小区物业管理人员管理制度.docx

小区物业管理人员管理制度.docx

《小区物业管理人员管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《小区物业管理人员管理制度.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

小区物业管理人员管理制度

小区物业管理人员管理制度

Managementsystemofpropertymanagementpersonnelincommunity

小区物业管理人员管理制度

前言：

本文档根据题材书写内容要求展开，具有实践指导意义，适用于组织或个人。

便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。

一、治安管理规定

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。

3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。

机动车辆不得停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管-理-员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。

及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

二、环境保护管理规定

1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。

特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。

三、清洁卫生管理规定

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。

饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。

带宠物在小区散步时，不污染环境。

宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

四、停车管理规定

1、小区停车场，专供购（租）车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。

2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。

对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

4、停车场地将采取24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。

5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；

8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

9、停车场保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记；

10、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；

11、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；

12、有固定车位的车主要严格按照物业公司规定的停放费标准，按时交费；临时车辆由管-理-员指引停放位置，并根据停车时间规定收费；

13、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；

14、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；

15、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管-理-员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

五、消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。

一经发现，将作出严肃处理。

12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

小区物业管理规定

第一章 总 则

第一条 为加强城市住宅小区物业管理，维护业主与物业服务企业的合法权益，根据《国务院物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福建省建筑装修管理暂行办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住房专项维修资金管理办法》等相关的法律、法规和规章，结合本市实际，制订本规定。

第二条 实行物业管理的住宅小区，从事物业管理、服务工作的单位及住宅小区内的房屋所有权人（业主）、使用人均应遵守本规定。

第三条 本规定所称的住宅小区是指以住宅为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套公共设施设备的居民生活区。

本规定所称物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 新建住宅小区推行专业化的物业管理模式。

已交付使用的住宅区或零星住宅应按规定划分物业管理区域创造条件推行物业管理，实行业主自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合。

第五条 市房管局负责住宅小区的物业管理指导工作，组织实施本规定，协调物业管理有关问题，其主要职责是：

（一）贯彻执行住宅小区物业管理的法律、法规、规章，指导制订住宅小区物业管理的相关规定；

（二）对住宅小区物业管理工作进行组织协调和业务指导；

（三）对住宅小区业主委员会和物业服务企业的工作进行监督检查；

（四）负责物业服务企业的资质审核和资质等级申报工作；

（五）对住宅小区房屋专项维修资金缴交、使用情况进行监督管理；

（六）指导住宅小区成立业主委员会，做好物业管理服务合同的备案工作；

（七）组织、指导物业管理人员的培训；

（八）组织开展住宅小区物业管理的达标及创优评比工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内各住宅小区设立业主大会和选举业主委员会的指导和协助工作，协调物业管理与社区建设之间的关系。

公安、建设、规划、价格、环保、工商、财政及城-管等有关职能部门和单位，按照规定的职责依法对住宅小区物业管理的相关工作进行监督和管理。

第六条 业主享有参与物业管理的权利，并有合理使用房屋、共用设施设备及遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。

第七条 物业服务企业是依据法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济实体。

物业服务企业应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托管理权等受法律保护。

第二章 业主和业主大会

第八条房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务；

（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十条 业主大会由一个物业管理区域内住宅小区的全体业主组成。

召开首次业主大会，应当于会议召开15日前以书面形式在服务管理区域内公告，并同时告知辖区社区居委会。

第十一条 在一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或房屋竣工验收合格交付使用满两年的住宅小区，应当在市房管局和所在地街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织成立由建设单位或公有住房出售单位、业主代表、社区居委会代表组成的业主大会筹备组，筹备组由5-11人（单数）组成，业主代表不低于筹备组总人数的一半。

筹备组由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头召集，筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。

筹备组自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

第十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或更换业主委员会成员，决定业主委员会的工作经费筹集方式和业主委员会委员的工资报酬；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金；

（五）改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会，但重大事项必须以书面形式委托。

业主大会决定第十二条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定第十二条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十四条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，一般由5—13人的单数组成，设主任1名，副主任1—2名，委员若干名。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席方为有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，报市房管局和所在街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会每届任期不超过五年。

业主委员会应在换届完成后10日内将印章、资金、财务凭证、档案资料等移交给新一届业主委员会，业主委员会委员资格终止，应当在3日内将其保管的上述资料移交给业主委员会。

第十五条 业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；

（二）提出专项维修资金的筹集、使用方案；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）配合辖区内的公安派出所和社区居委会维护小区的社会治安，依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施；

（七）协调处理业主与物业服务企业的纠纷；

（八）业主大会赋予的其它职责。

第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由市房管局和所在地街道办事处、乡镇人民政府依照各自的职能，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三章 前期物业管理

第十七条 新建物业预、销售前，建设单位应通过公平、公正机制选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同，并将其制订的临时管理规约在物业预、销售前向物业买受人明示并予以说明。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约、房屋使用说明书、房屋质量保证书和经规划部门批准配置的公建设施及房屋平面图作为房屋买卖合同的附件。

物业买受人应对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十八条 前期物业服务收费实行政府指导价，市物价局、房管局应制订统一的物业收费指导价并定期公布。

物业开发、建设单位应与前期物业服务企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定所选择的收费服务标准。

第十九条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅小区总建筑面积达到2万（含2万）平方米，高层总建筑面积达到1万（含1万）平方米以上的项目，建设单位在首次办理预、销售之前，应当通过招投标方式选聘物业服务企业。

住宅小区规模达不到上述标准或参加投标单位少于3个的，经批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十条 新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发、配套建设。

经竣工验收合格后，方可交付使用。

建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）建筑面积在十万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；

（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。

（三）拆迁安置房、联建房应参照以上标准配置物业管理用房。

市城乡规划局在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。

物业管理用房应按照方便使用、管理的原则配置，应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

在前期物业管理期间，建设单位应将物业管理用房一次性提供给物业服务企业使用，业主大会成立后，再无偿提供给业主大会。

物业管理用房产权归全体业主所有。

第二十一条 分期开发的建设项目，根据共用设施、设备资源共享和便于统一管理的原则，确定为同一物业管理区域。

若其首期物业须招投标的，应当通过招投标方式选聘物业服务企业，其续期建设项目的物业，由首期建设单位选聘的物业服务企业管理；若前期已开发并获准预、销售时，建设单位已委托物业服务企业的，由所委托的同一物业服务企业管理。

第二十二条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交小区房屋建设的有关工程验收资料及物业管理所必须的其他资料。

物业服务企业在前期物业服务合同终止时须将上述资料移交给业主委员会，并做好相关交接工作。

第四章 物业管理服务

第二十三条 物业服务企业是对物业进行专业管理、自负盈亏的服务性企业，必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业管理经营活动。

第二十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的`服务。

物业服务合同应载明物业管理的项目、内容、服务质量、服务费用、专项维修资金的管理和使用及物业管理用房、合同期限，双方的权利和义务，以及违约责任等内容。

第二十五条 物业服务企业在住宅小区范围内，可实施下列物业管理和提供服务：

（一）监督业主、物业使用人按有关规定装修房屋、使用共用部位及共用设施、设备，确保房屋安全使用；

（二）环境卫生保洁、花木绿地管护；

（三）对水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施进行日常维修保养；

（四）小区道路维护、车辆停放秩序管理；

（五）小区安全保卫和公共场所秩序管理；

（六）专项、特约服务和其他物业管理服务。

第二十六条 物业服务企业的服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，参照市物价局、房管局公布的物业服务收费指导价格标准，在物业服务合同中约定。

物业服务企业应将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容以公示栏（牌）、收费表（清单）、收费手册、多媒体终端查询等方式公开。

物业服务从房屋竣工交付时开始计费。

已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位承担。

第二十七条 物业服务企业可根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等社会公共服务性单位的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目并收取双方约定的报酬。

第二十八条 物业服务企业履行下列职责：

（一）按照物业管理服务合同约定提供物业服务项目，按规定收取服务费用，依法从事物业服务经营活动；

（二）制止住宅小区内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，接到相关投诉后，及时到现场制止，做好书面记录，并向有关部门报告；

（三）负责保管业主委员会或建设单位移交的有关住宅小区的房屋建设工程资料；

（四）按照物业管理法律、法规、规定，履行物业管理服务合同，对保洁、公共设施设备维修、公共秩序维护、绿化养护等主要服务内容建立科学的考核办法，完善考核奖惩制度。

（五）定期公布小区物业管理费用的收支情况，向业主委员会报告有关住宅小区的物业管理工作，接受业主委员会和相关管理部门的监督。

（六）物业服务企业因故需退出小区物业管理的，应当在退出的60日前将退出原因、退出时间以书面形式告知所在街道办事处和社区居委会，并到市房管局备案后，在物业管理区域内公告。

未成立业主委员会的，物业服务企业应当在市房管局的监督下，向所在街道办事处和社区居委会移交物业管理规定的相关资料。

对暂时未选聘到新物业服务企业的，由街道办事处和社区居委会组织做好卫生保洁、垃圾清运等工作，所发生的费用由业主交纳，由所在社区居委会负责收取。

第二十九条 建立物业服务企业考核机制。

由市房管局牵头，会同所在地街道办事处、乡镇人民政府以及相关部门，制订物业服务企业考核标准和考核制度，并认真组织实施。

对年度综合考评优秀的物业服务企业，由市财政拨出资金每年分别给予一定的奖励。

对连续两年考评得分处于末位的企业，按相关程序予以吊销其资质证书。

第五章 物业的使用和维护

第三十条 住宅小区内的物业使用和维护应遵守下列规定：

（一）住宅小区按规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途；

（二）业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘住宅小区内的道路、场地，破坏建筑外墙立面，损害业主共同利益；

（三）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等社会公共服务单位应向最终用户收取费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任及相关费用；

（四）业主装饰、装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并向物业服务企业申报登记，签订房屋装饰、装修管理服务协议。

物业服务企业应当将房屋装饰、装修的允许时间、装修垃圾收集、堆放、清运费用及装修中的禁止行为书面告知业主；

（五）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应予积极配合。

第三十一条 住宅小区移交物业服务企业管理时，建设单位可将新建住宅小区保修期内的保修项目委托物业服务企业维修、养护，并按协议约定支付相应的保修金。

第六章 专项维修资金的使用和管理

第三十二条 实行物业管理的住宅小区，应建立专项维修资金制度。

市房管局应当按照方便快捷、公开透明的原则委托相关银行利用维修资金管理系统开立专项维修资金专户，加强资金归集和使用监管。

第三十三条 住宅小区内的房屋买受人应按以下标准交存专项维修资金：

即未配备电梯的房屋按50元/平方米，配备电梯的房屋按60元/平方米的标准交存；对拥有私有产权的房屋被拆迁后的拆迁安置房可减半交存。

房屋销售时，由买受人与售房单位签订专项维修资金缴交约定，售房单位代收后存入专项维修资金的专户管理银行，实行统一管理。

售房单位代收的专项维修资金不计入房屋销售收入。

专项维修资金归业主所有，由市房管局负责监管。

开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

按照房改政策出售的公有住房，售房单位应按多层住宅（未配备电梯）不少于售房款20%，高层住宅（配备电梯）不少于售房款30%，买受人按每平方米建筑面积不少于当地房改成本价2%的标准缴交专项维修资金。

第三十四条 未按规定交存专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第三十五条 已售房屋和已售公有住房未归集专项维修资金的由业主大会制订归集方案及标准，由业主委员会或委托的物业服务企业负责向业主收取。

专项维修资金归集标准低于以上标准或不够使用时，业主应当按规定承担其建筑面积比例分摊的实际费用，或由业主大会通过，提出续筹方案。

第三十六条 专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

共用部位动用维修资金，由单幢房屋业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊；

共用设施设备动用维修资金，由住宅小区（或相对独立的区域）全体业主按各自拥有的房屋建筑面积比例分摊；

业主转让房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第三十七条 业主委员会成立之前，需使用专项维修资金的，由物业服务企业提出使用建议，没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，并经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由物业服务企业或相关业主持有关材料向市房管局申请列支。

动用已售公有住房住宅专项维修资金的，向公有住房出售单位申请列支。

第三十八条 业主委员会成立之后，需使用专项维修资金的，由物业服务企业提出使用方案，经业主大会通过，由物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支并报市房