连云港住房保障和房产管理局.docx

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连云港住房保障和房产管理局

连云港市住房保障和房产管理局

中国人民银行连云港市中心支行

中国银行业监督管理委员会连云港监管分局

连住房规发〔2015〕1号

关于印发连云港市市区商品房预售

资金监管实施细则的通知

市区各房地产开发企业，各商业银行：

　　为贯彻落实《连云港市市区商品房预售资金监管办法》（连政规发〔2014〕5号），加强房地产市场监管，规范商品房预销售行为，维护购房人合法权益，市住房保障和房产管理局、人民银行连云港市中心支行、连云港银监分局研究制定了《连云港市市区商品房预售资金监管实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：

2015年商品房预售项目重点监管资金标准

连云港市住房保障和房产管理局中国人民银行连云港市中心支行

中国银行业监督管理委员会连云港监管分局

2015年1月29日

抄送：

市政府法制办，市住房公积金管理中心，各县（区）住建（房产）局，

市开发区建设局，徐圩新区规建局，云台山景区规建局。

连云港市住房保障和房产管理局办公室2015年1月29日印发

连云港市市区商品房预售资金监管实施细则

为贯彻落实《连云港市市区商品房预售资金监管办法》（连政规发〔2014〕5号）（以下简称《办法》），加强和规范商品房预售资金监管，维护购房人合法权益，结合工作实际，制定本实施细则。

一、监管范围

（一）本市市区申请商品房预售的项目（不包括保障性住房项目），其预售资金一律纳入政府监管。

商品房预售资金包括购房人首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款、购房人分期付款、房地产开发企业利用在建工程抵押贷款和其它方式利用项目资源融得的资金等。

（二）房地产开发企业预售的商品房用于政府及各类企业作为拆迁安置房用途的，其预售资金纳入监管。

二、监管部门职责

（三）市住房保障和房产管理部门委托连云港市房地产交易管理服务有限公司（以下简称“监管机构”）具体负责市区商品房预售资金监管工作。

监管机构承担以下职责：

1.对已签订商品房预售资金监管协议的项目，监管机构应及时向社会公布该项目的开户银行及预售资金监管账号。

2.制定现场查勘制度，严格监管项目的查勘资料管理，妥善保存查勘记录和项目施工进度影像资料。

3.定期对开发企业预售资金缴存、使用情况进行检查，发现问题，根据实际情况及时采取约谈、责令整改、限制销售等措施。

4.有下列情况之一的，监管机构不予拨付监管资金：

（1）超出用款额度的；

（2）收款单位与申请用途不符的；

（3）房地产开发企业未将商品房预售资金存入监管账户的；

（4）房地产开发企业有违法违规行为未完成整改的。

5.不断完善监管手段，对预售资金监管系统及时维护升级。

（四）中国人民银行连云港市中心支行负责指导商业银行开设商品房预售资金专用账户。

（五）中国银行业监督管理委员会连云港监管分局负责监督商业银行配合开展商品房预售资金监管工作。

三、房地产开发企业职责

（六）房地产开发企业在商品房预售项目售楼处公示栏内公示《商品房预售许可证》、预售项目的开户银行及监管账号。

要求购房人凭网签合同中的《商品房预售资金交款通知单》到监管账户开户银行将购房款（含全款、首付款等）直接存入监管账户。

房地产开发企业不得以其它方式自行收取房价款。

（七）房地产开发企业申请使用预售资金须提供真实有效的合同，不得提供虚假材料套取预售资金，否则应承担相应的法律责任。

（八）房地产开发企业办理在建工程抵押融资，必须与监管机构、商业银行（含其它融资机构）签订三方协议，明确融资资金用于工程项目建设。

（九）房地产开发企业使用预售商品房抵冲工程款（材料款），须与施工单位（材料供应单位）签订协议，经监管机构确认，作为签订商品房预售合同依据，并在协议中载明已付工程款（材料款）。

（十）房地产开发企业每月向监管机构提交银行对账单和商品房销售明细表，以供核对。

四、商业银行职责

（十一）商业银行与监管机构签订《市区商品房预售资金监管合作协议》,配合监管机构对预售资金的缴存和使用进行管理。

（十二）商业银行对网络监管系统及时进行升级，满足监管系统账户资金按时归集的要求，向监管机构实时传输预售资金收取、按揭贷款发放数据信息，实现实时对接。

（十三）商业银行及时将预售资金转入监管账户。

将按揭贷款形成的预售资金在贷款获批当日，全额、直接存入监管账户或监管机构指定的办理按揭贷款的银行账户，未经监管机构同意，不得受理支付业务。

（十四）商业银行办理在建工程抵押贷款，须与监管机构、房地产开发企业签订三方协议，经监管机构审核同意后，所贷资金按照施工合同等实行“受托支付”。

（十五）商业银行按监管机构出具的《商品房预售资金核准通知书》支付款项，未经监管机构同意，不得受理监管账户支付拨付业务，违反规定须承担相应法律责任。

（十六）商业银行每个工作日上午10时前发送对账信息。

如发现账务收支不平或有不明款项入账的，及时与监管机构联系查明原因并更正。

根据电子备份台账定期结息，在结息日后一个工作日内将结息信息与明细报送监管机构，以便查验入户。

（十七）商业银行遵守监管账户有关数据信息保密规定，共同维护开发企业、购房人的合法权益。

五、监管协议签订

（十八）房地产开发企业开设监管账户后，与监管机构、商业银行签订《监管协议》。

（十九）房地产开发企业签订《监管协议》时应提交以下资料：

1.开户银行监管账户开户证明；

2.监管项目信息概况表；

3.《房产测绘预测成果报告书》中的房屋分类面积测绘面积证明；

4.监管项目概况表；

5.监管资金分项明细表；

6.监管前工程用款明细表；

7.中标通知书，商务标原件（商务标-单项工程投标报价汇总表）；

8.工程总包、分包、设备及材料加工订购等合同（协议书及专业条款部分）；

9.商品房预售款监管备案表（电子文本）。

（二十）监管协议明确商品房预售期间监管账户不得随意变更。

六、重点监管资金标准确定

（二十一）重点监管资金主要包括房屋建筑安装工程费用、设备安装、小区基础设施建设费用及公共配套设施建设费等（精装修房屋包括装修费用）。

重点监管资金设定标准为上述费用的120%。

（二十二）工程造价标准依据市建设工程造价管理部门发布的工程造价综合确定，房屋类别分别为别墅、排屋、多层、小高层、高层。

配套费用依据物价部门发布的相关费用标准综合确定。

（二十三）重点监管资金标准根据房地产市场项目建设成本情况适时调整、公布。

七、重点监管资金拨付

（二十四）重点监管资金严格按照工程进度和用途依申请拨付使用，不达工程进度及资金缴存进度、不符合项目工程用途等要求的，不予拨付。

（二十五）重点监管资金拨付的工程进度要求：

1.单位工程建成层数达到规划设计总层数一半，使用资金额度不超过重点监管资金的30%；

2.单位工程主体结构封顶，累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%；

3.单位工程竣工验收，累计使用资金额度不超过重点监管资金的80%；

4.监管项目办理商品房初始登记，累计使用资金额度不超过重点监管资金的95%；

5.监管项目初始登记结束前，房地产开发企业缴纳商品房售后质量保证金后，全额拨付监管项目的剩余监管资金。

（二十六）重点监管资金拨付的资金缴存要求：

1.预售资金缴存达到重点监管资金60%，方可申请使用，但申请拨付资金总额不超过重点监管资金的30%；

2.预售资金缴存达到重点监管资金80%，累计申请拨付资金总额不超过重点监管资金的60%；

3.预售资金缴存达到重点监管资金95%，累计申请拨付资金总额不超过重点监管资金的80%；

4.预售资金缴存达到重点监管资金100%，累计申请拨付资金总额不超过重点监管资金的95%。

（二十七）根据市住房保障和房产管理部门建立的房地产开发企业诚信档案，视房地产开发企业诚信等级，监管机构实行监管项目重点监管资金差别化管理。

（二十八）房地产开发企业申请使用重点监管资金提供以下材料：

1.重点监管资金拨付申请表；

2.项目完成节点相关材料。

首次申请的，单位工程建成层数达到规划批准总层数一半的证明；主体结构封顶的，应提交单位工程竣工验收合格证明（含主体分部验收记录）;竣工验收的，应提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；房屋初始登记的，应提交初始登记证明。

（二十九）房地产开发企业在项目实施预售资金监管前已支付工程款项或相关费用，且重点监管资金缴存、项目工程进度均达到节点要求，可以按照标准申请拨付使用；重点监管资金额度以外的资金，由房地产开发企业通过监管系统随时申请使用，但应优先用于监管工程项目建设。

（三十）房地产开发企业在销售过程中发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提交相关证明材料和购房人的银行账户账号，经监管机构审定后，相关款项以转账方式退还购房人。

八、不明款项处理

（三十一）购房人通过电汇、网上银行转账等方式缴存购房款，或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，由房地产开发企业及时对帐、调整。

（三十二）预售资金错误划入监管账户,房地产开发企业申请办理冲正手续，提交以下资料：

1.冲正申请表；

2.商业银行出具的证明文件；

3.单位申请及经办人身份证、委托书。

（三十三）监管机构受理开发企业冲正申请，审核通过后向房地产开发企业出具《冲正通知书》。

房地产开发企业持《冲正通知书》到银行办理冲正手续。

九、监管协议的撤销

（三十四）监管项目具备办理房屋所有权证条件后，房地产开发企业申请撤销该监管项目预售资金监管。

（三十五）房地产开发企业申请办理撤销预售资金监管，提交以下资料：

1.撤销监管申请表；

2.房屋所有权证；

3.商品房质量保证金缴交凭证。

（三十六）监管机构受理撤销资金监管申请后3个工作日内完成审核。

房地产开发企业在审核通过后与监管机构签订《预售资金监管终止协议书》，并到开设监管账户的商业银行办理撤销监管账户手续。

十、附则

（三十七）市住房保障和房产管理部门会同中国人民银行连云港市中心支行、中国银行业监督管理委员会连云港监管分局定期对商品房预售资金监管的商业银行进行监督检查，并将检查结果公开。

（三十八）房地产开发企业未将商品房预售资金全部存入监管账户，未按规定将预售资金用于工程建设，未按监管机构要求整改的，监管机构应及时报告市住房保障和房产管理部门，市住房保障和房产管理部门核实后可以依法暂停其项目预售并向社会公示。

（三十九）本《实施细则》由市住房保障和房产管理局负责解释。

（四十）本《实施细则》自2015年3月1日起施行。

之前已签订三方协议且尚未解除的，按本《实施细则》执行。

各县、赣榆区（过渡阶段）可以参照执行。