合景泰富苏州合景领峰营销推广报告213p_精品文档.ppt

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1,合景泰富领峰项目营销推广报告,峰汇之后，领峰全城,（上）,2,2009年上半年，合景在东苏州（千灯）画了一个圈,3,一座高端国际品质生活社区晶蓝上城拔地而起！

不可复制的品质之作，席卷千灯，同区域溢价50%，成就千灯板块升级！

4,2009年下半年，合景在北苏州（相城）又画了一个圈,5,一座百万方生活品质城合景峰汇国际傲然出市！

一场席卷北苏州的楼市风暴再次拉开。

百万平米品质生活城，打破地域物理属性局限，成就业界摹效的品质之作。

6,2010年下半年，合景在西苏州（木渎）又画了一个圈,7,领峰,即将动容西苏州,8,项目印象地块分析；居住分析；SWOT分析；,1,核心定位定位,商业定位商业分布；商业客群；商业定位,8,客户分析客群分析；竞品客群分析；客群梳理；客群属性.,3,5,市场研判宏观分析及预测；区域规划分析；片区房地产市场分析；项目竞品分析,2,4,9,项目印象,1,10,合景领峰项目地处金枫路竹园南路南侧，金枫路西侧，处于苏州市高新区与木渎镇交界处，直接接入苏州轻轨一号线金枫路站出口，地理位置极其优越。

11,地块A：

商办地块土地面积：

55503.8容积率：

3.5建筑面积：

194，263建筑密度：

45%绿地率：

25%建筑高度：

主楼80-120米其他要求：

须建不小于50000的宾馆,地块B：

居住地块土地面积：

114819.1容积率：

2.2建筑面积：

252，602建筑密度：

20%绿地率：

37%建筑高度：

24-80米其他要求：

90以下占40%以上,项目建筑面积45万方，其中住宅面积占26万方，商业面积占19万方。

12,项目四至,北,东,南,西,项目地块北侧为竹园路，双向四车道，交通状况一般，略显吵杂。

竹园路旁为一个工厂。

项目地块南侧为一片民宅，参差不齐，有碍区域形象,地块西侧为白塔河，水质一般，但为项目打造水系景观提供良好条件,地块东侧为项目的主干道金枫路，双向4车道，交通道路状况一般，流量较多，略显吵杂。

东面紧邻华润万家，业态繁多，生活便利。

13,教育：

新区一中、苏州科技学院、新升实验小学超市：

世纪华联超市、华润万家银行：

农业银行，中国银行，建设银行医院：

欣升护理院餐饮：

大娘水饺、KFC、永和大王景区：

木渎古镇、天平山、灵岩山、苏州乐园,14,目前周边项目较没有集中的商业消费场所，有的也只是个案项目的商业配套，商业整体档次不高，商业气氛不浓厚。

15,项目周围围绕着民宅和中低档住宅小区以及工厂，具有一定居住氛围但是并不浓厚，周边商业配套稀缺，居住氛围与新区中心属地比较不具备竞争力。

16,主要交通干道金枫路，竹园路苏州公交路线622路、2路、4路、665路轨道交通1号线金枫站点。

区域交通便利，轨道交通1号线的开通，将为项目导入更多来自其他区域的外部客群。

合景地块,地铁1号线,苏福路,17,项目板块目前在售楼盘为中小开发企业开发建造，品牌知名度和美誉度不高，板块内缺少大开发商品牌。

本案,18,合景泰富地产控股有限公司：

国内一线开发商，素有“豪宅专家”之喻。

是国内领先的大型房地产上市企业！

集团以“以心筑家，创建未来”为理念，跻身于大型综合房地产发展商的行列，成为实力派的代表。

19,源自artdeco建筑风格，曲直虚实的流线、凹凸有致的造型、黄金分割般的比例搭配、完美的色彩搭配，简洁时尚而富有动感，塑造合景领峰精品豪宅。

在峰汇国际，合景现代简约的立面得到了市场的高度追捧！

合景领峰的新古典风格升级峰汇国际立面风格，将会是市场的另一阵骚动！

20,此外卧室两个飘窗、餐厅飘窗也都为全部赠送；南阳台和厨房北阳台赠送一半面积。

户型最大的亮点，挑高6米的空中合院，奇偶数层错开。

面积在14平米左右，为全赠送面积。

21,项目一期户型面积配比：

一期共366户（14#、12#）：

主力户型集中在96110平米，为首置客主选户型面积。

22,项目SWOT,23,配套现状劣势,项目周边有较多集中的工厂、民宅区域，影响区域整体形象，降低区域档次项目周边住宅、办公、商业项目目前均处于规划建设阶段，区域人气在一段时间内较难形成规模。

项目SWOT,24,项目SWOT,政策利好因素,板块发展对项目的机会,逐步成熟的竹园路、金枫路板块为本项目开发开拓了市场机会；品牌开发商在区域内的项目开发拉动区域房产市场的发展；竹园路板块是高新区投资性价比最高的区域，处于投资洼地，楼市处于上升通道，发展潜力较大；目前区域所谓高档项目整体档次一般，区域内没有真正意义上的高端项目，特别是高端住宅产品，对本案是一个契机。

房地产是国家支柱产业，国家会促使其健康稳定发展；,25,项目SWOT,市场及政策等不预期因素的影响,区域内竞争激烈,政策风险：

银行利率的提高、二套房政策的收紧；行业风险：

目前的房价处于历史高位，相应的投资风险也相应增加；,未来区域的供应量较大，竞争较为激烈；竞争不只来自于同区域内的项目，还来自于高新区北部、东部的部分楼盘。

26,市场研判,2,27,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,28,2009年苏州楼市：

量价齐升，异常“火爆”；2009年12月“国四条”出台，宣布房地产行业政策从“鼓励”转向趋紧；2010年1-2月，“国四条”对市场抑制作用影响显现，成交低迷；2010年3月，市场在客户“追涨”和开发商“惜售”的作用下回暖；2010年4月15日，“新国十条”出台，宣告楼市新一轮从严调控开始。

2009年,2010.1-2,3月,4月,异常火爆,低迷,回暖,新政出台先扬后抑,29,4.15“新国十条”,4.19住建部：

打击捂盘惜售,4.17阶段性顶点,新政出台后，购房者赶搭末班车，短期签约量激增，新房成交量在4月17日到达阶段顶点后现出下跌颓势，短期内成交下降至“冰点”，市场陷入观望。

30,31,住房信贷政策,2006年,首套首付30%；首套小于90平米，首付20%,2007年,首套自住小于90，首付20%；首套自住大于90，首付30%；二套及多套，首付40%，利率1.1倍,2008年,首套或改善普通自住首付20%，利率下限由0.85调至0.7倍；非普非自住适当提高,2010年“国十条”,首套大于90，首付30%；二套首付50%，利率1.1倍；三套及以上，首付和利率应大幅度提高，房价涨幅过快地区停贷；无1年以上当地纳税或社保缴纳证明的异地客户，暂停贷款,“国十条”对于首套住房信贷政策回复到06和07年水平，对于90平以下首套住房，首付比例仍是20%，贷款利率可享受0.7-0.85倍的优惠；对二套房贷款政策则继续从紧，为06年来最严的政策，值得关注的是，以往界定模糊的改善型需求不再提及，新政对首改客户影响较大；严控第三套购房首付和贷款利率甚至对第三套住房停贷，进一步打击投机需求，突显中央调控决心；严控异地购房，剑指“炒房团”，规避了外地炒房人继续炒房的可能，将有力打击游资购房，有利于继续稳定市场；由于大幅增加二套和三套购房成本以及限制异地购房，此条对房地产交易影响最大，如果作为执行主体的银行能严格执行，将对市场成交量造成较大影响。

32,经济企稳背景下，房价上涨过快导致民怨影响和谐，中央开始重视民生，明确控制投资投机防范风险之意，房地产进入新一轮从紧调控期；从内容上看，提出“房价过快上涨”是“关系国计民生，影响社会和谐”的问题，同时对政府、银行、开发商和媒体都提出严厉要求。

对政府实行“考核问责”；银行要采取“更为严格的差别化信贷政策”；对开发商加强“购地、融资和交易的监管”，并首次提出“问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任”；媒体要“正确引导”市场舆论。

对市场影响最大的仍是信贷政策；从影响上看，由于供应短缺、需求旺盛，以及通胀预期和民间流动性仍较为宽裕，系列政策出台会造成一定时间内的市场观望，投资投机需求将会减少，令销售遇冷，但短期内难以撼动“卖方强势，买方弱势”的总体格局，对市场参与者的“心理”影响大于实质影响；此轮政策的关键点不在内容，而在于政府态度鲜明的“从严”，释放对房地产高级别的警示信号。

此轮政策在税收政策等层面留有很大弹性空间，预计如果房地产依然“高烧”，后市将有更严厉政策出台。

33,34,新政出台，市场短期遭遇寒流，属于市场预期范围内，长期看苏城楼市潜力仍然很大：

1、关于首套和二套房贷政策短期内对市场影响甚巨，但鉴于苏州市场库存房源不足，供求吃紧以及苏州房价整体落后于同周边城市，套利空间长期存在，所以苏州市场长期依然看好；2、关于三套和异地房贷，目前尚无实施细则出台，短期内银行虽从严执行，但后市仍有放松的可能性；3、整体看“新国十条”，其警示作用大于实际作用，在短期内会影响客户入市心理，但只要房价横盘整理不再大幅攀升，新政对市场影响会逐渐变小；4、苏州市场除园区房价存在泡沫外，新区和吴中等区域市场房价尚在合理区间内，新政利空影响消褪后可能会有较理想的表现。

35,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,36,城市建设：

三区三城苏州城市发展总目标：

“青山清水,新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。

苏州城市设计总体策略为：

和合强心,融通健体。

苏州中心城区的总体空间结构为：

十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通。

37,38,39,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,40,永新置地楼面价：

3486元/,合景地块,木渎镇集体资产楼面价：

2991元/,朗诗绿峰地块楼面价：

3916元/,华成商业地块楼面价：

3047元/,中海高新地块楼面价：

7833元/,木渎镇集体资产楼面价：

1146元/,41,木渎片区2007年土地成交建筑面积到达200万方左右，该批地块将于2009-2010年间逐步入市，2010年木渎片区住宅市场竞争将趋紧；2007-2009年木渎片区住宅成交价格涨势相对偏缓，楼板价环比大幅上行，占该区住宅成交均价的比例达到58%，从开发商层面看，迫于利润空间进一步压缩，未来区内项目价格上涨推力相对较强。

木渎片区指：

狮山板块、木渎胥口板块,42,木渎片区2009年至今所成交的楼盘项目中，75-90面积段的比例最大，达到33%，90-105、105-120面积段的比例也各占18%。

中小户型比例为市场绝对主力，木渎片区中小户型比例（120以下）占到70%。

43,2009年所有项目均呈现上涨趋势；国际公馆由年初7500元/上涨到现在12000元/，新地国际公寓由15500上涨到20000，浙建枫华紫园09年10月份开盘，均价上涨1000，新港天都花园9月份入市上涨3000到12000，中锐山水映象也由年初的6000上涨到现在9000；各个项目的涨幅均较大，平均涨幅约35%。

44,2009年苏州市区五个重点板块中，相城城北板块平均涨幅最大；竹园板块平均涨幅降低，代表项目为天都花园、浙建枫华紫园等；金枫路竹园板块由于周边配套较不完善，目前在售楼盘也较少，因此涨幅最小。

随着轨道交通开通的临近以及周边环境的改善、配套的规划等，将成为今后区域发展的重点，从全市角度上看，乃投资洼地。

45,新区,苏州,项目,地铁,区域一号线的建设，交通优势提升区域房地产发展；,位居板块中高端住宅区；项目高度亦是如此,区域发展飞速逐渐向主城区靠拢,位居长三角房地产市场的价格洼地，潜力巨大,总结：

区域公寓市场未来发展潜力巨大,46,区域各楼盘涨幅35%以上，同比全市各片区，涨幅较小,1号线开通带动区域房地产发展,09年区域房地产市场成交,楼板价环比大幅上行,区域楼板价,地铁交通优势,同比2008年度，2009年区域土地成交大幅回升,09年区域土地拍卖,同比其它板块，区域房地产市场居于洼地！

现稳步发展，受交通及市场带动，前景看好！

47,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,48,根据本项目区位属性、项目定位及客户集中程度可确定本案面临