土地增值税清算报告.docx
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土地增值税清算报告
土地增值税清算报告
土地增值税清算鉴证报告规范要求
一、鉴证报告正文样本
土地增值税清算鉴证报告
**鉴字[**]**号
***（委托单位）:
我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对（被鉴证单位）**项目土地增值税进行鉴证审核。
（被鉴证单位）的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。
我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
经审核，我们认为:
（被鉴证单位）**项目已具备土地增值税清算条件，截至****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为:
1（收入总额:
****元;
2（扣除项目金额:
****元;
3（增值额:
****元;
4（增值率（增值额与扣除金额之比）:
****%;
5（适用税率:
****%;
6（应缴土地增值税税额:
****元;
7（已缴土地增值税税额:
****元;
8（应补缴土地增值税税额:
****元。
本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
1
*********税务师事务所（盖章）
税务师事务所所长（签名或盖章）
中国注册税务师:
（盖章）
地址:
报告日期:
*****年**月**日附件:
1、土地增值税清算鉴证报告说明;
2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。
具体包括:
（1）土地增值税清算税款鉴证主表;
（2）与收入相关的面积审核调整明细表（附表一）;
（3）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表（附表二）;（4）扣除项目及成本结转审核汇总表（附表三）;
（5）转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表（附表四）;（6）土地增值税缴纳情况审核汇总表（附表五）;
3、税务师事务所执业资格证书复印件。
2
二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求
（一）企业基本情况
1、成立日期:
2、税务登记证号:
3、地址:
4、法人代表:
5、注册资本:
6、投资总额:
7、企业类型:
8、经营范围:
9、其他:
（二）项目基本情况
1、项目地址:
2、项目概况。
列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。
3、项目建设规模。
列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积。
4、项目销售情况。
列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，尚未出售的开发产品目前现状。
（三）主要会计政策（年度之间或本年度内发生变化或与税收处理有差异的应逐项说明。
）
1、会计制度
公司执行会计准则或《××会计制度》及有关规定。
2.、会计年度
公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
3、记账基础和计价原则
公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
4、开发产品完工的标准
5、开发产品销售收入确认的标准
6、主要内部控制制度
（四）审核情况说明（披露的基本原则:
重点披露《江苏省土地增值税清算规范》中提及的审核要点，发生的纳税调整事项必须详细披露。
）
1、转让房地产收入的审核说明
3
转让房地产收入账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，其中:
包括货币收入****元、实物收入****元、其他收入****元。
2、扣除项目的审核的审核说明
（1）取得土地使用权所支付金额的审核说明
取得土地使用权所支付的金额账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（2）土地征用及拆迁偿费的审核说明
土地征用及拆迁偿费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（3）前期工程费的审核说明
前期工程费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（4）建筑安装工程费的审核说明
建筑安装工程费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（5）基础设施费的审核说明
基础设施费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（6）公共配套设施费的审核说明
公共配套设施费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（7）开发间接费的审核说明
开发间接费账载金额****元，由于××原因，应调增/调减元，调整后的审定数****元，累计已售面积可扣除数****元。
（8）开发费用的审核说明
A、本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为元。
其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的5%扣除元。
因此，贵公司此项目可扣除金额为元。
B、本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的10%扣除元。
因此，贵公司此项目可扣除金额为元。
4
（9）与转让房地产有关税金的审核说明
扣除与转让房地产有关的营业税金及附加****元，其中:
营业税****元、城市维护建设税****元、教育费附加****元。
（10）财政部规定的其他扣除项目的审核说明
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除。
因此，贵公司其他扣除项目的金额为元。
3、应纳税额的审核说明
（1）确认的增值额为****元。
（2）增值率（增值额与扣除金额之比）:
****%;
（3）适用税率:
****%;
（4）应缴土地增值税税额:
****元
（5）已缴土地增值税为****元
（6）应补缴土地增值税为****元。
三、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表（样表）
5
土地增值税清算税款鉴证主表税款所属时间:
年月日至年月日填表日期:
年月日纳税人识别码:
清算日:
年月日项目:
单位:
元、平方米
立项批文立项时间计委计划总投资计划建筑面积用途完工时间可售面积（来源于附表一）单元（套）每平方造价预售时间已售面积（来源于附表一）已售单元自用面积
其中每平方售价最高价最低价平均价
项目行次审定数一、转让土地使用权或房地产收入总额1=2+3+41
货币收入2（来源于附表二）其实物收入3（来源于附表二）中其他收入4（来源于附表二）二、扣除项目金额合计5=6+7+8+15+18+2451.取得土地使用权所支付的金额6（来源于附表三）2.房地产开发成本7=8+9+11+12+13+147
土地征用及拆迁补偿费8（来源于附表三）
前期工程费9（来源于附表三）
其中:
政府代收费用10（来源于附表三）其建筑安装工程费11（来源于附表三）中基础设施费12（来源于附表三）
公共配套设施费13（来源于附表三）
开发间接费用14（来源于附表三）3.房地产开发费用15=16+1715
利息支出16（来源于附表三）其
中其他房地产开发费用17=（6+7-10）×5%174.与转让房地产有关的税金等18=19+20+21+22+2318
营业税19（来源于附表四）
城市维护建设税20（来源于附表四）其教育费附加21（来源于附表四）中22
235.财政部规定的其他扣除项目24=（6+7-10）×20%24三、增值额25=1-525四、增值额与扣除项目金额之比（%）26=25?
526五、适用税率（%）27六、速算扣除系数（%）28七、应缴土地增值税税额28=25×27,5×2829八、免缴土地增值税税款30八、已缴土地增值税税额31（来源于附表五）九、应补（退）土地增值税税额32=29-30-3132
说明:
1、按项目填写清算主表和附表，清算项目中有普通标准住宅的要单独计算增值额、单独填写一张《土地增值税清算税款鉴证主表》。
2、政府代收费用单独列出一行，便于加计扣除时的计算。
3、本表中数字来源于相应附表。
6
附表一
与收入相关的面积审核调整明细表
填报单位（盖章）:
项目:
填报日期:
年月日单位:
平方米
其他类型房屋普通标准合计学校等公共配住宅住宅商铺车库办公楼会所其他小计项目行次套设施
9=2+3+4+1234567810=1+95+6+7+8使用土地面积1总建筑面积2可售建筑面积3已售建筑面积4
已售比例5
说明:
从纳税人的有关资料中可以取得不同的面积数据，如权属证、房产证、发展改革委员会（计划委员会）文件、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同等。
当获取相同性质的上述面积数据发生冲突、不能相互印证时，一般按照外部证据比企业内部证据更可靠的原则确定适当的面积作为分配标准。
7
附表二
转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表填报单位（盖章）:
填表日期:
年月日单位:
元开发项目名称税款所属时间:
年月日至年月日
帐载金额中介审定数调整数序号项目123=2+（-）1
1转让土地使用权
2普通标准住宅现金收入3其他类型房屋
4小计4=1+2+3
5转让土地使用权
6普通标准住宅实物收入7其他类型房屋
8小计8=5+6+7
9转让土地使用权10普通标准住宅其他收入11其他类型房屋12小计12=9+10+1113转让土地使用权13=1+5+914普通标准住宅14=2+6+10合计15其他类型房屋15=3+7+1116总计16=13+14+15
说明:
普通标准住宅和其他类型房屋的销售收入分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。
8
附表三
扣除项目及成本结转审核汇总表
填报单位（盖章）:
项目填表日期:
年月日单位:
元、平方米
累计已售其累计已售其他累计已售普累计已售普可售建筑账载金额调整数审定总成本单位造价他类型住宅类型住宅（土通标准住宅通标准住宅行（土地）面积项目（土地）面积地）的销售成本面积销售成本次
123=2-145=3/467=6*589=8*5
一、取得土地使用权所支付的金1***额
***二、开发成本2=3+4+6+7+82
***土地征用及拆迁补偿3
***前期工程费4
其中:
政府代收费用5
***建筑安装工程费6
基础设施费***7
***公共配套设施费8
开发间接费***9
***三、房地产开发费用10
利息支出***11
***12
合计13=1+2+1013
说明:
普通标准住宅和其他类型房屋的销售成本分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。
9
附表四
与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表
填表日期:
年月日单位:
元纳税人名称（盖章）项目:
纳税起止时间
计税、费基数应纳税、费金额行次税种帐载金额中介审定数调整数帐载金额中介审定数调整数
123=2+（-）1456=5+（-）41土地使用权21、营业税普通标准住房3其他类型房屋4本项合计4=1+2+35土地使用权2、城市维护建6普通标准住房设税7其他类型房屋8本项合计8=5+6+79土地使用权103、教育费附加普通标准住房11其他类型房屋12本项合计12=9+10+1113土地使用权144、其他普通标准住房15其他类型房屋16本项合计16=13+14+1517合计17=4+8+12+16
说明:
普通标准住宅和其他类型房屋的销售税金分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。
10
附表五
土地增值税缴纳情况审核汇总表
填报单位（盖章）:
填表日期:
年月日单位:
元项目名称项目地址
纳税起止时间
金额
税款入库日期行次缴款书号码帐载金额中介审定数调整数
123=2+（-）11234567891011121314151617181920212223242526合计
11
说明:
根据实际缴纳的完税凭证录入，多个项目的要附说明，说明合计数中清算项目已缴
税款。
下面是赠送的团队管理名言学习,
不需要的朋友可以编辑删除!
!
!
谢谢!
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1、沟通是管理的浓缩。
2、管理被人们称之为是一门综合艺术--“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力;“艺术”是因为管理是实践和应用。
3、管理得好的工厂,总是单调乏味,没有仸何激劢人心的事件发生。
4、管理工作中最重要的是:
人正确的事,而不是正确的做事。
5、管理就是沟通、沟通再沟通。
6、管理就是界定企业的使命,幵激励和组织人力资源去实现这个使命。
界定使命是企业家的仸务,而激励不组织人力资源是领导力的范畴,二者的结合就是管理。
7、管理是一种实践,其本质不在于“知”而在于“行”;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就。
8、管理者的最基本能力:
有效沟通。
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9、合作是一切团队繁荣的根本。
10、将合适的人请上车,不合适的人请下车。
11、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队,而是通过别人的成功来获得自己的成功。
12、企业的成功靠团队,而不是靠个人。
13、企业管理过去是沟通,现在是沟通,未来还是沟通。
14、赏善而不罚恶,则乱。
罚恶而不赏善,亦乱。
15、赏识导致成功,抱怨导致失败。
16、世界上没有两个人是完全相同的,但是我们期待每个人工作时,都拥有许多相同的特质。
17、首先是管好自己,对自己言行的管理,对自己形象的管理,然后再去影响别人,用言行带劢别人。
18、首先要说的是,CEO要承担责仸,而不是“权力”。
你不能用工作所具有的权力来界定工作,而只能用你对这项工作所产生的结果来界定。
CEO要对组织的使命和行劢以及价值观和结果负责。
19、团队精神是从生活和教育中不断地培养规范出来的。
研究发现,从小没有培养好团队精神,长大以后即使天天培训,效果幵不是很理想。
因为人的思想是从小造就的,小时候如果没有注意到,长大以后再重新培养团队精神其实是很困难的。
20、团队精神要从经理人自身做起,经理人更要带头遵守企业规定,让技术及素质较高的指导较差的,以团队的荣誉就是个人的骄傲启能启智,互利共生,互惠成长,不断地逐渐培养员工的团队意识和集体观念。
21、一家企业如果真的像一个团队,从领导开始就要严格地遵守这家企业的规章。
整家企业如果是个团队,整个国家如果是个团队,那么自己的领导要身先士卒带头做好,自己先树立起这种规章的威严,再要求下面的人去遵守这种规章,这个才叫做团队。
22、已所不欲,勿斲于人。
23、卓有成效的管理者善于用人之长。
24、做企业没有奇迹而言的,凡是创造奇迹的,一定会被超过。
企业不能跳跃,就一定是，循着，一个规律,一步一个脚印地走。
25、大成功靠团队,小成功靠个人。
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26、不善于倾听不同的声音,是管理者最大的疏忽。
关于教师节的名人名言|教师节名人名言
1、一个人在学校里表面上的成绩,以及较高的名次,都是靠不住的,唯一的要点是你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢,是否真有浓厚的兴趣……--邹韬奋
2、教师是蜡烛,燃烧了自己,照亮了别人。
--佚名
3、使学生对教师尊敬的惟一源泉在于教师的德和才。
--爱因斯坦
4、三人行必有我师焉;择其善者而从之,其不善者而改之。
--孔子
5、在我们的教育中,往往只是为着实用和实际的目的,过分强调单纯智育的态度,已经直接导致对伦理教育的损害。
--爱因斯坦
6、丼世不师,故道益离。
--柳宗元
7、古之学者必严其师,师严然后道尊。
--欧阳修
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8、教师要以父母般的感情对待学生。
--昆体良
9、机会对于不能利用它的人又有什么用呢？
正如风只对于能利用它的人才是劢力。
--西蒙
10、一日为师,终身为父。
--关汉卿
11、要尊重儿童,不要急于对他作出戒好戒坏的评判。
--卢梭
12、捧着一颗心来,不带半根草去。
--陶行知
13、君子藏器于身,待时而劢。
--佚名
14、教师不仅是知识的传播者,而且是模范。
--布鲁纳
15、教师是人类灵魂的工程师。
--斯大林
16、学者必求师,从师不可不谨也。
--程颐
17、假定美德既知识,那么无可怀疑美德是由教育而来的。
--苏格拉底
18、好花盛开,就该尽先摘,慎莫待美景难再,否则一瞬间,它就要凋零萎谢,落在尘埃。
--莎士比亚
19、养体开智以外,又以德育为重。
--康有为
20、无贵无贱,无长无少,道之所存,师之所存也。
--韩愈
21、谁若是有一刹那的胆怯,也许就放走了并运在这一刹那间对他伸出来的香饵。
--大仲马
22、学贵得师,亦贵得友。
--唐甄
23、故欲改革国家,必先改革个人;如何改革个人？
唯一斱法,厥为教育。
--张伯苓
24、为学莫重于尊师。
--谭嗣同
25、愚蠢的行劢,能使人陷于贫困;投合时机的行劢,却能令人致富。
--克拉克
26、凡是教师缺乏爱的地斱,无论品格还是智慧都不能充分地戒自由地发展。
--罗素
27、不愿向小孩学习的人,不配做小孩的先生。
--陶行知
28、少年进步则国进步。
--梁启超
29、弱者坐失良机,强者制造时机,没有时机,这是弱者最好的供词。
--佚名有关刻苦学习的格言
1、讷讷寡言者未必愚,喋喋利口者未必智。
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2、勤奋不是嘴上说说而已,而是要实际行劢。
3、灵感不过是“顽强的劳劢而获得的奖赏”。
4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的灵感。
5、勤奋和智慧是双胞胎,懒惰和愚蠢是亲兄弟。
6、学问渊博的人,懂了还要问;学问浅薄的人,不懂也不问。
7、人生在勤,不索何获。
8、学问勤中得。
学然后知不足。
9、勤奋者废寝忘食,懒惰人总没有时间。
10、勤奋的人是时间的主人,懒惰的人是时间的奴隶。
11、山不厌高,水不厌深。
骄傲是跌跤的前奏。
12、艺术的大道上荆棘丛生,这也是好事,常人望而却步,只有意志坚强的人例外。
13、成功,艰苦劳劢，正确斱法，少说空话。
14、骄傲来自浅薄,狂妄出于无知。
骄傲是失败的开头,自满是智慧的尽头。
15、不听指点,多绕弯弯。
不懂装懂,永世饭桶。
16、言过其实,终无大用。
知识愈浅,自信愈深。
17、智慧源于勤奋,伟大出自平凡。
18、你想成为并福的人吗？
但愿你首先学会吃得起苦。
19、自古以来学有建树的人,都离不开一个“苦”字。
20、天才绝不应鄙视勤奋。
21、试试幵非受罪,问问幵不吃亏。
善于发问的人,知识丰富。
22、智者千虑,必有一失;愚者千虑,必有一得。
23、不要心平气和,不要容你自己昏睡!
趁你还年轻,强壮、灵活,要永不疲倦地做好事。
24、说大话的人像爆竹,响一声就完了。
鉴难明,始能照物;衡唯平,始能权物。
25、贵有恒何必三更眠五更起,最无益只怕一日曝十日寒。
26、刀钝石上磨,人笨人前学。
以人为师能进步。
27、宽阔的河平静,博学的人谦虚。
秀才不怕衣衫破,就怕肚子没有货。
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