房地产项目结构成本的优化和控制27页.docx

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房地产项目结构成本的优化和控制27页

房地产项目

——结构成本的优化和控制

1.引言

1.1结构成本控制的意义

1.1.1提问客户最关注的是什么？

房地产商的客户最不关注的成本是什么？

客户最不关注的成本是：

结构成本

——必须是房地产商最应关注的成本！

1.1.2结构成本到底有多少

①地面以上：

钢筋（35~90）kg/m2×6.5元/kg=（230~590）元/m2

砼：

（0.3~0.5）m3/m2×（386~460）元/m3=（120~230）元/m

总价：

（350~820）元/m2平均580元/m2

②地面以下：

钢筋（130~300）kg/m2×6.5元/kg=（840~1950）元/m2

砼：

（0.9~1.4）m3/m2×（400~460）元/m3=（360~650）元/m2

总价：

（1200~2600）元/m2平均1900元/m2

③基础及桩基础：

总价：

（25~120）元/m2平均60元/m2

④单位面积的综合结构成本为（按地下面积占总面积的22%计算）：

560元/m2~1330元/m2平均950元/m2

⑤结构的相关成本：

模板、基坑支护、土方、砌体等。

结构成本占建安成本40~60%。

1.1.2结构成本会有很大离散性的原因是什么？

①客观原因：

风、地震、地区

②主观原因：

设计水平、甲方管理

2.成本管理的内涵

2.1传统成本管理理论

工程建设成本管理

项目操作成本约束

2.2现代成本管理理论

全方位成本管理

把成本管理的范围扩大到资源最优化配置，价值分析，风险分析等领域，以系统观点全面分析项目的投入产出比

全方位成本管理

把成本管理的链条向前扩大到决策投标阶段，向后伸延到项目的后期运营阶段，使项目的成本在其整个项目生命周期中达到最优化。

2.3成本管理内涵

3.结构成本控制的管理思路及方法

3.1必须对整个设计和策划的全过程进行管理

􀂾a.前期策划阶段

b.规划阶段（初勘介入）

􀂾c.方案阶段

①要求境外设计院了解国内的规划要求、消防规范要求；

②境内结构顾问介入，要求平面草图；

③国内设计院提前介入方案设计

d.扩初阶段施工图阶段（目标不只是赶报建，要各专业配合优化）

e.施工图阶段（灌输成本意识给设计院，精细化设计）

􀂾f.施工配合阶段（变更、签证的合理）（附录1）

3.2事前控制的几个要点

3.2.1设计院的选择（扩初及施工图阶段）

•合适易管（不一定要大牌，大牌设计院可能不把你的项目放在重要位置）

•态度重视（什么人？

老总？

总工？

项目经理？

老总可以调动更多的人力资源，但本人事务多，没有太多的精力投入；总工，精通业务，但可支配的人力资源少）

•项目情况（设计院的业务情况，是不是饱满）

•服务意识（后期服务）

•市场口碑（同行公司，同类项目的设计）

3.2.2与设计公司合作时的顾虑及如何消除

A、与设计公司合作最担心什么？

风险——必须用大量的资源对风险进行评估！

思想的融合——必须发费大量的时间进行沟通！

B、如何消除我们的担心？

——抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴！

建立战略合作伙伴带来的益处：

①质量和进度的保证。

②后期服务的保证。

③工作范围的进一步衍生。

④总成本的降低，总效率的提高。

如果合作伙伴变差了怎么办？

解决办法，多几个伙伴进行竞争。

3.2.3专业负责人的选择（不只能是挂靠）

•业绩、经验

•市场反馈

•三个配合（①图纸修改、②专业协调、③工地现场服务，负责人要参加工地例会）

•影响力及控制力（领导调动更多人员）

讨论：

当选团队和选公司矛盾时，选谁？

选团队更重要

3.2.4如何与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识

•前期主动的沟通

•尊重平等的心态

•质量标准的换位思考（附录2）

•同行的交流与竞争

•双赢的思路和手段

3.2.5设计周期的合理取值（附录3）

•设计周期对总成本的影响

►资金的时间价值

►市场风险的变化

►产品的实际价值

􀁺如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？

1、

决策的导向及措施（进度、成本、质量）哪个更重要？

2、工序的前置及搭接。

3、标准化设计的推广。

3.2.6设计费的合理取值

•设计费本身及其对总成本、进度及质量的影响如何？

•设计费取多少合适？

（比当地的平均水平高一点，比设计院心理预期高一点）

•设计费如何支付？

（1、时间上：

设计院做完支付总额70~80%；2、对象上：

小部分支付给设计团队人员，对吃大锅饭的设计院有效，设计院里高价但设计人员得到少。

）

3.2.7设计合同中设计公司应承担的风险有哪些？

1、设计错误所导致的损失。

2、设计延误所导致的损失。

3、施工配合不到位所导致的损失。

（人员不来扣除设服务计费）

4、设计结果超限额的罚则。

3.2.8限额设计合同的引入和使用（案例附录4）

•引入的意义

•限额的内容（可控制的，易离散的）

•限额的数值（比市场低一点，篮板效应，努力才能够得着）

•限额的弹性（数值的范围和局部调整）

•双赢的思路

3.2.9哪些技术原则甲方必须重视和提前输入

1、《结构设计统一技术措施》或《结构设计指引》

2、《结构设计总说明》（一般用前面已设计修改一下，一句话对成本影响大）

3、《标准构造做法》

3.3设计过程中必须控制的关键环节有哪些？

1.结构体系的确定及主要平面布置图

2.基础的选型及设计图

3.电算模型及计算系数的取值

4.标准单元的样板截面及配筋图

5.地下室的布置及样板配筋图

6.结构转换层的布置及配筋图

3.4施工图审查公司的选择及沟通

•选择思路——易于沟通

•沟通时机——重视前期

•沟通内容——规范的边界或有争议处（超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义、配筋）

•沟通方式——双方、三方、借助资源、关系维护

3.5哪些外部资源是必须引入的

•引入的前提和原则是什么？

——性价比的判断

•引入的资源类型有哪些？

——垄断部门（政府、人防、审图）学术权威、行业专家、专业咨询公司

•引入的时机如何把握？

——尽早、及时

•合作方式及注意事项有哪些？

——顾问、价值及时间、案例

5.保证工程质量的技术关键点

􀂇对客户最关注的质量焦点，必须提高成本投入

􀂇对客户不关注的质量问题，必须加强成本控制

􀂾成本投入的原则是:

好钢用在刀刃上！

降低全周期成本！

！

！

5.1一个与质量成本有关的概念

质量成本=一致成本+不一致成本

一致成本=预防成本+评估成本

不一致成本=内部缺陷成本+外部缺陷成本

基本要求：

一致成本≥不一致成本

内部缺陷成本≥外部缺陷成本

6.结构成本控制的案例分析

6.2桩基成本控制案例

南京XX建筑的基础选型

􀂾概况：

4层住宅，半地下室，淤泥质土，厚度约为18米，

承载力为70KPa。

在32-40米处有较好的沙层,可做桩基持力层，

此时Ф300的预应力管桩承载力为600KN。

􀂾基础方案：

1）筏板基础；

2）8米长的水泥搅拌桩加连接梁形成复合地基+止水筏板；

3）长度为35米的Ф300预应力管桩，一柱一桩+止水筏板；

􀁺讨论：

􀁺答案：

预应力管桩方案最经济（便宜16%）！

最安全！

较搅拌桩施工周期短！

6.6无锡XX项目的结构成本案例分析

􀂄概况：

无锡市内高层住宅小区，包括2栋30-33层建筑、2栋13层与23层相连建筑、5栋9-13层建筑。

场地附近有一条河流，地下水位较高。

场地土质较软，表层4米深度内有部分淤泥质土，地下室底板下土的承载

力为160kPa,在17米至22米处有密实的粉沙层，在37-55米处有密实的沙层。

基岩埋藏很深。

6度抗震、基本风压0.45。

本项目对回款的周期要求较高。

􀂄地下室的布置思路？

A、设置各栋独立的地下室。

B、设置某一两栋相连的地下室。

C、设置整体相连的大地下室。

D、设置整体相连的大地下室，但结构不连为一体。

优点：

①交通；

②停车；

③坡道面积；

④小区的物业管理；

⑤地下室外墙的数量；

⑥侧墙支护、防水的数量

缺点：

①地下室结构超长；

②各栋建筑单体的不均匀沉降

􀂄地下室结构超长的解决办法？

结构后浇带的设置

——费用、间距、封闭时间、施工便利性。

混凝土膨胀外加剂的使用

——数量、费用、位置、施工注意事项。

基础数据：

UEA低碱膨胀剂1200元/吨；

HEA抗裂膨胀防水剂1800元/吨；

水泥价格为435元/吨；

每立方混凝土水泥用量400公斤；

膨胀剂按8%的量代换水泥用量；

地下室混凝土用量为1.1立方/平米；

影响值：

采用UEA，每平方米地下室建筑面积增加造价：

（1200-435）元/吨×（0.4吨×8%）×1.1m3/m2×80%=21元/m2

采用HEA，每平方米地下室建筑面积增加造价：

（1800-435）元/吨×（0.4吨×8%）×1.1m3/m2×80%=38元/m2

构造配筋的适当增加

——数量、费用、位置。

本项目经济合理的基础形式？

􀁺当地的基础设计经验：

•9-15层建筑通常采用预制方桩基础，以粉砂层作为持力层，桩长约17米，摩擦型桩。

•18层以上建筑通常采用钻孔桩基础，以砂层作为持力层，桩长约45米，摩擦型桩。

•12层建筑物采用无桩筏板基础有过成功的案例，按程序计算沉降有15CM,实际观测仅4CM，在无锡观测到的建筑物最大沉降不超过6CM。

􀂄本项目经济合理的基础形式？

A、全部采用预应力管桩加筏板基础；

B、全部采用钻孔基础；

C、纯地下室及9-13层建筑部分采用预制方桩加筏板，其余高层建筑采用钻孔基础；

D、纯地下室及9-13层建筑部分采用天然筏板基础，其余高层建筑采用钻孔基础；

􀂄各栋建筑物的沉降差以及主体建筑物与地库间的沉降差如何解决？

设置后浇带

——要求很长时间才能封闭，影响销售使用。

先施工主楼，后施工无主楼地下室

——各主楼沉降后，再与地下室相连，大幅度减少主楼与地下室及各主楼之间的沉降差。

——各主楼可以提前预售，加快回款速度。

（销售进度与结构技术、施工方案的最佳结合）

•有无问题？

——施工组织、抽水、支护？

限额设计合同应用案例

XXX项目的施工图设计合同中就明确规定了住宅含钢量框架结构应控制在不超过60kg/m2（±0.000及以上部分架空层，不含桩内钢筋），设计院设计含钢量低于该数值时，甲方即在确认含钢量核定后七天内另行向设计院发放奖金2.5元/平米建筑面积。

另外规定混凝土含量应控制在0.4m3/m2之内。

根据最终与总包单位核对完成的钢筋及混凝土数量，多层花园洋房的含钢量为47kg/m2，混凝土含量为0.36m3/m2（不包括桩基工程）。

可见均较好的达到了预期效果。

与之形成鲜明对比的是XXX项目。

由于未实行限额设计，导致结算的钢筋、混凝土含量均偏高。

格林春岸

格林耶

钢筋含量（kg/m2）

混凝土含量（m3/m2）

钢筋含量（kg/m2）

混凝土含量（m3/m2）

多层花园洋

62

0.3

47

0.36

小高层

97

0.54

55

0.49

半地下车库

190

1.46

117

1.25

仅此两项造成单方成本相差150元/平米以上。

7.8管理思路小结

不要理所当然地采用习惯思维！

多问几个为什么？

多动手做几个比较方案！

跳出原有思维模式——从更高的层面去思考问题！

8．总结

1、总目标及四大措施

——组织措施、技术措施、经济措施、合同措施

2、注重资源的选择和利用！

3、结构设计的成本控制必须是全过程的！

4、重在事前计划、事前控制、事前管理、

——团队选择、成本意识、限额合同、资源配置、技术原则！

5、掌握控制结构成本的技术关键点

——设计、荷载、勘察、电算、材料、精细化

6、控制成本，必须保证安全及客户所关注的质量

7、案例分析

9.学后的应用