生活MALL项目定位及投资分析.docx

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生活MALL项目定位及投资分析

博洛尼生活MALL

项目定位及投资分析

目录

第一部分.项目摘要

第二部分.项目初步定位和经营思路

第三部分.投资分析与结论

2012年8月2日

第一部分.项目摘要

项目名称：

博洛尼生活MALL

建设单位：

广州博洛尼装饰设计工程有限公司

建设地点：

项目定位：

以家居主题商业核心体为主，配以设计型写字楼、酒店式公寓、休闲娱乐等多个主题，多业态融合互动；建筑形态多样，和谐而统一的活性城市集群——粤西地区首席主题式地标商城

——LIVING@HOMEMALL

第二部分.项目初步定位和经营思路

一、开发企业背景——广州博洛尼装饰设计工程有限公司

2004年,博洛尼进驻广州家居市场，建立广州首家整体厨房体验馆；凭借先进的家居文化理念、出色的产品设计及优异的品质，博洛尼受到客户的高度赞同。

2005年,博洛尼在广州核心区域共6家分店，木作产品上市。

成为广州家居行业的第一品牌。

2006年10月，8000平米博洛尼家居体验馆落成，以七间宅八总店的形式，突破性的创造了一种全新的体验式消费，全球首创以生活方式体验，用设计装修带动从建材到家具及后期配饰产品销售的独特模式，获得了极大成功。

2007年随着博洛尼迅猛的发展速度,成为华南市场业内唯一的体验式的整体家装概念,完善的服务链条,为广州消费者提供家居整体解决方案；

2008年到2009年间，博洛尼广州以独特的服务模式赢得市场重大成果，从而拓展到佛山、中山等城市，在珠三角地带形成了强大的销售网络。

2010年广州博洛尼家居体验馆再次升级，以7个姿势，16种生活方式样板间强势亮相，革命性的跨越再次成为业内的一次创举，同年的10月，佛山地区2000平米的家居体验馆高调落成，奠定广佛同城市场全面覆盖的基础。

二、项目初步定位

项目

（平方米）

备注

建设用地面积

80000

初定

容积率

1.2

计容建筑面积

96000

建筑密度

0.30

投影面积

24000

地上建筑

96000

家居主题商城

60000

设计型写字楼

20000

设计型酒店

16000

地下建筑

20000

车位及设备房

总建筑面积

116000

功能

建筑层数

业态分布

写字楼

12-21层

设计型写字楼

酒店

4-11层

设计型酒店

家居主题商城

3层

餐饮、电玩、影院、KTV

1-2层

（建材、家居）生活MALL

地下室

负一层

车库、设备房

三、项目初步定位

以家居主题商业核心体为主，配以设计型写字楼、酒店式公寓、休闲娱乐等多个主题，多业态融合互动；建筑形态多样，和谐而统一的活性城市集群——

粤西地区首席主题式地标商城

LIVING@HOMEMALL

四、经营思路

1、博洛尼生活MALL

一、二楼是家居生活馆，是一个以“家”为主题，涵盖家具、建材、家饰等的“全程体验一站式”购物中心；是知名品牌的市场总部基地、旗舰店、体验中心，集展览展示、采购直销、信息交流和家居物流于一体。

丰富商业业态，一站式生活城

这里融汇了当地文化、餐饮、购物、娱乐、休闲等各种功能形态，每一处细节都渗透着文化特色。

一种繁华、尊贵的商业形态正在本区形成，并引领未来粤西商业文化。

美食荟萃——荟粹各地美食，融合各地美食文化，集全体验式中西美食文化、合理的美食业态规划、丰富多彩的美食文化活动于一体。

休闲娱乐——随着电玩中心、量版式KTV等相继进驻，这里将成为休闲娱乐中心，人们络绎不绝，尽情释放生活激情。

视听盛宴——顶级影院，时尚的设计，高档的硬件装修，令观影者体验前所未有的感受。

2、设计型酒店

博洛尼设计型酒店有自己独特的经营思路，为了让顾客对酒店留下深刻的印象，酒店精心安排体验过程：

通过灯光、装潢和表现形式来实现视觉上的刺激；通过干净清新的内部环境和味道来实现嗅觉刺激；通过音乐、对话的声音或安静的氛围实现听觉刺激。

这三方面的刺激共同给顾客留下了“美好的回忆”。

酒店的核心竞争力是：

拥有浓厚的文化底蕴和酒店本身的文化氛围。

3、设计型写字楼

博洛尼是高端工装、住宅精装、家装家居全案解决的服务商，在博洛尼运营模式的带动下，我们将演绎完美的空间整体解决服务：

以国际化、风格化的设计理念、施工工艺、建筑材料和服务体系打造健康和谐的人居环境。

业务的核心是整个家居生活的系统性和完整性，我们以提供完整服务为根本目的，销售的是一种服务，而不仅仅是产品。

凭借本大厦出色的建筑设计风格和科学的空间组合，项目将吸引国际和国内顶尖设计公司和设计团队，如室内设计的博洛尼Tellmach（钛玛赫）、9Dynasty（九朝会）、梁志天设计工作室、JamesHarper（澳大利亚）、PAL设计公司（梁景华）、高文安设计公司、MarcoDinicolo（意大利）、集美组。

建筑设计的EduardoSoutodeMoura（葡萄牙）、KazuyoSejima（日本）、PeterZumthor（瑞士）……。

在博洛尼专业的的运营和管理下，设计型写字楼同时会吸纳土地评估、土地买卖、房地产开发、工程建筑、设施设备、整体设计、工装、营销策划、销售招商、商业运营、物业管理等各种企业入驻，业务范围涵盖房地产、商业地产全部链条。

第三部分.投资分析与结论

一、项目投资规模

费用项目

计算式

金额（万元）

备注

一、开发成本

1、土地获得价款

10,792

按90万/亩（1349元/平方米）的标准计算土地成本

2、前期费用

150元/m2*实际建筑面积

1,740

3、建筑安装成本

28,288

3.1地下建安

9,088

工程桩

100元/m2*实际建筑面积

1,160

采用桩基础

围护桩及支撑

80元/m2*实际建筑面积

928

3层地下室为深基坑

地下结构

3500元/m2*地下建筑面积

7,000

地下部分均考虑人防设计

3.2地上建安

2000元/m2*地上建筑面积

19,200

商场、酒店、写字楼

4、配套费用

300元/m2*实际建筑面积

3,480

5、总体工程费

2,300

5.1道路围墙

200元/m2*用地面积*20％

320

5.2景观绿化

400元/m2*用地面积*40％

1,280

5.3照明设施

700

泛光照明、庭院灯及路灯

6、公共配套设施费

300元/m2*地上建筑面积

2,880

含公建配套费、消费配套费

7、不可预见费

上述2-6项费用*3%

1,161

开发成本合计

50,641

二、期间费用

1、销售费用

销售收入*3%

660

2、财务费用

资本投入*2年复利

5,064

按50%成本通过融资，借贷期两年计算，年利率计10%

3、管理费用

（开发成本-土地成本）*2%

797

期间费用合计

6,521

总投资

57,162

二、资金筹措：

自有资金及银行融资

三、项目收入及税收测算：

1、写字楼销售收入6千万元，产生税收约400万。

2、商城销售收入1.6亿元，产生税收约1100万

2、酒店年营业额3000万，每年产生税收450万。

3、商城年租金收益4800万，每年产生税收580万。

四、结论

本项目的启动可以有力促进当地经济繁荣和社会稳定。

博洛尼自身及整个业务链条、相关行业预计每年能够为政府贡献税收超1亿元，产生新的就业岗位将近8000个，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。

根据茂名城市规划的定位，未来10年必将产生大量的规划、设计、建筑安装、室内装修等工程项目。

结合博洛尼自身的业务优势，本项目的经营内容涵盖了建筑设计、工装设计、室内设计、景观设计、工程施工、商业零售、酒店服务配套等方面，实现各方面互相拉动，互为补充。

因此，本项目也具有显著的经济效益。

综上所述，本项目经济效益良好，投资前景光明，符合当地发展政策。

因此，请相关单位根据我司项目的要求尽快批准实施，并给予我司相关的优惠政策。