达百货，面积约32000平米3、娱乐：

大玩家电动城，约1800平米大歌星KTV，约4000平米万达影院，约4000平米4、餐饮：

餐饮在业态上有中餐，西餐及甜点系其中中餐面积段在200-500区间，根据店铺档次可划分，高档中餐一般在300以上，而中高档则是200-350；西餐则在200300区间；而甜点类快速消费在20-40，咖啡类则在200左右。

5、零售：

零售一般要求面积不大，目前占比比较大的为服饰类，一般需求面积为100-300，其余零售产品则在40-100不等。

定位：

以零售为主，体验休闲为特色的综合性卖场（8）美陈视觉盛宴个性的通风口设计独具风格的花坛及休息区域天花布置（9）多经点位（10）消防指引（11）主力店接缝在步行街与主力店连接处，经开万达采用直接连接或者多经点位过渡方式。

在主力店落层上，大玩家、KTV、电影院集中立面区域，分布不同楼层，大大增强了夜间电梯的利用价值，减低夜间监管成本，增加了安全性。

（12）停车场经开万达停车场坐落于负1楼，共计1300个车位。

停车感应系统，顾客、保安可根据停车位上的红绿灯判断车位是否占用，增加快捷、安全性。

停车场导视图。

停车场广告位，增加停车场的光亮度，增加商场收益，增加商业氛围。

（13）小结经开万达是本次出差之行中的第一站。

其发扬了万达商业的优良传统，定位清晰，动线明朗；在扶梯、直升梯、洗手间设计、布局上科学合理；卖场顶部为玻璃密封，采光度强，节约开支；采用传统万达主力店，其余租赁店铺为中等档次；导视系统清晰，安置地点合理；美晨、座椅设计优雅，提升整体时尚性及舒适感；超市入口设计合理，使得超市融入整体。

不足：

该区域为新区，人口少，人气不旺；一层不变的万达模式，没有突破；时尚品牌较少，装修风格保守；卖场内绿植较少，缺少生气。

2、武昌居然之家2022/11/3项目介绍中国家居建材流通业第一品牌，集建材、家具、家装及家居饰品为一体的一站式主题购物中心，品类全、品牌多居然之家武昌店位于武汉市武昌区，武昌是武汉的政治和文化的中心，省直机关和大型国企林立，高校云集，精英人群集中。

武昌店地处其黄金地段徐东路与中北路交汇处，经营面积70000余平方米。

2022/11/3楼层导视2022/11/32022/11/32022/11/3列举品牌2022/11/32022/11/32022/11/3小结由于居然之家为自主招商的家居建材城，故本次出差在该地方停留时间不长，主要考察体量及品类“居然之家”品牌家居建材城，定位中高端档次，需要面积约58万方的体量，故我司襄州区项目不适合其适合我司东津项目，有较强品牌号召力，作为新区功能性配套必不可少2022/11/33、光谷2022/11/3项目简介项目地点武汉市珞瑜路光谷广场东发展商武汉市世界城置业有限公司建筑面积总建面120万方，商业40万方主力商家光谷步行街1期（大洋百货、家乐福、工贸家电、屈臣氏、城市之星电玩城、中影天河国际影城、星巴克、帕菲克、豪客来、家富富侨、金宝贝早教、新动态英语、麦当劳、肯德基、必胜客等）项目定位集主题式定向购物、一站式步行街区消费的多功能、全业态、复合型超级商业步行街区开间面积90起2022/11/3规划世界城光谷步行街总占地约41.79万平方米，总投资近100亿元人民币。

项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、商业步行街区以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群，总建筑面积约总建筑面积约180180万平方米，其中商业近万平方米，其中商业近8080万平米、住宅近万平米、住宅近8080万平米，万平米，内有10000多个沿街当铺，可同时容纳300万人在这里逛街，是武汉当前最大的商业地产项目之一。

项目地块呈不规则长方形，中心轴线长约1800米，平均宽度170米，全长1350米，2006年被联合国授予“世界最长步行街”称号；项目用地性质为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。

1350米光谷步行街自西向东依次规划为现代风情街、西班牙风情街、意大利风情街、法式风情街和北欧风情街。

十大风情街广场，自东向西，从欧州文化的标志凯旋门开始，依次是莱茵广场、杜塞尔多夫广场，至罗马凯撒广场，朱丽叶婚庆广场、蒙提拿破仑广场、柏林广场、毕加索广场、西班牙广场、斗牛士广场，下沉广场2022/11/32022/11/3区域介绍光谷步行街1期规划为现代风情街区，定位为开放式购物娱乐中心，总体量20万方，于2008年1月开街营业，引进家乐福、大洋百货、中影天河、工贸家电四大主力店。

目前日均客流量达15万人次，周末客流量30万人次，节假日高峰客流达100万人次；光谷步行街2期西班牙风情街全长329米。

由6栋3-5层高的极具西班牙特色的建筑组成，拟全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。

西班牙风情街除了内街之外，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街”，使得每个店面均临街。

街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广场。

2022/11/3街景西班牙风情街：

浓浓的异国风情吸引了好多婚纱摄影团队来此拍摄婚纱照，当天看到4-5对新人在拍摄；风情街有好多保安在巡逻，穿的服装类似于香港警察，别具特色。

2022/11/32022/11/3小结A:

A:

项目定位明确：

项目定位明确：

针对高校学生与周边时尚人群B:

B:

现代风情街：

现代风情街：

以中档品牌为主，在校学生可以接受的范围内，购物、休闲、娱乐于一体，另有真冰场等。

2022/11/34、大润发收货区大润发与我司就襄州区项目进行合作洽谈，其要求地下负一层不小于20000方的区域面积，同时要求必须留足大货车18米的转弯半径，故特去考察其收货区2022/11/3考察结果其为地上卸货区，卸货区贯穿两条干道，干道为双向4车道，足够其大货车转弯2022/11/32022/11/35、凯德广场2022/11/3地图2022/11/3简介凯德广场武胜店于2012年9月28日开业。

凯德广场是武汉首个外资独资的国际购物中心。

凯德广场武胜引入it旗下五大独立门店、GAP、H&M、uniqlo等潮流品牌，多个品牌首次进入华中市场，甚至是首次进入中国市场。

2022/11/3基本数据2022/11/3别具一格的楼层导视每个楼层都有它自己的名字2022/11/32022/11/3每一层赋予一个名字，将大体量购物中心功能区分化，时尚、明朗、新颖！

2022/11/3代表性品牌凯德广场招商方面下足了功夫，一层主要以国际时尚名品为主，香港IT旗下5个品牌强势入驻，H&M、zara、GAP等快时尚也生意兴隆，将该场打造为武汉首屈一指的时尚卖场。

餐饮方面，凯德广场成功引进必胜客、肯德基、百艳青花、秀玉等餐饮。

除一层外，每层涵盖餐饮，3层-6层餐饮甚至达到了50%的比例。

中餐、西餐、快餐、简餐、料理样样俱全。

影院方面，凯德广场引进金逸影院，占地面积6000平米，IMAX、4D电影俱全超市方面，凯德广场16万方商业内无超市，但在其建筑外50米有家乐福超市，中间马路相隔配套方面，凯德广场1层配套涵盖手表、化妆品、名品眼睛等，代表品牌：

SWATCH、宝岛眼镜、谜尚2022/11/3装修形象百花争艳凯德广场采用开放式形象管理，每个店铺可以大胆的根据自己的风格进行装修设计，视觉冲击非常震撼2022/11/32022/11/3大方、高雅的环境2022/11/32022/11/32022/11/3美陈展示2022/11/32022/11/32022/11/3小结从招商角度来讲，凯德广场是相当成功的一个卖场，国际名品、时尚品牌俱全，符合各年龄段人士从环境角度来讲，该卖场为新卖场，设施时尚、新颖。

特别是镂空灯光的电梯外饰、错落的扶梯、一楼甚至达到30米宽的通道宽度都给顾客一种心情畅快的享受该卖场餐饮占比50%，配套20%，零售30%，教符合今后商业广场发展趋势16万方的无百货、无超市购物中心，从体量上讲，在湖北省数一数二弊端：

与家乐福超市相隔马路，不利于采纳超市的人气外观以铝板、广告灯箱为主。

卖场楼层高，大门小，整体外观不够高端大气上档次。

2022/11/3总结各小结处得总结为值得思考和借鉴之处对个人而言，应提出更要要求：

出差后的总结十分重要，后期应结合参考资料对此次考察的项目进行深入的研究；加强购物中心品牌信息和文化的了解根据襄阳的实际消费水平，对现有品牌进行重新的整理，后期进行商场升级改造或品牌调整时，可将其引进，如星巴克等品牌。

步行街商业模式深受广大消费者青睐，购物中心加特色商业街，成为商业发展的趋势。

对于世界城项目的建议：

通过考察若干项目，得到几点启发。

购物中心须具有自己的特色、项目定位须准确，业态规划须具有前瞻性，世界城项目可以以儿童为主题，以儿童娱乐休闲为主，同时女士购物、男士娱乐（台球俱乐部、其他运动项目）。

或以餐饮服务、体验式为主题，打造家庭型购物的综合卖场。

2022/11/3谢谢观赏2022/11/3