物业服务行业发展空间深度报告.docx

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物业服务行业发展空间深度报告

物业服务行业发展空间报告

2019年5月

正文目录

图表目录

1.万亿级别市场，仍在快速增长

1.1.房屋竣工面积稳定增长

据国家统计局数据显示，2014年至2017年连续四年全国房屋竣工量合计高达130.45亿平方米左右。

同时，部分地区政府推动老旧住宅区引入物业管理，也为物业管理行业提供了巨大的市场空间。

估算到2020年管理面积可增加约44亿平方米达到290亿平方米。

图1：

2014-2017年竣工面积合计超130亿平方米

图2：

2020年物业管理面积将超过290亿平方米

从前40大城市中已售商品房（期房）的面积来看，一线城市每年销售面积呈下降趋势；而二线及以下城市逐年增长。

预计2018年起，二线及以下城市将迎来商品房交付的高峰。

图3：

二线及以下城市房地产行业潜力较大

商品房从销售到物业在管大概需要两年时间，估算房地产销售面积与两年后物业在管面积的比例大约为88%。

根据《2018年全国物业管理行业发展报告》，2010-2014年商品房销售面积为10.47、10.93、11.13、13.06、12.06亿平方米，2012-2016年全国物业在管面积较上年分别增长约10、10、10、11、10.1亿平方米。

2017年物业管理行业在管面积约246.65亿平方米，2014年至2017年CAGR达到14.46%。

图4：

2017年我国物业管理面积为246.7亿平方米，yoy+33%

1.2.长期看，物业费存在上涨空间

一线城市的平均物业费由2015年的6.51元/平方米/月上涨到2017年的

7.12元/平方米/月。

同一物业费上涨的案例也越来越多，2018年11月广西半岛荔园小区物业费用上涨并成功签订服务合同；浦江中国2018H1较2017H1办公物业、商业物业、政府物业费分别上涨0.8元/平方米/月、1.1元/平方米/月、7.4元/平方米/月，住宅物业费从2014年的1.3元/平方米/月上涨到2018H1的2.1元/平方米/月。

以2017年百强企业为标准，各类型物业单价3年内上涨幅度约5%，到2020年达到4.3元/平米/月，按照290亿平方米计算，可估算在2020年市场规模可达到1.5万亿元。

图5：

一线城市物业管理费逐年上涨，2017年达到7.12元/平方米/月

图6：

浦江中国2014-2018H1物业费单价上涨幅度较大

国内服务专业化与管理模式与发达国家存在一定的差异，随着服务水平的提升，物业费有望上涨。

专业化管理是美国物业管理最显著的特点，业主所交的物业费支出公开透明。

据房地产网站Trulia的报告显示，2015年美国房主平均每月交的物业管理费为331元，在过去十年中增长了32%，涨幅超过了房价。

美国的物业管理费相对国内来说高很多，比如迈阿密的著名滨海公寓TrumpTower，物业费近人民币28元/平方米/月，而上海的高档小区仁恒滨江花园物业费为5元/平方米/月。

国内一线城市的平均物业费2015-2017年上涨了0.61元/平方米/月。

表1:

部分发达国家的物业管理情况

1.3.政策利好，扶持行业发展

行业主管部门始终保持着对服务行业的开放包容和支持，扶持物业管理行业的快速发展。

2014年底，国家发改委放开非保障性住宅物业服务价格，业主可自主选择物业公司，双方协商定价，为行业引入了市场机制。

同时，国家其他相关政策为物业服务行业带来新机遇。

2014年以来，国内资本市场全面深化改革，资本市场环境明显改善，央行多次实施降息降准等货币宽松政策，力图降低市场利率和社会融资成本，改善证券发行和融资环境；新三板市场全面扩容，做市商制度和市场分层管理制度持续落实推进，为物业服务企业健康快速发展带来新契机。

物业管理企业通过登陆资本市场可以实现品牌影响力的提升，为加速规模化提供了必要资金支持，实现规模经济抵御市场冲击等。

互联网技术的不断提升与发展，尤其2015年李克强总理强调的“互联网+”概念。

互联网技术的应用大幅度提升了物业管理的效率，同时还能促使物业管理企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级，使得服务范围得到拓展，还能获得产业附加值，延伸物业生态圈。

借助互联网技术，物业服务企业逐渐向住户增添增值服务，如在线水电煤缴费、手机充值、生活信息查询及在线预约下单等，提升居民生活便捷性的同时也发展了新的赢利点。

多元业务发展首先在百强企业初见成效，2016年百强企业多种经营收入均值1.08亿元，增长率为19.95%，占营业收入的17.28%。

表2:

物业服务企业资质认定取消进程中的政策变化

1.4.非住宅物管市场潜力巨大

非住宅物业，包括商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业等。

根据中国指数研究院，2017年非住宅物业管理面积约占总管理面积的30%，而在收入方面，住宅物业服务费收入约占百强企业基础物业服务总收入的60%，非住宅物业服务费收入占比40%。

办公物业服务费最高，达7.88元/平方米/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/平方米/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/平方米/月。

在中国，仲量联行（JLL）、世邦魏理士（CBRE）、戴德梁行（DTZ）、第一太平戴维斯（Savills）、高力国际（Colliers）被俗称为物业管理公司“五大行”。

“五大行”作为物业管理行业的标杆，是完全独立的物业管理企业，不依附于任何地产开发商。

在中国，“五大行”承揽了许多大型商业物业、办公物业项目。

随着我国物业服务行业的升级，在非住宅物业的竞争力会大大提升。

表3:

物业管理“五大行”简介及在中国代表项目

办公楼和商业营业用房新开工面积从2010、2011年开始爆发，2013年达到峰值，此后维持在一个稳定的大面积开发水平上，非住宅物业的市场空间仍然巨大。

根据《2019年中国房地产市场展望报告》，2019年预计中国主要城市写字楼需求增长将稍有放缓，核心区域韧性显现，科技发展、共享办公和持续开放带来的外资需求将带来新的增长点。

展望2019年，预计全国范围内北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、广州、深圳、成都、重庆、武汉、长沙等17个城市的写字楼新增供应有望突破千万平方米。

图7：

非住宅房屋新开工面积稳健增长

图8：

2008-2016非住宅在建建筑面积CAGR为18.68%

图9：

2008-2016非住宅竣工建筑面积CAGR为11.39%

参考非住宅物业远高于住宅物业的管理费水平，随着住宅市场进入存量时代，物业管理公司进军非住宅市场也许能迎来新的增长点。

图10：

各类型物业的平均物业管理费均高于住宅

1.5.增值服务推动增长

除了基础物业服务外，增值服务近年来发展更为迅猛。

增值服务包括业主增值服务和非业主增值服务。

百强企业利用互联网技术的发展，在行业欣然向上的趋势下，持续创新服务模式，不断丰富增值服务的品类和内容，提升业主和住户的生活体验，完善收入结构，寻找物业服务的附加值和边际效益。

在2017年，百强企业多种经营收入均值达1.35亿元，同比增长24.46%，业绩贡献度达到18.2%。

图11：

2017年百强企业多种经营收入构成情况

图12：

2017百强企业多种经营收入均值达到13506万元，yoy+24.46%

参考日本物业龙头公司长谷工，其涉猎业务除了传统物业服务，还有养老、房屋中介、房屋租赁及房屋翻修等，这给我国物管公司未来新产品的拓展提供了全新的思路，也就是说，物业管理公司可以考虑提供物业相关一条龙服务。

图13：

日本物管龙头长谷工非传统物业服务收入占比上升

而近年，我国物业管理公司也开始寻求新的收入增长方式，主要体现为增值服务收入占比的提升，亦有一些公司先声夺人，比如保利物业推出的养老服务，从而开始开辟出自己独一无二的专属服务。

参考美国物业公司ServiceMaster，其专注于房屋害虫防治及家庭维修业务并且坐拥超高的市场占有率（分别高达21%和46%），如果我国物管公司也能在某一服务领域实现这样的市场占有率，则将迎来新的增长点。

表4:

物业百强相继推出新的差异化服务

2.市场份额有望比肩海外龙头

2.1.头部稳定+新秀崛起，总体集中度仍在提升

根据《2018中国物业服务百强企业研究报告》，2014年至2017年我国物业管理面积逐年上升，到2017年，百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长16.1%，在管项目数量均值为178个，比2016年增加12个，百强企业管理规模呈现加速扩张态势。

总体来说，CR100已由2013年的16.28%上升至2017年的32.42%，CR10亦在同一时期由4.85%上升至11.06%，行业仍处于不断整合中，整体集中度仍在提升。

图14：

2017年百强企业管理面积均值达3163.83万平方米

物业管理行业内公司数量众多，竞争激烈。

近年，行业内十强企业排位小幅波动，头部稳定，但百强企业排名中每年都有新秀出现，亦有老牌掉出榜单，行业格局未定。

表5:

近年业内十强企业名单较稳定

图15：

近年业内百强企业名单波动较大

图16：

2017业内百强企业份额上升至32.42%

图17：

2017业内十强企业份额上升至11.06%

2017年中国房地产行业CR100已达47.7%，CR10已达24%，而我国2017年百强企业和十强企业所占市场份额仍为房地产行业2013年的集中度水平。

假设未来所有房地产公司最终都找到了自身愿意长期合作的物业公司并将旗下房产交托给他们管理，那物业行业的集中度其实至少有望向房地产行业靠拢。

图18：

2017房地产行业CR100已达47.7%

图19：

2017物业服务CR100仍为32.4%

目前，依据管理项目的来源分类，业内主要有三种类型的物业公司，一是管理项目均来自于所属集团内的关联地产开发公司，二是管理项目均来自于市场化运营，三是管理项目的获取既靠集团力量，又靠市场化运营。

根据中国指数院数据，2017年，百强企业中共有147家有开发背景，这些企业的在管面积中，有近六成来自兄弟开发商。

如碧桂园服务、保利物业、中海物业2017年新增管理面积中超过80%来自兄弟开发企业，依托集团项目优势，实现了管理规模的快速增长。

图20：

2017年部分物业服务企业管理面积构成情况

百强企业依托新的发展机遇，不断加大项目拓展力度，积极增加项目储备，为企业抢占市场份额积蓄能量。

2017年，百强企业的合同储备项目均值为23.3个，合同储备项目面积均值为420.03万平方米，同比增长84.56%。

图21：

百强企业在管面积中有近六成来自兄弟开发商

图22：

2017年百强企业合同面积均值为420万平方米

2017年,百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群,其中,在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。

百强企业进入城市群的数量2014-2017年增加了4个，同时在2017年维持在28个，2017-2018单位城市项目均值提升了0.42个，利用城市群项目聚集的优势，增强规模效应，进一步升市场竞争力。

图23：

2017年百强企业单位城市项目均数为6.35个

对地产开发商而言，高品质的物业服务能反哺其新房销售。

优秀的物业管理作为一种无形资产，能有效促进房地产发展，有利于房地产的销售推广。

良好的物业管理品牌可以让现实与潜在的购房者对楼盘增加更多信心。

高质量的物业管理公司能够提供良好的治安状况、舒适的生活环境、齐全的设施设备等，这些都是吸引客户的重要因素。

近年来我国物业管理服务行业爆发式增长，多家物业管理公司陆续上市，物管服务水平上升，助力我国新房销售。

2009年至2018年我国商品房销售面积稳健上升，2018年，全国商品房销售面积达到17.17亿平方米，其中住宅商品房销售面积达到14.79亿平方米。

图24：

2018年全国商品房销售面积达到17.17亿平方米

在同一地理区域中，百强企业管理的物业无论是在转让价格上，还是在租赁价格上，都表现出高于周围物业价格的现象，这恰恰说明了新时代社会群体的消费观念开始转变，不同于以往只看重房地产的品牌，人们开始愿意为物业管理公司的品牌买单。

这也从另一方面说明对地产开发商而言，高品质的物业服务能反哺其新房销售，给予其房产更可观的转让价格，从而其亦更愿意选择品牌物业。

图25：

近年品牌物管公司带动周围房价走高

我们选取了陆家嘴板块沿江的4个楼盘进行比较，分别是仁恒滨江园、汇豪天下、江临天下和财富海景花园。

这4个小区建成时间在1999-2006年（仁恒滨江分3期开发，一期1999-2000年交房，二期2001年交房，三期2003-2004年交房），从开发时间来看仁恒滨江花园更早；从地段来看除了财富海景花园靠江以外，另外3个小区位置差异不大；从户型看4个小区涵盖了2房、3房、4房等多种户型，财富海景花园的户型相对更大一点。

从物业公司和物业费来看，仁恒滨江花园和财富海景花园的物业品质要明显高于另外2个小区。

影响房价的因素有很多，我们从单价来看，即使仁恒滨江花园建成时间要早于汇豪天下和江临天下，但是目前的单价还是要高于这2个小区。

表6:

陆家嘴4小区情况

图26：

仁恒滨江花园单价高于同地段小区

企业也可以通过兼并收购快速进入未覆盖的城市或地区,有利于企业快速开拓新市场快速。

各物业服务公司纷纷进行外延式并购增加在管面积，拓展业务。

从下表各公司的并购目标与业绩目标，也可以证实该行业的高速增长。

表7:

2017年以来部分百强企业兼并收购情况

2.2.比肩海外物管龙头企业市场份额水平，空间巨大

参考美国物业公司龙头FirstService2017年在基础物业服务行业目前5%的市场份额及ServiceMaster2017年在美国小区害虫防治行业及住宅防腐业分别高达21%及46%的市场份额，对比我国物管十强企业2017年所占市场份额仅为11.06%，我国物管行业市场集中度仍存在很大提升空间，行业整合仍有巨大潜力。

图27：

FirstService在美国基础物业服务行业市占率高达

图28：

ServiceMaster在美国小区害虫防治业及住宅防腐业市场份额分别高达21%及46%

2017年,百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群,其中,在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。

同时，参考日本物业管理龙头公司长谷工2017年在日本东京首都圈高达35%的市场占有率，及其在近畿地区（日本重要的经济特区之一）高达27%的市场占有率，对比我国类似地区，即京津翼地区和珠三角地区，发现我国物管百强在此二区域的市场份额仅为8%和13%，相比长谷工在日本的发展仍有很大的集中度提升空间。

图29：

长谷工在东京首都圈市场份额高达35%

图30：

我国物管百强在长三角有最高的集中度

2.3.短期追求低价，长期关注服务质量

由于行业处于高速发展期，物业服务价值没有得到充分的认识，所以在实际竞标的过程中，价格低是很重要的优势。

而随着年轻一代传统消费者观念的变化和新兴消费群体的出现，从长期看大家更注重物业服务的品质。

我国自2010年左右，以《非诚勿扰》为代表的相亲类节目和以“淘宝双十一”为代表的单身节日席卷社会，反映出中国第二次婴儿潮一代虽然开始相继步入婚育年龄，但单身群体数量激增。

图31：

2010年左右起，我国第二次婴儿潮一代相继步入结婚生育的年龄

在独居的单身青年女性选择住房时，无论是买是租，都会更注重安全，而住宅的安全除了地段，最重要的影响因素就是物业管理公司。

所以，单身青年女性的存在在一定程度上推动了定位高端消费人群的物管公司的发展。

图32：

青年女性未婚率提升，这部分人群更重独居安全

近年我国健身人数的激增也间接说明对于新时代的单身男性，其对居住环境也会有更高的要求，比如居住环境内部的物管公司是否引进了适合的健身房等配套设备。

图33：

健身人群数量激增，给予物管公司发展新思路

而新时代的家庭依旧“上有老，下有小”，加上忙碌的当代工作，会更看重完整的物业管理生态圈，比如住宅区内是否有幼儿园的配套、老年活动室的提供等等。

图34：

绿城教育

图35：

当代父母早教主要考虑因素，给予物管公司发展新思路

在置业过程中，除了地段、户型、价格和配套，物业管理服务成为人们越来越看重的一个指标。

随着消费理念的转变升级，居民为“优质”服务供“优价”的意愿不断增强。

良好的物业管理公司有能力加强房屋及配套设施的日常维护和修缮，同时，围绕业主生活和居住供丰富的社区服务，为业主营造良好的社区文化氛围，提升了业主居住幸福指数与体验，实现业主房屋资产的保值增值。

此外，物业也是体现楼盘品质的重要标志。

对于购房独自居住的女性，更会看重物业管理，高品质的安保服务为能其人生安全提供保障。

从近年物管百强企业的续约率来看，2017年，物业百强企业收缴率均值高达94.14%，较2016年小幅上涨，续约率均值为98.48%，较2016年增长0.27个百分点。

续约率的提升在一定程度上说明了百强企业的物管服务赢得了业主的高满意度和信赖，全面提升物业服务费收缴率及续约率。

图36：

2017年物业百强企业收缴率均值高达94.14%

根据中国指数院数据，2017年，物管百强中共有147家有集团开发背景，这些企业的在管面积中，有近六成来自集团供给，如碧桂园服务、保利物业、中海物业2017年新增管理面积中超过80%来自集团公司，依托集团项目优势，实现了管理规模的快速增长。

3.龙头公司哪家强

我们选取物管行业内十家上市公司，根据各个物业管理公司对消费人群的价格定位，对比各物管公司平均物管费收费情况，以每平米每月2.5元的物业管理费为界，将物业公司的定位划分为两大类：

定位高端消费人群；大众化定位。

同时，我们以公司来自集团公司的物业管理收入占比的高低，进一步将物管公司划分为“主要靠自身市场拓展取得房源”的类型和“主要靠集团公司供给房源”的类型。

并探讨每一类的发展模式。

图37：

以每平米每月2.5元的物业管理费为界的划分

以“定位高端消费人群”为发展路径的典型公司有绿城服务、雅生活、保利物业和永升生活服务，这类公司的特点是在低毛利率的物业管理服务收入下，收取较高的月均每平米物业管理费率来打造出高品质服务，从而吸引住一批高端消费人群，并将其往高毛利率的增值服务引流，因为这部分消费群体通常有更强烈的“为服务买单”的意识，通过让高端消费人群消费高毛利率的增值服务来为公司创造利润，并实现公司整体毛利率的提升。

绿城服务和永升生活服务在2018年的基础物业服务毛利率分别为11.4%和20.7%，相较其他公司处于较低水平。

图38：

绿城服务和永升生活服务的基础服务毛利率相比处于较低水平

图39：

增值服务毛利率明显高于基础物业服务

同时，对比绿城服务、雅生活和永升生活服务的基础物业服务收入占比，2018年的这一比例分别为66.48%、48.12%和61.98%，相较其他公司属于较低水平，可见其高毛利率的增值服务收入的对利润的贡献相较其他公司更大。

图40：

绿城服务、雅生活和永升生活服务的基础物业服务收入占比较低

而A型物管公司中，主要靠集团公司供给管理项目的有雅生活服务、永升生活服务和保利物业，其2017年来自集团公司的收入高达70%以上，主要靠自身市场拓展取得管理项目的有绿城服务，其来自第三方地产物管项目的收入占比接近75%。

但是由近年的趋势来看，各公司来自第三方物管项目的收入比重都在上升，这也反应了其希望通过多渠道获得更多适合自身定位的物管项目。

图41：

绿城服务来自第三方地产物管项目的收入占比接近75%。

以“大众化定位”为发展路径的典型公司有碧桂园服务、中海物业、彩生活、中奥到家、新城悦、永升生活、保利物业和南都物业。

不同于A型公司，B型公司旨在通过平价的服务来吸引更多普通消费群体，通过形成规模效应，以实现基础物业服务收入较高的毛利率来，从而带来利润的增长和整体毛利率的提升。

其中已初具规模效应的公司有碧桂园服务和彩生活，其2018年基础物业服务的毛利率已分别高达31.9%和26.1%，预计未来还将进一步提升。

图42：

碧桂园服务和彩生活2018年基础物业服务的毛利率已分别高达31.9%和26.1%

B型公司中主要靠集团公司供给管理项目的有碧桂园服务、中海物业、新城悦、永升生活；主要靠自身市场拓展取得管理项目的有彩生活、中奥到家、南都物业。

近年在B型公司中亦有来自第三方地产公司的物管服务收入持续上升的趋势，业内各公司都在努力地开拓更多符合自身定位的项目。

图43：

彩生活、南都物业主要依靠市场拓展

无论是A型公司还是B型公司，只要保证自身服务质量，都有希望通过上述各自的发展路径将公司整体毛利维持在一个理想的水平。

图44：

A型和B型公司均可以达到理想毛利率水平

3.1.收入持续走高并迎来新增长点

3.1.1.合约面积与在管面积持续走高

2015至2017年十家公司的在管面积均快速增加，三年内平均CAGR接近40%（南都物业和保利物业没有披露2018年的数据）。

其中彩生活的在管面积在2018年高达55370万平米，为十家之首，而永升生活则增速最快，年均CAGR达64.54%。

除在管面积外，所有物业管理公司均留有一定的储备合约面积，来成为公司日后稳定现金流入的保障。

图45：

十家物业上市公司近年在管面积持续上升

2015至2017年十家物业管理公司的收入都步入了快速增长期，其平均CAGR高达37%。

其中中奥到家以52.71%的CAGR由2015年的42030万元上升至2017年的98019万元，增速为十家之最。

图46：

十家物业上市公司近年总收入快速增长

十家公司中大部分公司近年来自集团公司的收入都呈现下降趋势，这在一方面是由于各个公司都开始自主开拓市场，寻求来自集团以外的住宅项目增长途径，另一方面也是因为非住宅物管项目的涌入并不是拜集团所赐。

总之，来自独立第三方物管项目收入占比的提升可以视为众物业公司开始逐渐脱离对集团的依赖，更独立地发展的一个信息。

图47：

其中至少四家公司近年来自集团的收入下降

近年各线城市的月均物业管理费均呈现上涨趋势，在十大物管上市公司中，取2017及2018年每年增速平均值来看，