慈湖项目概念性规划设计任务书.doc
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马鞍山慈湖地块规划建议书
马鞍山慈湖地块规划设计
建
议
书
二零一二年六月十五日
目录
前言 -3-
一、区域概况及市场分析 -3-
1. 马鞍山市及慈湖高新区概况、发展规划 -3-
2. 马鞍山市房地产概况 -4-
3. 在售楼盘和同质楼盘情况 -6-
二、项目概况及定位分析 -9-
1. 项目区位及基本情况 -9-
2. 本项目特点分析（SWOT分析） -10-
3. 项目目标客户群分析 -12-
4. 项目定位 -13-
三、规划设计建议 -14-
1. 技术经济指标 -14-
2. 总体规划基本原则 -14-
3. 总体规划重点 -14-
4. 项目总体布局建议 -15-
5. 户型配比及设计建议 -16-
6. 配套商业规划建议 -17-
7. 单体建筑设计建议 -18-
8、 配套设计建议 -20-
前言
马鞍山慈湖119.5亩地块处于慈湖高新技术产业开发区东北部，紧邻南京滨江开发区。
为更好对项目进行整体定位，开发适销对路的产品，在对区域市场进行充分调研的基础上，结合本项目所处区位及特点，形成了本项目的产品定位和规划建议。
一、区域概况及市场分析
1.马鞍山市及慈湖高新区概况、发展规划
马鞍山位于安徽省东部、长江中下游东岸，地处北纬31°46'42''~31°17'26''与东经118°21'38''~118°52'44''之间江苏南京接壤，2011年区划调整后辖3区3县，土地面积4042平方公里，总人口228万人。
属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季分明，气候温暖湿润，雨热同季。
马鞍山年平均温度在16℃左右，最冷为1月，平均温度3℃，最热为7月，平均温度在28℃左右。
近年来马鞍山市综合经济实力不断增强，经济总量排名全省第四，国内生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要经济指标总量位居全省前列。
2011年，全市实现生产总值（GDP）1144.18亿元，首度突破千亿大关。
全市城市居民人均可支配收入27329元，全市农民人均纯收入为9505元，均居全省首位。
慈湖高新区位于马鞍山东北部，包含慈湖工业园、金家庄工业园和马鞍山软件园三大经济板块，园区内工业门类齐全，现有法国圣戈班、台湾中橡、广州立白、丰原生化、申能集团、首创水务、大唐集团、海螺水泥、格力电工等跨国公司和国内上市公司以及金星化工集团、方圆公司、巨龙公司等省内著名企业共215家入驻，其中亿元以上的企业36家。
2010年马鞍山市明确提出“1255”城市发展战略，即由一个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。
慈湖高新技术产业开发区作为5个产业功能区之一，经安徽省政府批准目前正向国务院申报国家级高新区。
u园区发展目标：
以“一新两高”（新材料、高端装备制造、高端服务业）产业为重点，即做大做强新材料产业，做精做深高端装备制造业，积极培育以现代物流为重点的高端服务业。
到2015年，园区工业总产值达到1300个亿，到2020年成为具有国际影响的高新技术产业基地，工业总产值达到3000亿。
u园区战略定位：
城市发展的新城区。
高标准推进慈湖高新区城市基础设施建设，完善城市配套功能，促进产业与城市的融合，扩大社会民生保障，促进社会广泛就业，优化自然环境，进一步完善宜居宜业的环境，打造城市发展的新城区。
2.马鞍山市房地产概况
2.12011年马鞍山房地产概况
回首过去的2011年，“调控”似乎成了全国楼市的一个主旋律，新国八条颁布、重点城市监测、剑指二三线城市的限购、3次加息7次调动银行存款准备金率，密集的政策颁布压的楼市喘不过气来。
但，正因为有了条条框框，有了那些不确定性，才让原本处于狂热之中的楼市逐渐恢复了理性，正是这些变化，才让购房者又重新看见房价下行的希望，才有了各路专家、学者精彩的言论和演说。
马鞍山楼市从去年3月份以来，成交量和价格都开始下滑，2011年，马鞍山市（不含和县、含山）新建商品房（不含安置房、保障性住房）成交6188套，成交面积为65万平米，成交均价为6075元每平。
2011年与去年相比，在成交套数和成交面积上有了很大程度的下滑。
2.2马鞍山市消费者对住房偏好分析
（1）区域偏好。
江东大道沿线、湖东南路沿线和其他老城区是居民选购房屋的重点区域。
选择江东大道沿线和其他老成区是居民选购房屋的重点区域。
选择江东大道沿线的占有购房意向人群的23.7%，选择湖东南路和湖西南路的分别占8%和7%，慈湖河路两侧和湖南路两侧各占5.19%，其他老城区占29.63%，选择滨江新区、秀山新区、博望新区、开发区周边以及当涂县和其他的偏少，总共仅占21.48%。
（2）面积、户型和房屋类型偏好。
80—100平米的需求占48.15%，100---120平米的占28.89%，其他80平米以下的占11.85%，120---144平米的占8.15%，144平米以上的大户型需求仅占2.96%。
对马鞍山来说选择普通多层的占多数。
2.3马鞍山房地产房地产发展机遇
（1）轻轨入马炒热沿线楼盘（未来地铁站在项目附近）
4月26日，南京、马鞍山两地市长签订了《2011年度宁马一体化合作协议》。
在这份协议中，加快宁马城际轻轨前期工作被列为共建重点，南京轻轨8号线也有计划延伸到马鞍山主城区，它将从市区通往铜井镇，与马鞍山市城区内自建的轻轨线对接。
这项工程落实后，两城之间的关系就将更为密切，两地的市民们也将更方便的享受到便捷的交通服务，从而实现真正意义上的资源共享。
轻轨入马，不仅让沿线楼盘受到了购房者的关注，而且让人们对马鞍山的房价多了一份遐想。
（2）和县、含山并入马鞍山房地产格局骤变
8月22日，安徽省正式宣布撤销地级巢湖市，并对原地级巢湖市所辖的一区四县行政区划进行相应的调整，分别归合肥、芜湖、马鞍山三市管辖。
其中，含山县、和县（不含沈巷镇）划归马鞍山市管辖。
至此，马鞍山迎来了属于自己的大城时代。
和县、含山并入后随之提升的住房需求为我市房地产行业的迈进提供了动力，同时也打开了房地产市场发展更为广阔的空间。
（3）马鞍山长江大桥的建设，助推马鞍山房地产业腾飞。
3.在售楼盘和同质楼盘情况
马鞍山主要住宅项目价格市场调研汇总表
项目
面积范围
单价范围
主力总价
楼层差价
朝向差价
银河湾
90--160
5700--6850
80
50--100
100-200
天泽水岸
91--115
目前剩两套32-110693平方总价65.8万6-20491.3平方总价52万单价5700
汇成上东
87--139
6415--7600
70-90
150
100-200
东方明珠
89--120
5500--6800
65
20--30
100
朝辉首府
67-120
5200--8000
80--90
50--100
50--100
绿州花园
82--115
5700--6800
60
50
50--200
江南御花园
139--144
5600--6000
80
50--100
100
翡翠森林花园
90--121
6200--6600
65
100-200
50--100
金玉兰小区
75--140
均价3900元/平
怡和家苑
75--120
均价3900元/平
类比同质楼盘情况：
梧桐雅苑（老城区，品质比较差）
项目位置
幸福路与恒兴路交叉口
开发商
马鞍山市百成置业有限有限公司
投资商
规划占地
14.7万平
建筑面积
20万平方米
容积率
1.3
套数
2
栋数
48栋
绿化率
35%
开发模式
分四期开发
开盘时间
2011年6月
入住时间
2012年6月
热销产品类型
多层
销售状况
一般，一期销售基本售罄
销售价格
均价
3900元/m2
最低
3700元/m2
主力产品
90m2
项目推广主题
老城区、幸福住宅
主力卖点描述
景观、人文、学区
景观特点
中心花园、北部邻河景观带、
建筑特点
毛坯房、多层、现代风格
区位
老城区
配套描述
幼儿园及小学（长江路小学、新工房小学、幸福路小学、中村小学）户主可自行选择小学、指定中学为市第十一中。
恒泰﹒达观天下（秀山新区，品质高，价格低）
项目位置
雨山东路霍里山大道交叉口南200米
开发商
马鞍山筑城房地产开发有限公司
投资商
恒泰集团
规划占地
18万平
建筑面积
60万平方米
容积率
2.5
开发模式
分四期开发
开盘时间
2012
入住时间
暂没定
热销产品类型
高层、商铺
销售状况
未开盘
销售价格
均价
3900元/m2
主力产品：
复式楼，层高5、2米，共130平米，第二层平面不计入面积，只算一层面积
销售策略
层高5米2，分割成2层销售，算一层面积，实际价格按产权面积达5000每平
主力卖点描述
景观、人文、学区
景观特点
中心花园、北部邻河景观带、
建筑特点
高层复式、现代风格
区位
秀山新区、大学城
配套描述
霍里山公园、大学城、商业内街
二、项目概况及定位分析
1.项目区位及基本情况
本项目位于慈湖高新技术产业开发区东北部（北环路与天门大道西北侧），根据慈湖高新区规划，天门大道、北环路、园水路形成的区域范围内建设成为行政办公、公建、服务、配套的综合服务区，建成后将形成整体环境优美，设施齐全的马鞍山北部工业园区综合配套服务中心。
本项目本次规划分两地块，A地块：
西至园中路，南至北环路，东至天门大道，北至园宁路；B地块：
西至湖泊溏，北至北环路，东至园中路，北至园宁路。
项目地势呈东高西低，局部坑洼。
在东地块上现在部分企业厂房和民房未搬迁。
本项目东、西两侧临交通干道，未来交通通达性较好。
其中天门大道为205国道马鞍山段一部分，北环路是城市Ⅱ级主干道已建成，园中路是城市Ⅱ级次干道已建成，其它道路待建。
本项目距南京江宁的铜井镇仅6公里，项目西侧是一在建商业项目，北侧是规划建设的立白公司研发中心和湖泊溏景观区，南侧为高新区科创中心大楼及高新区社会服务中心。
2.本项目特点分析（SWOT分析）
u项目优势（S）：
1）项目位于慈湖高新区，距南京江宁的铜井镇几公里，驱车约8分钟，项目有125路公交车，20分钟直达火车站，交通还算便捷。
2）地块位于湖泊塘（拟建设成为开放式公园，由我公司代建）周围，项目环境比较好，适合房地产开发建设。
3）高新区为老工业区，区内没有房地开发项目，项目的开发建设将起到改改善园区的居住环境，完善园区配套的功能。
4）轻轨入马，南京轻轨8号线也有计划延伸到马鞍山主城区，它将从市区通往铜井镇，与马鞍山市城区内自建的轻轨线对接，轻轨将经过项目，势必带动项目开发。
5）慈湖高新区正在申报国家级高新区，并极有可能获批，获批后慈湖高新区将规划5万人口。
u项目劣势（W）
1）周边尚未形成配套
2）项目在工业区，污染比较严重
3）周边没有人气，没有居住氛围。
u项目机会（0）
1）北部开发水平低，市场潜力大
北
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