内蒙古房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试试题.doc
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内蒙古房地产估价师《理论与方法》：
房地产征收征用的需要考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。
A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
2、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A．5
B．7
C．10
D．15
3、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A．1个月
B．6个月
C．3个月
D．1年
4、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（）万元。
A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
6、下列表述不符合房地产广告要求的是。
A：
房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B：
房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C：
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明
D：
房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
（2005年试题）
A：
租赁
B：
销售
C：
保险
D：
抵押
E：
借款合同
8、拆迁估价时点一般为__之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
9、2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。
甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行评估。
被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。
该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。
该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。
该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。
王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入为44万元。
（2007年试题）该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。
A：
该区人民政府建设行政主管部门
B：
该市工程质量监督机构
C：
甲公司
D：
丙公司
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
A：
估价机构
B：
估价师
C：
估价报告使用者
D：
估价委托人的估价需要
E：
工业用地的监测点评估价格
11、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
A：
半
B：
1
C：
2
D：
3
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。
A：
估价目的
B：
估价时点
C：
估价对象
D：
价值类型
E：
工业用地的监测点评估价格
13、下列不属于直接代为登记的房屋包括__。
A．房地产行政主管部门直管的公房
B．依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C．有人主张权利的房屋
D．无人主张权利的房屋
14、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。
A：
大于
B：
大于或等于
C：
小于
D：
小于或等于
E：
工业用地的监测点评估价格
15、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。
A：
灯光污染
B：
其他可见光污染
C：
视觉污染
D：
眩光污染
E：
执行层的组织协调
16、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。
A：
15
B：
16
C：
17
D：
20
E：
工业用地的监测点评估价格
17、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。
A．国家
B．集体
C．个人
D．房产管理部门
18、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。
A：
租赁协议
B：
买卖协议
C：
购买协议
D：
合作协议
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A：
房地产的历史价格资料
B：
房地产的现时价格资料
C：
房地产的未来价格资料
D：
房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
E：
工业用地的监测点评估价格
20、防范估价风险的最后一道防线是。
A：
撰写估价报告
B：
审核估价报告
C：
出具估价报告
D：
估价资料归档
E：
工业用地的监测点评估价格
21、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A．房屋竣工
B．房屋质量验收合格
C．房屋交付用户使用
D．业主委员会成立
22、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。
A．政治法律环境
B．经济环境
C．人口环境
D．社会文化环境
23、按可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
A：
房屋的使用用途
B：
房屋所有权的性质
C：
房屋的使用时间
D：
房屋的使用性质
E：
执行层的组织协调
24、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。
其中，R/U系数是指__。
A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值
B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值
D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
25、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。
A：
利润
B：
毛收入
C：
价值
D：
净收益
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。
A：
长期趋势
B：
季节波动
C：
年度波动
D：
循环波动
E：
不规则波动
2、某商场当前市场售价为6000元/，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。
如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为元/。
A：
283
B：
318
C：
460
D：
423
E：
借款合同
3、收益性物业的经营费用包括（）。
A．人工费
B．公共设施设备日常运行、维修及保养费
C．绿地管理费
D．抵押贷款还本付息额
E．清洁卫生费
4、估价当事人是指（）。
A．与估价活动有直接关系的单位和个人
B．包括估价人员
C．包括估价主体
D．包括估价机构
E．包括估价委托人
5、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。
A：
长期趋势
B：
季节波动
C：
不规则波动
D：
循环波动
E：
执行层的组织协调
6、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。
A．房地产转让
B．房地产抵押
C．房地产买卖
D．房屋租赁
7、房地产的供给弹性主要有__。
A．供给的社会弹性
B．供给的人口弹性
C．供给的价格弹性
D．供给的要素弹性
E．供给的经济弹性
8、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。
（2007年试题）
A：
1．80
B：
2．80
C：
3．05
D：
5．00
E：
执行层的组织协调
9、下列房地产中，不得转让的有。
A：
共有的房地产
B：
未解决权属争议的房地产
C：
设定了抵押权的房地产
D：
已被依法查封的房地产
E：
已列入城市拆迁范围內的房屋
10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
11、最高额抵押权确定的情形有。
A：
最高额抵押权已转让
B：
新的债权不可能发生
C：
抵押人破产
D：
约定的债权确定期限届满
E：
抵押财产被查封
12、房地产开发程序可以划分为等阶段。
A：
物业管理阶段
B：
前期工作
C：
建设阶段
D：
租售阶段
E：
投资机会选择与决策分析
13、下列不计入用地面积范围的有。
A：
无明确使用权属的冷巷
B：
有明确使用权属的间距地
C：
市政管辖的马路等公共用地
D：
公共使用的排水沟
E：
已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地
14、目前我国的社会保险主要有等。
A：
政策性保险
B：
出口信用保险
C：
社会养老保险
D：
劳动工伤保险
E：
失业保险
15、下列哪种情况会导致房地产价格偏高__。
A．有特殊利害关系人之间的交易
B．出国急售
C．买方对所买房地产有特别兴趣
D．卖方不了解行情
16、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
17、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
18、不属于土地取得成本构成的项目有（）。
A．可行性研究费用
B．拆迁安置补偿费用
C．土地使用权出让金
D．基础设施配套费用
E．勘察设计工程费
19、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
20、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。
A．1
B．3
C．5
D．10
21、某企业2009年12月末，负债总额为180万元，资产总额为360万元。
则该企业的资产负债率是。
A：
40％
B：
50％
C：
200％
D：
250％
E：
执行层的组织协调
22、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。
（2008年试题）
A：
流动比率
B：
借款偿还期
C：
现金回报率
D：
资产负债率
E：
利息备付率
23、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。
A：
交通便捷程度
B：
朝向、楼层
C：
周围环境和景观
D：
建筑规模
E：
外部配套设施
24、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补
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