养老地产行业分析报告完美版.docx

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养老地产行业分析报告完美版

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2016年3月

一、养老地产的今生5

1、需求端：

老龄人口需求呈升温态势5

（1）老龄加剧带来新需求5

（2）财富效应助长新空间6

（3）观念转变迎来新契机6

2、供给端：

产业政策市场多面向好7

（1）养老地产处于养老产业链的上游，承载着整个产业7

（2）政策助力战略地位逐步提升8

（3）养老地产市场空间巨大9

3、产业端：

房企开发商积极进军12

（1）万科A项目简介13

（2）保利地产项目简介14

（3）远洋地产项目简介15

（4）绿地集团项目简介16

（5）凤凰股份：

投资5亿成立专业养老产业公司17

（6）世联地产：

联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务18

（7）其他公司：

金地、复星、花样年18

4、产业端：

保险公司也大举试水19

（1）泰康人寿：

幸福有约19

（2）合众人寿：

合众优年20

（3）平安保险：

落户浙江21

（4）中国太平：

梧桐人家22

二、养老地产的前世22

1、美国养老地产：

市场集中度不高，资本收益约为10%23

（1）始于1960，成于金融工具23

（2）已形成多种细分市场，资本收益率约为10%25

2、日本养老地产：

政府主导，出租为主，主体多元化27

（1）始于70年代，成于《护理保险制度》27

（2）日本养老地产出租为主，开发主体多元化28

3、他山之石：

对我国的借鉴30

三、养老地产的未来31

1、中国现在正处于养老地产发展的四个阶段的起步阶段，预计在2020年能

够进入成长期，迎来高速发展31

（1）起步阶段：

劳动密集型，低毛率、无序竞争、没有固定商业模式31

（2）成长阶段：

技术密集型，高速成长，商业模式逐渐清晰31

（3）成熟阶段：

资本密集型，品牌、口碑地位突出，商业模式清晰32

（4）分化阶段：

资本密集型为依托的专业化服务，个性化，高毛利32

2、我国养老地产趋势判断34

四、相关企业36

1、积极试水，准备充分37

2、资金充足，成本较低37

3、已经上升到公司战略层面，执行力较强37

五、主要风险37

1、观念的转变不及预期38

2、可能没有成功的商业模式可以复制39

本报告对养老地产的模式进行了进一步的梳理，结合中国国情，我们得到的基本观点如下：

中国养老地产仍然有很大的市场，养老地产是养老服务产业的核心载体，做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。

1）中国人口老龄化加剧形成养老地产最基本的需求，而老年人的财富聚集效应和传统居家养老观念的转变也为市场带来新的契机。

2）而养老地产处于养老服务产业的上游，能够承载整个养老产业，是形成养老生态的核心的环节。

3）保守测算，我国年增加机构养老地产面积估计为住宅年销售面积的15%，考虑社区养老后，中性假设下，约增加6%的年销量需求，市场空间很大。

中国的养老地产仍处于起步探索阶段，预计在2020年会进入高速扩张期。

1）现阶段，不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看，养老地产仍处于探索起步阶段。

2）预计到达2020年，65岁以上人口占比达到12%，养老地产运营商也应该找到适合自身扩张的商业模式，政府也会制定相应的鼓励政策，我们预计各方面已经达到足够成熟的条件来支持养老地产高速扩张现在试水的养老地产运营商主体主要分为房地产开发商和保险公司。

1）房地产开发商的包括万科、保利、远洋、绿地等多家公司，其中万科幸福汇、保利和熹会运营较为成熟，尤其是保利和熹会基本已经达到满入住状态。

但尚未找到能够可持续盈利的商业模式，仍旧处于探索阶段。

2）保险公司包括泰康、合众、平安、太平等，泰康人寿的幸福有约和合众人寿的合众优年项目较为成熟，其基本模式都是与保险产品挂钩，以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。

房地产开发企业和保险资金在养老地产业务运营商各有千秋，它们相互配合，相互补充，共同完善中国的机构社区养老市场体系。

1）房地产公司的优势在于运营管理、对市场嗅觉更为灵敏，另外可以以租售结合的形式，满足不同客户类型的需要，比较灵活；2）保险公司的优势在于资金和产业链联动。

保险公司将保险产品与养老地产挂钩，通过销售保险产品的形式，客户更易接受；而且保险公司资金雄厚，属于资本密集型企业，而且资金久期较长，与养老地产更为匹配。

一、养老地产的今生

1、需求端：

老龄人口需求呈升温态势

我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及421家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求。

这些都为养老地产的发展带来了新的契机。

（1）老龄加剧带来新需求

2012年中国65岁以上老人占比87%，逆抚养比84，已经步入老龄化社会十多年。

根据联合国教科文组织制定的标准，60岁以上人口比例达10%，或65岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。

我国2001年65岁以上人口就已达到70%，按联合国标准即已步入老龄化社会了。

2014年，我过65岁以上老人有138亿，占比达101%。

从老年人逆抚养比的角度来看，我国老年人逆抚养比一直稳步下降，2014年为73，意味着平均一个65岁的老人由73位15-64岁的劳动人口抚养。

而按照通常定义，到了5个年轻人养活1个老年人的时候，就已进入“深度老龄化”了；按照当前趋势，我国进入深度老龄化，也就是未来几十年的事情。

（2）财富效应助长新空间

老人财富增多为市场提供强有力的支撑。

根据我国经济发展的进程来看，中国的财富积累大部分在60后、70后手中，而这部分人群在2020年、2030年之后也会迈入老龄人口的群体中。

随着高消费老龄人口的增多，老龄人群会更加注重消费的多元化和服务的专业化，这为将来的养老住宅市场专业化的发展提供了强有力的支撑。

（3）观念转变迎来新契机

家庭组合在不断发生变化，传统养老矛盾突出。

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显。

观念转变使得养老住宅更易于接受。

随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的，接受程度也会住家增强。

2、供给端：

产业政策市场多面向好

（1）养老地产处于养老产业链的上游，承载着整个产业

老年人的需求集中于医疗保障服务和产品供应。

不同于18岁以下的未成年人、19-64岁的中年人，老年人的需求结构发生了明显的变化。

65岁以上的老年人逐年失去了赚钱的兴趣和能力，并且随着身体素质的下降，老年人的物质消费主要以满足基本生活为主。

另一方面，老年人对精神生活的需求也有所提高，更倾向于传统的文化娱乐产业，而且对服务医疗的需求大大提升。

养老地产处于养老服务产业链的上游，依托于地产可以衍生出其他养老相关的服务和消费。

养老产业链分为上游的养老地产和养老金融，中游的家政、医疗和文娱服务以及下游的养老用品。

上游的养老金融承载能力较差，而养老地产承载能力极强，不仅可以将医疗服务装入其中成为其地产不可分割的一部分，也可以将养老用品载入其中进行增值或者提供渠道。

因此养老地产的意义不仅仅在于提供所居所养，更多的意义在于承载着整个养老服务的产业链。

（2）政策助力战略地位逐步提升

国家将养老产业的发展提升到战略高度。

2013年9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务产业集群，发展养老服务网站，养老服务消费市场。

政府深刻认识到我国养老服务体系面临的巨大压力，供不应求的现象非常非常明显，且随着中国即将进入快速老龄化阶段，发展养老事业具有国家战略高度。

多地区9073计划意味着约3%的老年人养老地点会是老年地产。

2007年，上海率先宣布，计划在“十一五”期间构建“9073”的养老格局：

90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。

之后，北京也提出类似的9064计划，天津、重庆、四川、黑龙江等也都提出9073计划。

多地区的9073计划意味着，我国的养老格局中，约3%的老年人会在机构等养老地产中度过老年。

（3）养老地产市场空间巨大

预计我国老龄化程度在2060年之前会保持较快速度上升。

根据联合国的预测，我65岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长，并会在2060年会达到369亿的高点，占总人口比例达28%。

这意味着，未来五十年，我国将继续比较快的老龄化进程。

假设2020年实现全国的9073计划，则年增加老年地产面积估计为住宅年销售面积的15%。

我国《老年人权益保障法》规定老年人的年龄起点标准是60周岁，我们这里的测算中采用60岁以上作为老年人口径。

假设我国在2020年使得全国的养老格局达到9073水平，根据民政部的消息，2014年每千名老年人拥有养老床位达2543张进行测算，2014年床位大约有487万张。

根据联合国预测，我国2020年60岁以上老人242亿，3%的人口居住在养老机构里即726万，扣除2014年486万张床位，则六年要建240万个床位，平均每年40万个床位。

假设每个床位占据建面40平（考虑到公共面积可能比较大），则对于每年是1600万平，占2014年105亿平住宅销售面积的152%。

而如果按照9064测算，4%的人口居住在养老机构对应每年的新建面积约为3200万平，占2014年住宅销售面积的3%。

考虑到可自由活动老人等因素（而不局限于机构养老），年增加养老地产数量会要高。

考虑到3%的机构养老主要是养老院式的、针对需要照顾的老年人的，而很多尚能自由活动的老年人可能也会选择换到老年人聚集的、气候环境更适宜的老年住宅里，我们从更广泛意义上计算养老地产需求量究竟有多大。

借鉴他国比例：

英格兰2009年老年专门住宅占65岁以上家庭的9%左右，美国2007年老年住宅的存量占美国65岁以上老年人比例95%（若假设一处住宅平均住15个人，则比例为143%）。

英国和美国基本是在养老地产开始快速发展之后20年左右，养老地产达到一种供给相对充足的状态。

考虑到我国可能具备后发优势，我们在10年和20年达到均衡状态两种假设下进行了测算。

据我们测算，养老地产年平均新增建面可占2014年住宅销售面积12%-133%，中性假设下在6%左右。

若假设到2025年底（即用11年时间），选择居住到养老地产的老年人达到8%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为2014年住宅销售面积的63%；若假设养老地产用21年时间达到较均衡水平，2035年选择居住到养老地产的老年人达10%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为2014年住宅销面的62%。

不同假设下，影响程度在12%-133%之间。

具体测算见下表。

3、产业端：

房企开发商积极进军

房地产开发商正在积极进军养老产业。

养老地产作为夕阳红里的朝阳产业，已引得无数开发商竞相试水。

当前已经涉及养老地产研究和实践的开发商有：

万科、保利、世联地产、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等等。

根据新京报的报道，截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进军养老地产领域。

（1）万科A项目简介

万科：

有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个项