下半年云南省房地产估价师《理论与方法》假设开发法的估价前提考试试卷.doc
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2015年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》：
假设开发法的估价前提考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】
A：
单独深度价格修正率
B：
累计深度价格修正率
C：
平均深度价格修正率
D：
混合深度价格修正率
E：
工业用地的监测点评估价格
2、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．财务净现值
B．静态投资回收期
C．财务内部收益率
D．动态投资回收期
3、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。
A．省级人民政府
B．市、县人民政府
C．市、县人民政府土地管理部门
D．乡镇人民政府
4、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。
A．净现值
B．净现值期望值
C．净现值标准差
D．净现值标准差系数
5、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金
B．债券+股票
C．投资基金+债券+股票
D．债券+投资基金
6、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。
后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。
2006年10月1日对该房地产进行评估。
经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。
则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为__万元。
A．4091
B．4182
C．4250
D．5000
7、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．房地产开发贷款
B．房地产抵押贷款
C．债务融资
D．权益融资
8、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。
A：
扎实的理论知识
B：
广泛的人际关系
C：
丰富的实践经验
D：
良好的职业道德
E：
工业用地的监测点评估价格
9、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
A．成本控制
B．进度控制
C．质量控制
D．合同控制
10、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。
A：
房地产转让价格评估
B：
房地产资产人股价格评估
C：
房地产抵押价格评估
D：
房地产拍卖底价评估
E：
工业用地的监测点评估价格
11、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取__。
A．最佳用途
B．最佳规模
C．最佳集约度
D．最佳开发时机
12、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。
法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。
A：
该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金
B：
该房改房现时上市交易的正常价格
C：
现时该房屋的房改成本价
D：
当时该房屋的房改成本价
E：
工业用地的监测点评估价格
13、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
14、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。
A：
业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B：
业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C：
维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D：
业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E：
执行层的组织协调
15、某企业12月末部分资产和负债余额如下：
现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动资产比率是__。
A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
16、下列关于变形缝，表述错误的是。
A：
伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝
B：
沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝
C：
防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝
D：
防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑
E：
执行层的组织协调
17、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。
A：
估价依据
B：
估价原则
C：
估价结果
D：
估价方法
E：
工业用地的监测点评估价格
18、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。
A：
总平面设计
B：
施工组织设计
C：
建筑设计
D：
工艺设计
E：
执行层的组织协调
19、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。
A．有效经过年数等于实际经过年数
B．有效经过年数短于实际经过年数
C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
20、下列有关金融工具的表述中，错误的是__。
A．一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关
B．本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
C．与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发
D．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债
21、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。
（2007年试题）
A：
既是外墙也是纵墙
B：
既是外墙也是横墙
C：
既是山墙也是纵墙
D：
既是山墙也是横墙
E：
执行层的组织协调
22、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
23、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：
共有
B：
抵押
C：
出租
D：
代管
E：
房地产估价机构必须加盖公章
24、大跨度的工业厂房要采用结构。
A：
砖木
B：
砌体
C：
钢筋混凝土
D：
钢
E：
执行层的组织协调
25、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。
则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9
B.1
C.14
D.6
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列内容属于房地产广告的要求的是__。
A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
C．房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明
D．房地产广告中必须注明物业管理的有关要求
E．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
2、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
3、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过年。
A：
5
B：
3
C：
2
D：
1
E：
执行层的组织协调
4、房地产市场的功能有。
A：
配置存量房地产资源和利益
B：
指导供给以适应需求的变化
C：
指导政府制订科学的住房供给计划
D：
引导需求适应供给条件的变化
E：
配置存量房地产资源利益变化
5、补偿标准以“物”（房屋）为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。
A．入股补偿
B．等价有偿
C．等价补偿
D．实物补偿
6、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。
A：
原土地出让方
B：
市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：
市、县人民政府房地产管理部门
D：
原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E：
执行层的组织协调
7、不符合选取标准临街宗地要求的是__。
A．一面临街
B．土地形状为正方形
C．临街宽度与临街深度的比例适当、
D．用途为所在路线区段具有代表性的用途
E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
8、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格（单位：
元/m2）
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2220
N．2460
O．2730
P．3030
Q．3360
R．
9、管理中心运作住房公积金的基本要求是。
A：
效益性
B：
安全性
C：
流动性
D：
风险性
E：
执行层的组织协调
10、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
11、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。
A：
房地产拍卖数量多，价值高
B：
房地产拍卖数量少，价值低
C：
拍卖结束后续工作多
D：
拍卖结束后续工作少
E：
房地产拍卖法律性强
12、一般来说，房地产投资风险分析主要包括__等分析。
A．投资资金的安全性
B．项目定位的科学性
C．期望收益的可靠性
D．投资项目的变现性
E．资产管理的复杂性
13、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。
价格每年上涨3%，报酬率为9%。
则该宗房地产当前的价格为（）万元。
A．229.067
B．232.534
C．185.676
D．195.673
14、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为__。
A．849元/m2
B．865元元/m2
C．882元/m2
D．915元/m2
15、价值工程中，提高价值的方法包括等。
A：
功能提高，费用不变
B：
功能不变，费用降低
C：
功能提高，费用下降
D：
功能提高小于费用提高
E：
功能下降小于费用下降
16、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
17、消费信用有两种类型。
A：
类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
B：
属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
C：
类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
D：
属于商业信用，由企
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