项目整合策略规划提案.docx
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项目整合策略规划提案
项目整合策略提案
一、巨龙新天地——项目定位
●是农工商集团，明旺房产认真研究句容当地市场后，为句容百姓建筑一个全新而真正适合当地百姓的城市商业中心；
●句容市体量最大，第一个全开放式商业，业态分布最丰富完善，集购物、娱乐、休闲、社交功能于一体，融合所有百姓需求的商业中心；
●且有商业街景观设计，人车分流，车货分道，全方位为百姓考虑，为百姓拥有最佳购屋环境而建的分体独立集合型商业中心；
●句容市政府的大力扶持，城市商业改造偏重，在句容市西为百姓带来全新的吃喝玩乐中心；
●农工商超市的率先入驻给百姓带来第一个大卖场，也同时给项目前景带来无可比拟的人气保证；
●优越的地理位置及葛仙湖公园、三大主题广场，特色招牌及绿地建设所带来的优越商业购物环境；
●美国设计团队，台湾资深专业权威商业运营团队保证商业物业的巨大升值空间；
●5年返租、统一规划经营的信心保证，稳定的投资回报收益；
●超大面宽，挑高5.5米设计，1200米沿街商铺，四面均为主入口，有着当地别的商业项目不可比拟的唯一性；
二、巨龙新天地——灵魂高度
●本案的主题定位：
句容第一个
真正为百姓而建
满足百姓全面生活需求
丰富百姓娱乐生活方式
的全生活休闲广场！
●本案的形象定位：
句容新城市商业中心！
●句容新天地促进城市发展、扩充城市商业中心；
●将市西的商业氛围大大提升，与原有商业中心成为连动；
●增加城市商业活力，成为句容又一个商业中心；
●巨龙新天地将成为句容百姓的休闲、娱乐、购物第一选择。
三、巨龙新天地——广告总精神
●本案的推广主题：
百姓生活休闲广场●再造城市商业中心
●本案的特质个性：
针对本项目定位与客层分析，站在再造城市商业英雄的高度，全力塑造贴近百姓生活的亲民形象
●本案的传播口号：
新城市新中心新生活天地
休闲总汇娱乐旗舰时尚生活
都市时尚休闲革命句容城市新天地
经营全程无忧回报财富无限
造福百姓生活回报投资客户
四、阶段推广
准备期2005.9.1—
达到范围
●形象定位、商业概念出台，引起市场关注，建立客户好感度
●让大众知道句容乃至江苏地区最新潮最完善的大型综合商业中心即将登陆，尽可能多的在句容当地制造轰动。
●抑制苏南商贸城、温州商贸城等竞争对手的吸引力。
并预知公开发售时间与项目前景。
运用媒体
●句容、镇江市内及主要交通干道户外看板发布。
●横幅、拱门、罗马旗发布
●奠基典礼
●当地电视滚动字幕发布
●报纸夹报派发
●公交车站点广告发布
主标建议：
●新城市商业中心-全面休闲生活
●巨龙新天地，商业宏伟帝国即将诞生
●巨龙新天地，上海明旺地产&农工商集团年度商业巨献
奠基典礼执行建议：
一、活动目的：
●利用隆重的奠基典礼仪式切入市场，吸引人气。
●树立企业及项目形象；
●有效传达项目各阶段信息，同时形成良好口碑。
●在最短周期内引爆项目知名度，美誉度，引起强烈的轰动效应，促成口碑相传的传播力。
●强势推进招商，强势拉动销售。
将本项目打造句容当地人耳详目熟的商业项目。
二、活动规模：
●奠基当日举办盛大奠基仪式，包括庆典仪式、节目表演、揭幕仪式等，拟邀政府官员、业界人士、新闻媒体等参加。
●现场要求：
现场主题宣传品统一，具备优秀视觉效果；现场人员着装、形象统一；营造现场强烈人气气氛，为奠基仪式强烈造势，建立项目形象。
（物料配备：
舞台、背景板、升空气球、彩虹门、横幅、彩旗、海报、展板、吊旗等。
）
建议邀请单位：
◆市委、政府领导、
◆镇江市城建副市长
◆镇江市建设厅总工程师
◆句容市市委书记、副书记
◆句容市人民政府常务副市长
◆句容市市人大副主任、市政协主席、建设局、环保局、消防、工商局、税务局、技监局、城管局、土地局等相关领导
◆农工商房产（集团）领导
◆句容明旺房地产开发有限公司领导
◆美力三采置业发展（上海）有限公司领导
◆建筑设计公司、各方顾问嘉宾等
三、活动范围
◆在句容当地对项目达到高比例的认知度，同时取得市政领导的认同及支持，得到业界人士及新闻媒介的统一好评。
◆在媒介及业界人士的口碑及书面传播下，项目在镇江等地也取得一定的知名度
四、活动准备
一、现场布置
a）工地围墙喷绘、效果图（体现产品理念、主题）
b）奠基现场放置一块青石碑，若干把扎有红绸带的铁铲。
c）背景板为全景效果图
d）充气拱门：
1入口处设置2会场中部两块地毯衔接处
e）红地毯：
1入口处到主会场5*302主会场10*20
f）入口处到主会场地毯两侧安放彩旗、花篮
g）空飘气球6~8个，相应配套竖幅
h）道路、围墙周围设置彩旗
i）入口处设置一签到处，摆放一铺红布的长木桌，引导佳宾签到和控制入场秩序
j）奠基现场周围设置两只大音箱和有架话筒，便于主持和有关人员发言讲话乐队和舞龙队位于奠基现场主持区一侧
·在主干道两侧插上路旗及指示牌·悬挂奠基典礼庆典横幅·充气拱形门一个·背景板喷绘
奠基典礼程序安排
时间
活动安排
7：
00
现场布置、搭台。
09:
00
售楼部迎宾（礼仪小姐引导嘉宾签名和派发资料）。
09:
20
礼仪小姐请嘉宾、记者到主会场。
09:
30
乐队奏曲和司仪亮相，宣布奠基典礼开始并向嘉宾介绍庆典活动简况，逐一介绍到场领导及嘉宾。
09:
50
开发商领导致词（致词内容主要是感谢各级领导在百忙之中抽空前来参加奠基仪式。
及对农工商房产及本项目进行简短介绍。
10:
00
市级各领导讲话（内容主要为祝贺词及对项目的赞同及积极意义等）。
10:
20
剪彩仪式。
10:
30
揭幕仪式。
10:
40
为两只龙头点睛（开发商领导、市领导）。
10:
42
舞龙表演。
10:
50
司仪请嘉宾随舞龙队的引领进入奠基现场。
11:
00
燃放鞭炮，乐队乐曲再次响起。
（礼仪小姐为嘉宾派发铁铲）。
11:
10
嘉宾手持铁铲参加奠基活动。
11:
20
邀请嘉宾前往售楼部参观和稍作休息（这时售楼部应有专人为手持报纸、宣传单页进行派发礼品）。
12:
00
庆祝酒会开始。
奠基典礼配合广告
电视台新闻字幕滚动播出
●11月15日
主要交通要道横幅发布
●11月15日新城市商业中心-巨龙*新天地奠基典礼举行！
报纸刊登系列软文
●城市商业中心的迁移工程正启动
●——记11月15日巨龙*新天地奠基仪式
夹报/各大商场等人流密集处张贴宣传海报
●11月15日
奠定新城市商业中心
巨龙*新天地奠基仪式隆重举行！
众多市政领导莅临现场！
拱门
●热烈庆祝巨龙*新天地奠基典礼隆重举行
潜销期—
达到范围
●此阶段以树立良好形象为主要任务，侧重于建立良好的公众印象，为下一步销售目标推波助澜。
●散发扩大知名度，促进客户下定
好形象抢大市场，分流竞争对手的客户，吸引潜在客户
运用媒体
●DM派发。
●公交车站点广告发布。
●长途汽车站候车厅看板。
●精神堡垒揭幕仪式，售楼处进场仪式。
●售楼处看板及工地围墙
主标建议：
●超值商铺新标准，巨龙新天地值得信赖
●商业龙头，实力见证
[]年专业经营管理，[5]年返租，[]高额回报
强销期2006.5.1—
达到范围
●前期客户公开热卖，用事实巩固与吸引客户群体。
●品牌以系列稿方式，针对最有利的诉求点，确定推广主题。
●主力店宣传，招商信心的传达。
●销售策略的传达刺激投资者，如：
返租信息、折扣优惠、运营优势、专业管理。
●将实际的利益点放大，通过硬广与软文来吸引投资者达到投资的目的，刺激购买行为。
●增加项目品牌知名度。
通过主力店宣传达到让投资者有信心的目的。
运用媒体
●句容、镇江市内及主要交通干道户外看板发布。
●横幅、拱门、罗马旗发布，路牌及墙体广告发布。
●开盘仪式
●主力店签约仪式。
●当地电视滚动字幕发布
●报纸夹报派发，海报、展版制作发布。
出租车后窗广告，三轮车后座广告发布。
主标建议：
●购超值旺铺，赢无限财富
●农工商超市率先入驻，鼎沸人气保证
●巨龙新天地—寸“铺”寸金
[]月[]日，盛大开盘
[品牌]携手农工商超市
●巨龙新天地，人气就是财富
开盘典礼建议：
开盘庆典
1.1活动目的：
1）通过开盘庆典仪式制造新的关注热点；聚集冲动购买、迅速下定；
2）开盘促销积累新客源，扩大客源区域，挖掘潜在客户群，有效锁定目标群；
1.2场景效果
A、2只升空气球，气球上悬挂2根竖幅
B、大型拱门、两边鲜花花篮放置、售楼处易拉宝发布
C、工地围墙上引导旗、市中心主要路口横幅
D、售楼处新门口布置红色地毯
E、红色地毯上摆放大海螺架
F、在售楼处门口放置2个大音箱
1.3现场秩序
A、保安人员：
人数3人，巡警5—6人
B、事先准备几条长绳，在来人过多、现场混乱时用于隔离人群
1.4活动内容
地点：
售楼现场
参加对象：
（1）公司及相关政府领导
（2）嘉宾
（3）业主代表
活动内容：
（1）燃放鞭炮
（2）来宾签到
（3）主持人简短发言，宣布典礼开始
（4）公司领导，嘉宾发言
（5）领导敲锣仪式，宣告正式开盘
（6）礼炮彩带祝贺
（7）现场销售活动组织
1.5活动程序
（1）准备期
时间
事项
备注
7：
00
完成现场布置（包括升空气球、签到台、音响布置等）
所有现场道具安装完毕，检查其牢固性和安全性，
8：
00
所有工作人员全部到位。
保安、礼仪着装整齐统一，8：
00准时到达现场；负责来宾接待。
开始播放轻快乐曲
8：
30
礼品准备完毕
完成所有人员培训活动
（2）现场活动（9：
00开盘仪式正式开始）
8：
40
嘉宾入场，开始签到、佩带胸花、发放礼品
9：
00
主持人宣布开盘仪式开始
礼炮等道具准备
9：
05
政府领导，嘉宾发言
9：
25
嘉宾敲锣，燃放鞭炮，宣告开盘
9：
30
客户按牌号先后进场
播放背景音乐，
销售火爆场面采访
10.30
活动结束。
开盘庆典配合广告
电视台新闻字幕滚动播出
主要交通要道横幅发布
月日新城市商业中心-巨龙*新天地旺铺盛大开盘！
报纸刊登系列软文
贴近生活，保证人气，吸引主流投资力
——记月日巨龙*新天地开盘盛况
夹报/各大商场等人流密集处张贴宣传海报
月日
巨龙新天地
新中心*好商铺
荣耀开盘
拱门
热烈庆祝巨龙*新天地生活休闲广场盛大开盘
续销期2006.7.1—
达到范围
●此阶段为销售持续周期，销售整体状况略显疲软，通过系列促销活动配合整体销售，以投资者利益点为基本思路，着实以具体实惠措施让利于购买者，从而完成整体销售计划。
●实际利益优惠，吸引投资者加速购买行动，促进阶段销售目标和销售任务
●凡投资购房者均有好礼相送
●对于签约客户，推荐客户前来投资购买，赠送一定比例的现金返还，形成良好的口碑，而促进销售。
运用媒体
●传单、海报、横幅制作发布。
●报纸夹报发布
●电视频道滚动字幕发布
●优惠SP活动展开
主标建议：
●[]年包租承诺，租金冲抵房款
●首付[]万起，即刻拥有钻石商铺
●[]万超低总价起，赚金旺铺马上到手
强销期2006.9.1—
达到范围
●旨在通过有奖刺激，激发投资者热情，让有意向投资购买者切实感受到本项目受追捧气氛。
●此阶段为强力销售周期，公关、促销活动以强力促销为主，合理运用不同的活动及措施吸引目标客户群体，通过为目标客户创造更多的实惠价值举措，反复刺激投资者购买欲望，达成销售意向，从而增加总体销售任务，为项目带来更多利润。
●从公关活动效应及投资细节给予投资者最好的服务和经营理念，进而激发其投资购买欲望。
●通过第二轮主力店进入以及前期主力店所带来的良好商业效应，取得投资者的强大认同，让投资者口碑相传，扩大影响范围，最大限度促进成交。
运用媒体
●投资双方洽谈会。
●产品推介会召开。
●第二轮主力店签约仪式。
●联合品牌交流会。
●传单、海报、横幅制作发布。
●报纸夹报发布。
●电视频道滚动字幕发布。
●海报、展版制作发布。
●DM派发，电信帐单邮寄。
●网络广告发布
●句容、镇江市内及主要交通干道户外看板发布。
●横幅、拱门、罗马旗发布
主标建议：
●一铺养三代
旺铺创金无忧，子孙共享财富
●商业智慧，立获财富——巨龙新天地投资双方洽谈会
●名气+人气实力+财力——巨龙新天地联合品牌交流会
●巨龙新天地，赚钱就是硬道理！
●巨龙新天地再度携手知名品牌，奉献财富契约暨第二轮主力店签约仪式
持续期2006.12.1—
达到范围
●新年期间，凡投资者均有好礼相送，实际利益优惠，吸引投资者加速购买行动，促进阶段销售目标和销售任务。
●此时依据剩余销售目标和销售任务，总结前面各个销售时期不同的特性和属性，制定行之有效的实施方案，以配合整体销售目标的完成和项目整体形象。
●针对团队购买，超过20户投资者即可享受可观折扣和一定比例的现金超值返还
运用媒体
●促销SP活动召开及软新闻后续报道
●报纸夹报发放
●电视台滚动字幕发放
主标建议：
●新年有心意，巨龙狂送金
●团购组合，超值大餐，财富打包
●推介购买，现金奖励
●销售强势高走，财富一路高歌
冲刺期（尾盘期）2007.4.1—
达到范围
●清盘期间视整体销售状况，以低价促销活动圆满完成总体销售。
●设立保留铺王拍卖区，物所超值购物体验。
运用媒体
●拍卖活动召开
●产品推介会召开
●报纸夹报发放
●海报、横幅、展版广告发布
●电视台滚动字幕发布
主标建议：
●纷抢金铺王，物所超值压轴拍卖
●赢时间，得财富
●低价风暴，金铺不贵
●销售长红商业奇迹
上海明旺地产&农工商集团至情答谢！
媒体费用配比
时期
主要内容
支出额（万元）
总预算的百分比
筹备期
售楼处
装修
10
35
8.3%
房租
6
软装饰
5
精神堡垒
3
沙盘、模型
9
空调
2
销售道具
楼书
5000*份
85
20.2%
DM
10000份
3D制作
3分钟
海报/单片/挂历
展板
20块块
背投电视与VCD
1.5
办公用品系列
名片
200盒
纸杯
20000套
计算器
6个
电脑
3台
其他（易耗品）
3000元/月
旗帜引导系统
路旗
150元/组
吊旗
15元/组
引导旗
10元/组
横幅
200*元/组
外环境包装
工地围板
3
户外广告牌（制作发布）
12
媒介发布
平面媒介
电子媒介
SP活动
奠基活动（包括礼品）
5
开盘活动（包括礼品）
10
房展会（包括礼品）
强销期
媒介发布
平面媒介
230
54.8%
电子媒介
其他
26
SP活动
房展会活动
推介会活动
其他
清盘期
媒介发布及SP活动
50
11.9%
预备款项
立体广告媒体费用
20
4.8%
升级会员 