合钢服装商贸城项目建议书.docx
《合钢服装商贸城项目建议书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合钢服装商贸城项目建议书.docx（44页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
合钢服装商贸城项目建议书
合钢服装商贸城项目建议书
合钢集团有限公司
创和资产管理公司
中国XX集团有限公司
二〇一一年四月
前言
第一章项目建设的目的和意义
1.1项目名称及主办单位
1.2主办单位概况
1.3项目提出的背景
1.4项目申报理由
1.5编制依据
第二章市场初步预测
2.1概况
2.2国内市场概况及发展趋势
2.3国际市场概况及发展趋势
2.3合肥市市场概况及发展趋势
第三章项目方案与经营规模
3.1项目方案
3.2经营规模
第四章项目选址及建设条件
4.1项目选址方案
4.2建设条件
第五章建设方案及功能布局
5.1项目功能定位与功能设计
5.2总平面布置
5.3车间改造、装修
第六章公用工程建设方案
6.1给排水
6.2供电
6.3弱电系统
第七章管理信息系统建设及电子商务
7.1管理信息系统建设方案
7.2电子商务平台建设方案
7.3技术装备
第八章环境保护、安全防火与水土保持
8.1环境保护
8.2消防
8.3节能
8.4水土保持
第九章生产组织及劳动定员
9.1组织结构及组织管理
9.2劳动定员配备
9.3项目运行管理
9.4人员培训
第十章项目实施进度安排
第十一章投资估算及资金筹措
11.1固定资产投资估算
11.2流动资金估算
11.3资金筹措与使用计划
第十二章财务评价
12.1编制依据
12.2基础数据
12.3营运成本估算
12.4平均年营运总收入和平均年营业税金及附加估算
12.5利润总额及分配计算
12.6财务盈利能力分析
12.7财务评价结论
12.8社会效益分析
附图
前言
“合钢服装商贸城项目”一期工程，是合钢集团有限公司、
创和资产管理公司推进国有资本股权对外合作发展的产物，是完
成合钢集团整体破产的重要措施，是实施合肥市承接产业转移的
重要组成部分。
设立“合钢服装商贸城项目”一期工程，有利于促进合钢盘
活存量资产，妥善安置员工，探索合肥市承接产业转移的新途径
和新模式，促进优化区域商业布局，推动区域商业协调发展。
依据合肥市2011年《政府工作报告》、市政府《关于鼓励
和引导民间投资健康发展的贯彻意见（征求意见稿）》等文件的
精神，编制本项目建议书，用于申报“合钢服装商贸城项目”一
期工程，并指导其建设。
“合钢服装商贸城项目”一期工程范围为合钢集团沿和平路
两侧的4.58万平方米旧厂房，占地面积68.7亩。
建设期为2011
年。
第一章项目建设的目的和意义
1.1项目名称及主办单位
1.1.1项目名称：
“合钢服装商贸城”一期工程
1.1.2主办单位：
合钢集团有限公司
合肥创和资产管理公司
中国XX集团有限公司
1.1.3项目建设地点：
安徽省合肥市合钢集团有限公司和平路两侧旧厂房
1.1.4项目固定资产投资总额：
超过2亿元
1.2主办单位概况
1.2.1合钢集团有限公司：
原系安徽省地方钢铁骨干企业。
1958年建成投产。
按合肥市国资委要求，公司现正处于改制中。
合肥市2011年《政府工作报告》提出，2011年将“完成合钢
集团整体破产，推进国有资本股权对外合作发展”。
1.2.2合肥创和资产管理公司：
由合肥市工业投资控股公司
于2009年3月注册成立。
组织机构为“四部一中心”，即：
综和部、物管部、资财部、保卫部和保障中心。
受托管理合钢汽运公司、合钢房地产公司、新拓物业、新洲物业。
公司主要承担处理历史遗留问题、危旧房改造、物业管理等职责，经营汽车运输、
物流等业务。
1.2.3中国XX集团有限公司：
是一家集专业市场、现代商贸、金融投资、精品旅游、宾馆酒店和高档房产于一体的综合性大型企业集团，总部位于风景秀丽的XX市。
集团下属控股企业及分支机构60余家。
集团多次被授予“信用优
良企业”等荣誉称号。
1.3项目提出的背景
中国服装产业是目前世界最大的生产国与出口国。
东南五省占据着中国服装约80%的产能。
东南沿海地区服装产业虽具有先天发展的优势，但受到人力成本、原料成本、能源成本、政策成本上升的影响，面临着巨大的生存及发展压力，广大服装企业开始积极寻求向劳动力资源丰富、用工成本较低、政策环境宽松有巨大市场潜力的中西部地区转移。
安徽作为中不地区的桥头堡，拥有6000万人口，年纺织服装消费额450亿元，通过成功打造“迎接产业转移的安徽模式”成为沿海地区服装产业专一的首选地之一。
为全力承接东部沿海地区服装产业转移，安徽全省各地纺织服装工业园区蓬勃发展。
位于合肥瑶海区的规划面积为2368.3亩的“中国合肥服装创新产业基地”，先后引进浙江太子龙、福建九牧王、旗牌王等知名服装企业；合肥市新站工业园内拥有18栋标准化厂房占地面积为10万平方米的“安徽服饰第一街品牌孵化基地”，以培育本土品牌、引领安徽服装产业快速发展为主旨，成功引进合肥惠美服饰有限公司等中小型服装加工型企业；长丰县“安徽服装三元产业园”，杭州、深圳等地服装加工型企业入驻园区；芜湖繁昌、南陵等地，形成较为成熟的、拥有150多家服装加工及配套企业的“安徽服装第一镇”孙村镇，南陵服装工业园以及铜陵，形成铜陵纺织服装工业城等。
此外，利用六安、滁州等地羽绒、丝绸等原材料优势，形成羽绒、丝绸等服装生产加工基地；阜阳、淮南等皖北地区原材料、劳动力优势，推动皖北服装产业基地和服装产业工人输出基地的建设。
据统计，在中西部各省市承接服装产业转移过程中，安徽是落户企业最多的省份。
在2006年度中国纺织行业销售收入百强企业排名中，安徽纺织企业仅有鸿润一家入围，没有一个中国名牌或中国驰名商标。
而最近几年，安徽纺织服装业迅猛发展，香港联亚、浙江太子龙、福建利郎、上海丝绸公司等众多来自全国尤其是东部沿海地区的骨干企业纷纷入驻安徽各地工业园区，而促使这一现象形成的正是沿海地区服装产业转移的汹涌大潮。
国务院批准通过的《促进中部地区崛起规划》一系列涉及安徽的政策措施，给安徽省在中部率先崛起带来新的发展机遇。
其中建设“皖江城市带承接产业转移示范区”上升为国家战略，这是全国首个以“产业转移”为主题的区域规划。
标志着皖江城市带四大主攻产业之一的纺织业将迎来蓬勃发展的春天。
自实施《促进中部地区崛起规划》以来，安徽省各县市积极承接沿海发达地区纺织产业转移，纺织产业集群建设及产业工业结构调整取得了重大进展。
随着纺织工业调整与振兴规划的实施以及安徽参与“泛长三角区域合作”的不断加深入，安徽纺织服装业又将面临着新的发展契机。
据2011年1月12日合肥市市长吴存荣在合肥市第十四届人民代表大会第四次会议上所作的《政府工作报告》显示，“十一五”期间，合肥市“积极建设国家创业型试点城市，不断完善积极的创业就业政策，实现由劳务输出向劳务输入的历史性转变，新增城镇就业岗位46.3万个，基本消除城市‘零就业’家庭”。
目前，合肥市基础设施日臻完善，要素成本优势明显，内需市场广阔，发展潜力巨大。
根据合肥市2011年《政府工作报告》，“十一五”期间，
“合钢等大企业改革重组成效显著”；2010年，“加大国有企业‘集中主业、退出辅业’及同类资源优化整合力度，涉改企业生活区移交工作进展顺利”；2011年，“完成合钢集团整体破产，推进国有资本股权对外合作发展”。
合钢集团在推进国有资本股权对外合作发展或承接产业转
移中，主要存在的问题是，缺乏资金、技术、人才等要素支撑，
难于编制既切合实际又统筹兼顾的规划作为引导，其对外合作发
展或承接产业转移的模式有待创新，发展环境有待优化，区域合
作机制有待完善，交通等基础设施都尚需加强。
但是，合肥市政府要求，2011年合钢集团“完成整体破产，推进国有资本股权对外合作发展”，这对推进其国有资本股权对外合作发展，对促进其1370多亩存量建设用地的二次开发建设，对加快承接东部沿海地区的产业转移，都提供了良好的条件和难得的机遇。
2011年3月，合钢集团有限公司、创和资产管理公司与中
国红楼集团有限公司开始接洽合作发展事宜。
经过双方多次深入
调查，反复研究，多方论证，最终在“合钢服装商贸城项目”上
取得初步共识。
该项目一期工程由红楼集团投资预计将超过2亿
元，用于盘活其存量资产，即租赁合钢集团沿和平路两侧的4.58
万平方米旧厂房（见附图1），将其改造成为“合钢服装商贸城”，
租赁期为18年。
1.4项目申报理由
1.4.1政策要求
合肥市2011年《政府工作报告》指出，“十二五”是合肥
经济社会进一步加快发展、转型提升的重要时期。
随着国内外产
业资本加速转移，国家促进中部崛起战略、扩大内需战略及皖江
城市带承接产业转移示范区建设深入实施，合肥发展的比较优势
更加凸显；工业化、城镇化加速推进，产业和消费加快升级，持
续投入效应不断释放，合肥发展的内生动力显著增强。
同时，该报告就实现“十二五”发展目标，提出的重点把握
和推进的工作有，“推动生产性服务业集聚化发展、生活性服务
业便利化发展，加快形成区域性金融物流、文化会展、商贸旅游、
要素资源交易、服务外包等现代服务业中心”。
“开展大招商，主动承接产业转移，大力引进投资规模大、产出效益好、带动能力强的大项目。
加强与国内外友好城市、产业转移重点地区、合肥经济圈城市、省内结对发展市县的交流与合作”等。
在全力做好2011年各项工作中，该报告提出，“围绕产业链、企业集群，推动签约项目早注册、早开工、早投产。
完善投资促进政策，支持非公经济发展，激活民间投资，加快形成市场主导的投资内生增长机制”。
并要求“大力发展现代服务业，加快提高城市综合竞争力。
围绕建设区域性金融中心、商贸物流中心和旅游会展中心，加快现代服务业提档升级，促进现代服务业与新型工业化融合发展”。
该报告还具体提出，“继续加快发展生产性服务业”。
“争取引进若干国内外一流物流企业，不断提升物流业专业化、现代化水平。
加大对专业展会的扶持力度”；“进一步提升现代生活性服务业水平”。
“引进高端百货和知名连锁超市，改善购物环境，提升商业规模和档次”；“大力发展服务外包产业和其他新兴服务业态”。
《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指
出，“十一五”时期，我市城乡居民收入保持较快增长，城镇居
民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到19051元、7118
元，由明显低于到超过全国平均水平。
从政策环境看，国家实施区域发展总体战略和主体功能区战
略，推动经济布局逐步从沿海向内陆延伸，加快中西部地区发展
是国家“十二五”规划的重点，合肥所在的江淮地区被列为重点
开发区域；随着国家促进中部崛起战略的深入实施，皖江城市带
承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新试验区和国家创新型城市
试点、合肥经济圈建设的实质性推进，诸多政策的叠加效应将在
“十二五”期间集中显现。
从发展趋势看，随着沿海产业加速向中西部地区转移，良好
的区位优势、较低的商务成本和日益完善的投资环境，使合肥正
在成为产业转移的首选地。
从发展阶段看，目前合肥正处在工业化和城市化加速推进阶
段，城市集聚产业和人口的功能不断提升，城乡一体化向纵深推
进，产业结构加快优化升级，经济发展的后劲和内生动力进一步
增强。
《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》还要
求，着力运用先进技术改造提升传统产业，增强产业核心竞争力，
壮大产业规模，延伸产业链，推进产业集聚、集群发展。
纺织服装产业。
依托华润纺织、合肥联亚、安徽太子龙等企业，加快传统纺纱织造、针织、印染等行业技术设备改造，淘汰落后产能。
鼓励发展高新技术纤维和生物质纤维，加快产业化进程。
加快发展服装和家用、产业用终端纺织品生产，加强品牌建设，提高产品附加值。
商贸服务业。
优化调整商业布局，推进老城区商业网点升级换代和功能更新，加快滨湖新区中央商务区和县区特色商业街区建设，形成合理有序的商业网点布局。
以“双百市场”“新网工程”和“万村千乡”工程等为契机，改造和新建一批新型专业批发市场，建设一批年交易额超百亿元的专业批发市场，发展和完善农村标准化消费品“农家店”，实现城乡市场协调发展。
大力推广大型购物中心、连锁经营、电子商务、社区商业等现代流通组织形式和经营方式。
做大做强商贸流通企业，培育发展一批进入全国服务业企业500强的大型商贸集团。
大力引进国内外知名商贸企业，提升商贸流通业的规模、档次和功能。
东部产业集聚区，以合肥循环经济示范园、肥东经济开发区、
安徽合肥商贸物流开发区为主体，重点发展新型化工、钢铁深加工、机械制造、农产品加工、家电、商贸物流等产业。
依托东部产业集聚区，沿合巢公路，形成合巢芜产业带，重点发展钢铁深加工、新型化工、机械制造、商贸物流等产业。
放宽对非公有制企业投资领域和行业的限制，在进口、用地、投融资、税收、项目审批等方面给予非公有制企业同等待遇。
鼓励和支持非公有制企业参与国有大型企业改革。
主动承接产业转移。
按照“一年打基础、三年见成效、五年大发展”的总体部署，加强皖江示范区合肥承接产业转移示范园区建设，积极开展与示范区内城市合作，发挥皖江示范区核心城市作用。
加大招商引资力度，有序承接国内外产业转移，重点面向世界500强、中央企业、大型民营企业，积极引进一批产业层次高、能源资源消耗低、投资规模大、产出效益好、带动能力强的大项目。
强化产业链招商，提高招商的针对性和有效性，提升产业整体竞争力。
国务院2010年1月20日批复的由国家发展和改革委员会
编制的《皖江城市带承接产业转移示范区规划》指出，“设立皖
江城市带承接产业转移示范区，有利于深入实施促进中部地区崛
起战略，探索中西部地区承接产业转移的新途径和新模式，促进
产业结构升级，优化区域产业分工，推动区域协调发展”。
合肥市2011年《政府工作报告》提出，2011年“完成合
钢集团整体破产，推进国有资本股权对外合作发展”。
合肥市人民政府《关于鼓励和引导民间投资健康发展的贯彻
意见（征求意见稿）》规定：
“鼓励民间资本参与淘汰关停企业存量建设用地的二次开发建设。
”
1.4.2企业需要
按照合肥市2011年《政府工作报告》“完成合钢集团整体
破产，推进国有资本股权对外合作发展”的要求，合钢集团有限
公司、创和资产管理公司与中国红楼集团有限公司初步议定的
“合钢服装商贸城项目”，属于商贸物流产业，与生产性服务业、
现代生活性服务业和服务外包产业紧密相连，符合《合肥市地方
政府核准的投资项目目录》。
合钢集团的合作发展，是完成整体破产、盘活存量资产、妥
善安置员工、转变发展方式的现实要求；也是顺应国内外产业转
移新趋势，探索建立承接产业转移新模式的客观需要；同时，对
合肥市加速构建区域性特大城市基础架构，扩大内需，落实产业
调整和振兴规划，都具有重要的现实作用。
“合钢服装商贸城项目”是落实合肥市“大力发展现代服务
业，加快提高城市综合竞争力，促进现代服务业与新型工业化融
合发展”的重要途径。
通过推进“合钢服装商贸城项目”，引导
服装生产要素合理流动与优化配置，可以充分发挥合肥市劳动力
优势，集聚发展要素，壮大服装商贸业规模，同时，为长三角等
东部地区的服装商贸业更好地辐射和带动合肥市发展，促进资源
要素优化配置，形成东中西互动、优势互补、相互促进、共同发
展新格局。
“合钢服装商贸城项目”通过有序承接国内服装商贸业业转
移，可以实现对合钢存量建设用地的二次开发建设，进一步优化
合钢产业布局，扩大合钢职工就业，提高合钢职工收入，激发消
费潜能，拓展区域发展空间，增强合钢经济发展动力和后劲，夯
实合钢转型升级和可持续发展的基础。
1.5编制依据
（1）2011年1月12日合肥市市长吴存荣在合肥市第十
四届人民代表大会第四次会议上所作的《政府工作报告》；
（2）合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；
（3）合肥市城市总体规划；
（4）合肥市2010年国民经济和社会发展统计公报
（5）安徽省委、安徽省人民政府2010年4月2日印发的
《关于加快推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的若干政策意见》（皖发〔2010〕10号）；
（6）安徽省委、安徽省人民政府《关于皖江城市带承接产
业转移示范区规划的实施方案》（皖发〔2010〕3号）；
（7）安徽省委、安徽省人民政府2010年2月1日印发的
《关于推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的决定》（皖发
〔2010〕2号）；
（8）国务院2010年1月20日批复的由国家发展和改革委
员会编制的《皖江城市带承接产业转移示范区规划》；
（9）合肥市人民政府《关于鼓励和引导民间投资健康发展
的贯彻意见（征求意见稿）》；
（10）项目地块红线控制图。
第二章市场初步预测
2.1概况
我国是世界纺织服装生产大国。
纺织服装业是我国国民经济
的传统支柱产业和重要的民生产业，也是国际竞争优势明显的产
业，在繁荣市场、扩大出口、吸纳就业、增加农民收入、促进城
镇化发展等方面发挥着重要作用。
2.2国内市场概况及发展趋势
近年来，随着东南沿海地区各项生产要素成本快速上升，中西部地区临近原材料产地、劳动力供应丰富等优势逐渐显现，纺织产业特别是纺织服装等初加工行业向中西部地区转移的趋势在逐渐加快，部分中西部地区同时也加快了承接转移的步伐，由此带动了纺织服装产业的区域结构调整步伐。
09年上半年，中西部地区纺织服装产业固定资产投资步伐明显快于东部地区。
其中，湖南同比增长15.56%，河南增长19.13%，江西增长30.25%，山西增长34.93%，安徽增长41.57%。
统计数字同时反映出纺织服装产业区域结构调整正在加速。
09年上半年规模以上纺织企业统计数据显示，上半年主营业务收入、利润和投资增幅较大的都集中在中西部地区，其中纺织主营业务收入超过10%以上的，分别是重庆、四川、江西、湖北、安徽、贵州、湖南、青海。
利润有较大增长幅度的有湖北、河南、江西、四川、安徽。
《纺织工业调整振兴规划》的重点任务之一，优化区域布局、促进产业转移既是加速纺织工业结构调整的重要内容，也是带动全国东、中、西部全面发展的一个抓手。
因此，通过纺织服装产业转移“形成东中西部优势互补的区域布局，体现了坚持纺织服装产业转移和产业升级相结合。
:
纺织服装产业的转移是表象，升级是实质。
国家《纺织工业调整和振兴规划》提出，东部沿海纺织工业发达地区充分利用技术、资金、研发、品牌、营销渠道的优势，
跟踪国际最新技术和产品，重点发展技术含量高、附加值高、资
源消耗低的纺织行业和产品。
鼓励中西部地区发挥资源优势，积
极承接产业转移，发展纺织服装加工基地，形成东中西部优势互
补的区域布局，严防低水平产能的转移和扩张。
该规划要求，2011年，规模以上企业实现工业增加值2000亿元，年均增长10%；出口总额2400亿美元，年均增长8%。
中西部纺织工业产值所占比重提高到20%左右。
高新技术产品的产业化及应用取得显著进展，具有国际先进水平的纺织技术装备比重提高到50%左右，新产品产值率不断提高，全行业劳动生产率年均提高10%。
该规划还提出，促进国内纺织品服装消费。
引导纺织企业大力开发新产品，满足不同消费者需求；优化和创新商业模式，加强营销网络建设，减少流通环节；积极开拓农村市场，增加对边远乡村的销售，便利农民消费。
扩大国内产业用纺织品的应用。
结合实施扩大内需促进经济增长的政策措施，通过完善相关标准规范，促进产业用纺织品在水利、交通、建筑、新能源、农业、环保和医疗等领域的应用。
据中国纺织工业协会流通分会不完全统计，2010年我国拥
有纺织服装专业市场（万平方米以上）699家，市场经营总面积
9172.51万平方米，同比增长22.55%；市场店铺总数108.41万
个，同比增长7.02%；市场经营商户总数93.53万家，同比增长
6.49%；市场成交总额1.56万亿元，同比增长10.86%。
华南与华东地区是我国重要的产地型纺织服装市场的聚集地。
2010年东部地区市场数量达到380个，占全国纺织服装专业市场总数的54.36%；中西部市场数量分别为119、139个，占比为17.02%和19.89%。
中西部地区市场经营面积下降。
2010年东部地区市场经营面积达到6114.01万平方米，占总面积的66.66%。
与2009年东部市场经营面积所占比重相比，提高了5.93个百分点，体现出东部地区市场的密集度正在进一步增强。
中西部地区市场经营面积所占比重则分别有不同程度下降。
2010年中西部地区市场经营面积分别为1112.84万平方米和1495.14万平方米，占比依
次为12.13%、16.3%，与2009年相比分别下降了2.18和3.08个
百分点。
中部地区市场的整体经营规模小于西部。
2010年，中部地区商铺和经营商户的数量分别为15.2万和13.96万，占比分别达到14.02%和13.96%；同期，西部地区市场商铺总数为16.92
万个，商户总数为14.82万家，占比分别为15.6%和15.85%。
中部地区交易额却是大于西部地区。
中部地区市场2010年
成交额达到2176.16亿，占比为13.98%；而西部地区市场成交
额为1223.1亿元，占比仅为7.86%。
近年来，中部地区如河南、
安徽、江西等中部省份通过承接产业转移，积极发展本地纺织服
装产业，为商贸流通的发展奠定了一定的产业基础，有助于市场
交易额的提升。
2010年各类别专业市场数量排名前两位的分别为服装类和
综合类。
服装类市场数量438个，占比62.66%；综合类（主要是
小商品与鞋类市场）市场为124个，占比17.74%；原、面（辅）
料类和家纺类市场数量分别为97个和25个，占比分别13.88%、3.58%；皮草、皮革类市场数量为15个，占比2.15%。
我国服装类市场与综合类市场的经营规模扩张较快。
2010年我国服装类市场与综合类市场的经营面积同比分别增长22.37%、42.35%，体现出近年来整体专业市场的投资走向。
由于服装类市场直接面向终端消费者，而综合类市场主要是一些大型综合商业体项目，体量大，有利于规避风险，故这两类市场更易受到投资商的青睐。
原、面（辅）料类和家纺类市场的经营面积增幅则相对有限，尤其是中西部地区原、面（辅）料市场较为缺乏，一定程度上影响着当地产业链上下游的配套。
我国原、面（辅）料类市场主要集中在东部地区，其经营面
积占全国同类市场总经营面积的比例为88.75%，成交额占比则达
到91.6%。
而中西部地区市场随着承接产业转移步伐的加快，也
正在吸引更多的原、面（辅）料类专业市场投资、运营。
引起服装类产品交易额同比增幅相对较低的原因主要来自
两方面。
首先，2010年以来，以棉花为代表的纺织原材料价格
上涨明显，在一定程度上推动了原料与面辅料产品价格的上涨，
拉高了其总成交额。
而我国产业链传导具有一定的滞后性，原材
料价格对终端服装产品的影响要到次年春季时才能逐步体现出
来，因此服装产品交易额的同比增幅比例相对较低；其次，近年
来，我国纺织服装专业市场的投资方向逐步延伸至二三线城市，
这些市场尚处在新兴培育阶段，交易量的释放需要一定周期。
原、面（辅）料和家纺类市场经营效率提高。
2010年，我
国原、面（辅）料类和家纺类市场经营规模与交易规模稳步增长，
市场投入产出效率较大。
原、面（辅）料类市场97个，经营面
积1683.16万平方米，同比增长4.13%，交易额3692.28亿
升级会员 