全经联写字楼发展论坛第2期实录.docx

全经联写字楼发展论坛第2期实录.docx

《全经联写字楼发展论坛第2期实录.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全经联写字楼发展论坛第2期实录.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

全经联写字楼发展论坛第2期实录

全经联写字楼发展论坛第二期：

高端写字楼运营之道

2010-6-310:

42|发布者:

全国房地产经理人联盟|表态:

0|评论:

0

[摘要]一个多月来，随着楼市新政的系列推出，住宅地产市场交易量骤降，与此同时，商业地产回暖的脚步却在踏实的迈进。

根据搜房网数据监控中心公布的统计结果，新政颁布后，大量商业地产项目的租售价格均有所提升，其中写字...

一个多月来，随着楼市新政的系列推出，住宅地产市场交易量骤降，与此同时，商业地产回暖的脚步却在踏实的迈进。

根据搜房网数据监控中心公布的统计结果，新政颁布后，大量商业地产项目的租售价格均有所提升，其中写字楼售价最高涨幅达到50%、租价最高涨幅更是达到60%。

商业地产巨大的开发前景，吸引住宅开发商进入商业地产领域已成为趋势。

全经联与搜房独家合作，共同举办第二期“写字楼发展论坛”，邀请众多写字楼领域专业人士一同畅谈新政背景下写字楼市场的现状及走势。

活动时间：

2010年6月2日15：

00-16:

00

主办单位：

全经联写字楼专业委员会搜房网

承办单位：

搜房网

嘉宾名单：

全经联副秘书长、全经联写字楼专业委员会秘书长姜炜

全经联写字楼专业委员会常务理事、金融街控股公司写字楼事业部总经理房炜

全经联写字楼专业委员会理事、第一太平戴维斯董事徐伟成

北京中海广场置业有限公司董事副总经理杨林

全经联写字楼发展论坛第二期高端写字楼运营之道

 姜炜：

一个多月来，随着楼市新政的系列推出，住宅地产市场交易量骤降，与此同时，商业地产回暖的脚步却在踏实的迈进。

根据搜房网数据监控中心公布的统计结果，新政颁布后，大量商业地产项目的租赁价格均有所提升，其中写字楼售价最高涨幅达到50%，租价最高涨幅更是达到60%。

商业地产巨大的开发前景，吸引住宅开发商进入商业地产领域已成为趋势。

全经联与搜房独家合作，共同举办第二期写字楼发展论坛，邀请众多写字楼领域专业人士一同畅谈新政背景下写字楼市场的现状及走势。

全经联副秘书长、全经联写字楼专业委员会秘书长姜炜

今天首先介绍一下到场的嘉宾，全经联写字楼专业委员会常务理事、金融街控股公司写字楼事业部总经理房炜先生，全经联写字楼专业委员会理事、第一太平戴维斯董事徐伟成先生，北京中海广场置业有限公司董事、副总经理杨林先生，我本人是全经联副秘书长姜炜。

和大家来做交流，首先是想问一下几位嘉宾：

业内对于写字楼，有甲级、乙级之分，也有3A、5A写字楼的叫法，所谓“高端写字楼”有没有具体的划分界限？

在市场上有什么竞争优势？

 首先这个题目我想先抛给徐总，徐总有几大行的横向给我们对比一下标准，然后我想请其他两位谈谈他们的理解。

全经联写字楼专业委员会理事、第一太平戴维斯董事徐伟成

徐伟成：

简单回答这个问题，因为甲级、乙级跟3A、5A写字楼，我们国际公司或国际的划分按照中国的国情，我们划分为国际甲级、国内的甲级跟乙级等等，其实丙级的这种商务楼很少，我们策划及管理、租赁的范围，而且丙级的写字楼有自己的招商，有租赁的团队。

主要今天想跟大家介绍一下国际甲级、国内甲级。

其实很多国内的甲级在北京的写字楼，那么以天津为例，其实天津没有真正的国际甲级写字楼，除了房总的是真正的国际甲级，包括他的一些会用空调，有不同的双路、三路的电源，有不同的硬件，其实国内甲级跟国际甲级主要的区分，大部分是建造的材料，其实我们严格来说，在公司内部有一个很详细的目录，今天跟各位网友也不想照着书来读，基本上很简单，国内的甲级可能类似A座、B座写字楼，简称国内甲级。

国贸三期或者是中海，也是算国际甲级写字楼，很容易分，大家看一看就明白，不用做太多的定义。

姜炜：

问你一个问题，就是几大行是不是分法不一样？

徐伟成：

其实大同小异，也是差不多，分的叫法也是有大同小异，定义是一样的，其实所谓的国际甲级和国内的甲级，实际上是为了国际的资金在做调查，或者是在做考研报告，让他们读懂的语言，其实在几年前，很多国内的开发商自称为甲级写字楼，这个事情有一点误导，其实发现有一些问题，后来我们慢慢演化成几大国际公司，作为一个相对客观的权威，不会随便画一只老虎出来，可能定义比较清楚。

姜炜：

您那个项目下面的层级怎么来？

实际上以项目来分一分您的理解。

杨林：

是这样的，咱们的甲级写字楼，我们这么多年，关于这个标准，我们也按照原来的理论上说，我只是说从项目操作上谈个人的一些体会。

对于我来说，我个人有几个标准去判断，实际上我们衡量一个写字楼从三个纬度看，一个是功能，二是产品，三是资产。

那么我们从这几个纬度看一个写字楼，评价一个写字楼。

对于这个写字楼，我个人有几个标准，第一个，应该是在一个核心的商务地段，从国际的来讲，在一个非商务地段或者非常用的商务地段，即便有硬件水平，还称不上国际甲级写字楼，这是第一。

第二从产品本身来说，配制，在硬件配制上具备一定水平，满足客户的一些最基本的一些需求，最舒适的一些需求。

第三，甲级写字楼，应该是以持有为主，全是持有，从产能方面，不能卖掉一平米，卖掉一平米，基本上产品再怎么好，物权上要统一。

大家都知道SO，我个人认为还在产品上。

还有一个客户品质，客户品质实际上是很重要的标准，以我现在自己的项目来讲，中海广场的地段，大家都知道，一个核心，应该是CBD的一个核心地段，那么第二个，我现在北京市场上最好的产品，我对我们的产品还是很有信心，要看客户对我们的评价。

第三个，从物权上面，我们绝对是持有，销售，第四个，从客户上来说，我们现在根据出租的情况看，客户的品质跟CBD传统的客户品质，这种结构行业，不管怎么样，还是会出现比较好的。

全经联写字楼专业委员会常务理事、金融街控股公司写字楼事业部总经理房炜

房炜：

我就补充两点，实际上在我们这个专业圈子里面，大家也看到，关于这个定义，也是大家一直在探讨的问题，这个从政府或者主管部门，其实没有一个定性的东西，或者说没有明确的概念，包括在国外也是算是一个行业里的有一个共识的标准，这个标准实际上也是不断在变化。

比如说5年前，10年前，市场的投资定位标准跟现在的标准不一样，现在随着技术的发展，很多条件的调整，大概是10年还是15年前，包括可能其他的一些硬件，也是这样的一个发展方向。

但是实际上我个人的理解，之前大家很多人也都知道，时候刚开始谈的时候，比较混乱的时候，这个3A、5A实际上从硬件的角度去衡量，3A，A是自动化，什么楼宇控制自动化，消防自控，各种自动化，就是几个自动化出来以后，开始从硬件衡量楼的标准。

所谓国际甲级和国内的甲级，这种涵盖的综合的考察因素会更多。

我个人归纳来讲，从硬件和软件两个角度来衡量楼的品质，其实刚才硬件大家也提到了，主要是通过电梯、空调、机电等等方面来评价及。

那么软件来讲，刚才杨总提到，从产权的单一程度，租户的结构，包括客户的配套服务功能以及你的位置，地段，周围环境，交通环境等等综合起来，基本是这样。

姜炜：

杨总，您觉得像中海这样的写字楼，您在市场上的竞争优势的体现是在客户、租金这几个方面，有什么案例？

杨林：

我们的优势根据我们实际操作的情况，一个是地段，地段的优势很突出，有很多客户，像房总的金融街一样，金融街没有写字楼，也有我们的，对地段的认可，所以我们的中海广场地处核心的地段，这个优势是很多客户比较看中的，第二个是产品本身的优势，因为产品本身，咱们也知道，产品本身的一些舒适度以及产品本身的一些功能有很大的优势。

我们项目里面的一些，我们对项目的投入，引进了很多的技术，也是比较领先的。

在北京少有的。

那么这些因素，从产品的角度出发，认可度非常高，也是一个核心竞争力的一个因素，那么综合到一块，再加上我们周边的一些配套，写字楼对这种周边的配套要求非常高，有很多的外资客户，也就是500强的客户对周边的酒店服务态度感觉非常好。

我们楼没有做会务，没有做一些检点，但是我们楼下有一些配套写字楼的商业。

但是其他的周边一些酒店这些非常的全，这些客户所以选择这个地段，这些项目综合在一起竞争优势非常大。

回到项目，这个也是非常突出的，也就有了相对比的性价比在里面。

我们并不是说所有的企业都可以这样，我们从租金有一个综合的体现。

因为这个东西有一个衡量标准，服务体系，包括大家都比较知道的国贸，国贸的租金，这就是一个点，我们也是，在那个地方，面对一个区域，中间有一个点，包括我们自己去找写字楼一样，去一个地方，大概是一个什么样的标准。

徐伟成：

其实这个写字楼真是要因时制宜，因地制宜。

今天我们谈的高端写字楼的运营之道，他在变，一直是您不去清楚看写字楼，看他的位置、管理、软件、硬件，很难判断真是国际的甲级、一级。

我进个例子，我们几年前有一次搬家，我们要扩充，我们自己找写字楼。

在CBD找，其实选来选去，当时06年底，老外也过来找，没有什么选择，该找财富中心，还有华贸，06年底还没有入住。

还有就是我们自己是独家代理，我们的逻辑是，卖水果，都不吃自己卖的水果，也说不过去，这是第一点。

第二点，在财富中心的写字楼，他也不可能卖散的，当时中海、国贸三期，连SK都没有入住，所以基本上选择很少，您看现在的中海世茂，咱们都在CBD周边，SK大厦，A座，B座，C座、D座是卖散的，这个区分，不是同一个工地地盘落成以后，你就告诉他是国际甲级，后面也国际甲级，这个真的要其因地制宜要去判断，而且选这个写字楼是集团里面的行政或者是总监，还是外国集团的老外来选，他的眼界、眼光要求不一样，所以讲了很重要的课题，位置其实也占了很高的标准，你像软件的管理，包括停车场的管理，其实我觉得都要放在里面。

因为你很难想到在回龙观要弄一个写字楼，但是其实我觉得有很关键的要素，投资甲级写字楼的开发商选址也很重要，他不会选择回龙观的，像中海，也不会选八环以外的。

他不是说简单的定义，我认为要恰到好处。

可能你在天津和北京之间，做一个酒店，我们也不一定认为是七星级酒店，而觉得是国内农民自己盖出来的，也不可能在里面出来，所以我觉得要综合的。

房炜：

其实徐总让我有点感触，实际上市场在变，刚才徐总也谈到有一些位置，我们回过头来看，我们五年前，那个时候不是一个核心，现在是核心的中心了，当时我记得大概国贸，国贸在97年之前，相对那个位置，是比较偏的位置，因为记得97年以前，国贸的宣传资料是离建国门多少公里，当时最核心的商业区是在建国门，那个时候叫国际大厦，有个赛特，包括长安剧院，当时那一批楼是写字楼品质，包括数量，规模讲是最核心的，97年以后，渐渐随着城市的扩张，包括很多公司的写字楼需求，慢慢开始移动，国贸是在那边是比较早的，90年，但是他一直是相对比较孤立的，慢慢的，其实我们看CBD是98年有的，逐渐那个地区慢慢开始热起来，包括后来98年以后的等等，一批高档写字楼集中在那边出来，那个区域的氛围，包括品质各方面，慢慢成为市场领先的位置，中心转移。

包括现在你看，CBD的氛围扩大了，原来我们想CBD的核心区是金十字，就是国贸桥的十字路口，现在实际上CBD的范围扩大了，第二，重心也不是一个点，也开始扩大了，包括华贸周边，金地，这个区域也越来越多，项目众多，品质相辅相成，大家都收益，随着市场的变化，在核心区域也有一些变化，这也是投资者有时候需要有一定的前瞻眼光。

北京中海广场置业有限公司董事副总经理杨林

杨林：

从发展商来讲还是要有一定的发展眼光，特别是写字楼，代表城市的一个经济，这几年看中国经济法，我们对北京的CBD特别有兴趣，虽然CBD现在空置率在几个区域比较高。

房炜：

而且CBD里面外资公司占很大的比例。

杨林：

但是整体来看，因为中国的经济在不断的发展，很有希望，这是第一个，第二个中国也就一个北京，北京就一个CBD，市场竞争优势又是相对突出的。

姜炜：

杨总对写字楼东扩市场对现在所谓的CBD的影响有多大？

杨林：

CBD东扩，我个人理解，因为这个区域，因为东扩了一些，按照政府的要求，未来东扩的面积做一些产业总部，类似总部的，可能不太一样。

姜炜：

不是大量的这种。

房炜：

我觉得有点类似金融街的感觉，金融街很多大楼完全是金融机构。

姜炜：

单一用户，都不是单一的产权了。

杨林：

类似于总部，它的面积不是像国贸，都是几十万的，况且从另外一个角度，东扩目前的概念提起来了，但是到具体还需要时间，据我的判断，需要七年，等那部分上市，可能还要更长一些，目前来看CBD供应量，08、09比较大，但是我个人判断，应该10年到11年供应量慢慢有一些回升，从这部分来看，从供应量来看，未来不会有太大的冲击，可能从另外一个角度看，可能是一个很好的发展，可能会形成一个核心的更好的商业区，以国贸为中心整个CBD很有特色的一个商务区。

姜炜：

杨总认为短期不会有冲击，长期有可能是差异化的。

杨林：

应该会有一个差异化的。

房炜：

其实现有的，这个概念大于实际操作，因为东扩来讲，总体拆迁量很大，房价涨得很高，说明拆迁成本高，你把成本高的企业转给企业，给开发商，有多少人能承受，也有可能相应有一些产业政策，扶持，要看后面的发展。

杨林：

我们在CBD从开发到现在为止，我们也有几个，从目前看，CBD目前的建设等一些配套建设还是需要一点时间，需要时间完善，内地太集中了，各种配套还要跟上，还需要时间。

从长远来说，这个概念应该是一种利好，不会有太大的冲击，而且整个需求在不断的增加。

姜炜：

除了CBD，最近写字楼谈论的比较多的，一个是通州新城，力度大，第二是开始实际操作的丽泽，北要盖北京最高的楼，这两块，先问一下对房总通州的情况怎么看？

现在的市场？

房炜：

我觉得实际上那个位置可能作为商务区来讲，还是需要相当一段的时间，之前也有一些消息说，政府也要做。

但是现在实际上，我是觉得那个区域不会有那么快的效果，大批的企业都到那边去，那边会有很大的市场。

姜炜：

部分优质的项目可能。

房炜：

我觉得可能个别的项目应该是有可能，当地的一个商务，整体区域的写字楼的品质提升，甚至可能，但是通州那个楼后来放弃了，没有建那么高。

但是后来我听说，这个方案放弃了，因为我是觉得，假设是通州要打造自己的所谓的金融区也好，或者是北京写字楼另外一个亮点的区域，应该有自己的一个头色，上级回过头来看，北京现在几个出名的、成型的区域性的市场，金融街，CBD，中关村，都有自己的鲜明的产业特色，整个区域的写字楼的特点以及相关的这些产业以及企业的特点，其实通州来讲，肯定跟CDB和金融街，如果硬拼，可能会存在问题，因为这两个区域来讲沉淀时间很长，在市场上的声誉，包括基础设施的投资，规模，相关的配套等等一系列的东西，如果作为通州或者是丽泽也好，实际上是更靠近城区边上的这些商业区来讲。

当然未来，10年、20年以后可能慢慢变化一个核心区，但是在短期之内，五年到七年的时间里可能更多的是要打造自己特色的一些，商务特色的一些产品，适合的产业政策和写字楼产品，可能慢慢会把人气做大。

姜炜：

房总的意思是他至少需要找一个可靠的产业发展方向。

房炜：

我觉得是，他有产业的依托，然后根据这些产业的需打造相应符合要求的品质的产品，逐渐会把市场的认可度、知名度做起来，包括规模，配套等等一系列，这一些不是短期完成的。

姜炜：

我看到丽泽也是，几平方公里的一个核心区，商务区，他现在是有什么产业的定位？

徐伟成：

丽泽金融商务区其实我们也一直很关注，我们也做不同的金融区域的策划，其实刚刚各位领导讲的，以北京CBD为例，其实北京东扩的逻辑，不是纯市场行为，其实朝阳区在98年到2000年已经打造成CBD的概念，这个概念不可小看，因为原来没有北京CBD的概念，后来政府没有做大量的工作，他是一个市场行为，很早期的，为什么商务区形成？

因为机场过来，三原桥自然组成，酒店，写字楼，当早年的CBD在京港中心有办公楼，到国贸一期到二期，自组织的，自发的市场行为的，到政府参与朝阳区商务街，把CBD的概念打出来，到未来北京的CBD的东扩，大家也知道，北京搞世界城市，世界城市其中一个定义就是他有国际产业中心，世界总部都会林立在北京，所以政府扶持，包括北京CBD，有很多政策招商，金融街也有很多北京商务局，发改委，金融街，控股，做大量的力度，有产业，是一个灵魂，是一个凝聚点，刚才说的丽泽，北京这么大，是不是可以多容纳几个所谓的金融办公的地点，其实丽泽商务是这样叫法，现在改为丽泽金融商务区，有三个背景。

基本上还有八年的角色，很关键的政府扶持他，北京的金融街或者是北京CBD的金融服务产业的企业的一些后花园或者是一个配套，其实金融办公有好处，为什么金融是流动的本质，所以在冰岛可以搞金融中心，在天津可能也可以搞，上海也可以搞，金融资产不像房地产，你盖一个别墅不能动了，他用一个电脑就可以操作世界，基本上金融创新的服务配套在丽泽，现在我感觉是政府做一个战略的，像炒菜的锅，有没有政策配套，我觉得不是百分之百市场行为，跟CBD不一样，CBD可能很多政府扶持，有市场行为。

因为起点决定终点，起点CBD，刚才说95年开始一期，有国贸的展会厅，大家想想，为什么北京国贸选址在大北窑的西北角？

为什么不在东北角？

因为机场的路线交通一过来，刚好是国贸一拐弯，是顺势而为的地方，所以我说起点决定终点。

我们上一期跟中海，这个楼是有水平的差距，不顺势而为。

所以我认为丽泽这个商务区还是需要时间去培养，尽管政府有力量，所以我们在07年写的评价也讲，如果没有政府的坚持力度，我觉得还要等待，刚才房总所讲的，通州，自身有没有条件发展成为有产业灵魂的核心的一个商务区，我觉得他绝对不是一个市场行为，像十个中海盖100栋，真正国际写字楼，它并不能形成真正的很丰富的很高产的一个商务区。

杨林：

通州我不太熟，对于这种商务区也好，我觉得关键有一些定位的问题，产业支持，服务配套的问题，如果说单纯是政府的一厢情愿的事情，也很可怕的一件事情，我们跑了很多城市，每个城市都提CBD，但是我们？

姜炜：

北京基本上每个区都有CBD。

杨林：

无论从建筑结构也好，还是道路规划也好，实际上做得好，这个里面我个人觉得，一方面来说，政府做这方面的事情，做一个商务区的事情，可能是好事情，但是有一个很好的地位，有一个比较系统的资源支持，有产业服务跟上，基础配套，政策配套跟上，最好我觉得通州来说，因为是北京的一个区，我们现在说写字楼也好，任何一个我们的差异化的一个模式，我们不能每个地方都建，各个城市都有这种商业区。

我个人的观点，我们不能按照这个规模去打造，因为不同的区域，不同的城市，因地制宜，客户不一样，未必就需要你这样的一个高端的配制，你可能用更低一点的配置就可以了。

同样通州这个地方，你盖800米、700米的楼，可能就是形象，但是实际上有这样的需求吗？

你盖300米高的商业区，也是一样的，这个里面我个人觉得从定位上更好一些。

房炜：

确实是，我们在一些外地城市也有写字楼的项目，实际上我们因为一直在强调高品质的项目，但是在二线城市，我们也去考察了一些城市，实际上当地市场没有租赁市场，大部分都是买，所以我们在爱一些二线城市是销售，当然我们销售跟一般的公司不一样，都是普通销售，但是实际上你也可以看，二线城市同样是高端写字楼产品，未必都适合，有可能要根据当地市场的情况，有可能做的是高端品质的，但是太超前了，当地市场不认，接受不了，可能你也面临尴尬局面，有时候也要根据市场的情况和发展的阶段，我们适当做一些超前的，未必得按照国际的标准做项目。

徐伟成：

像丽泽，丽泽是基础的，丽泽有基地，它已经做了第二期、第三期，它是有基础，在文化金融商务区，我觉得政府要坚持一些倾斜的针对性的产业的政策，我觉得他还是可以做一些文章，所以它有基础，但是通州已经开始变魔术，像刘谦变魔术，力量很大，能量很大，因为是无中生有，不是有基础的项目，像金融街，原来其实在很久以前，总部在打造了十年、二十年，性质不一样。

姜炜：

丽泽条件好一点，徐总你比较熟悉的天津市的滨海那边鱼家铺，那个算无中生有吗？

徐伟成：

是有中生有，从工地来看是无中生有，他是环渤海里面的有，因为北京、天津、河北，环渤海经济圈，它没有一个能创新金融新工具的一个基地，因为北京，其实大家金融街很清楚，他都是银行的总部，国家有政治目的的金融的总部为主，鱼家铺的国家发展战略是金融改革创新实验基地，给你新金融的公司，包括产权基金，交易所，船舶交易资金，还有一些新的金融工具，比如说离岸能不能在天津实现，它是一个联合舰队，环渤海跟北京首都来作战的一个任务，是国务院的一个战略性的部署，从地块他是无中生有，环渤海从国家大北方的战略，他是有中生有，所以意义不同。

其实如果太有特色的使命，可以回想1993年黄埔大桥，上海通车杨浦大桥，我们胡主席去看，发展陆家嘴，也是无，但是上海是有，是有中生有，当然陆家嘴是个烂尾，我相信咱们天津，但是你应该经过一种成长的痛楚，这是毕竟的。

姜炜：

一个商务区怎么着也都有10几年才能够成规模，成气候，而且形成一个比较清晰的产业规模。

杨林：

时间更长一些，像这种写字楼的建设周期都要几年。

房炜：

离市区比较远，传统的。

姜炜：

我们的写字楼现在的建材、设备的进步也很快，十几年好多第一批楼，真正面临改造的问题。

杨林：

对未来环保的要求，低碳的要求。

姜炜：

我们现在改造空间有预留吗？

杨林：

我们现在已经比较超前了。

姜炜：

当时在超前的时候有没有想过今后还要在去有翻新的问题，肯定有，没有一个楼不存在这样的问题。

杨林：

个别的可以改造，像幕墙，但是有得不能改造，但是你有一些有必要改造，像机电，这些都不可能。

姜炜：

现在基本上符合现在的要求，很有可能过一段时间以后，特别是像二线城市，他如果完全按照现在的标准来做，可能过个五年、八年，很有可能马上面对一个落后的问题。

杨林：

我们现在在通州有一个项目，也是很大的一个项目，适度会做一些超前，这个跟成本也有关系，是一个矛盾的，太超前，成本就高。

姜炜：

所以今天我们这么聊，就是所谓的高端写字楼，反而不是一个特别清晰的去说，在某一个档次说所有的硬件，你就肯定是高端，那肯定还是有一个地段，包括城市，包括各方面的综合评价，基本上可以看到的，刚才提到的，包括地段，包括硬件，包括产权模式，包括客户的认知程度，还有一个就是你所在的区域以及城市的经济发展水平，另外可能所谓的地段里头还有一个外围，除了楼本身的外围的氛围也是很重要的，可能再好的地段，如果孤零零的一个楼也是没有办法形成的。

所以说比较遗憾的，咱们国内自己没有对写字楼的一个级别的标准，现在基本是参考五大行的权威机构来讲，叫做国际甲级，国内甲级，其实真正的国际甲级比较好，大家可能产生一个共识，可能国内的甲级、乙级会比较混乱。

徐伟成：

我说一个观点，如果一个用户来说，我这个楼是国际甲级，国内甲级，我们不用太执着，我想讲一个观点，我不知道大家有没有去过天津的国际大厦，国际大厦在国际甲级来说肯定不入流，但是你现在去国际大厦，你感觉是高端的，他的平面才1000多一点，但是核心设计是恰到好处，还有你去大堂，有辛巴克，有高级餐厅，有好多银行，光亮如新，所以我觉得好的位置，好的保养，大家就忽略了，一个维护，重视他，像人一样保养，车一样保养，这个也很关键。

所以我觉得很多人，这几年很多大开发商，希望用钱对一些甲级写字楼，我不是很认可这个想法和思路，好的写字楼是用心来方方面面的高纬度的，不是说你用钱，五大行，国际甲级的指标，我超越他，2.6，我3.5，各种要求，加上恒温恒湿的这种系统的空调，现在德国也有这种，就是用大量的钱，建安成本，原来是8000到一万五，一个写字楼现在要三万，这个才会受到国际500强的认可是或者是获得好的评价。

姜炜：

硬件毕竟是解决不了问题的。

徐伟成：

酒店可以，酒店在好的位置，房间从原来30平米做到80平米，都是蓝牙宽带无线网络的，超级管家服务，用钱堆出来的，但是写字楼是一个比较有内涵的问题，不是用钱堆出来的。

姜炜：

其实聊这种高端写字楼，真正来说硬件好，运营真正是可以无限的一个话题。

房炜：

其实在香港的时候，我看到二十多年的老楼，但是状态，你感觉也就是差不多四、五年的一个状态，国内有一些楼是四、五年的，看起来像老楼，这个后期的维护很关键。

姜炜：

这方面确实是可以谈的东西很多，我觉得以后全经联写字楼发展论坛肯定要在一些细