1、内蒙古房地产估价师理论与方法:房地产征收征用的需要考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。 A1.07 B1.47 C2.07 D3.33 2、拆迁当事人对估价结果有异议时,可以自收到估价报告之日起_日内,向原估价机构书面申请复核估价。 A5
2、 B7 C10 D153、城市规划区内的建设工程,建设单位应在竣工验收后_内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。 A1个月 B6个月 C3个月 D1年 4、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1500万元。根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。 A1200 B1150 C1100 D10505、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 6、下列表述不符合房地产广告要求的是。 A:房地产广告中涉及所
3、有权或者使用权的,所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B:房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当 C:房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明 D:房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E:房地产估价机构必须加盖公章 7、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括子市场。(2005年试题) A:租赁 B:销售 C:保险 D:抵押 E:借款合同 8、拆迁估价时点一般为_之日。 A接受估价委托 B实地现场勘察 C开始实施拆迁 D房屋拆迁许可证颁发 9、2005年1月,甲房地
4、产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式,于2006年2月以5000元的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人,售房收入为44万元。(2007年试题)该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。 A:该区人民政府建设行政主管部门 B:该
5、市工程质量监督机构 C:甲公司 D:丙公司 E:房地产估价机构必须加盖公章 10、一个估价项目中的估价目的,本质上是由决定的。 A:估价机构 B:估价师 C:估价报告使用者 D:估价委托人的估价需要 E:工业用地的监测点评估价格11、城市郊区菜地,是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 A:半 B:1 C:2 D:3 E:房地产估价机构必须加盖公章 12、下列估价基本事项中,首先应予以明确的是。 A:估价目的 B:估价时点 C:估价对象 D:价值类型 E:工业用地的监测点评估价格 13、下列不属于直接代为登记的房屋包括_。 A房地产行政主管部门直管的公房 B依法由房地产行政主
6、管部门代管的房屋 C有人主张权利的房屋 D无人主张权利的房屋14、当建筑物的维修养护正常时,实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造,实际成新率应直线法计算出的成新率。 A:大于 B:大于或等于 C:小于 D:小于或等于 E:工业用地的监测点评估价格 15、可见光污染中,城市中五颜六色的广告和招贴等,属于。 A:灯光污染 B:其他可见光污染 C:视觉污染 D:眩光污染 E:执行层的组织协调 16、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日5月30日,估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日,甲利用该估价报告向银
7、行申请办理了16年抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于年。 A:15 B:16 C:17 D:20 E:工业用地的监测点评估价格 17、职工以成本价购买的住房,产权归_所有。 A国家 B集体 C个人 D房产管理部门 18、城市房屋拆迁管理条例规定,拆除租赁房屋,对于出租人与承租人达不成协议的,实行产权调換,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。 A:租赁协议 B:买卖协议 C:购买协议 D:合作协议 E:房地产估价机构必须加盖公章 19、采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。 A:房地产的历史价格资料 B:房地产的现时价格资料 C:房地产的未来价
8、格资料 D:房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 E:工业用地的监测点评估价格 20、防范估价风险的最后一道防线是。 A:撰写估价报告 B:审核估价报告 C:出具估价报告 D:估价资料归档 E:工业用地的监测点评估价格 21、房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。 A房屋竣工 B房屋质量验收合格 C房屋交付用户使用 D业主委员会成立 22、一般来说,_对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快,人民收入高,则购买力增强,市场需求增大;反之则小。 A政治法律环境 B经济环境 C人口环境 D社会文化环境23、按可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。 A:房屋的使用用途 B:
9、房屋所有权的性质 C:房屋的使用时间 D:房屋的使用性质 E:执行层的组织协调 24、在写字楼出租过程中,物业管理人员常要计算R/U系数。其中,R/U系数是指_。 A出租单元内建筑面积与可出租而积的比值 B可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值25、运用报酬资本化法估价,需要预测估价对象的未来。 A:利润 B:毛收入 C:价值 D:净收益 E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分) 1
10、、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。 A:长期趋势 B:季节波动 C:年度波动 D:循环波动 E:不规则波动 2、某商场当前市场售价为6000元/,业主采用年租金6%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%,则第一年的租金应该确定为元/。 A:283 B:318 C:460 D:423 E:借款合同3、收益性物业的经营费用包括()。 A人工费 B公共设施设备日常运行、维修及保养费 C绿地管理费 D抵押贷款还本付息额 E清洁卫生费 4、估价当事人是指()。 A与估价活动有直接关系的单位和个人 B包括估价人员 C包括估价
11、主体 D包括估价机构 E包括估价委托人5、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。 A:长期趋势 B:季节波动 C:不规则波动 D:循环波动 E:执行层的组织协调 6、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括_。 A房地产转让 B房地产抵押 C房地产买卖 D房屋租赁 7、房地产的供给弹性主要有_。 A供给的社会弹性 B供给的人口弹性 C供给的价格弹性 D供给的要素弹性 E供给的经济弹性 8、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币,根据国家关于估价收费标准的一般规定,该房地产估价最高收费额为万元。(2007年试题) A:180 B:280 C:305 D:500 E:执行层的组织协调 9
12、、下列房地产中,不得转让的有。 A:共有的房地产 B:未解决权属争议的房地产 C:设定了抵押权的房地产 D:已被依法查封的房地产 E:已列入城市拆迁范围內的房屋 10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D900011、最高额抵押权确定的情形有。 A:最高
13、额抵押权已转让 B:新的债权不可能发生 C:抵押人破产 D:约定的债权确定期限届满 E:抵押财产被查封 12、房地产开发程序可以划分为等阶段。 A:物业管理阶段 B:前期工作 C:建设阶段 D:租售阶段 E:投资机会选择与决策分析 13、下列不计入用地面积范围的有。 A:无明确使用权属的冷巷 B:有明确使用权属的间距地 C:市政管辖的马路等公共用地 D:公共使用的排水沟 E:已征收,经规划部门核定需要作市政建设的用地14、目前我国的社会保险主要有等。 A:政策性保险 B:出口信用保险 C:社会养老保险 D:劳动工伤保险 E:失业保险 15、下列哪种情况会导致房地产价格偏高_。 A有特殊利害关系
14、人之间的交易 B出国急售 C买方对所买房地产有特别兴趣 D卖方不了解行情 16、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率 17、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿利率为2.23%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣为0.5%,则报酬率为_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 18、不属于土地取得成本构成的项目有()。 A可行性研究费用 B拆迁安置补偿费用 C土地使用权出让金 D基础设施配套费用 E勘察设计工程
15、费 19、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 20、城市总体规划的近期规划期限一般为_年。 A1 B3 C5 D10 21、某企业2009年12月末,负债总额为180万元,资产总额为360万元。则该企业的资产负债率是。 A:40 B:50 C:200 D:250 E:执行层的组织协调 22、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题) A:流动比率 B:借款偿还期 C:现金回报率 D:资产负债率 E:利息备付率23、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有。 A:交通便捷程度 B:朝向、楼层 C:周围环境和景观 D:建筑规模 E:外部配套设施 24、征收集体土地下的土地取得成本中,征地补
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