中国饭店市场城市景气分析报告.doc

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ChinaTourismHotelAssociation

中国旅游饭店业协会

--目录--

1.0 引言 1

2.0 中国饭店市场–问卷调查结果 2

2.1 调研背景 2

2.2 饭店业绩 2

2.3 客源构成 5

2.4 收入构成 6

2.5 2013年前景调查 7

2.6 市场前景判断 10

2.7 问卷小结 11

3.0 中国饭店市场供需变动因素研究 12

3.1 城市发展与所研究饭店市场 12

3.1.1 饭店需求驱动因素 12

3.1.2 宏观经济环境 12

3.1.3 旅游市场发展 14

3.1.4 交通基础设施建设 16

3.1.5 商务客源发展动力 16

3.1.6 会议会展及奖励旅游市场 19

3.1.7 旅游度假发展 21

3.2 饭店供给与开发 22

3.2.1 饭店存量 23

3.2.2 市场未来供给 24

4.0 中国饭店市场观察 25

4.1 2012年关注点 25

4.2 突破----机会 25

4.3 持续关注---旅游目的地开发 26

5.0 总览 31

附件1.区域划分 32

－35－

1.0引言

2012年底，中国共产党第十八次全国代表大会在京召开，选举出了新一届的中共中央领导。

2013年初，第十二届全国人大一次会议在京召开， 选举出了新一届国家领导人。

这一段时间，中国新一届领导人上任，同时推出了新政。

喜迎中国政府新格局，直面新制度的特殊时期，给中国的饭店业发展带来了一定的影响，但依然可以看到中国继续将旅游业培育成国民经济战略性支柱产业的重要趋势。

2012年全球旅游人次达到10亿，再创新高。

中国的旅游业保持持续的增长，尤其国内旅游是2012年旅游业最大的增长动力。

国内和出境旅游依然呈现较快的增长，但是入境旅游略显下降的趋势。

在2012年发表的《中国饭店市场城市景气分析报告》中，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部结合《中国新兴城市50强报告》研究了中国饭店市场供需变动因素。

同时，结合饭店消费市场周期、饭店资产管理周期等概念及旅游目的地城市饭店市场的形成与发展等浅析中国饭店市场中具有特色的市场现状。

基于前三年饭店业同仁对本报告的认同及支持，中国旅游饭店业协会和仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部继续合作，于2013年第一季度对国内各地区的中国旅游饭店业协会的会员单位进行了问卷调查。

并在2012年报告中所选的35个典型城市的基础上，增加了7个值得关注的城市和4个值得关注的旅游目的地。

围绕这些城市，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部以调查所得宏观需求数据及仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部内部的数据库为分析框架进行了研究。

2.0中国饭店市场–问卷调查结果

2.1调研背景

本次问卷调查得到来自全国各地饭店的问卷回复共224份，客房总数达到63,120间。

参与调研的饭店中，37.4%的饭店来自北部地区，24.6%来自华东地区，20.1%来自西部地区，9.4%来自华南地区，其余8.5%来自中部地区。

该区域分布与2012年问卷回复情况基本保持一致。

从饭店星级划分来看，五星级饭店占42.0%，四星级饭店占33.5%，三星级饭店占18.3%，二星级及以下或者未评星级的饭店占6.2%。

从饭店所有权性质来看，41.1%的饭店为国有性质，38.4%为私营，其他20.5%的饭店以合资、外商独资等其他所有制形式运营。

从饭店的经营模式来看，52.7%的饭店为业主自主管理，28.6%为委托管理，6.7%为特许经营，其他12.0%为租赁经营及其他经营模式。

图1：

样本中饭店开业年份

来源：

中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）

2005年及以前开业的饭店超过总样本的65%，其余34.8%饭店是2006年及以后开业。

其中2010年至今开业的新饭店为12.5%，所占比例较上一年的报告样本有所增加。

2.2饭店业绩

调查问卷所得数据包括饭店2011年、2012年全年业绩及对2013年的全年预测。

根据问卷样本总结所得，较2011年饭店表现，2012年全年全国各地的饭店业绩总体呈下降趋势：

·从2011年到2012年年底，调查样本饭店的入住率下降2.9个百分点，从61.8%下降至58.9%。

·样本中2012年平均房价为人民币458元，较2011年上升2.5%，与2012年通货膨胀率2.7%基本一致。

国际经济形式局部不稳定的情况下，受访饭店基本表示消费者对价格的敏感度有所提升。

·每间可出租客房收入是综合反映入住率和平均房价的指标。

2012年每间可出租客房收入较2011年下降2.3%至270元。

与2011年全年相比，2012年市场整体入住率下降的大环境下，日平均房价上涨仅为2.5%，这导致了2012年每间可出租客房收入呈下降趋势。

这有别于2011年主要由平均房价上涨推动每间可出租客房收入的增加。

·根据受访饭店于2012年底的预测，2013年业绩指标较2012年预计会有小幅上升，入住率将上升至60.9%，日平均房价上升2.9%至471元，受此影响，其中每间可出租客房收入将增长6.3%至287元。

·根据样本调研所得市场数据发现，2012年整体市场状况并不乐观。

但是从2013年市场预测数据中可以发现，饭店对未来市场表现有信心，预测数据呈上升趋势。

图2：

饭店业绩（2011-2013*年）

*于2012年底做出的全年预测

备注：

日平均房价不包括早餐费用和服务费；2011年数据不包含2012年开业饭店数据

来源：

中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）

参照下列中国五个区域的饭店入住率分布数据，发现2012年全年各个区域的饭店入住率一致出现下降趋势，根据下降幅度由大至小排列，为中部，北部，华东，华南和西部。

2012年全球经济仍表现乏力以及局部地区的政局动荡等因素而影响了入境旅游人次，从而导致了饭店入住率的下降。

从日平均房价指标来看，西部、中部和北部地区的日平均房价增长率高于样本饭店的平均增长率2.9%，分别为9.0%，5.8%和2.9%。

特别是西部地区，2010年后大量的国际品牌陆续进入该市场，从而提高了本地区的日平均房价。

即使较历年西部地区的日平均房价有所提升，但是样本中的日平均房价仅为382元，仍处于五个区域中最低水平。

西部地区，滇、渝、川区域分别占样本总量的3.9%，2.4%，1.9%。

北部地区的日平均房价为452元，五个区域中排列（从高到低）第二。

北部地区样本中，北京占本地区样本总数的40.0%，其次为津、吉、黑地区。

中部地区，虽日平均房价未达到总样本的平均水平，但较2011年仍提升5.8%，至449元，五个区域中排列（从高到低）第三。

中部区域样本的问卷主要来自闽，其次为豫、晋等地区。

华东地区的日平均房价下降1.2%，至539元，五个区域中排（从高到低）首位。

样本中，华东地区主要以浙江省内饭店为主，其次为苏、沪地区。

华南地区的日平均房价也下降1.2%，至441元，五个区域中排列（从高到低）第四。

样本中，华南地区的大部分样本来自粤，其次为琼和桂地区。

图3：

饭店业绩–按区域划分（2011-2013*年）

中部

2012

2011-12

2012-13*

入住率

56.3%

-4.1ppt

1.4ppt

日平均房价

449

5.8%

-1.2%

RevPAR

253.1

-1.3%

1.3%

北部

2012

2011-12

2012-13*

入住率

58.6%

-3.7ppt

1.7ppt

日平均房价

452

2.9%

4.2%

RevPAR

265.0

-3.2%

7.2%

华东

2012

2011-12

2012-13*

入住率

56.8%

-2.9ppt

1.7ppt

日平均房价

539

-1.2%

1.4%

RevPAR

306.3

-6.0%

4.4%

西部

2012

2011-12

2012-13*

入住率

60.5%

-0.8ppt

3.3ppt

日平均房价

383

9.0%

3.7%

RevPAR

231.5

7.6%

9.4%

华南

2012

2011-12

2012-13*

入住率

64.6%

-2.2ppt

0.9ppt

日平均房价

441

-1.2%

4.7%

RevPAR

285.3

-4.5%

6.2%

*于2012年底做出的全年预测；RevPAR指每间可出租客房收入；ppt指百分点

备注：

·日平均房价（RMB），不包含早餐及服务费

·2011年及2011年以后开业的饭店没有纳入2011年收入构成中计算

·因各地区的样本数量及各地区样本星级分布不等，也需要考虑各地区样本数据的不均衡性，本报告的所得数据是各地区总样本的平均值。

来源：

中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）

每间可出租客房收入，作为用来衡量饭店市场的标准之一，受入住率与日平均房价的共同影响。

我们发现，除了西部地区，其他地区的2012年每间可出租客房收入均出现了下降态势。

中部和北部地区，日平均房价虽分别增长5.8%和2.9%，但入住率下降幅度均大于日平均房价的增长比例，因此呈现每间可出租客房收入分别下降1.3%和3.2%。

华东和华南地区日平均房价都下降1.2%，同时入住率分别下降2.9个百分点和2.2个百分点，导致每间可出租客房收入分别下降6.0%和4.5%。

西部地区入住率较2011年下降0.8个百分点，但因日平均房价增长率为9.0%，每间可出租客房收入增长7.6%。

总之，从各区域对2013年入住率和日平均房价做出的预估中可以看到，样本中的受访饭店对2013年市场还是充满信心。

上述五个区域的饭店入住率全部预计有小幅度上升，总样本平均入住率预计将提升2.0个百分点。

中部地区和华东地区日平均房价增长预估分别为-1.2%和1.4%，北部、华南和西部地区的日平均房价预计都有较为明显的上升趋势，分别为4.2%、4.7%和3.7%。

预估所得每间可出租客房收入中，2013年总体市场预计增长6.3%，稳步前进。

2.3客源构成

参与问卷调查的饭店中，商务散客在客源构成中依旧占据主导地位。

2012年样本中商务散客所占比例较2011年上升0.3个百分点，商务团队的数量基本保持一致，两者相加，商务客源占总客源的62.0%。

图4：

客源构成（2011-2012年）

来源：

中国旅游饭店业协会调查结果（共224家饭店）

2012年休闲散客在总客源结构中的所占比例，较2011年基本保持一致，而休闲团队则下降0.4个百分点。

休闲客源对市场产品的需求越来越高，从而对价格的敏感度有所降低，但更加倾向于选择高品质的产品和个性化服务及私密性较强、安静的入住环境，并向往体验当地文化和主题活动。

长住及其他客源均有小幅增长。

2012年，长住客源所占比例为4.9%，较2011年增长0.3个百分点，其他客源所占比例为12.0%，较2011年增长0.4个百分点。

2.4收入构成

从调查问卷所得结果可见，2012年的客房、餐饮和其他部门的收入所占的比例较2011年均变化不明显。

2011年至2012年，客房收入所占比例约为48.0%，大于餐饮部分的总收入，依旧是饭店收入构成中的主要部分。

此趋势也将继续维持至2013年，预计2013年客房收入所占比例将进一步上升至48.8%。

图5：

收入构成（2011-2013*年）

*于2012年底做出的全年预测

备注：

2011年及2011年以后开业的饭店没有纳入2011年收入构成中计算

来源：

中国旅游饭店业协会调