中心商务区基础设施建设项目可行性研究报告修改稿.docx

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中心商务区基础设施建设项目可行性研究报告修改稿

中心商务区（现代服务业园区）

基础设施建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.项目名称与建设单位

1.1.项目名称

×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目

1.2.项目承办单位

×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会

1.3.可行性研究报告编制单位

编制单位：

××××管理咨询有限公司

资质证书：

2.编制依据、内容及范围

2.1.编制依据

（1）.《×××市中心商务区（×××市中心城区现代服务业园区）控制性详细规划》；

（2）.编制《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》的委托书；

（3）.项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；

（4）.编制人员调查的有关数据资料。

2.2.编制内容与范围

我公司受×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》。

本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。

3.项目概况

3.1.项目的提出

近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。

为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。

2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。

×××市高新技术产业开发区政府为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，提出了本项目的建设。

3.2.建设单位概况

本建设项目由×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会承办。

×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于1998年，是市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县（区）级行政管理权。

管委会的主要职能包括：

（5）.负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和详细规划；

（6）.负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施的建设和管理；

（7）.负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、审批和定位；

（8）.负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产运营情况的调度工作；

（9）.负责管理开发区的区容区貌、环境保护及社会治安等工作。

经贸区管委会办公地点在，法人代表，管委会机构设置包括：

办公室、土地规划建设局、经济发展局、对外联络局、财政所、监察室。

管委会现有工作人员96名，其中大专以上学历者56人。

经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路，突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各项事业的持续快速协调健康发展。

3.3.建设地址

本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园区两部分组成。

建设地址位于×××市华龙区中心商务区（现代服务业园区）内，中心商务区核心区地块位于黄河路以北，由马颊河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙·杂技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公园南路、南海路合围而成。

3.4.建设内容

3.4.1.中心商务区核心区

建设内容包括：

（10）.市政基础设施建设。

包括：

道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化等；

（11）.项目区中心广场景观、地面硬化；

（12）.中心广场地下停车场建设。

3.4.2.中华龙·杂技文化园区

建设内容包括：

（13）.市政基础设施建设。

包括：

道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化和水系工程等；

（14）.项目区地上停车场建设；

（15）.园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。

3.5.配套基础设施现状

项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。

3.6.环境保护

项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。

3.7.项目实施进度

本项目建设期2年（2010年和2011年）；项目建成后，核心区共有350亩土地可供出让，出让期8年（2012年至2019年）。

3.8.投资估算及资金筹措

3.8.1.中心商务区核心区

总投资40000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息1865.16万元。

资金筹措方式为：

建设单位自筹8400万元，申请银行贷款31600万元。

3.8.2.中华龙·杂技文化园区

总投资20000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息932.58万元。

资金筹措方式为：

建设单位自筹4200万元，申请银行贷款15800万元。

4.结论及建议

×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善×××的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。

项目的实施，符合×××市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进×××市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。

第二章项目建设背景和必要性

1.中心商务区核心区建设背景

（16）.全球服务业发展的趋势

服务业是国民经济的重要组成部分，进入21世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占GDP（国内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占GDP（国内生产总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。

OECD（经合组织）的30个成员国中，服务业增加值占GDP的比重均达到70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到69%，发展中国家服务业增加值占GDP的比重也超过50％。

从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。

纵观世界城市，无一不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东京的现代服务业占GDP的比重分别达到87%、85%、73%。

（17）.我国服务业发展现状

改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。

我国服务业发展的现状主要表现在以下几个方面：

1）.服务业在国民经济中发挥越来越重要作用

一是服务业规模持续扩大。

2008年，全国服务业增加值达10万亿元，占GDP的40.1%。

一些大中城市第三产业比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。

二是服务业就业迅速增加。

2008年，全国服务业从业人员2.49亿人，占全部从业人数的32.4%。

三是服务业领域不断拓宽，面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展，传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。

服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进了经济发展和社会进步。

2）.服务贸易快速发展

我国已经开放了《服务贸易总协定》12个服务大类中的10个，涉及总共160个小类中的100个，占服务部门总数的62.5%。

服务贸易进出口总额从1982年的44亿美元增长到2008年的2509亿美元，增幅超过56倍。

服务贸易出口的世界排名由1982年的第28位上升到了2008年的第7位，进口的世界排名由第40位上升到第5位。

3）.服务业面临实现跨越式发展的历史机遇

目前，我国服务业的总体发展水平仍然偏低。

主要表现在以下几个方面：

一是服务业增加值占GDP的比重仅40％，甚至远低于发展中国家平均水平；二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后；三是服务业对外开放程度还不高，服务业外资占我国每年吸收外资的比重不到1/3，远低于制造业；四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。

（18）.我国各级政府高度重视服务业的发展

我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。

加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源、资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。

加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。

近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。

为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。

2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。

（19）.×××服务业发展状况及规划

×××建市以来，国民经济平稳发展，《×××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中的统计数据显示，截止“十五”计划完成的2005年，全市国民经济一、二、三产业结构比为16.3：

63.0：

20.7。

目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例一般为1：

2-3，××省第二产业与第三产业之比为1.7：

1，而×××市第二产业与第三产业的比约为3：

1。

第三产业比重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。

为此，×××市“十一五”计划中提出产业结构调整的预期目标：

“十一五”末，一、二、三产业比达到13：

59：

28。

为了把×××建设成“具有经济活力，结构转换能力强的特色产业城市；可持续发展的生态型城市；适宜居住和生活的文明城市；城乡协调发展的和谐城市”，×××市确定了“两组团（城市中心组团和老城区组团）、七片区”的组团式城市总体规划（2005—2020），本项目所在的中心商务区即是城市中心组团所辖的“七片区”之一，它作为城市中金融、贸易、信息和商务办公活动的高度集中区域，是现代服务业的极核。

为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，加快×××现代服务业的发展，提出本项目的建设。

2.杂技文化园建设背景

（20）.×××杂技历史悠久，群众基础雄厚

×××杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发展于现代，以功力深厚、技艺精湛著称于世。

×××东北庄与河北吴桥并称为中国杂技“南北两故里”，2007年，被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。

×××华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深厚的群众基础。

近年来，该村为全国各地共输送杂技人才400多人，足迹遍布全国27个省市，部分从东北庄走出去的杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。

（21）.×××杂技演出阵容强大，精品节目众多

改革开放以来，×××杂技发展迅速，规模逐步扩大，精品不断出现。

目前，全市国有杂技团、校5个，民营杂技团体12个、杂技学校19所，从业人员近万人。

近年来，×××杂技下大气力，千锤百炼，推出了一大批崭新的精品节目，换来了丰硕的成果。

如《狮林春光》、《女子大排椅》等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣获大奖，成为×××杂技的名牌。

（22）.×××杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。

近几年来，×××杂技团体先后80余次出访世界五大洲60多个国家和地区，在国内许多大中城市，都有×××杂技的演出队伍；在美国、日本、意大利、西班牙、挪威等国都能看到×××杂技演员的身影。

×××杂技为×××经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。

成功吸引外资4亿元，吸引外商对农业、商业投资6亿元以上，赚取外汇8000万元，为国家上缴利税2000多万元。

（23）.×××杂技的发展受到×××市的大力支持

×××市政府对×××杂技非常重视，政府把杂技文化产业纳入到“名城带动”战略框架中，并制定实施了杂技产业发展的总体目标、优惠政策和奖励制度，大力推动杂技业的发展。

×××市“十一五”规划纲要中提出了“着力打造杂技文化，加快东北庄杂技之乡旅游开发”的举措，力图以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展。

把杂技资源转化为经济效益，使杂技产业成为×××市经济发展的支柱产业。

3.项目建设的必要性

（24）.是加强和完善城市基础设施的需要

中心商务区地处市中心，未来将是一个规模庞大、服务业态齐全、集聚优势突出的综合性商贸功能区，是×××现代服务业的核心动力区，而目前该区的基础设施建设滞后，不仅欠帐多、标准低、不配套，而且与城市中心商务区的功能不相称的矛盾日益显露，影响城市中心区的发展。

通过本项目的建设，将使中心商务区在道路交通、市政工程管线，区内绿化和公共服务设施配置等方面得以配套完善，提高基础设施的标准和水平，体现城市中心区的现代城市气息和人性化服务，更好地发挥城市中心区的综合服务功能。

（25）.是加快市中心区区域改造步伐和拓展城市空间、提高土地集约使用的的需要

中心商务区地处市中心，区位条件十分优越，但在开发初期、城市经济尚不甚发达的年代，区内规划、布局分散，形成目前区内用地构成混乱（工业、办公、居住用地混杂；城市用地与农村用地混杂）的局面，存在土地闲置和未完成利用情况，土地利用率较低。

随着经济的发展，城市化进程的加快，×××市扩展中心城区的需求日益迫切，中心城区土地资源稀缺的矛盾日益突出，对该区的土地利用进行重新整合开发已势在必行。

本项目的建设将配合×××市经济结构调整，对用地现状进行保留、再开发和置换处理，提高土地使用的集约度，充分发挥土地潜力，优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体平衡。

（26）.是发展×××杂技产业，推动文化旅游产业，繁荣文化事业的需要

×××杂技历史悠久，有着广泛的群众基础，为×××经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。

但是，×××杂技的基础设施建设相对滞后，杂技表演、宣传、培训场地缺乏。

本项目区杂技文化园的建设，将成为展示×××杂技魅力的平台，成为杂技教育的培训基地，有力地推动杂技业的发展，并以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展，同时丰富人民群众的文化生活，弘扬中华民族优秀文化传统。

第三章建设内容及规模

本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园两部分组成。

项目规模及建设内容如下：

1.中心商务区核心区

1.1.建设范围

东起长庆路，西至马颊河，南至黄河路，北至中原路，总用地面积65.41公顷（982.13亩）。

对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：

表3-1中心商务区核心区用地统计表

地块编号

用地性质

用地面积

备注

公顷

亩

C-01

街头绿地

1.65

24.77

C-02

一类居住用地

5.36

80.48

保留地块

C-03

街头绿地

0.31

4.65

C-04

街头绿地

0.58

8.71

C-05

商住办综合用地

5.88

88.29

C-06

旅馆业用地

2.56

38.44

C-07

街头绿地

0.51

7.66

C-08

商住办综合用地

1.93

28.98

C-09

公园用地

0.39

5.86

C-10

商业用地

4.22

63.36

C-11

公园用地

4.1

61.56

C-12

街头绿地

0.3

4.50

C-13

商住办综合用地

6.48

97.30

C-14

街头绿地

0.44

6.61

C-15

街头绿地

0.15

2.25

C-16

商住办综合用地

3.25

48.80

C-17

供热设施用地

0.24

3.60

C-18

街头绿地

0.6

9.01

C-19

商住办综合用地

4.54

68.17

C-20

商业办公综合用地

5.11

76.73

C-21

商业办公综合用地

1.73

25.98

C-22

商业用地

1.5

22.52

保留地块

C-23

商业用地

4.84

72.67

C-24

商业办公综合用地

1.66

24.92

C-25

商业用地

2.38

35.74

C-26

商业用地

1.46

21.92

C-27

二类居住用地

3.01

45.20

保留地块

C-28

供电设施用地

0.23

3.45

合计

65.41

982.13

1.2.建设内容

中心商务区核心区建设内容包括：

市政基础设施工程建设；中心广场景观、场地硬化；中心广场地下停车场建设。

具体建设内容见下表：

表3-2中心商务区核心区建设内容表

建设内容

工程量

备注

一

道路

1

长庆路

1633.31m

宽50m

2

黄河路

2893.17m

宽60m

3

马颊河东路

932.02m

宽20m

4

环中路

574.57m

宽40m

5

任丘路

998.77m

宽40m，含下沉部分

6

枫林路

409.51m

宽20m

7

规划环一路

1783.36m

宽20m

8

规划内环路

834.3m

宽20m

9

规划三路

1084.61m

宽20m

二

绿地（包括水面）

1

中心广场绿地

30000m2

（含地面硬化）

2

街头绿地

46832m2

三

给水系统

1

规划配水管

11143.6m

2

中水配水管

4526.5m

四

污水系统

规划污水管

7978.4m

五

雨水系统

规划雨水管

9981.1m

六

电力系统

1

变压器

1台

4万KVA

2

开关站

1座

10KV

3

10KV配电网

11143.6m

七

电信系统

弱电埋管

6617.1m

18孔树脂玻璃钢管

八

燃气系统

天然气管网

6617.1m

九

热力系统规划

热力管网

11143.6m

管道做防腐保温处理

十

消防系统

1

消防栓

60个

间距小于120m设置

2

消防管网

纳入给水系统规划

十一

环卫系统

1

垃圾转运站

共2座

每个90m2

2

公共厕所

共7座

每个60m2

十二

中心广场（丽都广场）

1

地下停车场

30000m2

2

广场照明

2.中华龙·杂技文化园区

2.1.建设范围

东起长庆路，西至公园南路，南起南海路，北至黄河路，总用地面积22.52公顷（338.14亩）。

对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：

表4-3中华龙·杂技文化园区用地统计表

地块编号

用地性质

用地面积

备注

公顷

亩

D-09

公园用地

2.97

44.59

D-10

商业娱乐综合用地

2.53

37.99

D-11

商业用地

2.77

41.59

保留地块

D-12

二类居住用地

1.31

19.67

保留地块

D-13

街头绿地

0.34

5.11

D-14

公园用地

12.6

189.19

合计

22.52

338.14

2.2.建设内容

中华龙·杂技文化园区建设内容包括：

市政基础设施工程建设；项目区地上停车场建设；园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。

具体建设内容见下表：

表4-4中华龙·杂技文化园区建设内容表

建设内容

工程量

备注

一

道路

1

马颊河东路

684.0m

宽20m

2

公园南路

737.88m

宽35m

3

南海路

893.8m

宽30m

4

规划环二路

850.1m

宽20m

二

绿地（包括水面）

1

中心广场绿地

2

街头绿地

三

给水系统

1

规划配水管

3165.8m

2

中水配水管

0

3

四

污水系统

规划污水管

2481.8m

五

雨水系统

规划雨水管

2481.8m

六

电力系统

1

变压器

2

开关站

3

10KV配电网

3165.8m

七

电信系统

1

弱电埋管

3165.8m

18孔树脂玻璃钢管

2

3

八

燃气系统

2

天然气管网

3165.8m

九

热力系统规划

1

热力管网

2481.8m

管道做防腐保温处理

十

消防系统

1

消防栓

16个

间距小于120m设置

2

消防管网

纳入给水系统规划

十一

环卫系统

1

垃圾转运站

2

公共厕所

十二

主题公园

1

D-14地块绿地、景观

2

D-10地上停车场

30000平方米

3

建筑