绵阳房地产市场报告614.docx
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绵阳房地产市场报告614
绵阳市房地产市场报告
集团营销中心
2013年6月10日
一、城市概况……………………………………………………………3
二、绵阳市城市规划情况………………………………………………4
三、绵阳市宏观经济情况………………………………………………5
四、绵阳市住宅房地产市场……………………………………………9
五、绵阳市商业情况…………………………………………………22
六、绵阳市市场小结…………………………………………………35
一、城市概况
1、城市简介
绵阳市城市行政区图
绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。
东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县、大英县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝羌族自治州和甘肃省的文县接壤。
绵阳是中国唯一的科技城，四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，先后获得过联合国改善人居环境最佳范例奖、国家环境保护模范城市国家园林城市、中国最佳宜居城市等诸多荣誉，是国务院批准建设中国唯一的科技城。
绵阳幅员面积20249.45平方公里，占四川省土地面积4.2%。
其中绵阳市区面积99平方公里。
绵阳市共下辖两行政区（涪城区、游仙区）、六开发区（高新区、科创园区、农科区、经开区、仙海区），六县（三台县、盐亭县、梓潼县、安县、北川县、平武县）一市（江油市），并代管省政府科学城办事处。
其中，高新区、科创园区、经开区属涪城区，农科区和仙海区属游仙区。
绵阳现有乡镇建制276个，其中乡133个，镇143个，农村村委会3370个，村民小组26867个，城市街道办事处19个，城镇社区居委会388个，居民小组2121个。
2、城市交通状况
空运：
绵阳南郊机场位于绵阳城南，距市中心7公里，交通便利，为民航运输和民航飞行学院绵阳分院训练飞行使用的训运结合机场。
机场为4D级大型民用机场，跑道长2400米；停机坪面积6万平方米，11个停机位，候机楼建筑面积26000平方米，设计旅客年吞吐量可达200万人次，是仅次于成都双流机场的四川省第二大机场。
铁路：
绵阳市境内现有铁路一条：
宝成铁路，可以直达国内各大中型城市。
2009年开建的成绵乐城际铁路将于2013年下旬建成通车，将进一步推动成绵乐城市群一体化进程。
其他在建铁路：
成西高铁（江油至陕西段）、成兰铁路（设安县站）十二五规划中，绵阳还将拥有连接北部绵阳和南部宜宾的大动脉绵遂内自宜城际铁路（设绵阳南站），绵南铁路（绵阳--南充），绵安铁路（绵阳--安县）连接绵遂铁路及成兰铁路安县站，直上西宁与兰州。
到2020年绵阳将拥有四条主要干线铁路，直达全国各个城市。
公路
绵阳境内现有高速公路五条：
成绵高速、绵广高速、绵遂高速、成绵高速复线、成德南高速（三台、盐亭段）。
在建的绵阳绕城高速（南环线）都已进入建设尾声，将于2013年底前建成通车。
其他在建的有绵阳—西充（南充）高速、绵阳—苍溪—巴中—万源高速、绵阳—九寨沟高速。
另外十二五规划中的平武-广元高速等高速路都已进入前期工作阶段，都将于十二五期间开工建设。
市内现有一环路、二环路，二环路已建成通车，二环路的通车大大缓解了绵阳市内交通的压力。
同时，绵阳还建有绵江快速通道、绵梓快速通道（仙海大道）、绵安北快速通道（辽宁大道）、绵安北第二快速通道、绵三快速通道以及绵盐快速通道等五条市域快速通道，建成串起绵阳市除平武县以外的五县一市的放射状联络线，加强与县域的联系。
二、绵阳市城市规划情况
1、城市总体规划
根据国务院正式批复的《绵阳城市总体规划成果调整方案（2007—2020）》来看，绵阳中心城区空间发展策略是根据绵阳灾后重建特殊性和城市经济发展新形势而确定城市规模：
2020年中心城区城市人口规模150万人，城市建设用地为150平方公里，人均建设用地103平方米。
依托绵阳城区四山环抱、三江汇流的自然山水格局，规划形成山水间隔、指状生长的多组团空间布局结构。
根据自然山水及道路等要素划分，将中心城区分为中心区、园艺、高新区、塘汛、游仙、科学城、松垭、青义、小枧、循环经济园和磨家共十一个组团。
中心区：
城市综合性服务中心。
跃进路周边改造成为以商务、文化为主导的现代服务业中心；南河路至临园路为商贸服务业中心；御营坝、高水地区以居住和商贸为主要功能；花园路一带以交通、商贸、居住为主要功能。
园艺组团：
依托科创园，形成以科技研发、行政办公、文化和居住为主导的城市新区。
接受旧城疏散的行政办公和居住功能，向外调整区内工业生产功能。
片区中心规划形成城市分中心，承担市级行政中心、文化中心及综合服务等功能。
高新区组团：
承担高新技术产业研发、生产、物流和居住功能。
布局高新技术产业生产及行政管理、技术研发等功能。
更新改造永兴片区中心，提升城市形象，沿飞云大道打造城市西部门户，形成西部城市副中心，主要承担城市西部商业中心、市
级体育中心、区域性商贸中心和现代制造业中心等功能。
新皂布置军转民工业园和城市物流中心。
塘汛组团：
绵兴路以西主要布局工业，东部滨水地带主要发展居住，中部形成城市分中心，承担科技会展中心、城市南部体育中心、商业中心等功能。
游仙组团：
富乐山与芙蓉溪沿岸为休闲旅游基地，承担市级休闲旅游服务功能；游仙试验区集中布置工业用地；沿一环路、芙蓉溪形成以生活服务、休闲娱乐为主导的组团中心。
科学城组团：
以国防科技研发为主导的城市组团。
松垭组团：
依托农科区，形成以农业研发、科技创新型产业为主导的特色城市组团，完善科技城产业功能。
青义组团：
教育科研和居住组团。
小枧组团：
居住和休闲度假组团。
循环经济园组团：
高新区拓展区，建设成以抗震减灾和循环经济为主题，以工业和居住为主导的新城市组团，吸引西部受灾企业集聚。
磨家组团：
在循环经济园南部与平武共同建设河北（平武）工业园，尝试飞地经济发展模式。
在河边乡东部建设通信产业集中发展园。
三、绵阳市宏观经济情况
1、绵阳市经济发展情况
2012年，绵阳市实现地区生产总值（GDP）1346.42亿元，同比增长13.3%，其中：
第一产业增加值219.19亿元，增长4%，第二产业增加值706.22亿元，增长17.9%，第三产业增加值421.01亿元，增长10.47%。
与2011年比较，工业化率提高0.4个百分点。
2011年中国城市综合实力排名第77位，四川排名第3位，中国西部地区综合实力排名第5位。
绵阳工业基础坚实，产业体系完备。
是国家重要的电子信息科研生产基地，西部重要的汽车及零部件产业集聚区，现有长虹、九洲、攀长钢、新华、绵阳燃气集团等大中型骨干企业50余家，东材科技、长虹、双马、湖山、利尔化学、富临运业等上市公司7家，形成了以电子信息产业、汽车及零部件产业为主导，以冶金机械、材料、化工、食品等产业为支撑的完备现代工业体系。
国家级高新技术产业开发区、绵阳市经济技术开发区、绵阳科技城科教创业园区配套功能完善，具有较强的产业承载能力，承接产业转移空间广阔。
地区
2012年地区生产总值（GDP）
绝对值（亿元）
排位
增速（％）
排位
全省
23849.80
12.6
成都
8138.94
1
13.0
8
绵阳
1346.42
2
13.3
7
德阳
1280.20
3
13.0
8
宜宾
1242.76
4
14.1
4
南充
1180.36
5
14.2
3
达州
1135.46
6
13.6
6
凉山
1122.67
7
13.8
5
乐山
1037.75
8
14.4
2
泸州
1030.45
9
14.8
1
2、绵阳市三大产业结构情况
绵阳工业经过上世纪末的快速发展，形成了以电子信息为主导，机械、冶金、食品、建材、化工、轻工、医药、纺织（含丝绸）为支柱的综合性工业体系。
工业对经济增长的贡献率达到31.2%，拉动经济增长5个百分点。
随着工业“千亿工程”的深入实施和绵阳科技城建设三年打基础目标的顺利实现，以支柱产业和优势企业为主体的工业经济进一步得到快速发展，优势产业集聚功能明显，产业链逐步拉长，经济结构得到明显改善。
逐步形成以电子信息产业为主的七大产业（电子信息产业、生物及精细化工、新材料、环保和装备产业、食品、机械冶金、水泥建材）和医药化工、能源、纺织丝绸、轻工4四个重点产业。
几大产业在全市工业经济中所占的比重分别为：
电子信息40%、机械13.6%、冶金建材15%、食品12.7%、纺织4.2%。
3、绵阳市物价水平
据绵阳市发改委监测资料显示，2012年1-12月份，全市居民消费价格总水平（CPI）累比（与2011年1-12月相比）上涨2.8%。
居民消费价格中的8大类商品价格表现为“7涨1跌”，其中，涨幅居前的是衣着、食品类价格，分别上涨8.40%、4.10%，下跌的是娱乐教育文化用品及服务类，跌幅0.4%。
据市发改委预测，随着目前宏观经济呈筑底回升的态势，预计今年全市CPI有可能小幅温和上行。
4、绵阳市固定资产投资情况
2012年，绵阳完成全社会固定资产投资932.2亿元，增长5.8%，总量居全省第2位。
在灾后重建形成的巨大基数的重压下，继续保持了投资的稳定增长。
从投资类型看，基本建设完成投资454.3亿元，增长7.6%；更新改造完成投资260.5亿元，增长15.1%；房地产开发完成投资145.7亿元，增长10.1%，增幅比去年回落14.9个百分点。
从产业看，第一产业完成投资38.2亿元，增长15.6%；第二产业完成投资280.7亿元，增长14.7%；第三产业完成投资613.3亿元，增长1.7%。
5、绵阳市居民收入情况
2012年，全市居民全市城镇居民人均可支配收入20755元，增长15.3%。
其中：
工资性收入15521元，增长11.7%；城镇居民人均消费支出15717元，增长11.7%。
其中：
交通和通信支出增长15.8%、教育文化娱乐服务支出增长12.0%、衣着支出增长13.1%，食品支出增长11.7%。
全年农村居民人均纯收入8213元，增长14.3%；农村居民人均生活消费支出5772元，增长4.7%。
6、绵阳市社会消费水平
来自市统计局数据显示，2012年，我市第三产业实现增加值421.01亿元，占GDP总量的31.3%，其中社消零总额实现增加值105.9亿元，占GDP总量的7.86%。
全市居民消费品价格上涨2.8%。
其中：
衣着价格上涨8.4%，食品类上涨4.1%，居住类上涨2.3%，是带动物价上涨的主要因素。
工业生产者出厂价格（PPI）下降4.7%，工业生产者购进价格（IPI）下降1.3%。
7、绵阳市人口情况
根据绵阳市2010年第六次全国人口普查数据，全市常住人口为4613862人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的5170141人相比，十年共减少556279人，减少10.76%。
年平均减少1.13%。
全市常住人口中共有家庭户1672202户，家庭户人口为4375300人，平均每个家庭户的人口为2.62人，比2000年第五次全国人口普查的3.14人减少0.52人。
市/区/县/
人口
面积
江油市
85万人
2719平方公里
涪城区
50.4万人
597平方公里
游仙区
46.8万人
973平方公里
高新区
7.6万人
105平方公里
农科区
/
279平方公里
经开区
/
467平方公里
仙海区
/
280平方公里
科创园区
/
128平方公里
三台县
143万人
2261平方公里
盐亭县
60.26万人
1648平方公里
梓潼县
38.2万人
1443.6平方里
安县
48.2万人
1100平方公里
平武县
18.4万人
5974平方公里
北川羌族自治县
15.8万人
2867.83平方公里
8、绵阳市宏观经济情况小结
（1）、经济呈现加快发展的良好态势，2011年，全市地区生产总值（GDP）首次突破千亿元大关，实现1189.11亿元，增长15.2%，GDP总量继续保持全省第2。
（2）、农业生产稳步提升。
各项惠农政策继续实施，全年气候适宜，农业生产实现稳步发展。
全市实现农林牧渔总产值328.9亿元，增长3.9%。
全年粮食总产238.9万吨，增长2.1%，连续8年增产。
（3）、工业经济快速发展。
在扩大内需、园区建设、灾后重建等因素促进下，工业生产较快发展。
全市708户规模以上工业企业实现总产值1776.29亿元，增长32.1%。
实现规模以上工业增加值502.1亿元,总量居全省第4位。
（4）、“三倍增”计划实施成效显著，产业集群加快发展。
“2+4”重点产业增长较快，全市实现产值1620.06亿元，增长31.7%,占全市工业比重的91.2%。
（5）、投资继续保持高位稳定增长。
全年完成全社会固定资产投资880.9亿元（含农户投资100亿元），总量继续保持全省第2。
（6）社会消费持续繁荣活跃。
全年实现社会消费品零售总额494.04亿元，增长17.8%。
城乡市场稳步增长。
（7）对外贸易有序推进。
全年实现进出口总额18.5亿美元,总量居全省第3，增长15.9%。
四、绵阳市住宅房地产市场
1、绵阳房地产市场总体情况
（1）、房地产投资情况
据省统计2011年，绵阳房地产开发完成投资132.3亿元，增长25%，增幅比去年回落30.6个百分点。
全市商品房施工面积1586.2万平方米，增长39.6%；竣工面积338.7万平方米，增长102.9%；销售面积415.8万平方米，增长16.1%，增幅比上年回落23.2个百分点。
（2）、绵阳市商品房施工面积情况
从施工规模看：
全市房地产开发施工面积1256.96万平方米，同比下降8.2%，新开工面积284.61万平方米，下降25.2%，竣工面积392.52平方米，增长53.2%；其中商品住宅施工面积949.47万平方米，新开工面积199.09万平方米，竣工面积291.3万平方米，同比分别下降11%、27.7%和增长42.4%。
2、市土地市场情况
（1）土地供应情况
2011年，绵阳土地市场较为冷清，2012年一开始，政府就加大土地拍卖力度。
于是有了春季的升温、夏季的火爆，到了8月，土地市场进行“中场休息”，为“金九银十”积蓄力量。
9月一开始，仅商住用地就有5宗，而且全部锁定绵阳未来的热点区域城南新区。
众所周知，这个区域是绵阳城市重点打造的城市新区，最能体现绵阳“山、水、林、文、城”五位一体城市内涵的重要“窗口”。
（2）土地成交情况
去年以来土地市场伴随着楼市成交低迷进入了一个冰封期，底价成交和土地流拍成为不争事实。
进入2012年后这种颓势依旧没有改变，在整个一月土地市场交易中，绵阳土地市场开始出现上半年供应高峰，郊县的优质土地逐渐走上拍卖台，随后几月的土地供应处在调整期。
土地溢价也开始慢慢重回土地市场。
与此同时，楼市回暖之风不期而至，各种利好也随之蔓延到了土地市场，成交量的释放让房企库存消化加速，资金回笼状况良好让开发商重拾楼市信心，但大多开发商也较谨慎的持币观望，今年前半年的成交地皮主要为绵阳周边和郊县，其中也不乏热门片区与热点板块。
（3）土地成交价格情况
开发商重燃拿地热情 助力土地溢价小幅回升
相比2011上半年11.91%的住宅平均溢价率，今年绵阳上半年平均溢价为12.5%，同比略有上涨。
与2009年－2010年住宅用地的平均溢价率保持在30%以上水平比较，今年上半年土地溢价仍处于低位水平，预计随着楼市利好面不断出现，接下来的半年时间开发商将会主动出击土地市场，而土地溢价也将会出现回升并趋稳发展。
3、2012年绵阳市土地供应计划
根据绵阳市政府公布《2012年度市辖区国有建设用地供应计划》，根据计划，2012年绵阳土地供应总量将控制在1433公顷（21495亩）内，其中新增建设用地1218公顷，存量土地215公顷。
供应总量中，住宅用地166.66公顷（2499.9亩），占总供应的11.63%，其中包括公租房用地7.5091公顷，经适房用地2.097公顷，商品房用地150.9539公顷，棚户改造及限价房用地6.1公顷。
土地市场小结：
1、供求走势
调控背景下，随着部分楼盘销售周期的延长，加之新盘的不断入市，在房源供给上预计将呈不断上升趋势。
从一季度的情况来看，今年绵阳楼市将呈供需两旺的局面。
2、区域走势
预计年中数月内，临近县城楼市的红火将于南岸东西区、老城区、上江北的冷清形成比较鲜明的对比。
从绵阳市国土资源局发布的《绵阳市国土资源局2011年供地信息公告》来看，今年南岸东西区、下江北、翠屏新区、三江口等区域都有100——200亩左右较大地块的出让计划，预计下半年到2012年上半年，上述情况将得到部分程度的改观。
3、价格走势
上半年市区房价上升势头不会减弱。
下半年随着两大运营较为成熟的标杆楼盘的销售接近尾声，加之调控大环境带来的影响，本土调控政策的落实，新盘的入市，预计下半年房价将趋稳。
5年内 随着当地加大商品房建设土地供应，新修楼盘的增加，房价上涨等情况，将得到有效控制，绵阳楼市将更加健康平稳，开发企业与购房者将迎来真正的楼市春天。
（2）、绵阳市商品房供应情况
2012年全年绵阳主城区商品房总共成交4886套，与2011年相比下降735套，创下4年来的新低，主要受上半年低迷的楼市所影响，据统计，2012年上半年主城区仅成交1532套，随着市场回暖，供应增加，下半年成交为3354套，与上半年形成强烈反差。
根据目前各楼盘开发节奏和土地供应状况，预计2013年绵阳商品房成交量将出现明显的上升趋势。
绵阳市2012年1-12月成交套数统计
绵阳房地产市场销售额
1、2011年绵阳主城区成交量走势
2011年，绵阳房地产开发完成投资132.3亿元，增长25%，增幅比去年回落30.6个百分点。
全市商品房施工面积1586.2万平方米，增长39.6%；竣工面积338.7万平方米，增长102.9%；销售面积415.8万平方米，增长16.1%，增幅比上年回落23.2个百分点。
2011年，绵阳共开盘53个，其中涪城区26个，高新区11个，游仙区９个，经开区2个，科创园区5个。
2011年市场供销情况（截止2011年12月31日）
批准预售项目总数：
114个
批准预售总面积：
332.45万平方米
批准预售套数：
32618套
累计销售总面积：
219.89万平方米
累计销售总套数：
23509套
供需情况：
1.39:
1
2、绵阳房地产市场商品房住宅面积可售情况（套），截止2011年12月31日
从以上数据可知，小面积由于房源总价低，购买压力不大而成为市场销售的主流，中大户型房源仍成为市场上存量房最大的主体。
3、绵阳房地产市场各片区商品房住宅可售情况（套），截止2011年12月31日
从表中可见，涪城区仍然是绵阳供应房源最多区域，2011年度可售房源仍居榜首，高新区、科创园、洲仙区较上月可售房源都有明显的增长，经开区本年度消化785套房源，原因为该区域无新增预售，消化为已取得预售房源。
本年度各区域可售房源较上年度增长明显，供需仍呈紧张态势。
4、绵阳房地产市场商品房住宅已售情况（套），截止2011年12月31日
涪城区2011年共计消化房源8900套，高新区紧跟其后，较之其他区域，两地为2011年最大房源集中去化区域，而与去年同期相比，低于整个绵阳总共去化，今年市场压力明显增大。
5、2011年12月份，绵阳房地产市场各片区商品房交易情况
12月绵阳房地产市场成交均价与11月基本持平，交易量虽然有所回升，但已打破了金九银十黄金销售季节的传统。
在成交均价统计上，涪城区、科创园区均价较11月有一定幅度的回落，但大市场总体均价保持在一个基本稳定的水平。
绵阳市12月份成交量为1786套，环比下降3%，全年总成交25405套，月均成交2117套，12月均价为4471元/平方米，全年均价为4651.93元/平方米。
在成交均价持续下降后，成交套数下降最为明显，本月较前几月成交量下滑明显，在降价已成趋势的大市场情况下，成交量仍表现出不乐观态势。
6、主要在售楼盘跟踪
涪城区：
楼盘名称
价格详情
销售情况
富临大都会
均价6500元/平方米
一期尾盘清售阶段
金和大厦
均价6100元/平方米
滞销明显，后继销售缺乏手段
兴发一代天骄
均价7500元/平方米
几乎无销售，严重滞销
长兴江岸精典
均价6900元/平方米
仅余几套房源，清售阶段
长虹国际城
均价6200元/平方米
现场无活动，销售放缓
跃进路1958
均价6100元/平方米
价格提升，销售回落
万达广场
均价6200元/平方米
精装房推出，销量一般，商业开始销售
高新区：
楼盘名称
价格详情
销售情况
恒业塞纳阳光
均价4000元/平方米
价格支撑原因，销售稳定
樊华似锦
均价4100元/平方米
国庆开盘采取低价策略，销售态势较好
神洲时代名城
均价3700元/平方米
三期仅余100余套房源，基本处于清盘
瑞麟国际新城
均价4300元/平方米
房源已售70%
上河鹂岛
均价4300-5500元/平方米
推出房源已售60%
游仙区：
楼盘名称
价格详情
销售情况
东原香屿
均价4900元/平方米（一度低至2990元）
区位影响，销售困难
香榭里大道
均价4350元/平方米
三期房源已售约60%
润森加州阳光
均价4000元/平方米
一期一批次仅余少量
嘉来东山郡
均价4200元/平方米
销售滞后，去化甚不理想
经开区：
楼盘名称
价格详情
销售情况
富临桃花岛
均价6398元/平方米
一期交房，后续销售价格回落但销售态势不佳。
三江国际
均价4568元/平方米
基本处于清售阶段
博雅海瑞广场
均价5737元/平方米
销售持续放缓
科创园区：
楼盘名称
价格详情
销售情况
华润中央公园
均价5900元/平方米
销售稳健，价格一直引领园艺山
奥林春天二期
均价4500元/平方米
均价有所提升，销售一般
优山美郡
均价4650元/平方米
特惠活动较多，销售较慢
树高卡地亚
均价4600元/平方米
销售情况一般
绵阳市在售楼盘分布图
楼盘调查
住宅市场总结
（1）从目前全国，全市土地投入合理。
现在全国房市特别是北上广深等一线大城市房地产行业比较低迷，容易影响二三线城市，导致市场信心不足，买家多持币待购。
绵阳的房价近期不可能下降，现在是最佳购买时期，房价有可能逐步回升。
（2）从土地市场来看，今年绵阳土地出让已经出现了流拍现象，加之去年拍卖的多块土地，离拍卖时间已经过去了一年左右的时间，但仍未有动工开发迹象。
同时，2012年1—4月份，绵阳楼市出现重大变化，与2011年同期相比，楼市呈现出开发投资下降、开工面积同比下降、住宅销售总额下降等“三降”现象，这意味着开发企业对绵阳楼市的未来预期持谨慎，甚至不乐观态度。
作为政府部门给行业企业打打气也是分内之事，发表楼市进入“最佳购买时期”观点，适当释放市场前景看好信号非常正常。
（3）从放量情况来看，今年下半年绵阳楼市将进入放量阶段，但价格应该会比较稳定，房价下降的可能性不大。
虽然国家针对房产行业的调整政策不断，但绵阳目前的在售楼盘走量还不错。
绵阳房价目前处于南
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