房产税与车船税综述.docx
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房产税与车船税综述
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第三章房产税和车船税
房产税
第一节房产税概述
一、概念
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
（按征税对象分类属财产税类，征税对象是税法的基本要素，也是一种税区别于另一种税的主要标志，按征税对象分类是最基本最主要的分类方法。
）
二、我国房产税的发展
房产税最早起源于西周时期的“廛（ｃｈáｎ）布”，新中国成立以后，中央人民政府政务院于1952年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。
1973年简化税制，把企业征收的这个税种并入了工商税。
对房地产管理部门和个人的房屋，以及外资企业，中外合资、合作经营企业的房屋，继续保留征收房地产税。
我国实行改革开放以后，为了发挥税收的作用，1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，对国内企业单位恢复征收房产税。
当时考虑土地归国家所有，不允许买卖，原房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），从当年10月1日开始施行。
各省、自治区、直辖市政府根据条例规定，先后制订了施行细则。
至此，房产税在全国范围内全面征收。
三、房产税的特点
现行房产税是在原计划经济体制和财产所有结构的框架内恢复征收的。
一方面继承了过去房产税的传统做法。
同时又考虑了我国新旧体制转换过程中的某些特殊情况。
因此，具有自身的特点。
（一）房产税属于财产税中的个别财产税
按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。
一般财产税也称“综合财产税”，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。
个别财产税也称“单项财产税”，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别课征的税收。
房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋。
（二）征税范围限于城镇的经营性房屋
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。
农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了不增加农民负担，对农村的房屋没有纳入征税范围。
另外，对某些拥有房屋，但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。
（三）区别房屋的经营使用方式规定征税办法
拥有房屋的单位和个人，既可以将房屋用于经营自用，又可以把房屋用于出租、出典。
房产税根据纳税人经营形式不同，对前一类房屋按房产计税余值征收，对后一类房屋按租金收入计税，使征税办法符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。
四、房产税的立法原则（简单了解一下）
（一）筹集地方财政收入
在分税制体制下，财产税是各级地方财政的主体税。
我国的房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，缓解地方财力不足的矛盾。
而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着地方经济的发展和工商各业的兴旺，房产税收人将成为地方财政收入的一个主要来源。
（二）调节财富分配
房屋是法人和个人拥有财富的主要形式。
对房屋，尤其是对个人拥有的经营性房屋征收房产税，在调节财富分配方面可以发挥积极作用。
（三）有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革
对房屋拥有者征收房产税，不仅可以调节单位、居民之间的财富分配，还有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益。
另一方面，房产税规定对个人拥有的非营业用房屋不征房产税，可以鼓励个人建房、购房和改善住房条件，配合和推动城市住房制度改革。
第二节纳税义务人与征税对象
一、纳税义务人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，其中：
1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2．产权出典的，由承典人纳税。
所谓产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得租金的一种融资业务。
这种业务大多数发生于出典人急需用款，但又想保留产权赎回权的情况。
承典人向出典人交付一定得典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。
产权的典价一般要低于卖价。
出典在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋的产权。
由于在房屋的出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。
3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
所谓租典纠纷，是指产权所有人在房屋出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。
对租典纠纷未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。
5．无租使用其他房产的问题。
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
（注意免租期的，仍由产权所有人按房产余值缴纳房产税，财税【2009】128号，财税【2010】121号）
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
（以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。
财税【2009】3号）
【例题3-1多选题】下列房产中，应当缴纳房产税的是（）。
A.外国企业的厂房
B.中外合资企业的仓库
C.房地产公司开发未售的商品房
D.房地产公司开发未售但出借的商品房
【答案】ABD
【解析】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照国税发【1986】90号文件及有关规定征收房产税。
对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（但出售前所占的土地要征收土地使用税，国税发【2004】100号；房地产开发企业将开发的产品转为自用的，不缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、契税，但要缴纳房产税、土地使用税。
）
【例题3-2单选题】下列各项中，关于房产税纳税人的正确说法是（）。
A.房屋产权出租的，由承租人缴纳房产税
B.房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税
C.房屋产权出典的，由出典人缴纳房产税
D.房屋产权出售的，由出售人缴纳房产税
【答案】B
【解析】房屋产权出租的，由出租人缴纳房产税；房屋产权出典的，由承典人缴纳的房产税，而不是出典人缴纳房产税；房屋产权出售的，出售方已不再拥有产权，不缴纳房产税。
【例题3-3单选题】融资租赁房屋，在租赁期内房产税的纳税人是（）。
A．租出方B．租入方C．免税D．当地税务机关根据实际情况确定
【答案】D
【解析】融资租赁房屋，在租赁期内房产税的纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。
二、征税对象
房产税的征税对象是房产。
所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
财税【2005】181号
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
【例题3-4单选题】下列需要缴纳房产税的设施是（）
A.厂区围墙B.变电塔C.露天凉亭D.仓库
【答案】D
【解析】按我国税法规定，房产是以房屋表现的财产；房屋是指有屋面和维护结构，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等不属于房屋，不征房产税。
（砖窑，敞开式车棚等）
【例题3-5判断题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。
【答案】×
【解析】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
第三节征税范围
房产税的征税范围为：
城市、县城、建制镇和工矿区。
1．城市是指国务院批准设立的市。
（我区属于市区）
2．县城是指县人民政府所在地的地区。
（也要经国务院批准）
3．建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
4．工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。
开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。
因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。
对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。
但我区在内政字〔2006〕371号文件中规定，在建制镇行政区域内，除农林牧渔业和农牧民居住用房以外的所有从事生产经营用房均征收房产税。
由此可以看出，建制镇行政区域内的农村如果有经营性房屋，如小商店、米面加工厂、修理铺（现不够流转税起征点的个体工商户也不缴纳房产税和土地使用税）等，仍需要缴纳房产税，只有用于农林牧渔的生产用房及农牧民的居住用房是免征房产税的。
（设在农村的厂矿也征收房产税）
【例题3-6多选题】在我区，下列房产应征房产税的有（）。
A.高等院校教学用房B.中小学出租房屋
C.军队办对外营业的招待所D.区政府办公用房
E.农村的小卖店
【答案】BCE
【解析】免税单位的出租用房及行政事业单位的经营用房都应缴纳房产税，农村房屋用于经营的也要缴纳房产税。
第四节计税依据与税率
一、计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。
按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
（一）从价计征。
《房产税暂行条例》规定。
房产税依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。
各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
（注意批准单位，我区扣除率10%）
1．房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（注意看账簿上有无新增固定资产）因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则并参照同类房屋，按规定计征房产税。
（财税地字【1986】008号的规定，仅作参考，现已废止）
值得注意的是：
自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
财税【2008】152号
2．房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要有：
暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。
3．纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。
此外，还应注意以下两个问题：
（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
（等于收到租金）
（2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后。
当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。
这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（注意级次）
4．房屋附属设备和配套设施的计税规定。
从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：
（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（各种小型配件）
5．居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。
从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
6.关于无租使用其他单位房产的房产税问题：
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
财税【2009】128号（注意免租期的，仍由产权所有人按房产余值缴纳房产税，财税【2010】121号）
7.关于出典房产的房产税问题：
产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知
财税【2010】121号第三款
对按照房产原值计税的房产，无论上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
例：
如某公司办公楼建筑面积8000平米，征用土地支付的价款4000万元，征用土地面积共20000平米，则计入房产原价的低价为4000×8000×2÷20000=3200万元（容积率8000÷20000=0.4）
内蒙古自治区地方税务局关于对地价计入房产原值征收房产税有关问题的补充通知
内地税字【2011】96号
一、划拨土地如何计价征收房产税
对企业未支付土地出让金等开发成本、费用的无偿划拨土地（主要是老国有企业），虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，所以不计入房产原值征缴房产税。
二、房产用地的价值计入房产原值
计入房产原值的地价是指纳税人为取得土地使用权所支付价款、开发土地发生的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。
对买地建房的，应将有关地价结转计入房产原值征缴房产税；对直接购买房地产的，按买价确定房产原值，征缴房产税。
三、房产税计税依据土地价值中容积率如何计算
考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如，仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，按应税房产建筑面积的2倍计算地价并入房产原值征税。
宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”可仅将部分土地的地价计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算；反之则应将全部地价计入房产原值计征房产税。
【例题3-7单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（）。
A.行政机关所属的招待所使用的房产
B.某森林公园用于公共游览参观的建筑
C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房
D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产
【答案】A
【解析】选项B、C、D均为现行房产税政策中的免税项目
【例题3-8多选题】下列关于现行房产税的说法中，表述不正确的有（）。
A.房产税从价计征仅对于会计账簿上记载的房产按计税价值征税
B.对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对房产没有原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定
C.对附属设备和配套设备中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值
D.以房产投资、收取固定收入，不承担联营风险的，由被投资方按从价计征房产税
【答案】AD
【解析】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房产原值计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整和重新评估。
以房产投资、收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是纳税人以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
（二）从租计征
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。
（注意审批机关）
【例题3-9单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元，赵某当年应缴纳的房产税为（）
A.288B.576C.840D.864
【答案】A
【解析】个人所有非营业用房产免征房产税；原值60万元的房产供自己及家人居住是免征房产税的；另外一处，也只就出租期间取得的租金收入缴纳房产税。
应缴纳房产税=1200×4%×6＝288（元）
【例题3-多选题】房产税的计税依据可以是（）。
A.融资租赁房屋的，以房产原值计税
B.联营投资房产，共担投资风险的，以房产余值计税
C.出租房产的，以租金计税
D.租入房产的，以租金计税
【答案】BC
【解析】融资租赁房屋的，以房产余值计税；租入房产的，由出租方按租金计税。
二、税率
我国现行房产税采用的是比例税率。
由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式；所以房产税的税率也有两种：
一种是按房产原值一次减除10％－30％后的余值计征的。
税率为l.2％；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为l2％。
从2001年11月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4％的税率征收房产税。
2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途（可用于商业），按4%的税率征收房产税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
财税【2008】24号
第五节应纳税额的计算
一、应纳税额的计算
房产税应纳税额的计算分为两种情况：
一是从价计征的计算；二是从租计征的计算
（一）从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，计算公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×税率（1.2％）
如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%－30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%
对资产评估部门评估后的企业房产增值部分，在没有新的规定前，仍按现行政策规定，以房产原值计征房产税。
对法律、行政法规和国家统一会计制度规定的房产评估增值，并且按照会计制度规定调整房产原值的应按调整后的原值为基数缴纳房产税。
源自《中国税务报》2011.3.21
（二）从租计征房产税
从租计征是按房产租金收入计征，计算公式为：
应纳税额=房产租金收入×税率（12％或4%）
以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。
（三）自用的地下建筑，按以下方式计税：
1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。
（单独的地下建筑，我区60%）
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％。
2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。
（我区80%）
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【例题3-10单选题】2009年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。
该企业以上两处地下建筑物2009年4月至12月份应缴纳房产税（）万元。
（理解为原有房屋用于生产经营的，从当月起计算）
A.0.95B.1.15C.1.26D.1.89
【答案】C
【解析】（100+200×50%）×（1－30%）×1.2%×9÷12=1.26（万元）
【例题3-11单选题】某企业2009年委托施工企业建造物资仓库，8月末办
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