无人管理小区管理方案.docx

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无人管理小区管理方案

无人管理小区主要指早期商品房、单位自建房或房改出售后而无人管理的小区或家属院。

这些小区由于长期无物业管理，未建立完善的安全防范体系，治安形势严峻，常发生失窃事件；配套设施差，小区道路破损、路面坑洼积水，下水道堵塞，花圃杂乱，乱堆放、乱涂写、乱张贴、乱扔垃圾的现象屡见不鲜；消防设施不配套、小区路灯缺失，更是长期悬而未决的问题。

一、无物业管理小区普遍存在的问题：

1.建设年代较早，房屋本体年久失修，有些住宅区原本存在施工质量问题，至今得不到解决；

2.小区配套设施缺失，道路系统破损，场地未进行硬化、绿化，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题普遍存在；

3.小区公共环境脏、乱、差，缺少必要的垃圾收集清运设施，缺乏基本的环境卫生维护；

4.私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多，侵占公共场地，有些小区连基本的消防通道都得不到保证；

5.低收入人群集中，低保户比例大，下岗、失业、企业退休人员多；

6.人口成分复杂，外来人口多、租房户多，治安问题突出。

二、无物业管理小区现状形成原因无物业管理小区有原机关、企、事业单位集资建设的，有房产部门的统建楼房，也有开发建设的中、大型规模小区。

有的小区还经历过比较完善的物业管理，但最终由于种种原因形成了今天的“无人管理”的混乱状态。

其原因主要有：

（一）不具备物业管理条件。

部分家属区建设标准低。

在当时，产权单位只重圈地建房，忽视环境建设和完善配套设施。

管理上由单位后勤自管，产权单位一旦出现破产倒闭、企业改制等问题，其家属区便陷入了无人管理的状况。

在这样的情况下，社会上的专业化公司又因小区不具备物业管理的条件而无法进入管理，导致了“无人管理状况”的恶性循环。

（二）住房制度改革的不彻底。

住房制度改革是催生物业管理这个新生事物的重要手段。

然而前些年的房改工作中，产权单位偏重于房屋产权出售，而对产权私有化后，在管理上造成的矛盾和问题估计不足。

1、职工服务消费的观念没有得到培育；2、住宅区没有得到综合整治，职工购买的是一个“不完整”的房屋；3、房屋出售后，住房消费已经和产权单位脱钩。

很多部门、单位有明确规定，房屋出售后，各种费用开支不得再从单位经费中列支。

正是由于准备不充分，估计不到位，政策不衔接，导致房改工作存在着后遗症，即使产权单位仍然存在，旧小区综合整治也难以实施，专业化物业管理的条件无法实现。

（三）原有管理企业撤出。

现有的无人管理小区中有一部分原有物业管理，终因物业公司经营亏损而被迫撤出，导致小区陷入无人管理状况。

企业经营亏损的主要原因都是收费难引起的，造成收费难的因素：

一是一部分业主消费观念尚未成熟，责、权、利关系不明确；二是对物业管理认识不清，因开发遗留、公用事业部门责任不到位造成的问题，业主想当然的归罪于管理企业，以拒交物业费为手段，试图得到问题的解决；三是确有一些物业管理企业服务意识淡薄，管理水平和服务质量低下，违背业主共同意愿，不按合同提供相应服务，造成业主不交费。

（四）低收入人群集中。

低收入者、企业下岗失业人员无力交纳管理服务费用，是一个现实存在的问题。

物业管理是一种有偿服务，它的经营运作需要进行成本控制，而目前的无人管理住宅小区，往往是低收入人群最为集中的地方，在没有任何政策补贴的情况下，无专业公司进驻管理也是市场调节的必然结果。

三、解决无物业管理小区问题的办法措施短期管理方案

1.安排专业保洁员进行日常清扫保洁工作。

自2010年以来，办事处落实了无人管理小区环境卫生工作的日常管理，今年各社区通过环境卫生综合整治，使得无人管理小区环境面貌得到了较大的改善，社区工作人员加强了对院落的环境卫生整治力度，每天不仅有专职的保洁员对院落进行清扫保洁，社区干部对楼道的小广告、地下室也进行深层次的清理，保证了院落的环境干净整洁。

2.充分发挥楼栋长的作用，落实楼栋长管理制度，定期召开楼栋长会议，调动起楼栋长的自觉性、主动性和主人翁感，让楼栋长积极投入到无人管理小区的管理工作中去。

3.进一步落实社区工作人员包户的工作制度。

将无人管理小区及无人管理楼栋进行划分，做到包干到户、责任到人，确保责任区全覆盖，不留死角。

每位社区干部严格按照“四类管理法”主要内容对无人管理小区及无人管理楼栋的住户进行分类，耐心听取居民群众反映的各类问题，耐心细致的讲解党和政府关于加强民族团结、维护社会稳定的相关政策、法律、法规，真正做到串百家门、知百家情、解百家难、暖百家心。

4.对公共问题应急处置。

自2009年至今我办已对无人管理小区出现的排水堵塞、供排水管爆裂、墙体严重脱落等应急性问题，采取了应急抢修，共支付应急抢修费用约15万元。

单纯靠街道、社区并能对所有无人管理小区存在的基础设施问题进行改造，还需要政府制定和完善相关政策，积极调动各方力量，形成合力，共同解决无人管理小区的应急问题。

5.加强小区治安工作，确保辖区安全稳定。

针对无人管理小区及无人管理楼栋居民复杂，流动性大，且无人管理的安全隐患，将巡逻队的路线向无人管理小区倾斜，实行巡逻和蹲点守候相结合的工作办法，加强其巡逻密度，有效地震慑犯罪分子，降低无人管理小区发案率，增强无人管理小区居民的安全感。

中长期管理方案

无物业管理小区由政府代为简单管理，既给部门单位造成很大负担，又不能满足业主的要求，同时缺乏足够和稳定的经费来源，没有明确的责任划分，极易转变为真正的“无人管理”。

针对小区实际情况进行合理规划，建立长效管理机制。

整治无物业小区，建设优美的小区环境，成为广大居民群众的迫切需要。

（一）加大对无人管理小区基础设施改造工作。

由建委等有关部门牵头协调各小区物业，将挪做他用的公用配套设施尽快恢复原有用途，对于设施滞后、服务缺失的小区加快便民设施建设步伐。

如采取增设地下停车空间缓解停车难问题；为没有实行封闭管理、无安保门禁系统的小区配备全覆盖、智能化的电子门禁监控设备，改善居民的生活条件，为群众创造更加安全、和谐、舒适的居住环境。

加强综合治理，在设施设备改造更新过程中，规范电力、电信、电讯、网络、道路、绿化等各部门的施工行为。

老旧小区建筑年代久远，保温、节能设计往往考虑不足，应利用改造契机，充分采用新能源，采用因地制宜的节能措施，推进低碳小区建设

（二）小区分类管理，逐步完善管理机制。

对无人管理小区进行全面梳理，分类管理，分成有所属单位和无所属单位。

对有所属单位的无人管理小区要求单位全面负责起管理职责；对无所属单位的无人管理小区，通过组织居民召开业主大会的形式，发动热心群众积极为居民服务，让居民进行自制，主动地承担起管理职责。

自管小组在社区的指导下积极开展工作，社区通过公示栏的形式，将自管小组名单、职责、制度进行公示，居民通过自我学习、自我教育、自我管理、自我服务的形式、充分发挥自主性、能动性、自觉参与小区的卫生环境整治及安全等工作。

长期管理方案

通过对无人管理小区基础设施进行改造、完善小区配套设施，居民自管形式得到认可、发展。

由街道、社区指导各小区引入规范物业公司进行管理。

1.加强对小区居民的宣传教育。

从提高居民素质入手，解决困扰无人管理小区的乱贴乱画、乱搭乱建、乱停乱放、乱倒乱扔、乱堆乱放等问题。

街道、社区要对辖区居民加强有关爱护居住环境的宣传教育，推广“楼道文化”建设，彻底根除各别住户侵占公共楼道空间、破坏小区环境的行为，组织经常性的社区爱国卫生小区楼宇清扫、清理活动，树立主人翁意识，增强社区凝聚力。

2.规范物业公司，加强对无人管理小区的长效管理。

政府对进驻无人管理小区的物业公司进行正常扶持，相关费用采取政府补贴一部分，业主承担一部分，解决小区实施物业的经费问题。

在部分小区采取低标准物业管理，组建公益性物业公司，实行“准物业管理”的同时，最终引导小区物业管理走市场化运作道路。

3.积极做好矛盾纠纷及信访工作。

积极受理无人管理小区的各类信访案件，确保信访案件件件有回复，避免发生越级访和群体访的情况。

建立社会矛盾纠纷调解工作长效工作机制，增强调解意识，把无人管理小区中存在可能引发群体性事件的重点人群、重点问题搞清楚，对排查出的问题进一步明确责任，引导居民依靠街道、社区基层组织解决问题，实行社会联动调处。

通过对无人管理小区设施改造、准物业管理实施，最终实现无人管理小区专人管理，达到环境卫生优美整洁、消防安全设施完善、居民生活舒适便利、社会和谐稳定健康的发展。