合肥住宅项目可行性研究报告本科毕业设计.docx

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合肥住宅项目可行性研究报告本科毕业设计

HefeiUniversity

本科毕业设计

BACHELORPROJECT

论文题目：

华地公馆住宅项目可行性研究报告

学位类别：

管理学学士

学科专业：

工程管理

作者姓名：

导师姓名：

完成时间：

2012年5月29日

毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明

原创性声明

本人郑重承诺：

所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。

尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。

对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。

作者签名：

　　　　　日　期：

指导教师签名：

　　　　　日　　期：

使用授权说明

本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：

按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。

作者签名：

　　　　　日　期：

学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

日期：

年月日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权　　　　大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

涉密论文按学校规定处理。

作者签名：

日期：

年月日

导师签名：

日期：

年月日

注意事项

1.设计（论文）的内容包括：

1）封面（按教务处制定的标准封面格式制作）

2）原创性声明

3）中文摘要（300字左右）、关键词

4）外文摘要、关键词

5）目次页（附件不统一编入）

6）论文主体部分：

引言（或绪论）、正文、结论

7）参考文献

8）致谢

9）附录（对论文支持必要时）

2.论文字数要求：

理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。

3.附件包括：

任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。

4.文字、图表要求：

1）文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写

2）工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。

图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画

3）毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印

4）图表应绘制于无格子的页面上

5）软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档

5.装订顺序

1）设计（论文）

2）附件：

按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订

指导教师评阅书

指导教师评价：

一、撰写（设计）过程

1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神

□优□良□中□及格□不及格

2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度

□优□良□中□及格□不及格

3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力

□优□良□中□及格□不及格

4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性

□优□良□中□及格□不及格

5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

指导教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

评阅教师评阅书

评阅教师评价：

一、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

评阅教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

教研室（或答辩小组）及教学系意见

教研室（或答辩小组）评价：

一、答辩过程

1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况

□优□良□中□及格□不及格

2、对答辩问题的反应、理解、表达情况

□优□良□中□及格□不及格

3、学生答辩过程中的精神状态

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

评定成绩：

□优□良□中□及格□不及格

教研室主任（或答辩小组组长）：

（签名）

年月日

教学系意见：

系主任：

（签名）

年月日

华地公馆住宅项目可行性研究

摘要

可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发展而逐步兴起，并日趋完善的综合性科学，可行性研究是在投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

本设计是通过对合肥市2011年房地产住宅市场的回顾和2012年第一、第二月份的销售分析而开展的合肥市华地公馆住宅项目可行性分析。

在研究该项目时，以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。

基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。

关键词：

可行性研究；市场分析；财务分析；不确定性分析

ImpressionofHuaMansionresidentialprojectfeasibilitystudy

ABSTRACT

Thefeasibilitystudyistheprogressasscienceandtechnologyandeconomicmanagementofscientificdevelopmenthasarisen,andbetterintegratedscience,afeasibilitystudyisintheinvestmentpriortotheproposeddevelopmentprojecttoconductacomprehensive,systematicresearchandanalysis,theuseofscientifictechnologyevaluationmethod,obtainedaseriesofevaluationindex,inordertodeterminewhethertheprojectfeasibleresearch.

Thedesignisbasedon2011,Hefeicityresidentialrealestatemarketreviewandin2012thefirstsecondmonths,salesanalysisofHefeicityimpressionHuaMansionresidentialprojectfeasibilityanalysis.Inthestudyoftheproject,marketsupplyanddemandasthestartingpoint,analysisofprojectfeasibilityandmarket;toresourcelimits,analysisoffinancingsituationandthestrikingimagepositioning;withscientificmethods,analysisoftheadvantagesanddisadvantagesofprojectdevelopment;toseriesofevaluationindexfortheresult,ultimatelydeterminetheprojecttechnicalwhethertoimplement,canobtainthebesteconomicbenefit.Basicconstructionfeasibilitystudies,isthebasicconstructionprophaseworkimportantcontent,isalsointhebasicconstructionproceduresandimportantstep,itspurposeistomaketheconstructionprojectisdecision-makingcorrect,avoidorreducebecauseofdecision-makingerrorcausedbythewasteofinvestment.

KeyWords:

Feasibilitystudy;marketanalysis;financialanalysis;uncertaintyanalysis

第一章总论

1.1项目概况

为加快合肥市蜀山区经济的发展，改善地区环境，配合整个合肥市的城市整体规划，安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角的地块进行开发，建立一个住宅小区，以丰富蜀山区的发展，改善合肥蜀山区的面貌。

该项目规划面积140000平米，总建筑面积340000平米，位于合肥市望江西路269号，潜山路和望江西路交汇处向西150米，地处黄望潜板块核心区位。

南临政务区天鹅湖，西眺大蜀山。

1.2开发商简况

华地置业有限公司是2004年12月由新华集团和香港信地集团两大集团公司共同出资组建的大型房地产企业，位于安徽省合肥市望江路269号，主要经营房地产开发、经营与管理及物业管理等相关业务。

公司自成立以来，一直秉承“诚信、责任、共赢”的理念，以高度的社会责任感经营企业。

公司坚持以“团结、务实、开拓、奉献”的企业精神为指导，在激烈的市场竞争中，抓住每一个发展机遇，连续多年来，公司保持了良好的发展势头。

华地置业有限公司打造了以华地学府名都为代表的高端综合物业，以城市运营商的使命感整体运营城市，提升城市居住品质。

1.3项目建设的必要性

（1）为满足合肥市城市规划建设的要求，改善市区居住环境，提升城市住宅品质，促进合肥市经济的快速发展，拟在望江西路与怀宁路交叉口东南角地块建设高级住宅区。

（2）随着合肥市经济的发展，城镇居民人居可支配收入也对到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对合肥市的居住，教育，卫生等各项关系民生问题的设施提出来更高的要求。

该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现合肥市城市建设规划，提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。

（3）该项目开发完毕后，所在地人流、车流将会有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。

同时考虑到该地区地处合肥市新IT中心，周边楼盘众多，学校、小区的建设和周边的交通条件会比较好。

建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。

而且该项目由于不是孤立的居住小区，因此也能融入周边的环境和市政设施中，为整个大合肥建设说容纳和互相适应。

总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极的作用

（4）该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口居住压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。

具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。

1.4主要技术经济指标

表1-1：

主要技术经济指标表

项目

数值

单位

用地面积

140000

平方米

容积率

2.43

总建筑面积

340000

平方米

地上建筑面积

320000

平方米

其中

住宅

303000

平方米

会所

4000

平方米

物业及其他

3000

平方米

其中

物业

800

平方米

综合商场

1000

平方米

休养所

1200

平方米

地下建筑面积

20000

平方米

建筑密度

28%

户均面积

120

平方米

总户数

1900

户

车位配比

1:

1

汽车位个数

1900

个

1.5研究报告的编制依据

（1）项目建议书及其批复文件；

（2）国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规；

（3）合肥市总体规划（2006—2020）；

（4）建设用地规划许可证；

（5）合肥市市区建设用地批准书；

（6）合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划；

（7）合肥市蜀山区规划设计方案；

（8）合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；

（9）合肥市统计年鉴（2006—2011）；

（10）建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》等等。

1.6研究报告的研究范围

本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、建筑方案设计、环保、消防与节能、节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。

第二章项目投资环境可行性分析

2.1安徽省国民经济发展情况

2011年全省实现生产总量15110.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。

其中，，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%。

产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。

三次产业比例由上年的14∶52.1∶33.9变化为13.4∶54.4∶32.2，其中工业增加值占GDP的比重为46.2%，比上年提高2.4个百分点。

全社会劳动生产率为36986元／人，比上年增加6234元。

人均GDP达25340元（折合3923美元），比上年增加4452元。

图12007—2011年全省生产总值及其增长速度图

数据来源：

安徽省统计局统计公报（2007—2011）

2.2合肥市房地产市场：

2.2.1合肥市区域规划

大合肥整体布局:

其中“141”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。

图2合肥市城市总体规划图

其中，1是指在合肥城镇密集区范围内构建一个主城，一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能；4是指四个外围城市组团，分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）；1是指一个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）。

2.2.2合肥市房地产市场概况

（一）2011年合肥市各区域住宅用地、商品住宅市场概况

由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致2011年土地出让在幅数上有所减少，2011年的5月、9月均无住宅用地出让。

合肥市住宅用地出让面积最大的为1月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布的前两个月，达到了1303.97亩，总值达434341.8万元。

图32011年合肥市土地成交走势图

数据来源：

合肥市房地产交易网—2011年年度报告

2011年合肥市住宅用地2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，共3900.593亩，成交均价356.283万元/亩，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%。

其中，合肥市商品房（不含商住）共成交13宗土地，总成交量1680.4亩，成交均价464.923万元/亩，成交总额80.914亿元。

在合肥市9个区域中，滨湖区以总成交量674.74亩摘得头魁，政务区272.85亩排名第二，蜀山区217.05亩列居第三。

相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，蜀山区仍是土地的较重要成交阵地。

表2-12010-2011年合肥市土地成交统计表

2010-2011年合肥市土地成交统计

2010年成交量

2011年成交量

同比

成交面积

4598.987亩

3872.407亩

-15.8%

成交单价

430万元/亩

338万元/亩

-21.4%

数据来源：

合肥市房地产交易网—2011年年度报告

从统计的数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低的经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低的为经开区。

在已经开发比较完善的临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有一定的竞争优势。

（二）2012年合肥市第一、二月份房地产市场状况

（1）市区楼盘供应分析和成交统计

据了解，成交量较好的楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解的情况来看，绝大部分的投资型、改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者的入市愿望已然强烈。

中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台的“微调”政策一直进行的博弈，刺激了一部分的刚需；尤其是去年年底的对于公积金政策的放宽和首付比例的微调，使得他们的需求开始主动释放。

而面对低迷徘徊的成交市场，部分开发商推出了总价折扣、送装修、送窗台、大抽奖、送购房卡等诸多促销手段，吸引一些刚性需求入市。

2.3合肥市城市绿化与交通

2.3.1城市绿化

实施“一圈、三环、四楔、五廊、十带”绿化发展战略，构建“翠环绕城、园林楔入、绿带分隔、点线穿插”的大生态、大园林、大绿化格局。

“一圈”即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延110公里的山地绿化，共同组成合肥的生态防护圈。

“三环”即保护管理好环城公园，实施贯通全长49公里高压走廊环城绿带，实施总长约105公里的外环高速公路防护林带建设。

“四楔”即在大蜀山周围、董铺水库与大房郢水库地区、滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。

“五廊”是指沿城市规划区南淝河、十五里河、二十埠河、店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。

“十带”即高标准实施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、张洼路、合淮路、荣事达大道、方兴大道、包河大道、长江东路10条道路绿化。

为推进生态园林城市建设，至2010年，合肥市完成绿化面积3500公顷、新建游园绿地300块、新建公共绿地1500公顷、新建骨干公园10个，城市绿地率、绿化覆盖率年均增长1.2个百分点以上、人均公共绿地年均增加0.8平方米，已达到国家生态园林城市标准。

2.3.2城市道路交通

图4合肥市道路交通图

中心城区交通规划

（1）中心城区骨架道路布局

城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：

在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。

（2）公共交通规划

推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。

规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。

规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。

（3）轨道交通规划

图5合肥市轨道交通远景规划示意图

规划预建设八条轨道线，近期第一阶段先建设两条地铁交通线路，形成“十”字交叉格局。

届时全市轨道路线总长预期将达全长322.5公里

近期建设项目由轨道交通1、2号线组成，总长约56公里。

轨道交通1号线：

北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二环，下穿合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站，全线长28.99公里，全部为地下线，共设置车站25座，其中五座换乘枢纽，项目总投资133.98亿元。

一号线是一条南北方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区、老城区、新合肥站枢纽地区、滨湖新区北部次中心、滨湖新区CBD，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发展。

轨道交通2号线：

西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。

全长27.20公里，其中地下线17.95公里，共设置车站23座，其中五座换乘枢纽，项目总投资145.31亿元。

2号线路是一条东西方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，东西向贯通中心城区，联系老城区、高新区、科学城，引导和促进高新区和科学城的发展。

2.4项目所在区域分析

2.4.1蜀山区功能布局

蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，