重庆11月地产报告.ppt
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1重庆主城区重庆主城区20112011年年1111月月房地产市场月报房地产市场月报瑞尔特地产控股集团重庆分公司瑞尔特地产控股集团重庆分公司内容摘要内容摘要宏观经济：
宏观经济：
经济增速延续下滑趋势，CPI有望大幅下降。
商品房土地：
商品房土地：
11月土地供需市场均出现放量情况，供应量为219万方，成交量也有190万方。
年末将至，土地市场开闸放量，各路房企集体抢粮，抄底热情高涨。
商品房供需商品房供需：
11月新增预售个数89个，批准供应面积209.72万方，环比增长20.4%，同比下滑6.7%；11月商品房共计成交16501套，成交面积157.38万方，较10月有小幅增长，环比增长4.1%，但较去年同期同比降幅达到15.3%。
11月商品房成交建面均价为6278元/平米。
较10月有所回升，但仍处于近几月来的低位。
市场走势市场走势PMI中国物流信息中心12月1日发布报告称：
11月中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，运行至临界点50%以下，比上月回落1.4个百分点，降至2009年3月以来的新低。
第一部分第一部分行行业宏宏观环境解析境解析图表1全国2008年-2011年11月PMI指数走势图一、一、经济时事解析事解析1.1、经济增速延续回落趋势、经济增速延续回落趋势经济景气从扩张转为收缩，预示未来我国经济增长率将持续回落。
新产品订单和购进价格指数回落，反映市场需求总体走低，企业生产经营困难可能从成本提高转向订单不足。
由于国内投资增长仍保持较高水平，消费增长稳中略有提高，因此未来经济增速回调预计仍将比较平稳，不会出现大的下滑。
值得注意的是，当前宏得注意的是，当前宏观调控已控已显成效。
成效。
购进价格指数价格指数继续回落，已回落，已经连续两个月位于以下，两个月位于以下，说明通明通货膨膨胀风险大大为降低，前期的物价上降低，前期的物价上涨对经济发展的不利影响展的不利影响趋于消退。
于消退。
在内外夹杂因素下，在内外夹杂因素下，1111月份月份PMIPMI指数指数继续回落继续回落,已经低于已经低于50%50%。
解析：
解析：
在在经济增速持增速持续放放缓，通，通胀回落情况下，宏回落情况下，宏观调控控主要目主要目标将由将由“抗通抗通胀”转为“稳增增长”，货币、财政政策政政策应双管双管齐下，以提高我国下，以提高我国经济内生增内生增长动力。
力。
CPI：
11月宏观数据将于近期公布，11月份的CPI相比10月将有较大幅度回落，将低于5%，具体数值在4.4%-4.6%之间数据来源：
国家统计局，瑞尔特地产控股集团重庆分公司CPI大幅下降大幅下降图表2全国2000年-2011年11月CPI和M1走势图由于连续紧缩政策的实施以及外部环境的持续恶化，加上翘尾因素的影响，11月份的CPI将会有较大幅度的回落。
我们认为，未来通胀将不再是宏观调控的主要目标，保持经济平稳快速的增长才是当务之急。
解析：
解析：
CPI大幅下降大幅下降下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?
毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。
对此，我们认为，对通胀不用太担心。
目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。
热钱少了，物价上少了，物价上涨的的压力自然也会减力自然也会减轻。
央行11月30日晚间宣布，决定从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行自2008年12月以来首次下调存款准备金率，也是在经济政策预调微调提出之后的实质性动作。
央行下央行下调存款准存款准备金率金率0.5%图表32008年-2011年11月存款准备金率走势图二、二、政策政策时事解析事解析数据来源：
国家统计局，瑞尔特地产控股集团重庆分公司在CPI出现明显回落的背景下，市场对货币政策取向的关注愈加强烈。
由此推断：
货币政策全面放松可能性并不大，但具体变化还要看中央经济工作会议。
贷币政策微调，会使调整力度下降，调整时间不会长久，但局面短时间难以改变。
存款准备金率下调对房地产行业是个利好。
这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对于资金链普遍紧张的房地产企业来说，无疑是看到了一线希望。
但这一线希望并不会根本改变楼市目前的调整大局。
房地产市场的周期性没有变，楼市目前处于调整期，之后才会再度复苏、繁荣；目前稳健的货币政策没有变；目前房地产市场的调控政策没有改变。
今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。
明年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。
存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房人的消费心理影响并不会很大。
解析政策解析政策时事：
事：
下下调存款准存款准备金率是金率是货币政策逐步放松的一个信号，眼下政策逐步放松的一个信号，眼下全球主要全球主要经济体都面体都面临货币政策的拐点，未来开政策的拐点，未来开发商商资金金压力有望力有望缓解，但楼市解，但楼市调整大局短整大局短时间不会改不会改变。
市规划局局长扈万泰、市规划局规划编制管理处处长余颖做客市政府网站，在解读10月15日国务院正式批复的重庆市城乡总体规划（2007-2020年）时，描绘了重庆主城描绘了重庆主城20202020年成为西南地区的综合交通枢纽：
出行更加年成为西南地区的综合交通枢纽：
出行更加便捷、环境更加优美、居住更加舒适便捷、环境更加优美、居住更加舒适三、三、规划划时事解析事解析、重、重庆交通交通图表4高速公路11条射线分布图轨道：
道：
基本覆盖主城区21个组团。
轨道规划，总规将轨道里程由360公里提高到480公里，新增120公里意味着对21个组团基本覆盖，直接覆盖人口增加约200万，即使是“二环”外的大型聚居区，届时，也可乘轨道线上下班。
桥梁：
梁：
两江跨江大桥将达37座。
目前，嘉陵江上已有12座大桥，2座在建。
长江上已建成10座，2座在建。
就规划而言，重庆市还将在宝山、大竹林、红岩村、寸滩、果园等地修建大桥。
到2020年，主城区两江桥梁将达37座，届时，重庆将成为名副其实的“桥都”。
高速：
高速：
形成十一条出境“射线”。
到2020年，重庆市高速公路里程将由现在的2000多公里增长到3600公里左右，之前的“二环十射多联线”将变成“三环十一射多联线”格局。
“联线”主要是全市范围内的联系线、联络线，包括垫江到武隆、梁平到黔江、巫溪到湖北建始、大足到荣昌、永川到江津等高速公路。
铁路：
路：
六干线提升至十四干线。
重庆市综合交通枢纽地位正在形成：
已建成“两环十射”高速公路网、“一枢纽六干线二支线”铁路网；到2020年，据总规显示，重庆市铁路将形成“一枢纽十四干线”格局江北国际机场将成为全国前四、西部第一的大型复合型枢纽机场。
解析重解析重庆交通交通：
市长黄奇帆主持召开市政府第113次常务会议，审议通过主城“二环时代”大型聚居区规划。
图片来源：
重庆晚报（二二）城市城市发展展主城主城“二二环时代代”大型聚居区大型聚居区规划敲定划敲定图表5重庆主城“二环时代”大型聚居区规划示意图大型聚居区总范围为404平方公里，其中城镇建设用地355平方公里，按照用地性质分类：
居住用地162平方公里，公共服务设施用地60平方公里，工业产业用地4平方公里，公园广场38平方公里，道路、市政设施等其他用地91平方公里。
21个大型聚居区规划总建筑规模4.0亿平方米，其中已建0.42亿平方米，在建0.50亿平方米，还可建3.08亿平方米。
同时，因地制宜合理确定用地开发强度。
规划城市中心区、公交枢纽及轨道站点周边地块平均容积率4.05.0，临江靠山等景观风貌控制区域平均容积率1.02.0，其他区域容积率2.04.0，形成大疏大密、错落有致的城市形态。
解析城市解析城市发展展：
重庆主城进入“二环时代”。
按照“多中心组团式”结构和“产居结合、配套完善”的原则，以集中成片的规划居住布局为核心，重庆市在内环以外的二环区域规划了21个新的大型聚居区。
随着轨道交通线的逐步建成以及向外拓展，加上区域自身的产业经济园区的建成，未来重庆将形成多个生态聚居区，极具投资价值，我们将对其进行逐一的解读。
（三三）区域区域发展展轨道交通线串起生态聚居区，水土聚居区解读图片来源：
重庆晨报图表6水土聚居区鸟瞰图区位：
区位：
位于中梁山以东，龙王洞山以西，嘉陵江北岸。
距离蔡家13公里，江北机场15公里。
面面积：
规划总用地面积17平方公里。
人口：
人口：
32万人。
定位：
定位：
主城北部为现代信息产业、医药制造等产业园区服务的休闲旅游生态聚居区。
交通：
交通：
区内规划轨道6号线通过。
并形成轨道交通主导，步行优先的大型生态慢享聚居区。
特色：
特色：
结合用地特征，打造空中嘉年华，养生幽谷，文艺乐岛，休闲碧湾，动步绿峡五个主题区。
配套：
配套：
规划11所小学、6所中学，2所医院，体育场等公共配套设施。
解析水土聚居区：
解析水土聚居区：
水土聚居区：
水土聚居区：
打造慢享生态聚居区。
月份月份用地性用地性质供供应宗数宗数（宗）（宗）供供应面面积（万方）（万方）供供应建筑面建筑面积（万方）（万方）起拍楼面地价起拍楼面地价（元（元/平米）平米）2011年年11月月居住及商居住及商业24219.37614.913943工工业及其他及其他19116.48124.93738合合计43335.85739.483402、商品房土地供、商品房土地供应总量走量走势数据来源：
重庆市国土房管局，瑞尔特地产控股集团重庆分公司第二部分第二部分市市场总体走体走势解析解析一、一、商品房土地供需走商品房土地供需走势解析解析表格1重庆2011年11月商品房土地供应统计分析表图表7重庆居住及商业供应土地月度走势示意图（万平米）数据来源：
重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司第二部分第二部分市市场总体走体走势解析解析一、一、商品房土地供需走商品房土地供需走势解析解析、商品房土地供、商品房土地供应总量走量走势数据来源：
重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司几乎每年岁末，都会出现土地供应高峰行情，而今年房地产市场形势不乐观，也导致土地市场的乏力，岁末集中供地的现象更为明显。
11月集中供地，我们认为原因主要来自两方面，一是政府为了完成全年供地计划，二是政府为了回笼资金，目前土地资金都是由土地储备中心先行垫付的，市场不好，今年土地成交锐减，年底将近，政府也等不了，急于推出大量土地。
第二部分第二部分市市场总体走体走势解析解析一、一、商品房土地供需走商品房土地供需走势解析解析、商品房土地供、商品房土地供应总量走量走势本月共有24宗居住及商业土地供应，环比供应量有较大程度放量。
临近岁末不仅是重庆土地市场供应出现了放量，成都郑州等城市也出现了放量的情况。
区域供应宗数（宗）供应面积（万方）供应建筑面积（万方）起拍楼面地价（元/平方米）土地供应比例巴南区453.4393.60127824.4%北部新区454.00106.68370424.6%江北区758.79233.93437626.8%九龙坡区520.8171.4322129.5%沙坪坝区12.313.4623001.1%渝北区220.8624.1027599.5%渝中区19.1881.7080004.2%合计24219.37614.913943100%（二二）商品房土地供商品房土地供应区域分布区域分布数来源：
重庆市土地交易中心，瑞尔特地产控股集团重庆分公司表格2重庆主城2011年11月居住及商业供应土地区域分布统计分析表本月，重本月，重庆主城供主城供应24宗居住及商宗居住及
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