某房地产开发有限公司工作流程.doc

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※※※房地产开发有限公司

工作流程

编制日期：

2005年1月

目录

前言 2

第一部分凯亚公司整体组织规划及各部门工作职责 3

第一章凯亚公司整体组织架构 3

第二章各部门工作职责 3

第一节 工程部工作职责 3

第二节 综合部工作职责 3

第三节销售部工作职责 4

第四节物业山水管理部工作职责 4

第二部分各部门的具体工作流程 5

第一章 工程部具体工作流程 5

第一节工程施工管理流程 5

第二节工程维修管理流程 31

第二章综合部具体工作流程 34

第一节综合部员工工作流程 34

第三章销售部、国际租售部、客服中心具体工作流程 44

第一节销售部具体工作流程 44

第二节国际租售部工作流程 53

第三节客服中心工作流程 63

第四章九天物业山水管理部具体工作流程 81

第一节物业综合管理部工作流程 81

第二节物业财务部工作流程 61

第三节物业客服部工作流程 61

第三节 物业工程部工作流程 64

第五节物业环境绿化部工作流程 66

弟六节保安部工作流程 67

第七节物业经营管理部工作流程 69

前言

北京凯亚房地产开发有限公司（简称：

凯亚公司）是一家集房地产开发、销售及物业管理于一身的综合性公司，下辖工程部、综合部、销售部及九天物业山水管理部四个职能部门。

随着公司业务的全面发展，日益壮大，管理应日趋规范化、制度化、系统化，从而使各项工作高效地进行。

为此根据集团领导要求的：

“工作要有计划性；计划要有合适的执行人；计划要在动态下调整；实施中要善于总结；保证公司利益最大化；实现具体工作量化；用量化标准实施考核；防止问题再发生”

的指示精神，特制定本工作流程。

第一部分凯亚公司整体组织规划及各部门工作职责

第一章凯亚公司整体组织架构

凯亚公司组织架构

详见附件一：

《凯亚房地产开发有限公司总体组织架构》

第二章各部门工作职责

第一节工程部工作职责

抓质量、保进度、控成本，创最适宜人类居住的，具有生命力的，对后人具有参考价值和历史意义的建筑。

工程部是总经理直接领导下，负责工程管理的第一责任部门，对内协调公司各部门，对外协调质量监督部门、监理公司、施工单位及联系协调政府和公用事业有关部门，按照公司的开发计划和目标，对工程质量、进度、成本进行有效控制，实行经理负责制。

按集团及公司制定的整体开发战略和步骤，依照集团及公司对项目建设管理的各项制度要求，对建设项目实施目标化管理。

发挥本部门各专业工程师具备的专业技术知识和管理经验的优势，做到分工明确，责任到人，优势互补，团结协作，及时发现和处理开发建设中所遇到的各类需由本部门解决的问题，并为公司决策层领导就开发建设可能遇到的问题出谋划策。

提出相关的建设性意见。

对重要的施工方案、重要的材料设备、构件进行审查把关，使公司建成的房屋产品即满足使用功能要求又全面达到合同约定的质量目标。

通过优化比较及严审施工方案，努力控制好工程变更对整个工程造价带来增加的可能，与集团预算合同部、招标办及材料采购核检部共同将建设投资控制在合理的范围之内。

在内外环境无特殊变化的前提下，按期完成图纸设计的全部内容并顺利通过（四方）验收和质量监督站的验收，配合物业公司交付购房业主。

第二节综合部工作职责

对下疏导，对上沟通，综合平衡。

综合部是在总经理直接领导下为公司具体承办各项事务的职能部门，在公司管理中起着管理、协调、控制、服务的职能作用，起到承上启下的作用，实行经理负责制。

1、在总经理的领导下，全面负责公司行政办公事务及各专业人员的日常督导管理工作，保证公司综合办公系统的正常运作；

2、负责传达总经理与集团公司工作指令，并严格按照工作时限督办和落实；

3、负责督促、检查、纠正公司各部门员工对规章制度、日常操守的执行和落实情况；

4、负责呈、转、办公司各部上报总经理的各类行文的登记、修订和把关，并按办文程序上传下达；

5、组织总经理召集的各种会议并落实会议纪要；

6、负责协调、落实公司所有开发项目工程材料、设备及各类物品的进场检验；

7、负责根据集团整体发展战略制定公司总体开发、生产、经营计划，及时跟踪、检查、督促公司各项工程计划的落实情况；

8、制定规范公司各项行政人事管理制度并监控执行；实行绩效考核管理制度；做好公司经营及后勤保障工作

。

9、及时承办总经理临时交办的各项工作任务。

第三节销售部工作职责

建优秀团队，创骄人业绩，实现公司利益最大化。

销售部是在总经理直接领导下，负责公司所有开发工程销售任务的职能部门，销售部根据公司整体开发、生产、经营计划进行销售，完成公司交予的销售任务并实现公司利益最大化，实行经理负责制。

1.组建一支敬业、有责任心、综合素质最佳、服务意识最强、忠于公司、有超强凝聚力、稳定的专业销售团队。

2.为适应公司的远大发展前景、为公司其它项目培养优秀的销售管理人才。

3.做好客户接待、项目介绍、客户追踪、签约、回款、售后服务等工作，不断提高服务意识，提高业绩，达到销售额的最大化。

第四节物业山水管理部工作职责

用超前的意识，一流的服务，崇高的敬业精神为业户提供无所不在的服务。

山水管理部是在总经理直接领导下，负责公司所有竣工楼盘后期物业管理的职能部门。

1.负责所辖小区内各楼所有专业设备、设施的正常运行，维护保养，故障排除，确保业主住户能够享受舒适、方便、优美的居住环境。

2.负责公共部位：

屋顶、楼梯、通道、人防地下室、停车场、楼墙体等各系统的巡视、检查、维修、保养。

3.负责锅炉运行、共用电视天线、地上地下管线、人防排风排水等系统的定期检修、巡视检查、运转正常、负荷调配、保洁及消防器材的配备。

4.负责承接业主上下水管道的疏通、电话、电视天线户内末端、防盗对讲器、燃气灶具、卫生间的洁具、室内排风道、暖气管线等室内的维修。

5.负责各管道、管道井内的管线及设备的完好和清理工作。

6.负责各种零配件及常用工机具（包括低值易耗材料和工具）的申购工作（同时建帐登记）。

第二部分各部门的具体工作流程

第一章工程部具体工作流程

第一节工程施工管理流程

一、各项工作流程图

（一）工作程序

材料采购部及施工单位

办理材料的认价手续

编制工程管理方案，制定材料计划，工期计划，完善深化设计及计划，协调配合计划

办理工程的竣工验收，各种的备案手续，办理工程资料的归档手续。

进行隐蔽工程验收，进行样板工程的验收，

进行工程的分部验收，进行工程使用材料的

验收。

定期召开监理工作会议，协调施工组织工作

解决有关工程问题，落实施工组织计划。

向施工单位交底，监理公司交底，审查施工单位的施工组织设计，审查监理公司的监理方案。

各专业工程师进行图纸审核

集团预算合同部签订合同

集团招标办办理招标

特急项目

水电项目

园林绿化项目

土建工程项目

年度、月度、特急工作任务

工程总监对任务进行分解

（二）施工图纸会审

收到施工图纸

7天内

初审记录

施工单位、总工办、监理单位、工程部、综合部

1天内

初审记录汇总

工程部

1天内

会审准备

设计单位

1天内

施工图纸会审、设计技术交底签字

施工、监理、设计单位、总工办、设计部、工程部

1天内

整理会审记录、落实会审意见

施工单位

1天内

盖章、跟踪

施工单位

1天内

发放至各参加单位

施工单位

（三）施工组织设计审批

内容包括：

1.施工总进度计划

2.主要施工方法

3.质量、安全文明施工措施

4.项目管理组织机构

5.劳动力、材料、机具计划

6.施工平面布置图

7.其它

编制施工组织设计

施工单位

±0.000以上±0.000以下

20天内编制15天以内编制

审查施工组织设计

监理单位

不同意

重要单位（项）一般单位（项）

5天2天

审批

工程部、综合部

不同意

同意

提交总工办

工程部

不同意

同意

实施

施工单位

（四）材料、设备质量控制

提供原材料及半成品、构配件、设备质量证明书或合格证

供货商

检验

施工单位

退场

不合格

填写材料、设备报验表

施工单位

首批材料及设备核验

工程部、综合部、集团相关部门

不合格

合格

质量签认

工程部、综合部、集团相关部门

材料进入施工现场使用

施工单位

（五）工程洽商、变更流程

按2005年3月1日中总工办下发《加拿大LVC国际投资集团设计工程变更、现场签证管理办法》

（六）分部、分项、样板工程质量控制

分部、分项、样板工程施工完成

施工单位自检

报验单内容要求：

1.质量保证资料齐全

2.工程质量证单合格

填报工程质量报验单

施工单位

分部、分项、样板工程验收

综合部、工程部、监理

集团相关部门

不合格

返工

整改

其中：

基础、主体工程

应有设计单位、工程部质量管理小组参加并报请质监站参加

签认工程报验单

监理、工程部、综合部、集团相关部门

合格

下一道工序施工

施工单位

（七）单位工程质量控